Bancrotstvo.ru

Бизнес Журнал "Банкротство"
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Продали квартиру? Сообщите управляющей компании

Продали квартиру? Сообщите управляющей компании!

Продали квартиру? Сообщите управляющей компании!

«Управляющая компания требует предоставления информации о смене собственника в случае, если я продам квартиру. Должен ли я предоставлять сведения о продаже квартиры?» – спрашивает наш постоянный читатель Н.П. Гончаров. Отвечает ведущий специалист организационно-правового отдела департамента транспорта администрации г. Омска Марина ДЕНИСЕНКО.

В соответствии со статьей 162 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ) договор управления многоквартирным домом с управляющей организацией (далее – договор) заключается собственником в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания. По договору одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственник жилого помещения) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.

Таким образом, действующее законодательство предъявляет требование о письменной форме договора, в связи с чем существенное значение приобретает условие о сторонах, его заключивших.

Согласно части 8 статьи 162 ЖК РФ изменение и (или) расторжение договора управления многоквартирным домом осуществляются в порядке, предусмотренном гражданским законодательством.

Статьей 452 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное. Смена собственника квартиры потребует внесения изменений в договор или его расторжения, что должно быть сделано сторонами в письменной форме.

Таким образом, продажа квартиры влечет смену ее собственника, предоставление собственником сведений о продаже квартиры и о новом ее собственнике необходимо для внесения соответствующих изменений управляющей организацией в договор или его расторжения, что должно быть совершено в письменной форме. Более того, как правило, управляющие организации при заключении договоров с собственниками включают условие, в соответствии с которым собственник обязан своевременно сообщить управляющей организации о смене собственника квартиры (ФИО нового собственника и дату вступления нового собственника в свои права), а также представить управляющей организации договор купли-продажи жилого помещения, аренды, найма и другие документы, подтверждающие смену собственника или владельца.

Кроме того, надлежащее уведомление управляющей организации о смене собственника квартиры необходимо для внесения изменений в расчетные документы, определяющие размер платы за жилое помещение и за коммунальные услуги, подлежащей внесению гражданами.

Согласно ст. 153 ЖК РФ обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у:

1) нанимателя жилого помещения по договору социального найма с момента заключения такого договора;

2) арендатора жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда с момента заключения соответствующего договора аренды;

3) нанимателя жилого помещения по договору найма жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда с момента заключения такого договора;

4) члена жилищного кооператива с момента предоставления жилого помещения жилищным кооперативом;

5) собственника жилого помещения с момента возникновения права собственности на жилое помещение.

То есть в случае продажи квартиры собственник должен уведомить управляющую организацию о прекращении своей обязанности по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги.

Таким образом, анализ правовых норм позволяет сделать вывод о том, что собственник жилого помещения должен предоставить управляющей организации информацию о смене собственника при продаже квартиры.

Образец уведомления о смене собственника арендуемого помещения

Арендодатель и арендатор, заключая договор на аренду помещений различного предназначения, должны понимать, что по самым различным причинам у объекта может смениться законный владелец. Мы расскажем, как сообщить арендатору о смене владельца недвижимого имущества, предложим образец уведомление арендатора о смене собственника и дадим некоторые пояснения по данному вопросу.

Основания и требования к составлению документа

Законодательные нормы РФ возлагают на лиц, вступающих в арендные отношения, определенные требования относительно прав и обязанностей сторон договора. Участники сделки составляют и подписывают соглашение, где подробно прописываются различные положение и возможные варианты решения спорных ситуаций, в случае их возникновения. Одним из таких установленных законодательством обязательств арендодателя выступает непременное оповещение арендатора о смене собственника недвижимости, переданной по арендному соглашению.

Передача прав собственности на недвижимость

После изменения собственника недвижимого имущества наниматель может столкнуться с определенными рисками в части изменения основных положений арендного соглашения. Хотя, в подобных ситуациях законодательство встает на сторону нанимателя недвижимого имущества — договор аренды при смене собственника нежилого помещения должен сохранить все прописанные с прежним арендодателем условия. Но как показывает практика, довольно часто смена собственника арендуемой недвижимости (независимо от того, выступает ли он арендодателем) влечет за собой изменение положений арендных соглашений либо сама сделка аннулируется.

Читайте так же:
Можно ли выписать бывшего супруга из квартиры без его согласия

Это связано с тем, что законный владелец обладает приоритетными правами по сравнению с пользователем имущества. Закон разрешает владельцу недвижимого имущества распоряжаться им по собственному усмотрению, в частности, продать его или распорядиться иным образом. При этом оформленное ранее арендное соглашение не должно являться препятствием для выполнения подобных действий. И, чтобы защитить арендатора от всевозможных осложнений при возникновении подобных обстоятельств, законодатель закрепил право нанимателя в получении уведомления об изменении лица, в собственности которого находится недвижимость.

Письменное уведомление отправляется арендатору сразу после оформления сделки по изменению владельца недвижимости.

В этом уведомлении должны содержаться:

  • полные сведения о новом законном владельце объекта (включая контактную информацию);
  • новые платежные реквизиты банковской организации для зачисления оплаты за пользование помещением.

Смена владельца арендуемого помещения

В том случае, когда арендные платежи вносятся в наличной форме либо в виде бартерного обмена (к примеру, в качестве продукции, изготавливаемой нанимателем в арендуемом производственном помещении) – в документе обязательно указывается новый порядок уплаты арендных платежей.

Составление и вручение уведомления

Законодательством не предусмотрен стандартный образец уведомления о смене собственника арендуемого помещения, поэтому документ допустимо составить в свободной форме. Но, с юридической точки зрения, уведомление имеет значимость, если в нем указаны следующие пункты:

  1. Данные о нанимателе – лице, которое является получателем уведомления.
  2. Данные об арендодателе либо ином лице, наделенном соответствующими правами и имеющем доверенность на проведение подобных действий от собственника (обязательно приложение копии данного документа).
  3. Данные об арендном договоре (стороны сделки, объект соглашения, срок действия договора и иные важные положения).
  4. Содержание письма: о чем конкретно информируется наниматель, какие действия он должен предпринять.
  5. Если уведомление направляется по поводу нарушения арендатором обязательств и договоренностей соглашения, то обязательно прописываются сроки, которые отводятся на устранение проблемы (они должны быть разумными). Это может пригодиться в случае, когда арендодатель предполагает обратиться с исковым заявлением в судебные инстанции, уведомление нанимателя недвижимости обычно оформляется претензией по арендному соглашению.

Смена владельца недвижимости

Ключевые особенности уведомления

На что обратить внимание нанимателю

Главное – это действительность соглашения с прежним владельцем арендованного помещения! Довольно часто новый собственник утверждает, что арендный договор недействителен, из-за того, что сторона, прописанная в нем в качестве наймодателя, больше не является полноправным владельцем недвижимости. Это совершенно не так. Гражданский кодекс Российской Федерации четко прописывает, что передача законного права собственности на недвижимость не становится поводом для аннулирования арендного договора.

Получив подобное уведомление, наниматель должен предпринять действия по оформлению арендных взаимоотношений с новым владельцем объекта (определение нового лица в правовых отношениях аренды). Оформление мирного соглашения с новым владельцем – путь к беспроблемным арендным отношениям. Принудительное увеличение арендной ставки новым собственником объекта не несет под собой законных оснований. Его обязательством (согласно законодательным нормативам) является продолжение правовых отношений аренды соответственно с положениями ранее заключенного соглашения.

Действия арендатора при смене собственника помещения

Уведомление об изменении владельца недвижимости для лица, арендующего помещение, может стать решающим основанием для продолжения или аннулирования арендных отношений. В реальности, часто можно столкнуться с такой ситуацией, когда новый и прежний владельцы недвижимости сознательно не сообщают арендатору о состоявшейся сделке. В этом случае арендатор продолжает вносить оплату аренды на ранее указанные в договоре банковские реквизиты. Причем новый собственник, выждав определенное время, объявляет о существующих просрочках по внесению арендной платы и, основываясь на данном факте, намерен расторгнуть договор. По закону арендодатель вправе досрочно аннулировать арендное соглашение в случае возникновения просрочки по внесению арендных платежей. Но в данном случае исковое заявление не будет удовлетворено судебной инстанцией по той причине, что выполнение обязанностей по перечислению арендных платежей прежнему наймодателю признается законным при не оповещении арендатора об изменении владельца недвижимости.

Касаемо аспекта передачи права на получение платы за пользование арендуемым помещением, то такой момент наступает сразу же после оформления сделки по переходу прав собственности на недвижимость в соответствующих инстанциях. При этом обязательства перечисления арендных платежей новому владельцу недвижимости будет возложена на арендатора лишь после того, как он получает соответствующее письменное уведомление.

Важные моменты для арендодателя

У арендодателя высока вероятность появления проблем с адресом отправки письменного уведомления. Предположим, ситуация с некорректным либо неизвестным адресом часто возникает при арендных отношениях с нежилыми помещениями. При подобных арендных отношениях письмо с уведомлением о замене собственника недвижимости направляется арендодателем на адрес арендатора, который прописан в соглашении. Наймодателю следует знать, как оформить смену арендодателя по договору аренды:

  • прежнее арендное соглашение сохраняет свою юридическую силу и после изменения собственника объекта, переданного по арендному соглашению;
  • новый владелец недвижимости не вправе в одностороннем порядке изменить положения, прописанные в документах;
  • уведомление об изменении законного владельца недвижимости является документом обязательным для получения.
Читайте так же:
Статья за домогательство к человеку в россии

Изменение собственника недвижимости

Содержание уведомительного письма

Оповещение об изменении собственника объекта, переданного в аренду, обязательно составляется в письменном виде. Сообщение рекомендуется отсылать заказным отправлением с получением уведомления о его доставке адресату (получении). Данное положение напрямую не прописано в законодательстве и иных законодательных актах. Но при наличии отметки о вручении наймодатель будет обладать доказательством отправки означенного уведомления (оно может потребоваться в судебных инстанциях).

Направление уведомления посредством электронной почты не признается должной отправкой.

В уведомлении по смене владельца недвижимости непременно должны присутствовать следующие сведения:

  • даты передачи прав собственности на недвижимость и отправки письменного уведомления;
  • подробные сведения о новом собственнике недвижимости – название (Ф.И.О.) и контактная информация;
  • новые платежные реквизиты банковской организации для перевода арендных платежей либо новая схема расчетов.

У арендуемого помещения сменился собственник

При соблюдении вышеперечисленных условий наниматель и наймодатель могут надеяться на благополучное продолжение арендных отношений.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Процедура увольнения сотрудника при смене собственника

Увольнение при смене собственника является правовой процедурой в рамках закона. Отдельная часть работников попадает под данную категорию. Для тщательного изучения процесса необходимо изучить всевозможные нюансы, которые могут возникнуть при решении вопроса.

Нормативно-правовые акты при увольнении по смене собственника

Рассмотрение процедуры увольнения сотрудника при смене собственника подразумевает тесную связь трудового и гражданского кодекса РФ, которые подробно изъясняют права и обязанности обеих сторон.

В 75,81 статье ТК РФ представлены все категории сотрудников, которые подлежат увольнению при смене собственника и указаны сроки для решения возникшего вопроса. Гражданский кодекс предусматривает рассмотрение споров между двумя сторонами при осуществлении процедуры.

Важным аспектом при переходе собственности в частное владение является закон «О приватизации от 21.12.2001 № 178 ФЗ. Данное положение необходимо во время рассмотрения возможного спора о праве собственности.

При решении трудовых споров необходимо представить постановление верховного суда № 2 от 17.03.2004, которое содержит все необходимую информацию о правомерности осуществления процедуры в законодательном порядке.

Случаи изменения права собственности организации

При изучении правовых актов законодательства нельзя представить чёткое понятие о смене собственника в какой-либо организации. При этом некоторые положения изъясняют порядок оформления процедуры:

  • в соответствии с постановлением Пленума № 2 п.32 Верховного суда сменой собственности считают передачу имущественных прав от одного лица другому;
  • первая статья закона № 178 ФЗ подразумевает смену собственника при приватизации предприятия и его последующего перехода в частное владение. В данном случае процедура должна быть безвозмездной;
  • ст. 235 ГК РФ и 2ст. 218 ГК РФ рассматривает процесс перехода имущества от частных лиц государству посредством осуществления сделок по отчуждению имущества (купля и продажа).

Для того чтобы осуществить переход имущества необходима государственная регистрация собственности согласно нормам ГК РФ. Оформление процедуры возможно при соблюдении вышеописанных правовых положений, прописанных в действующем законодательстве.

Сменой собственника считают изменение юридического лица, понятие которого чётко определено в ст. 48 ГК РФ:

  • под юридическим лицом понимают организацию, которая имеет обособленное имущество, несёт ответственность в суде и выполняет все необходимые обязательства;
  • обязательная регистрация юридического лица в едином государственном реестре;
  • государственные, муниципальные учреждения относят к категории юридических лиц, так как у их учредителей имеются определённые права на данное имущество;
  • корпоративные организации также являются юридическим лицами, так как их участники обладают корпоративными правами.

Категории сотрудников подлежащих увольнению

Понятие смены собственника организации не имеет прямых законных оснований для прекращения трудовых отношений. Новый владелец обладает правом использования ст. 75 ТК РФ и увольнения работников таких должностей:

  • руководитель предприятия;
  • помощники руководителя;
  • главный бухгалтер.

В некоторых случаях работодатели часто увольняют сотрудников, которые не указаны в выше приведённом списке, поэтому при рассмотрении дела в суде положительное удовлетворение иска будет в пользу уволенного работника (решение № 33-175-15 от 12.01.2015).

Когда сотрудника нельзя уволить в сложившихся обстоятельствах

Увольнение сотрудника при перемене права собственности нельзя осуществлять, если работник в настоящее время находится на больничном или же в отпуске.

Действующее законодательство РФ предусматривает случаи, при которых увольнение отдельных категорий сотрудников запрещено:

  • наступление беременности у женщин;
  • матери одиночки с несовершеннолетними детьми в возрасте до 14 лет или же с наличием у них инвалидности;
  • женщины с маленькими детьми в возрасте до 3 лет;
  • работники, воспитывающие ребёнка без матери;
  • единственные кормильцы в семье с детьми до 3 лет;
  • наличие у сотрудника многодетной семьи, в которой он является одним трудоустроенным лицом.
Читайте так же:
Кто должен менять световой счетчик в многоквартирном доме

Оформление процедуры увольнения

Процедура увольнения сотрудника при смене собственника имеет определённый алгоритм в соответствии с нормами ТК РФ:

Запись в трудовой книге

При увольнении работника из-за смены собственника в трудовой книге осуществляется специальная запись, являющаяся основанием для осуществления процедуры (Постановление Минтруда РФ № 69 от 10.03. 2013 г).

После проставления даты в графе «сведения о приёме на работу» указывают следующий текст: «уволен в связи со сменой собственника 4 пункт часть первая ст. 81 ТК РФ». В последней графе указывают номер и дату приказа, который является основанием для увольнения.

Заполненная книга отдаётся уволенному сотруднику с проставленной печатью предприятия, подписью работника отдела кадров и владельца документа. Все данные вносятся в книгу учёта, которая в дальнейшем архивируется и остаётся на предприятии.

Выплаты при увольнении

Порядок оформления выплат в связи со сменой собственника осуществляется согласно ст. 181 ТК РФ. При расторжении трудового договора с руководителем, главным бухгалтером или зам. начальника новый владелец обязан выплатить пособие в размере трёхмесячного оклада (исключение составляют случаи, предусмотренные в законодательстве).

Также уволенный сотрудник получает остаток заработной платы и компенсацию за неиспользованный отпуск.

Ст. 279 ТК РФ предусматривает обязательную выплату компенсации руководителю при расторжении трудового договора. Сумма должна быть не ниже трехкратного среднего месячного заработка.

В сумму компенсации не входят следующие начисления:

  • остаток заработной платы;
  • сохранённая заработная плата на случай служебной командировки, профессионального обучения или дополнительного образования;
  • возмещение затрат произведённых во время служебных командировок, переезда в другой регион;
  • компенсации за все неиспользованные отпуска;

Последствия для работодателя

При нарушении прав уволенного гражданина и несоблюдении норм трудового законодательства работник обладает правом подачи иска для восстановления утраченной должности.

Если же изменилась ведомственная структура предприятия, то данный аспект не является основанием для увольнения в принудительном порядке. При желании новый владелец может уволить работников по сокращению или же по какой-либо другой причине, прописанной в ТК РФ.

Нарушение норм при увольнении по смене собственности подразумевает несение ответственности работодателем в соответствии со ст. 5.27 КоАП. Решением вопроса по поводу устранения руководящего штаба могут быть альтернативные предложения о переводе на другую должность при условии согласия соответствующего лица.

Можно ли оспорить увольнение

При рассмотрении вопроса о том можно ли оспорить увольнение в связи со сменой собственника следует понимать, что рассмотрение дела в суде подразумевает наличие неопровержимых доказательств того, что во время осуществления процедуры были нарушены права увольняемого сотрудника.

Претензию лучше всего подавать сразу в суд, так как при рассмотрении дела затраты истца минимальны, а при удовлетворении иска возможно получение компенсации за нанесённый моральный ущерб.

Нарушение прав сотрудника возникает в таких случаях:

  • отсутствие письменной формы заключённого трудового договора;
  • неправильное внесение данных в документ;
  • расторжение контракта с лицом, которое не входит в категорию сотрудников подлежащих увольнению при смене собственника.

В случае удовлетворения иска работник может рассчитывать на восстановление в должности и получение прежнего рабочего места с сохранённым размером заработной платы. В трудовую книгу и личную карточку вносятся соответствующие изменения.

Заключение

Под увольнение при смене собственника попадают отдельные категории сотрудников, которые относятся к руководящему составу. Персонал остальных подразделений предприятия может продолжать работать в обычном режиме. В данном случае вносится поправка об изменениях в связи с новыми обстоятельствами, а сотрудник подписывает изданный приказ.

Уволенный работник обладает правом оспорить свои права на занимаемую должность, если при осуществлении процедуры были зафиксированы нарушения. В большинстве случаев данный вопрос разрешается в суде при рассмотрении поданного иска. При положительном решении работника восстанавливают в прежней должности.

За какой срок происходит уведомление о смене собственника

Обязан ли работодатель уведомлять своих сотрудников о перемене типа учреждения из государственного в казенное? Обязан ли работодатель получить письменное согласие работников на продолжение работы в учреждении нового типа?

Обязан ли работодатель уведомлять своих сотрудников о перемене типа учреждения из государственного в казенное?
Обязан ли работодатель получить письменное согласие работников на продолжение работы в учреждении нового типа?

Изменение типа учреждения не влечет за собой смену собственника его имущества, не происходит при этом и ликвидации учреждения.

Читайте так же:
План 5 этажного дома брежневка

Законодательство не предусматривает необходимости уведомления работников об изменении типа учреждения либо получения их согласия на продолжение работы в учреждении нового типа.
В том случае, если при оформлении трудового договора все актуальные на тот момент сведения о работодателе были в него включены и изменяется только наименование работодателя, отсутствует и необходимость внесения каких-либо изменений в трудовые договоры.

Дело в том, что согласно ст. 57 ТК РФ содержание трудового договора составляет совокупность двух групп элементов: сведений (часть первая ст. 57 ТК РФ) и условий (часть вторая ст. 57 ТК РФ). При этом ст. 72 ТК РФ предусматривает, что основанием для изменения трудового договора является изменение только его условий. Наименование же организации-работодателя относится к сведениям, указываемым в трудовом договоре, но не к его условиям.

Вместе с тем согласно п. 3.2 Инструкции по заполнению трудовых книжек, утвержденной постановлением Минтруда России от 10.10.2003 N 69, об изменении наименования организации делается запись в графе 3 раздела «Сведения о работе» трудовой книжки (отдельной строкой): «Организация такая-то с такого-то числа переименована в такую-то», при этом в графе 4 проставляется основание переименования — приказ (распоряжение) или иное решение работодателя, его дата и номер. Следует учитывать, что в ситуациях, аналогичных рассматриваемой, решение о изменении типа/наименования организации принимается не самой организацией, а собственником имущества, соответственно, в качестве основания должно указываться решение собственника (в данном случае, по всей видимости, распоряжение Правительства РФ от 08.12.2010 N 2194-р). При этом, по нашему мнению, дополнительно издавать приказ по организации о переименовании учреждения уже не требуется, хотя работодатель вправе это сделать.

Обращаем внимание на то, что согласно п. 3.2 Инструкции сведения об изменении наименования работодателя следует вносить в трудовые книжки работников в недельный срок с момента государственной регистрации изменений в ЕГРЮЛ. При этом трудовым законодательством не предусмотрена обязанность работодателя по уведомлению работников о внесении записей в трудовую книжку.

Контроль качества ответа:
Рецензент службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Золотых Максим

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг.

Переход дома из одной управляющей компании в другую

Компания предоставляет некачественные услуги, не выполняет ремонтные работы, игнорирует обращения жильцов. Нужны доказательства.

Жильцы подозревают управляющую компанию в воровстве.

Компания обанкротилась или на грани развала.

Истекает срок лицензии компании на обслуживание и управление (статья 199 Жилищного кодекса).

Заканчивается срок действия договора. Если срок договора вышел, но ни одна из сторон не расторгла его, договор автоматически продлевается (статья 162 часть 6 Жилищного Кодекса).

Расторжение договора по добровольному соглашению сторон.

Желание 100% собственников поменять управляющую компанию.

Жильцы решили сменить способ управления: создать ТСЖ или ТСН.

Управляющая компания может оспорить желание жильцов, если нет весомых причин.

Если вы – управляющая компания, попробуйте программу 1C: Учет в управляющих компаниях ЖКХ, ТСЖ И ЖСК для ведения учета. Упорядочив структуру работы, сделав платежи и начисления прозрачными для жителей при помощи личного кабинета в мобильном приложении или на сайте – не придется сталкиваться с недовольством собственников.
Подробнее о возможностях программы

Предложить переход в другую управляющую компанию может один житель или инициативная группа. Главное, чтобы остальные жители поддержали инициативу большинством голосов.

Сколько раз можно перейти

Закон не устанавливает, насколько часто можно менять управляющую компанию. Если у жильцов есть причины менять организацию, они могут делать это неоднократно.

Главное – правильно выполнить переход.

Учитывайте текущий договор с управляющей организацией. Изучите пункты о расторжении договора, вопросы расчетов в этом случае и другие нюансы. Некоторые уточнения в соглашении могут помешать быстро поменять управляющую компанию.

Документы для перехода

Смена управляющей компании – юридическая процедура. Для нее нужны документы:

Протокол собрания собственников. Собрание ведет секретарь или бухгалтер, человек с экономическим образованием.
Протокол содержит:
– адрес дома;
– повестку дня;
– причины для перехода, доводы за и против;
– вопрос для голосования;
– результаты голосования;
– явку собственников;
– подписи присутствовавших на собрании.

Решение о разрыве взаимоотношений с управляющей компанией, которое принимают собственники на общем собрании. Решение прописывается в протоколе общего собрания или составляется отдельно. Имеет законную силу, если явка жильцов составила более 50%.

Заявление – с просьбой принять решение собственников из пункта 2.

Договор с прежней управляющей компанией.

Уведомление в письменном виде в старую УК – если сотрудники управляющей компании не присутствовали на собрании. Уведомление доставьте лично.

Если компания не выполняла обязательства, подготовьте доказательства.

Читайте так же:
Проверка газового оборудования в квартире плановая стоимость

Порядок действий для смены управляющей компании

Как сменить управляющую компанию – порядок действий

После определения причин для смены управляющей компании можно действовать дальше.

Выбор новой управляющей компании. Выбирайте заранее, до собрания. Посмотрите рейтинги на сайте Реформа ЖКХ. Походите по дворам, поговорите с жителями. Съездите группой жильцов к руководству управляющей компании, обсудите вопросы управления вашим домом.

Обратите внимание, как организация работает с жителями: автоматизированы ли процессы. В компании с автоматизацией меньше ошибок при расчетах, квитанции можно оплачивать онлайн, развита работа с заявками от жильцов. Такая организация больше расположена к жителям, быстрее реагирует на жалобы и обращения. Автоматизированная компания – современная компания. Она стремится оказывать качественные услуги, поскольку вкладывает ресурсы в прогрессивные программы для управления жилым фондом. Если есть выбор равноценных по отзывам компаний, лучше выбрать УК или ТСЖ с автоматизацией.

Обратите внимание на следующие вопросы:
– опыт работы;
– отзывы;
– количество домов;
– документацию;
– материальную базу;
– степень открытости информации о деятельности;
– автоматизированы ли процессы расчета квартплаты;
– какое программное обеспечение использует в своей работе;
– работу с клиентами;
– квалификацию сотрудников;
– тарифы;
– взаимодействие с поставщиками услуг;
– наличие лицензии (проверить можно здесь).

Если ни одна компания не устраивает, можно создать ТСЖ.

Проведение общего собрания собственников. Собрание проводится в очной или очно-заочной форме.
Готовится повестка собрания:
– о проведении собрания в форме очно-заочного голосования;
– о расторжении договора управления;
– о выборе способа управления;
– об утверждении новой УК, условий договора и тарифов;
– о сроках передачи документации: за 30 дней до того, как закончится действие старого договора. Рекомендуется передать документы через 2-3 дня после проведения собрания. Если документация утеряна, старая управляющая компания обязана ее восстановить за свой счет (пункт 21 Правил осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами);
– о сроках передачи накопленных средств: после расторжения договора управления;
– о способе оповещения собственников о результатах собрания;
– о месте хранения протокола собрания.

О собрании нужно оповестить собственников за 10 дней до намеченной даты.
Скачать образцы документов для проведения общего собрания:

Уведомление старой управляющей компании в течение 5 рабочих дней. Еще отправляем уведомление с копией принятого решения о переходе в другую УК в органы государственного жилищного надзора и органы муниципального жилищного контроля.

Заключение нового договора управления с выбранной компанией. В договоре нужна подпись более 50% собственников – тогда договор будет считаться заключенным (часть 1 статьи 162 Жилищного кодекса). Можно подписать договор сразу на собрании. После этого управляющая компания подает заявление в орган государственного жилищного надзора. В лицензию управляющей компании вносится новый дом в течение 10 рабочих дней. (п.4 Порядка, утвержденного приказом Министерства строительства и ЖКХ РФ от 25.12.2015 г. № 938/пр)

Оплата в новую управляющую компанию. Оплачивать счета в новую управляющую компанию жильцы могут после включения вашего дома в лицензию. Проверьте сведения на сайте органов государственного жилищного надзора. Если кто-то из жителей оплатил услуги ЖКХ вперед на несколько месяцев, подайте заявление на перерасчет.

Варианты перехода

из одной управляющей компании в другую

Дом может перейти из одной управляющей компании в другую. Для такого перехода актуален порядок действий, который описан выше.

из управляющей организации в ТСЖ и наоборот

Можно поменять управляющую компанию на товарищество собственников жилья и наоборот. В этом случае жильцы сами выполняют функции управляющей компании. Сперва на общем собрании принимается решение о создании ТСЖ.

Вопрос перехода дома из ТСЖ в УК тоже решается на общем собрании собственников.

Если ТСЖ как форма правления устраивает жильцов, но не устраивает работа председателя, устройте собрание с переизбранием. На собрании должно присутствовать не менее 50% членов ТСЖ и не менее 50% собственников.

Если жителям будет комфортно с управляющей компанией, не появится желание перейти в другую УК. Чтобы повысить удовлетворенность жителей, будьте на связи. Реагируйте на проблемы, решайте их своевременно и оперативно при помощи программного обеспечения.

Программы 1С-Рарус помогут вовремя и корректно формировать квитанции для оплаты; принимать и отслеживать заявки в аварийно-диспетчерскую службу; обеспечивать прозрачность расчетов и начислений.

Через Сайт ЖКХ и мобильное приложение жители смогут связаться с вами, передать показания счетчиков и оплатить квитанции в любое время.

Приложение для руководителя поможет управлять бизнесом. Когда всё под контролем, управляющая компания не просрочит лицензию, не обанкротится и минимизирует прочие риски.

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector