Bancrotstvo.ru

Бизнес Журнал "Банкротство"
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Наследование 24

Правила и этапы выделения доли в натуре

Нередко возникает необходимость делить одну недвижимость на несколько человек. Это может происходить в результате развода людей или при получении наследства. Сложности возникают, когда находится определенная квартира в общей собственности, поэтому требуется выделить долю, причем для этого может составляться специальное соглашение между собственниками или приниматься решение суда.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 800 301-79-56 . Это быстро и бесплатно !

Понятие и регулирование выделения доли в натуре

Долевая собственность представлена определенным видом права одного человека только на некоторую часть недвижимости. Возникает она при приобретении квартиры или строения двумя или большим количеством людей.

Обычно она образуется в ситуациях:

  • покупка квартиры людьми, состоящими в официальном браке;
  • получение некоторой части квартиры по договору дарения; доля квартиры переходит наследнику;
  • осуществление процедуры приватизации.

Важно! Законодательство указывает, что доля может быть идеальной или натуральной, причем обе эти разновидности обладают значительными отличиями.

Как выделяется доля в натуре по закону? Советы юриста в этом видео:

Натуральная доля является некоторой выделенной частью недвижимости, принадлежащей одному человеку. Примером будет ситуация, когда двухкомнатная квартира принадлежит двум людям, поэтому каждый человек выступает собственником одной комнаты.

Каждый владелец может проживать в квартире, прописываться в ней или прописывать здесь своих детей, которым еще не исполнилось 18 лет. Дополнительно они могут подарить, продать или передать эту долю по наследству.

При этом ст. 252 ГК содержит основные правила процедуры:

  • выделение конкретной части не может становиться причиной нарушения прав других собственников недвижимости;
  • не наносится ущерб имуществу, принадлежащему другим лицам.

Статья 252. Раздел имущества, находящегося в долевой собственности, и выдел из него доли

Только при соблюдении этих основных требований можно производить процесс.

Последовательная процедура выделения доли в натуре

Выделение доли производится исключительно при составлении специального соглашения между владельцами недвижимости или при наличии соответствующего решения суда.

Весь процесс делится на последовательные действия:

  • граждане подают заявление в отделение Росреестра;
  • передается одновременно с ним определенный пакет документов;
  • оплачивается госпошлина;
  • выдается гражданам свидетельство о регистрации, а также выписка из реестра, причем именно эти документы выступают подтверждением выделение конкретной части дома или квартиры одному из собственников.

Как выделяется часть недвижимости во внесудебном порядке

Выделение доли допускается, если другие собственники имущества не против этого процесса. Для этого все владельцы должны прийти к конкретной договоренности, что позволяет определить, какая часть будет принадлежать конкретному человеку.

Весь процесс выделения части делится на этапы:

  • Определяется, какая доля недвижимости будет выделяться для конкретного собственника. Для этого допускается осуществлять перепланировку в квартире или доме, чтобы в итоге было получено отдельное помещение, обладающее необходимыми размерами.
  • В БТИ заказывается технический паспорт, причем уже должны учитываться все изменения, внесенные в конструкцию строения.
  • Между собственниками одной недвижимости заключается специальное соглашение, на основании которого выделяется доля одному из владельцев недвижимости.
    Цена этого помещения должна соответствовать выделенной площади.
    Если часть превышает установленные лимиты, то гражданин выплатит другим собственникам компенсацию.
  • Регистрируются изменения, для чего надо обратиться в Росреестр с полным пакетом документов.
  • Оплачивается госпошлина, равная 2 тыс. руб. для выделения доли, а при ее изменении с каждого владельца взимается 350 руб.

Правила и этапы выделения доли в натуре

Заявление для регистрации права собственности в Росреестре.

В течение последующих 10 дней выдаются Росреестром новые свидетельства о собственности, где указывается выделенная доля для конкретного владельца.

Подготовка документации и регистрация в Росреестре

Для регистрации выделения части недвижимости для одного собственника непременно надо обращаться в отделение Росреестра.

Для этого подготавливается и передается документация:

  • правильно написанное заявление от каждого владельца недвижимости; Образец заявления на гос. регистрацию недвижимого имущества в Росреестре можно скачать ниже бесплатно.

  • правоустанавливающие документы на квартиру или дом;
  • соглашение, сформированное между всеми собственниками, в котором указывается о необходимости выделения одному человеку доли;
  • технический паспорт, заказать который можно в БТИ;
  • паспорта всех заявителей;
  • если документы передаются представителем собственников, то у него должна быть доверенность, заверенная нотариусом.

Важно! Документы можно принести не только лично или через представителя, но и отправить по почте, а также прислать в электронной форме.

Как выделяется часть в судебном порядке

Если собственники не могут мирным способом решить, как выделяется доля в натуре для одного владельца, то приходится обращаться в суд.

Для этого выполняются последовательные этапы:

  • заказывается технический паспорт и документ, подтверждающий возможность выделить некоторую часть в квартире или доме;
  • подается иск на других владельцев недвижимости, в котором указывается о необходимости выделения определенной квадратуры; Образец искового заявления о выделе доли можно скачать ниже бесплатно.

  • передаются другие необходимые документы;
  • проводится судебное заседание, где истец доказывает возможность выделения доли;
  • если решение принимается в положительную сторону для него, то изменения регистрируются в Росреестре.

Важно! Допускается для ускорения и упрощения процесса пользоваться услугами опытных юристов.

Как составить исковое заявление и подготовить другие документы

Исковое заявление непременно должно содержать сведения:

  • описание жилого строения или квартиры;
  • доля, которая должна выделяться в натуре для одного собственника;
  • порядок применения помещения, которое требуется выделить;
  • если размер выделенной комнаты превышает долю собственника, то рассчитывается правильно компенсация, которая выплачивается другим владельцам недвижимости.

Что такое приращение наследственных долей? Как это осуществляется на практике? Читайте по ссылке.

Правила и этапы выделения доли в натуре

Соглашение о выделении долей в мирном порядке. Фото: nsovetnik.ru

К иску прикладываются правоустанавливающие документы, технический паспорт, квитанция об оплате пошлины, заключение специалистов БТИ о возможности выделения части, иные документы, выступающие подтверждением права истца на этот процесс.

Какие документы подготавливаются в Росреестр после суда

После получения разрешения от суда на выделение доли, непременно выполняется регистрация в Росреестре, для чего подготавливаются документы:

  • заявление и паспорта заявителей;
  • решение суда.

Частные случаи

Процесс выделения части недвижимости может производиться в разных ситуациях:

  • в частном доме, причем обособление может касаться любой его части или может быть представлено сооружением отдельного входа;
  • в квартире, но должна иметься возможность для отделения одной комнаты;
  • в общей долевой собственности делится недвижимость в соответствии с количеством владельцев.
Читайте так же:
Жкх что означает управление домом

Важно! Каждый случай считается индивидуальным, поэтому если собственники не могут договориться миро, то решение принимается судом.

Как выделить долю в натуре в жилом доме, адвокатская практика? Смотрите в этом видео:

Примеры из судебной практики

Выделение доли в квартире считается простым процессом, если гражданин обладает частью квартиры, примерно равной одной комнате. Количество коммунальных квартир по-прежнему считается достаточно большим, поэтому отсутствуют препятствия для выделения части недвижимости.

После судебного процесса, когда делится долевая общая квартира, меняется статус недвижимости, поэтому каждый владелец получает свою отдельную часть.

В судебной практике редкими являются ситуации, когда делится в натуре квартира, поэтому обычно данный процесс реализуется в отношении жилых домов. Встречаются случаи, когда производился раздел в доме, принадлежащем жилищному кооперативу.

Таким образом, выделяться доли в натуре могут при составлении специального соглашения между собственниками или после проведения судебного процесса.

Каждый вариант обладает своими особенностями и требует подготовки полного пакета документов.

Такой процесс позволяет каждому человеку стать полноценным владельцем конкретной части квартиры или дома, поэтому он может пользоваться и распоряжаться ею по своему усмотрению.

Выделить долю в квартире через суд

Статья 245 ГК РФ "Определение долей в праве долевой собственности".

  1. Если доли участников долевой собственности не могут быть определены на основании закона и не установлены соглашением всех ее участников, доли считаются равными.
  2. Соглашением всех участников долевой собственности может быть установлен порядок определения и изменения их долей в зависимости от вклада каждого из них в образование и приращение общего имущества.
  3. Участник долевой собственности, осуществивший за свой счет с соблюдением установленного порядка использования общего имущества неотделимые улучшения этого имущества, имеет право на соответствующее увеличение своей доли в праве на общее имущество.

Отделимые улучшения общего имущества, если иное не предусмотрено соглашением участников долевой собственности, поступают в собственность того из участников, который их произвел.

Статья 252 ГК РФ "Раздел имущества, находящегося в долевой собственности, и выдел из него доли".

  1. Имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между ее участниками по соглашению между ними.
  2. Участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества.
  3. При недостижении участниками долевой собственности соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества.

Если выдел доли в натуре не допускается законом или невозможен без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности, выделяющийся собственник имеет право на выплату ему стоимости его доли другими участниками долевой собственности.

  1. Несоразмерность имущества, выделяемого в натуре участнику долевой собственности на основании настоящей статьи, его доле в праве собственности устраняется выплатой соответствующей денежной суммы или иной компенсацией.
    Выплата участнику долевой собственности остальными собственниками компенсации вместо выдела его доли в натуре допускается с его согласия. В случаях, когда доля собственника незначительна, не может быть реально выделена и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может и при отсутствии согласия этого собственника обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию.
  2. С получением компенсации в соответствии с настоящей статьей собственник утрачивает право на долю в общем имуществе.

Обсудим практического значения возможность применения указанных нормативных актов.

Рассмотрим ст. 245 ГК РФ применительно к долям в квартире , возникшим в результате семейных отношений.

Доли в квартирах возникшие при разделе имущества супругов. Имуществом в данном случае является приобретенная в браке квартира. Практика показывает что квартира делиться поровну по ½ доли в квартире, каждому из бывших супругов. Конечно как и везде существуют исключения из правил, но их нет смысла рассматривать.

Коснемся выделения доли в квартире, в натуре. Квартира приобретенная в браке на имя одного из супругов, считается общей собственностью. Распоряжаться ей единолично невозможно, сначала требуется обратиться в суд, по месту нахождения квартиры и выделить долю из общей собственности в общую долевую собственность. Получив свидетельство на долю в квартире, можно уже распоряжаться долей в квартире на свое усмотрение, подарить долю в квартире , продать долю в квартире .

Процесс конечно это не быстрый, бывает затягивается на полгода а то и год, не всегда вторая сторона идет на встречу и посещает судебные заседания. Особых знаний юриспруденции для ведения такого процесса не требуется, все можно сделать самим изучив похожие ситуации в интернете.

Первым делом нужно подать иск в суд, заплатив госпошлину в размере 200 рублей. В исковом заявлении указывается на каких основаниях вы требуете выделить долю в квартире, и в каков должен быть ее размер.

Конечно ст. 245 ГК РФ также предусматривает и добровольный раздел имущества по соглашению между ее участниками, но с такие ситуации к сожалению очень редки.

Выделить свою долю в натуре квартира

Дом – место, где чувствуешь себя в безопасности, куда мы возвращаемся после трудного рабочего дня и долгожданной поездки на море, место, куда мы приглашаем гостей, где мы живем своей обычной повседневной жизнью.

Но жизнь полна различных обстоятельств и те, с кем мы когда-то делили кров, могут завтра стать чужими людьми и, если спорные вопросы не удалось разрешить мирно, без обращения в суд, – даже сторонами судебного спора, в том числе, и о разделе жилого помещения.

Разрешение возникшего спора о разделе жилого помещения в судебном порядке, если такой раздел возможен, потребует значительных материальных затрат, времени и сил от лиц, вовлеченных в этот процесс.

Законодатель дал определение жилому помещению. Таковым является помещение, предназначенное для проживания граждан, отапливаемое, имеющее естественное освещение, соответствующее санитарным нормам и правилам, гигиеническим нормативам и иным техническим требованиям, предъявляемым к жилым помещениям (п.14 ст.1 ЖК Республики Беларусь).

Жилыми помещениями являются квартира, жилой дом, жилые комнаты.

Следует отличать раздел жилого помещения в натуре и раздел с выделением изолированного жилого помещения (комнаты или комнат). При разделе в натуре происходит прекращение общей долевой собственности и возникает два и более объекта недвижимости, при втором варианте – жилое помещение остается в долевой собственности.

Разделу подлежат лишь жилые помещения, относящиеся к частному жилищному фонду, и исключительно при условиях, определенных действующим законодательством:

Читайте так же:
Открыть детсад в квартире

— наличии технической возможности на перепланировку с образованием двух и более жилых помещений. При отсутствии технической возможности на осуществление перепланировки с образованием двух и более жилых помещений собственник (собственники) вправе требовать раздела жилого помещения с выделением ему (им) изолированной жилой комнаты (комнат) в собственность и оставлением подсобных помещений в общей долевой собственности (ст.156 ЖК Республики Беларусь);

— взаимное согласие. При отсутствии взаимного согласия между собственниками жилого помещения на раздел жилого помещения в натуре раздел производится в судебном порядке (ст.255 ГК Республики Беларусь);

— отсутствие в жилом помещении не зарегистрированных в установленном порядке самовольных надстроек, пристроек и (или) перестроек (п.3 ст.156 ЖК Республики Беларусь).

В соответствии со ст. 250 ГК Республики Беларусь, владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех его участников, а при недостижении согласия — в порядке, устанавливаемом судом.

Участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле , а при невозможности этого вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации (п.2).

Если достигнуть согласия не удалось, раздел жилого помещения возможен в судебном порядке.

Раздел жилой комнаты.

Исходя из требований законодательства и сложившейся судебной практики разделить между сособственниками жилое помещение в виде одной жилой комнаты в натуре не представляется возможным.

Раздел жилого дома.

При разделе жилого дома в натуре для определения вариантов раздела домовладения назначается судебно-строительная экспертиза, по результатам которой, при наличии технической возможности, экспертами предлагаются варианты раздела в натуре с определением перечня работ, необходимых для переоборудования жилого помещения, их стоимость и расчет размера компенсации, подлежащей выплате в пользу лица, которое сохранит за собой право на меньшую, чем до раздела, долю в праве собственности на жилое помещение (так называемое отступление от идеальных долей). В результате раздела долевая собственность на домовладение прекращается и возникает два и более объекта недвижимости.

Следует отметить, что техническая возможность раздела дома может и отсутствовать, с учетом требований, предъявляемым к жилым помещениям (кухня не менее 9 кв.м, жилая комната не менее 14 кв.м.), а также требований градостроительных норм. По указанной причине целесообразно запросить предварительное мнение специалиста по данному вопросу до обращения в суд.

Раздел квартиры.

В ситуациях, когда участники долевой собственности ставят вопрос о разделе квартиры, долевая собственность не прекращается, но практически во всех случаях происходит изменение долей в праве собственности с отступлением от размера, так называемых, идеальных долей (размер жилого помещения в натуре соответствует его арифметическому выражению, отраженному в правоустанавливающих документах), Это происходит в связи с тем, что выделить часть квартиры, соответствующую идеальной доле участника долевой собственности, на практике получается крайне редко. При этом подсобные помещения остаются в общем владении и пользовании.

Не смотря на то, что раздел жилых помещений, как квартиры, так и домовладения, регулируется одной нормой, разница в основных подходах раздела на практике существенная. Даже при наличии технической возможности на перепланировку квартиры с образованием двух и более жилых помещений (комнат) суды отказывают в удовлетворении требований о разделе квартиры до регистрации таких изменений в агентстве по государственной регистрации и земельному кадастру и получения соответствующих зарегистрированным планировочным решениям правоустанавливающих документов. То есть, если истец просит о выделении неизолированной жилой комнаты (комнат), либо части квартиры путем переоборудования и перепланировки с образованием двух и более квартир по аналогии с частным домовладением, либо двух комнат, даже при наличии технической возможности (получения соответствующих технических заключений), произвести раздел такого жилого помещения будет невозможно.

Судебная практика.

Гражданин А. обратился с иском в суд об изменении долей в праве собственности на квартиру и ее разделе. В ходе рассмотрения дела в суде было установлено, что спорная квартира, общей площадью 74,0 кв.м, состоит из трех комнат площадью 14,5 кв.м, (с балконом, площадью 0,4 кв.м (площадь 1,2 с понижающим коэффициентом 0,3)), 14,3 кв.м, 13,9 кв.м, подсобных помещений — кухни, площадью 8,6 кв.м, коридора, площадью 15,3 кв.м, ванной, площадью 3,8 кв.м и туалета, площадью 1,5 кв.м., кладовки, площадью 1,5 кв.м, встроенных шкафов, площадью 0,3 кв.м. и 0,6 кв.м.

В соответствии с технической документацией на квартиру комнаты, площадью 14,3 кв.м. и 13,9 кв.м. являются смежными.

В техническом заключении указано, что техническая возможность для проведения работ по изолированию жилых комнат имеется.

Решением суда Энского района г. А в удовлетворении исковых требований по гражданскому делу по иску А об изменении долей в праве собственности, разделе квартиры, встречному иску Г. об определении порядка пользования жилым помещением было отказано.

В мотивировочной части решения суд указал, что основанием для отказа в удовлетворении требований о разделе квартиры послужило то обстоятельство, что истцом до настоящего времени перепланировка жилого помещения не произведена, а раздел квартиры по варианту раздела, предложенному истцом не возможен до проведения и утверждения перепланировки, в связи с чем суд пришел к выводу, что истцам и ответчикам в удовлетворении заявленных требований следует отказать.

Определением судебной коллегии по гражданским делам суда кассационной инстанции решение оставлено без изменения, а кассационная жалоба без удовлетворения.

Таким образом, для производства раздела квартиры, в которой есть неизолированная жилая (или более) комната, с образованием двух и более жилых помещений (комнат), при отсутствии согласия других сособственников инициатору раздела придется пройти длительный путь:

  1. Получить техническое заключение о возможности перепланировки квартиры. Такое заключение можно получить в любой организации, имеющей специальное разрешение на дачу такого рода заключений.
  2. Получить решение местного исполнительного и распорядительного органа о согласовании (разрешении) на переустройство и (или) перепланировку.

В случаи отсутствия согласия остальных участников долевой собственности обратиться с иском в суд в порядке ст.285 ГК Республики Беларусь об устранении препятствий в осуществлении права собственности и признать отказ в даче согласия на реконструкцию (перепланировку) занимаемой квартиры в соответствии с проектом необоснованным с разрешением подать заявление без согласия других сособственников квартиры и иных совершеннолетних членов семьи, иных граждан, совместно проживающих с заявителем, имеющим право владения и пользования жилым помещением.

Обоснование своих требований необходимо основывать на нормах ст.285 ГК Республики Беларусь, ст.17 ЖК Республики Беларусь, а также п.п.1.1.21 п.1.1. Перечня административных процедур, осуществляемых государственными органами и иными организациями по заявлениям граждан, утвержденного Указом Президента Республики Беларусь N 200 от 26 апреля 2010 года «Об административных процедурах, осуществляемых государственными органами и иными организациями по заявлениям граждан», в соответствии с которым для получения согласования (разрешения) на переустройство и (или) перепланировку гражданин, который инициирует переустройство и (или) перепланировку, подает в местный исполнительный и распорядительный орган заявление с приложением документов, указанных в приведенном нормативном акте, в том числе письменное согласие вышеуказанных граждан.

Читайте так же:
Уведомление через нотариуса о продаже

4. Исполнить решение, то есть произвести работы по переустройству и перепланировке жилого помещения. В случае отсутствия препятствий при проведении работ и несогласия кого-либо из лиц, проживающих в жилом помещении (не предоставление доступа к местам проведении работ) заинтересованному лицу (заявителю) снова придется обратиться в суд в порядке ст. 285 ГК Республики Беларусь для устранения препятствий в осуществлении права собственности с просьбой к суду обязать лиц, чинящих препятствие в работе специалистов предоставить доступ для производства работ. Завершение работ по переустройству и (или) перепланировке должно быть подтверждено актом приемки, подписанным членами приемочной комиссии выполненных работ по переустройству и (или) перепланировке жилого помещения по форме, утверждаемой Министерством архитектуры и строительства Республики Беларусь.

5. Получить решение местного исполнительного и распорядительного органа об утверждении акта приемки выполненных работ по переустройству и (или) перепланировке жилого помещения с указанием сведений о жилом помещении (адрес, инвентарный номер в соответствии с данными единого государственного регистра недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним (при наличии), инициаторе, дату акта приемки выполненных работ по переустройству и (или) перепланировке жилого и (или) нежилого помещений, иные сведения в случае необходимости.

  1. Произвести государственную регистрацию перестроенного изолированного помещения с согласия собственника (сособственников), участников совместного домовладения.

При отсутствии согласия – вновь обращаться с иском в суд в порядке статьи 285 ГК Республики Беларусь об устранении препятствий в осуществлении права собственности на жилое помещение, признав отказ в даче согласия необоснованным и разрешить подачу в регистрирующий орган заявления без согласия вышеуказанных лиц.

  1. Подать иск в суд о разделе.

Столь длительная процедура вынуждает стороны спора принимать участие в судебных разбирательствах, длительность которых может насчитывать не один десяток месяцев (в зависимости от активности сторон в процессе, движения дела по стадиям гражданского процесса – стороны воспользовались правом кассационного обжалования решения суда и состоявшихся по делу постановлений в порядке судебного надзора, времени и масштаба работ по перепланировке и других фактов и обстоятельств), с несением значительных судебных расходов.

Есть основания полагать, что в рамках действующего законодательства создана правовая основа для разрешения спорных ситуаций по разделу квартир по аналогии с разделом домовладения с образованием двух квартир или двух и более комнат. По указанной причине формировать разные подходы в разделе квартир и домовладений едва ли оправдано.

Законодатель в п.2 ст.156 ЖК Республики Беларусь указывает о праве собственника (собственников) требовать раздела с выделением ему (им) изолированных жилых комнат (жилой комнаты) в собственность и оставлением подсобных помещений в общей долевой собственности при условии отсутствия технической возможности на перепланировку с образованием двух и более жилых помещений.

Жилым помещением, согласно п. 8 ст.1 ЖК Республики Беларусь, признается и жилая комната, находящаяся внутри квартиры или жилого дома, иного капитального строения (здания, сооружения).

Таким образом, следуя требованиям о буквальном толковании нормативного правового акта, собственник (собственники) может просить о выделении изолированной комнаты в ситуации, когда отсутствует техническая возможность на образование двух и более жилых помещений, а при наличии технической возможности- действуют нормы, применяемые к разделу домовладений.

При наличии в производстве судов гражданских дел с аналогичным предметом судебного разбирательства, в целях реализации принципа процессуальной экономии, и как следствие, снижения нагрузки судов, что, безусловно, ведет к повышению качества работы судебной системы (общего количества выносимых судами законных и обоснованных постановлений) и, самое главное, усиления гарантий для граждан и юридических лиц, обратившихся в суд за защитой и восстановлением нарушенных прав, существуют реальные предпосылки и основания полагать, что судебная практика может пойти по пути рассмотрения споров о разделе таких жилых помещений в рамках одного судебного разбирательства.

В настоящее время, раздел квартиры в судебном порядке, в ситуации, когда необходимо пройти такой длительный путь, должен иметь место только в случае, когда другие пути разрешения спора исчерпаны.

Следует помнить, что при отказе участников от приобретения доли в праве собственности (право преимущественной покупки) сособственник вправе произвести отчуждение принадлежащей ему доли третьим лицам без выделения ее в натуре. Конечно, ликвидность на рынке недвижимости и привлекательность такого объекта весьма низкая, но вместе с тем сособственники в этой ситуации экономят время, силы, здоровье и значительные средства.

Не стоит забывать, что одним из способов урегулирования спора является медиация, которая доказала свою эффективность на практике.

Комиссарова Ольга Петровна

адвокат, партнер адвокатского бюро «Представительство и защита»

Выделение доли в квартире

Правоотношения сособственников жилых помещений довольно часто приводят к ситуации, когда возникает вопрос о выделении кому-либо из них доли в квартире. При этом не все граждане осознают последствия совершаемых ими действий. В связи с этим постараемся разобраться, что такое доля и как ее можно оформить.

Уважаемый читатель! Статья описывает наиболее частые юридические проблемы и способы их решения. Если Вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь за бесплатной помощью к консультанту:

Москва, Московская область: +7 (495) 980-97-90 доб. 885

СПб, Ленинградская область: +7 (812) 449-45-96 доб. 184

Регионы, Федеральный номер: +8 (800) 700-99-56 доб. 257

КРУГЛОСУТОЧНО, БЕСПЛАТНО, БЫСТРО

Выделить долю в квартире — с чего начать?

Прежде всего необходимо сказать о том, что выделить долю в квартире можно только при соблюдении требований, установленных ГК РФ. Ст. 244 Закона определяет, что владение несколькими лицами одним и тем же имуществом предполагает наличие у них права общей собственности. Она может быть долевой или совместной.

Если говорить об алгоритме действий, то нужно отметить следующее. Когда имущество находится в совместной собственности, необходимо:

  • определить долю в квартире каждого сособственника;
  • заключить соответствующее соглашение между ними в отношении долей.

Важно: с 02.06.2016 года сделки, связанные с оформлением прав на доли в общем имуществе, подлежат нотариальному удостоверению (ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»).

Варианты выдела доли в квартире

Нормы гражданского права позволяют сделать вывод, что доли в общей собственности могут быть идеальными и реальными. При этом выделить долю в квартире можно несколькими способами:

  • в натуре;
  • в виде выплаты денежных средств.
Читайте так же:
Оформление квартиры в собственность по дду какие документы нужны

Остановимся на этом несколько подробнее.

В натуре

Выдел доли из общей долевой собственности возможен в соответствии со ст. 252 ГК РФ. В то же время закон гласит о том, что выделение доли в квартире возможно не всегда. В частности, есть запрет на совершение указанных действий в следующих случаях:

  1. Если выделение затрагивает общее имущество в многоквартирном доме (ст. 37 ЖК РФ).
  2. В отношении имущества, составляющего ипотечное покрытие (ст. 18 ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах»).
  3. В отношении объектов, относящихся к памятникам культурного наследия (ст. 48 ФЗ № 73).
  4. При вероятности причинения всему имуществу несоразмерного ущерба (например, это невозможность его дальнейшего использования по целевому назначению, ухудшение технического состояния и т.д.).

Несмотря на вышеназванное, заинтересованное лицо может заявить требование о выделении его доли в натуре, однако в некоторых случаях выделенная доля может быть менее той, что значится в ЕГРП за конкретным человеком. Например, в трехкомнатной квартире три собственника, у каждого их них 1/3 доли в праве собственности, один требует выдела своей доли в натуре, однако выделить ему таким образом могут лишь одну комнату, а санузел, кухня и коридор останутся в праве общей долевой собственности, поскольку невозможно сделать отдельный вход и подвести самостоятельные коммуникации к выделенной доле (то есть будет определен порядок пользования этим имуществом).

В денежном эквиваленте

Ст. 252 Кодекса также предусматривает основания для осуществления выплаты денежных средств заинтересованному в выделе доли лицу другими собственниками помещения:

  • когда выдел невозможен по закону либо без причинения несоразмерного размера ущерба имуществу;
  • при незначительности доли в праве и при отсутствии существенного интереса собственника в ее использовании;
  • при несоразмерности выделяемых долей.

В первом случае гражданин имеет право на выплату стоимости причитающейся ему доли, а при несоразмерности долей речь идет лишь о компенсации. Следует заметить, что другим участникам долевой собственности потребуется заручиться согласием «выделяющегося» собственника на передачу и принятие им денежных средств.

Важно: при незначительности доли суд может обязать других собственников выплатить компенсацию лицу при отсутствии его согласия.

Как выделить долю в квартире?

Как было отмечено ранее, оформить выдел доли в квартире можно двумя законными способами:

  1. По соглашению сторон (сделка).
  2. По решению суда.

Рассмотрим особенности каждого из них.

По договору

Самым простым и быстрым вариантом выделения доли в квартире является заключение соглашения между всеми собственниками жилого помещения. Кратко остановимся на оформлении такого документа.

Среди требований действующее законодательство РФ к соглашению (договору) распределения (выдела) доли относит следующие:

  • обязательность письменной формы;
  • определение в документе сторон сделки (ФИО, паспортные данные);
  • указание информации о жилом помещении (в том числе о правоустанавливающих документах);
  • описание сведений о ранее имевшихся долях и определение размера новых долей в квадратных метрах;
  • в конце документа проставляются подписи участвующих в сделке лиц.

В судебном порядке

При недостижении согласия о размерах долей заинтересованный субъект вправе обратиться в судебный орган для их установления в принудительном порядке и об определении прав пользования местами общего назначения. Если говорить о самой процедуре, то она должна отвечать требованиям ГПК РФ, то есть подчиняться правилам об исковом производстве.

При составлении иска лицу нужно обратить внимание на ст. 131-132 ГПК РФ, в частности:

  • иск подается в письменном виде (по количеству лиц, участвующих в деле);
  • в нем указывается наименование суда, а также сведения об истце и ответчике;
  • приводятся ссылки на законодательные акты и фактические обстоятельства дела, подтверждающие позицию истца и нарушение его прав;
  • указываются требования заявителя;
  • приводится перечень документов;
  • в конце проставляется подпись заявителя либо его представителя.

Если в ходе рассмотрения дела суд придет к выводу о возможности выдела в натуре доли в жилом помещении, то после вступления судебного акта в законную силу заявитель сможет зарегистрировать свое право на объект недвижимости в Росреестре.

Что можно делать с полученной долей?

Процедура оформления выдела достаточно подробно регламентирована нормами действующего законодательства РФ, однако не всегда понятно, какие преимущества или недостатки характерны для него. Попробуем разобраться в этом:

  1. Возможность совершения любых юридически значимых действий в отношении выделенного имущества – одна из самых распространенных причин выделения долей. Если выделить долю в квартире для продажи — не такой и сложный процесс, то вот сама процедура отчуждения имущества достаточно хлопотная, поскольку собственнику будет нужно соблюсти правило о преимущественной покупке доли другими собственниками помещения.
  2. Дарение доли происходит без соблюдения вышеназванного требования, но сделка будет подлежать нотариальному удостоверению.
  3. После выдела гражданин самостоятельно решает вопросы в отношении своего имущества, он может осуществлять различные реконструкции или капитальный ремонт.

Важно: получение согласия всех собственников на проведение различных мероприятий в отношении выделенного имущества не требуется.

Чем отличается выдел доли от раздела?

В ГК РФ в отношении общей собственности применяются два понятия — выдел долей и раздел имущества. Отличие между ними сводится лишь к тому, что при выделении доли одного собственника другие не утрачивают права общей собственности, а при разделе — она перестает существовать совсем.

В завершение рассматриваемой темы необходимо сказать о том, что выделение доли в квартире в натуре практически невозможно. При этом такие споры лучше всего решать «мирным» путем. И только лишь при отсутствии согласия всех собственников стоит обращаться в суд.

Уважаемый читатель! Статья описывает наиболее частые юридические проблемы и способы их решения. Если Вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь за бесплатной помощью к консультанту:

Москва, Московская область: +7 (495) 980-97-90 доб. 885

СПб, Ленинградская область: +7 (812) 449-45-96 доб. 184

Регионы, Федеральный номер: +8 (800) 700-99-56 доб. 257

Доля в недвижимости: что это и как ей распоряжаться

Нередко люди становятся обладателями доли в каком-нибудь объекте недвижимости — например, в результате получения наследства, раздела имущества после развода или совместной покупки квартиры. В этой статье мы расскажем об особенностях владения и распоряжения долями, их продажи и необходимости в тех или иных случаях согласовывать свои действия с остальными собственниками.

Собственник доли: чем он владеет по факту

Если говорить на примере квартиры, то наличие в собственности доли в ней редко означает то, что у владельца есть право на конкретную комнату (даже при условии, что отдельная комната может быть выделена каждому). Речь идет о доле в праве собственности, и эта доля может быть меньше, больше или равна долям остальных владельцев. То есть каждый сантиметр квартиры включает в себя долю другого владельца, именно с этим связаны трудности по определению порядка пользования жилплощадью. Если мирно решить этот вопрос не получается, то к процессу подключается суд.

Читайте так же:
Зачем вводить дом в эксплуатацию

Также возможен вариант, когда доля является реальной, то есть привязанной к той или иной части квартиры: к примеру, комната 14 квадратных метров в «двушке» площадью 55 «квадратов». Фактически квартира в этом случае становится коммунальной. Такая доля может представлять собой лишь изолированное жилое помещение (комнату), санузел, кухня, коридор и пр. всегда будут в общей долевой собственности.

Закон никак не ограничивает количественный и качественный составы владельцев долей. Недвижимость может быть в собственности только у физлиц/юрлиц или одновременно у физлиц и юрлиц.

Владение долями: в чем специфика

Иметь долю в жилой недвижимости — это значит иметь все права собственника относительно пользования, распоряжения и владения. Но для реализации этих прав нужно получать согласие остальных собственников. Из-за этого часто между ними происходят споры, а суды признают неправомочной попытку реализовать то или иное право без учета мнения других владельцев.

У владельца доли в жилой недвижимости есть обязанности: это оплата имущественного налога, услуг ЖКХ, а также оповещение других владельцев о своих планах по заключению сделок со своей долей. Например, если нужно ее продать, сдать в аренду, предоставить в качестве обеспечения по залогу и пр. Даже если по факту собственник доли помещением не пользуется, он обязан содержать собственность в надлежащем виде и устранять аварийные ситуации.

Таким образом, долевая собственность представляет собой ограниченное пользование, и если другие владельцы долей в квартире не живут, то надо помнить — право воспользоваться помещением у них есть в любое время.

Как собственники долей платят за «коммуналку»

Чаще всего оплата ЖКУ при общей долевой собственности осуществляется по единому платежному документу. Однако у каждого из владельцев долей есть право подать заявление в управляющую компанию, чтобы ему выставили персональный счет за «коммуналку» (пропорционально имеющейся у него доли). По закону в издержках по содержанию и сохранению имущества собственники участвуют соразмерно своим долям.

Кто может зарегистрироваться в долевой квартире

Без получения согласия других собственников можно зарегистрироваться в квартире самому, а также прописать в ней своих детей — местом жительства несовершеннолетнего до 14 лет является место жительство его родителей (или одного из них). А вот чтобы зарегистрировать родителей, мужа (жену), иных родственников или лицо, с которым нет родственной связи вообще, потребуется согласие от всех остальных собственников.

Можно ли выделить себе долю и не зависеть ни от кого

Это называется выделение доли в натуре, и такая возможность по закону есть. Но это можно сделать только при условии, что в выделяемой части жилья технически можно организовать отдельный санузел и вход. Без этого не получится зарегистрировать объект на кадастровом учете и право собственности.

В результате человек становится индивидуальным собственником, и долевая собственность на имущество для него прекращается. Надо понимать, что в случае с квартирой провести подобную процедуру почти нереально. Согласно СНиП 01.31.2003, минимальная общая площадь однокомнатной квартиры должна составлять 28 кв. м. Даже если площадь квартиры позволяет это сделать, и в ней можно обустроить дополнительный отдельный вход, то вступает в дело материальный фактор — изменение площади, новое оборудование, коммуникации и пр. будут стоить дорого.

Если по объективным причинам выделить долю в натуре трудно, то можно сделать это в денежном эквиваленте. В этом случае собственник доли от нее отказывается и получает от других владельцев денежные средства, после чего эта доля распределяется между ними.

Продажа доли

Это можно сделать, но предварительно об этом нужно будет оповестить остальных собственников — по закону у них есть право преимущественного выкупа. Искать покупателя на стороне можно только после того, как собственники не выкупят долю в течение месяца или не дадут отказ в письменной форме раньше, чем закончится данный срок.

Если продать свою долю без соблюдения права преимущественного выкупа других владельцев, то они могут обратиться в суд и вернуть себе это право. Например, если доля была продана в тайне от них, или если стоимость продажи доли оказалась выше той, что была указана продавцом в извещении о продаже, которое было направлено собственникам.

Важно понимать, что чаще всего доля и потенциальные проблемы с родственниками мало кому интересны на рынке за исключением перекупщиков. Поэтому и сумму вы получите меньше рассчитанной арифметически от цены всей квартиры (разница составит минимум 30%).

Какие еще есть проблемы с распоряжением долями

В законе нет ограничений на минимальный размер доли, из-за чего дробить любые помещения можно бесконечно. То есть претендовать на квартиру могут владельцы микродолей (например, 1 /40), требуя вселения в нее и устранения препятствий со стороны тех, кто владеет 1 /3 или 1 /2 квартиры. В таких случаях суд часто назначает компенсацию, то есть по факту собственники крупных долей оказываются вынуждены выкупать такие микродоли.

Также надо учитывать и возможную противоречивость интересов людей, которые оказываются объединены в рамках долевой собственности. Далеко не все из них будут добросовестно относиться к обязанности платить налоги и «коммуналку». Кто-то может попытаться втайне от других или обманным путем от своей доли избавиться. Как бы там ни было, по очень многим спорным вопросам, в том числе, оплате ЖКУ, совладельцы долей часто вынуждены обращаться в суд — а это, как минимум, потраченные время и нервы.

Автор статьи

Екатерина Титова

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector