Bancrotstvo.ru

Бизнес Журнал "Банкротство"
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Через сколько лет можно продавать квартиру после ее покупки без налогов

Через сколько лет можно продавать квартиру после ее покупки без налогов

Налоговое законодательство рассматривает продажу квартиры неразрывно с получаемым от этой операции доходом. Соответственно, такие сделки (а точнее — полученные средства) облагаются налогом НДФЛ, размер которого на сегодняшний день равен 13%.
Однако имеется условие о давности владения недвижимостью, по наступлению которой сделка освобождается от налогообложения. Но какое время должно пройти для этого? Ответ — ниже!

Когда можно продать квартиру после покупки, чтобы не платить налог

Итак, через какое время можно продать квартиру после покупки? Должны ли пройти долгие годы или хватит срока покороче?

До первого дня 2016 года в законодательстве действовало общее правило для всех, согласно которому продажа без налогообложения могла осуществляться уже после трехлетнего владения недвижимостью, в том числе и квартирой.
Однако начиная с указанной даты этот срок, когда можно продать квартиру без налога, был сохранен лишь для лиц, которые приобретают жилье по определенным основаниям.

Общий срок на сегодняшний день составляет пять лет. Такое решение было принято вследствие бесчисленных спекуляций на рынке недвижимости, в частности связанных с уклонением от налогов.

По-прежнему от налогообложения освобождаются лица, которые получили квартиру по следующим основаниям:

  • в качестве наследства;
  • в качестве дара;
  • путем безвозмездной приватизации (государственную приватизированную квартиру);
  • по соглашению пожизненной ренты (содержания).

Купившие жилье лица или те, кто осуществил платную приватизацию, должны выждать 5 лет после покупки, прежде чем суметь продать недвижимость без обложения налогом.

Если квартира куплена в ипотеку

Ипотечная квартира облагается налогом по общему основанию. Покупка недвижимости в ипотеку по своей юридической природе и с точки зрения налогообложения ничем не отличается от обычной купли-продажи. По этой причине правило пяти лет, чтобы продать квартиру без налога, также распространяется на такое жилье.

Нужно иметь в виду, что налоговое законодательство имеет в виду нахождение недвижимости в собственности. Так, ипотечные квартиры может быть оформлена двояко:

  • с передачей права собственности должнику и наложением обременения на квартиру;
  • с сохранением права собственности за банком.

Момент, с которого у владельцев ипотечного жилья наступает право собственности имеет ключевое значение. Так, если в ипотечном соглашении было предусмотрено, что право собственности переходит после погашения кредита, то давность владения в целях обложения налогом должна исчисляться с соответствующей даты внесения последнего взноса.

Если же соглашением установлено, что право собственности переходит в момент покупки, а на квартиру налагается обременение, то давность исчисляется непосредственно с момента покупки. Однако, если такое условие в соглашении не установлено, что бывает очень редко, то действует общее правила гражданского законодательства, согласно которому право собственности переходит в момент исполнения контрагентом обязанности по оплате полностью.

Если квартира куплена на материнский капитал

Материнский капитал представляет из-себя социальное пособие. По общему правилу налогового законодательства социальные пособия налогом НДФЛ не облагаются. По этой причине многие ошибочно полагают, что сделка по купле-продаже недвижимости на материнский капитал также не облагается налогом.

Однако это неверный вывод. Налогом не облагается лишь сама сумма материнского капитала. Но, если он используется в иных целях, облагаемых налогом, то освобождение не действует. Срок давности владения также составляет пять лет. Так что продать квартиру сразу после покупки на материнский капитал без обложения налогом не получиться.

Как влияет вид собственности на налог при продаже

деньги, продажа квартиры без налога

Вид собственности никак не влияет на обязанность по уплате НДФЛ при продаже квартиры. Также данная обязанность наступает вне зависимости от основания приобретения квартиры. Исключением являются случаи, когда налоговым законодательством определенная категория лиц освобождается от НДФЛ либо прошел срок давности владения.

Как уже было отмечено, срок давности равен 5 лет. Однако это правило имеет следующие оговорки:

  • если квартира была приобретена до 1 января 2016 года, то срок давности составляет 3 года;
  • если же она была приобретена после указанной даты (например, в 2020 или 2021-м году), то такой срок, в течение которого квартира должна находиться в собственности, равен 5 годам;
  • также, на продажу жилья, полученного по безвозмездным сделкам (если приватизировать, принять в дар, наследовать) или согласно договору пожизненной ренты, действует срок давности равный 3 годам.

Таким образом, если квартира находится в собственности продавца более чем указанные сроки (3 либо 5 лет), то обязанность по уплате налога с него снимается. Важно понимать, что не вид собственности определяет обложение НДФЛ, а тип дохода или категория налогоплательщика, которая позволяет ему получить льготу.

Размер налога

Налог на продажу недвижимости, который находился в собственности продавца меньше срока давности, называется НДФЛ и равен 13 % от размера полученного дохода. Важно, что именно полученный доход определяет конкретную сумму платежа, ведь многие ошибочно полагают, что налог исчисляется со всей стоимости продажи.

Размер налога может быть исчислен по следующим правилам:

  • если продажа осуществляется по более высокой цене, чем покупка, то налог исчисляется с указанной разницы;
  • если цена продажи меньше покупной цены, то лицо налог не платит.
Читайте так же:
Когда должен быть подписан акт приема передачи квартиры

Как видно, такие правила дают широкую возможность уклониться от налоговой обязанности. Поэтому многие лица при заключении сделки стараются указать меньшую сумму, чтобы не платить налог. Ведь ранее действовало правило, согласно которому сделки суммой меньше миллиона не облагались налогом.

Начиная с 2016 года действует правило, где обложение налогом привязано к кадастровой стоимости. Так, если сумма сделки меньше миллиона, но также составляет менее 70 % кадастровой стоимости объекта, то налогообложение производится в любом случае. Причем размер налога будет исчисляться с разницы между суммой сделки и кадастровой стоимостью.

Кто освобождается от уплаты налога

Как уже было отмечено, от уплаты НДФЛ при продаже квартиры освобождаются лица, которые владеют ею в течение более чем пяти лет, с учетом ранее отмеченных оговорок. Иные виды освобождения от данного налога законодательство не предусматривает.

Вместе с тем, не предоставляя полного освобождения от НДФЛ данного типа, законодательством закрепляется за каждым продавцом квартиры права на вычет. Так, вычет бывает двух видов:

  • возврат имущественного налога с любого объекта недвижимости, находящегося в праве собственности в размере 1 миллион;
  • возврат налога с учетом осуществленных на продажу квартиры расходов.

Вычет и в том и в другом случае может быть возвращен налогоплательщику либо постепенно, в течение года, либо разом, в конце соответствующего года. Разумеется, каждый из данных типов вычета необходимо удостоверить в налоговой службе. Сделать это можно следующим образом:

  1. При удостоверении права на вычет в размере фиксированного миллиона рублей необходимо представить паспорт гражданина и сделку купли-продажи.
  2. Для удостоверения вычета с фактически осуществленных расходов, необходимо помимо государственного паспорта и сделки подать платежные документы, подтверждающие совершенные расходы.

Стоит отметить, что вычет в виде миллиона рублей предоставляется каждому гражданину раз в жизни до полного исчерпания лимита. А вычет с расходов предоставляется при каждой продаже соответственно сумме осуществленных расходов.

Нюансы

По рассматриваемой ситуации налоговое законодательство устанавливает два вида нарушений, за которые назначается одна и та же законная санкция:

  • неуплата налога;
  • отказ от предоставления сведений в налоговую службу.

Наказываются оба правонарушения одинаково. Так, за просрочку уплаты начисляется 5 % от неуплаченной суммы каждый месяц. Однако сумма общего штрафа не может быть больше 30 % или меньше 1000 рублей. За полную неуплату налога устанавливается штраф в размере 20 % от неуплаченной суммы налога.

В отличии от стандартного варианта уплаты налога на имущество либо НДФЛ, где налоговый орган при наступлении обязанности уплатить налог сами направляют уведомление, в рассматриваемом случае налогоплательщик сам должен подать декларацию с момента заключения сделки.

После этого налоговая служба регистрирует налогооблагаемую базу, устанавливает сумму налога и выдает плательщику квитанцию. Таким образом, если лицо своевременно не исполнит обязанность по подаче декларации или вовсе не заплатит налог, то к нему будут применены финансовые санкции, указанные выше.

В любом случае нужно помнить, что уплата налогов является конституционной обязанностью, которую необходимо исполнять своевременно. Поэтому нужно постоянно отслеживать вновь вводимые налоги и правила налогообложения, чтобы назначенная санкция не стала сюрпризом.

Сначала завещать, а потом передумать и продать квартиру — насколько это законно?

Наследство

-Планирую покупать квартиру. Меня смущает то, что собственница квартиры (75 лет) оформила на нее завещание в пользу сестры. А потом решила ее продать и потратить деньги на ее лечение. Вправе ли собственница продавать ранее завещанную квартиру? Какие у меня есть риски – может ли сестра оспорить сделку купли-продажи, ссылаясь на завещание?

Собственница квартиры может продавать ранее завещанную квартиру. Что касается рисков покупки такой квартиры, они действительно есть. Но связаны скорее не с наличием завещания, а возрастом владелицы недвижимости и ее непоследовательностью в вопросе распоряжения имуществом.

Вправе ли собственник продавать ранее завещанную квартиру

Собственница квартиры может полноправно распоряжаться недвижимостью, даже если недвижимость уже была несколько раз завещана. Она вправе продать квартиру, подарить ее или завещать другому человеку.

Завещание вступает в силу только после смерти лица, которое его оставило (на основании ст.1118 Гражданского кодекса). Пока завещатель жив, наследник никаких прав на квартиру иметь не будет и не может препятствовать заключению сделки.

При оформлении завещания нужно обратиться к нотариусу для заверения. Но сведения о том, что квартира завещана нотариусом никуда не передаются. В ЕГРН не будет отметки о том, что в отношении недвижимости установлено обременение, как в случае ареста или ипотеки.

Более того, гражданское законодательство не обязывает собственницу исполнить условия завещания и передать квартиру наследнице. Завещатель может в любой момент изменить или аннулировать завещание по своему усмотрению, не спрашивая согласия у наследников (по ст. 1130 Гражданского кодекса).

Нужно ли аннулировать завещание перед продажей

Если к моменту смерти завещателя указанное в завещании имущество ему фактически не принадлежало (было продано), то квартира просто исключается из завещания. Изменять или аннулировать завещание, а также уведомлять наследников о желании продать квартиру при жизни завещателя не требуется.

Читайте так же:
Может ли человек продать свою долю в доме без согласия

Таким образом, тот факт, что квартира ранее была завещана на сестру никак не влияет на право собственницы продать недвижимость при жизни. Наличие завещания не является риском для покупателя квартиры.

Может ли наследница оспорить продажу квартиры

Оспорить продажу квартиры, ссылаясь на оставленное ранее завещание, сестра не сможет. При жизни продавца квартиры завещание еще не будет иметь юридической силы, а после смерти – ссылаться на то, что недвижимость была указана в недействительном завещании – наследница не сможет.

Но сестра может попробовать оспорить сделку, ссылаясь на ее ничтожность. Единственный шанс для сестры добиться аннулирования продажи – привести доказательства недееспособности родственницы или того, что она не могла руководить своими действиями.

Основаниями для аннулирования сделки купли-продажи квартиры могут стать:

  1. Сделка подписана под влиянием заблуждения (по ст.178 Гражданского кодекса). Собственница думала, что подписывает договор аренды квартиры, а не продажи.
  2. Собственница не понимала значения своих действий (по ст.177 Гражданского кодекса). Например, она принимала лекарственные препараты, которые имеют эффект спутанности сознания , либо была нетрезвой или в состоянии аффекта.
  3. Не соблюдены формальности при подписании договора. Допустим, у собственницы был супруг, который не дал согласие на сделку или она продала долю в квартире без соблюдения преимущественного права на покупку.
  4. Сделка подписана с лицом, ограниченным в дееспособности (по ст.176 Гражданского кодекса). В этом случае продать квартиру можно, но только с согласия органов опеки и попечительства.
  5. Договор подписан под влиянием угроз, обмана или насилия.

По статистике, у сестры есть минимальные шансы добиться оспаривания сделки купли-продажи в суде – всего 5-10%. Но покупатель может еще больше снизить эту небольшую вероятность, если предпримет при подписании договора ряд действий для минимизации рисков.

Какие есть риски при покупке квартиры у пожилого человека и как их уменьшить

Основным риском при подписании сделки купли-продажи будет не то, что на квартиру составлено завещание, а то, что собственница — пожилой человек (ей 75 лет). Это повышает вероятность того, что сестра сможет оспорить сделку со ссылкой на то, что родственница не осознавала значения своих действий.

На 100% защититься от оспаривания договора-купли продажи невозможно. Но следующие действия позволят максимально защититься покупателю и снизить вероятность признания сделки недействительной:

Можно ли продать квартиру сразу после покупки

Можно ли продать квартиру после покупки? Да. Но при условии, что вы грамотно подойдете к процессу: учтете финансовые и юридические риски. Как это сделать, читайте в нашем материале.

mozhno-li-prodat-kvartiru-srazu-posle-pokupki

Когда можно продавать

Законодательство РФ никак не регламентирует срок от момента покупки квартиры до момента ее последующей продажи. Главным условием для подписания договора купли-продажи в таких случаях является полный переход права собственности на реализуемую недвижимость.

При этом в обязательном порядке должны быть соблюдены несколько правил:

  • квартира не должна быть в залоге и на ней не должно числиться никаких обременений (т.е. квартира, как минимум, не находится в ипотеке);
  • в числе собственников не должно быть несовершеннолетних лиц;
  • продавец имеет подтверждение своих прав на собственность (квартира должна пройти регистрацию в Росреестре).

При соблюдении всех этих формальностей реализовывать недвижимость можно в любое время. Но прежде чем принимать решение о продаже, владельцу нужно подумать об экономической целесообразности такой сделки и возможных убытках при неправильном оформлении документов.

mozhno-li-prodat-kvartiru-srazu-posle-pokupki

Налогообложение сделок с недвижимостью и льготы

Деньги от продажи жилья считаются доходом, и с них чаще всего приходится уплачивать НДФЛ. Получить законное освобождение от налога при реализации собственного жилья можно в двух случаях:

  • если цена проданного имущества не превышает 1 миллион рублей;
  • если квартира или дом приобретались не ранее, чем за 5 лет до момента ее продажи.

Срок в 5 лет, установленный для сделок с приобретенной недвижимостью, не касаются случаев, когда:

  • жилье получено в наследство от родственников или других лиц;
  • квартира была подарена близким родственником или куплена у него;
  • право на недвижимость получено в результате приватизации до 01.01.2016 года.

В этих четырех случаях действует правило 3 лет, то есть срок для применения льготы остался на прежнем уровне. НДФЛ с продажи такой собственности не уплачивается.

mozhno-li-prodat-kvartiru-srazu-posle-pokupki

Все остальные ситуации подразумевают, что полученный доход отражается в налоговой декларации за текущий год и облагается НДФЛ по ставке 13%. Однако налог при продаже квартиры определяется в разных случаях по-разному.

Две сделки в одном налоговом периоде

То есть один и тот же человек выступает в роли покупателя и продавца. Для правильного определения налогооблагаемой базы он может:

  • оформить налоговый вычет, положенный ему как покупателю на сумму, потраченную на покупку жилья;
  • оформить налоговый вычет либо на 1 млн рублей, либо на цену приобретения, уплаченную за проданную квартиру.

Разумеется, что к декларации будут приложены все документы, подтверждающие понесенные расходы.

Читайте так же:
Перечень документов необходимых для продажи квартиры по ипотеке через сбербанк

Важно! Избежать уплаты налога путем искусственного занижения цены в договоре купли-продажи не удастся. Если стоимость жилья оказывается меньше его кадастровой стоимости с применением понижающего коэффициента 0,7, налогооблагаемая база будет рассчитана именно по этой формуле.

Скрывать реальный доход невыгодно как продавцу, так и покупателю, ведь он уменьшает свой налоговый вычет с покупки.

Жилье продано по цене, отличающейся от цены приобретения

В такой ситуации подается также одна декларация с отражением в ней разрешенных вычетов. В итоге заплатить налог придется с разницы между суммой покупки и реализации.

Недвижимость куплена и продана впоследствии в разные налоговые периоды. В таком случае будут поданы две декларации за два года с указанием в них соответствующих льгот.

mozhno-li-prodat-kvartiru-srazu-posle-pokupki

Через сколько лет после покупки можно продать квартиру, чтобы не платить налог?

По общим правилам не ранее, чем через пять лет. Но если возникла необходимость в срочной реализации недавно купленного жилья, можно обойтись и без дополнительных расходов на НДФЛ, но есть исключения.

Самое простое решения – продать недвижимость по цене предыдущей покупки или на пару десятков тысяч дешевле. Налогооблагаемая база в этом случае будет равна нулю. Однако не нужно забывать, что сумма сделки не должны быть меньше 70 % кадастровой стоимости квартиры.

Поэтому перед заключением договора купли-продажи лучше получить копию кадастрового паспорта (или выписку из него).

Важно! Даже если сумма причитающегося налога будет нулевой, декларацию за год, в котором осуществлялась сделка, подавать придется. В ней должны быть отражены доходы от продажи расходы на сумму покупки квартиры. Если не представить в ФНС необходимые сведения, есть риск стать фигурантом административного разбирательства и получить штрафные санкции за нарушение налогового законодательства.

mozhno-li-prodat-kvartiru-srazu-posle-pokupki

Особые случаи при налогообложении

При расчете НДФЛ после продажи квартиры есть много нюансов, зависящих от конкретной ситуации.

  • Например, как быть, если жилье приобреталось на средства от материнского капитала?
  • Через сколько после покупки можно продать квартиру, взятую в ипотеку?
  • С какой даты отсчитывается пятилетний срок, после которого продавец освобождается от налога?

При вложении в приобретение недвижимости материнского капитала (сегодня его размер составляет 453 тыс. рублей) доход, полученный от ее продажи уменьшается на сумму социальной государственной помощи. Остальное будет облагаться налогом, если не соблюдены условия по срокам и цене сделки.

При этом продавцу придется запрашивать разрешение на реализацию от органов опеки и попечительства (до момента совершеннолетия детей). Получить согласие на продажу можно только при соблюдении интересов ребенка и обеспечения ему советующих условий проживания.

Продать квартиру, взятую под ипотечное кредитование, немного сложнее, ведь она находится в залоге у банка. Здесь возможны несколько вариантов:

  • жилье выкупает сама кредитная организация;
  • по договоренности покупатель оплачивает остаток долга и разницу отдает продавцу;
  • ипотека переводится на покупателя.

Налогообложение продавца при этом рассчитывается на общих основаниях, как разница между его доходом от продажи и расходами.

mozhno-li-prodat-kvartiru-srazu-posle-pokupki

После того, когда вы оценили финансовые риски при продаже квартиры, не забудьте подготовить документы – начиная от паспортов и заканчивая выпиской из ЕГРН. Подробнее о необходимом пакете документов читайте в материале «Какие документы нужны для продажи квартиры».

Для чего нужна выписка из ЕГРН при продаже квартиры

Выписка из ЕГРН — необходимый документ при совершении любых юридических действий с недвижимостью, в том числе для продажи. Этот документ позволяет сверить список собственников, установить законных владельцев и узнать о наличии обременений и ограничений.

Если хотите сохранить время и сэкономить, закажите выписку на сайте или в приложении ЕГРН.Реестр. Для этого необходимо указать адрес объекта или кадастровый номер. Документ будет заверен электронной подписью Росреестра. Это значит, что он будет иметь юридическую силу при предъявлении в различные инстанции.

Возврат товара в Казахстане по Закону «О защите прав потребителей»

Рассказываем, как и где казахстанцы могут вернуть товар продавцу по закону о защите прав потребителей в Казахстане в 2021 году.

Право потребителей на обмен или возврат товара надлежащего качества

Статья 14 — Покупатель в 2021 году по закону «О защите прав потребителей» в РК вправе в течение 14 дней с момента передачи ему непродовольственного товара, если более длительный срок не объявлен продавцом, обменять купленный товар в месте покупки или иных местах, на аналогичный товар другого размера, формы, габарита, фасона, расцветки, комплектации и тому подобное либо на другой товар по соглашению сторон, произведя в случае разницы в цене необходимый перерасчет или получение назад денег. При отсутствии необходимого для обмена товара, покупатель вправе возвратить приобретенный товар продавцу (изготовителю) и получить уплаченную за него денежную сумму. Местом обмена или возврата товара является место покупки товара, если иное не предусмотрено договором.

Право потребителей в случае продажи товара ненадлежащего качества

Статья 15 — Потребитель, которому продан товар ненадлежащего качества, если его недостатки не были оговорены продавцом, вправе по своему выбору потребовать:

  • соразмерного уменьшения покупной цены;
  • безвозмездного устранения недостатков товара.
Читайте так же:
Модульные стальные дома завод металлоконструкций

В случае, когда продавец товара ненадлежащего качества не является его изготовителем, проетензии могут быть предъявлены по выбору покупателя к продавцу либо к изготовителю;

  • возмещения своих расходов на устранение недостатков товара;
  • замены на товар аналогичной марки (модели, артикула);
  • замены на такой же товар другой марки (модели, артикула) с соответствующим перерасчетом покупной цены;
  • расторжения договора и возврата уплаченной за товар денежной суммы.

Право потребителей на возмещение в полном объеме убытков

Статья 16 — Причиненных их жизни, здоровью и (или) имуществу вследствие недостатков товара (работы, услуги):

  1. Потребитель имеет право на возмещение убытков (вреда), причиненных его жизни, здоровью и (или) имуществу вследствие конструктивных, рецептурных или иных недостатков товара (работы, услуги), в полном объеме;
  2. Право требовать возмещения убытков (вреда), причиненных вследствие недостатков товара (работы, услуги), признается за любым потребителем независимо от вины продавца (изготовителя, исполнителя) и от того, состоял ли он с ним в договорных отношениях или нет.

Что нельзя вернуть?

Перечень товаров не подлежащих возврату в Казахстане:

  1. Лекарственные средства, изделия медицинского назначения;
  2. Нательное белье;
  3. Чулочно-носочные изделия;
  4. Товары на метраж (ткани, ковры, кабели, шнуры и др.).
  5. Мобильные телефоны (можно вернуть, если имеется заводской дефект);
  6. Животные и растения.

Что необходимо, чтобы вернуть товар?

Чтобы вернуть продавцу товар, необходимо доказать факт его покупки именно у этого продавца, для этого достаточно предъявить один из этих документов:

  • товарный или фискальный чек;
  • договор, заключенный при приобретении товара.

Если у покупателя нет ни одного из перечисленных документов, он также может обратиться к продавцу с требованием возврата. Но доказательство покупки предоставить все равно придется, согласно закону, покупатель может предъявить:

  • фото- или видеоматериалы;
  • свидетельские показания;
  • при онлайн-покупке подтвердить ее может также товарно-транспортная накладная;
  • другие документы и средства, подтверждающие покупку.

Куда жаловаться?

С 2021 года в Казахстане работает единая информационная система на сайте e-tutynushy.kz, который сам перенаправит жалобу продавцу. У продавца есть 10 дней на решение вопроса с покупателем и если за это время продавец не реагирует на жалобу, подключаются государственные органы.

Если продавец отказывается вернуть вам деньги, вы так же можете обратиться:

в комитет по защите прав потребителей через бот @kzpp_bot;
на портал электронного правительства https://egov.kz/cms/ru/services/citizen_and_the_government/e_app;
горячую линию +7 (7172) 75-06-42, 75-16-32, 74-98-32, 74-98-36.

Как оформить возврат товара в 1С, видео

Для оформления данных операций в бухгалтерском учете, в 1С имеется создание документа возврата и в случае необходимости создания ЭСФ.

Продажа квартиры после приватизации: через какое время заключать сделку?

Для того чтобы получить право на продажу квартиры необходимо должным образом оформить права собственности. Стать полноправным владельцем можно только после прохождения процедуры приватизации.

Приватизация

Согласно действующему законодательству россияне вправе единожды бесплатно приватизировать свое жилье. Процедура приватизации предполагает перевод квартиры из государственной/муниципальной в частную собственность физлица. Для приватизации квартиры по ФЗ № 1541-1 претендент должен постоянно проживать в данной квартире, участвовать в отношении нее в договоре соцнайма и иметь российское гражданство.

После этого собственник получает всю полноту прав в распоряжении квартирой.

Он вправе проживать в ней, сдавать в аренду, передавать по дарственной, оформлять на нее завещание или продавать.

А если квартира находится в муниципальной собственности, то проживающие там лица пользуются ей по договорам социального найма. Они не вправе заключать в отношении нее сделки купли-продажи, это может делать только муниципалитет.

Когда можно продать квартиру после приватизации?

После того как владелец пройдет всю процедуру приватизации жилья, он получает право на продажу. Другими словами, уже в день получения на руки выписки из ЕГРН, где он указан в качестве правообладателя собственник вправе заключить в отношении недвижимости сделку купли-продажи.

Особенности налогообложения

Сделка по продаже квартиры относится к налогооблагаемым.

Это значит, что после получения денег за квартиру продавец должен отчитаться перед ФНС о полученной прибыли и перечислить в бюджет НДФЛ по ставке 13%.

Россияне могут получить вычет в размере 1 млн.руб. при продаже.

Это значит, что если квартира была продана за эту сумму или дешевле, то НДФЛ не платится, так как налогооблагаемая база обнуляется. При этом по новым правилам россиян лишили возможности занижать в договоре цену сделки до суммы менее 1 млн.руб. для ухода от налогов. Теперь НДФЛ определяется с учетом кадастровой стоимости квартиры, если цена продажи, указанная в договоре ниже нее. Если же квартира продана по стоимости выше кадастровой, то для расчета налогооблагаемой базы применяется цена из договора.

Также при владении недвижимостью в течение определенного срока можно получить законное освобождение от налогообложения. В 2017 году в Налоговое законодательство были внесены определенные правки, которые увеличили минимальный срок нахождения недвижимости в собственности для освобождения от НДФЛ с 3 до 5 лет. Оно действует в отношении всех квартир, права собственности на которых были получены после 2016 года.

Читайте так же:
Правила выписки из квартиры и прописки в другую

Но на приватизированное жилье это правило не распространяется. При переводе квартиры из муниципальной в частную собственность по приватизации собственник для безпрепятственной продажи должен владеть квартирой минимум 3 года. Тогда он выпадает из поля зрения налоговиков.

Например, квартира была приватизирована в 2016 году. Начиная с 2019 года, ее владелец может продавать жилье без уплаты НДФЛ независимо от цены сделки. Поэтому целесообразно подождать истечения налогооблагаемого периода, чтобы избежать переплаты налога в бюджет.

Но если же ждать у владельца нет возможности, то налог рассчитывается как (стоимость квартиры-1 000 0000 рублей)*13%.

Если новая квартира будет куплена налогоплательщиком взамен старой в одном налоговом периоде, то у него также появляется возможность избежать налогообложения.

По закону россияне могут получить возврат по НДФЛ в размере 13% от стоимости купленной недвижимости в рамках имущественного вычета.

Но его предельный размер составляет 260 тыс.руб. (13% от 2 млн.руб.). Когда размер вычета превысит НДФЛ с продажи, налог можно не платить.

Приведем пример. Иванов продал после приватизации квартиру за 1 800 000 руб. Он должен перечислить в бюджет налог в размере 234 тыс.руб. Но в том же году он приобрел недвижимость за 2 500 000 руб. За купленную квартиру ему полагается вычет в размере 260 тыс.руб. (максимальное значение). Получается, что НДФЛ Иванову платить не нужно. Более того, он должен получить доплату из бюджета в размере 26 тыс.руб.

Продажа приватизированной квартиры

Продажа приватизированной квартиры предполагает прохождение следующих этапов:

  1. Заключение предварительного договора купли-продажи, внесение задатка или аванса покупателем. Этот этап не является обязательным, но он необходим, если процедура приватизации еще не пройдена, а продавец уже нашел покупателя. Заключая предварительный договор стороны фиксируют свои намерения заключить договор купли-продажи в перспективе по оговоренной цене.
  2. Получение продавцом выписки из ЕГРН, которая с 2017 года подтверждает права собственности на квартиру взамен ранее выдаваемого свидетельства. Выписка выдается в Росреестре на основании поданных документов на приватизацию. Также этот документ служит подтверждением отсутствия обременений и запрета на отчуждение недвижимости.
  3. Подготовка необходимых документов для заключения сделки, включающих: техпаспорт из БТИ, кадастровый паспорт из Росреестра, выписку из лицевого счета/домовой книги.
  4. Подписание договора купли-продажи. Он должен включать обязательное упоминание о сторонах сделки, их паспортные реквизиты; дату заключения договора и место; детальное описание предмета сделки: кадастровый номер квартиры, ее площадь, количество комнат, адрес, этаж и прочие существенные характеристики; цену сделки и порядок взаиморасчетов; указание на отсутствие долгов и обременений; подписи сторон. Остальные пункты включаются в договор по усмотрению сторон.
  5. Договор купли-продажи не подлежит нотариальному заверению, но оно допускается по желанию сторон. Нотариальное заверение сводит к минимуму возможность оспаривания сделки и снижает риски мошенничества. Нотариус также может участвовать при передаче денег от покупателя к продавцу.
  6. Стороны должны оформить переход прав собственности от продавца к покупателю в Росреестре. Для этого они пишут в организации заявление и прилагают договор купли-продажи. За указанную процедуру взымается госпошлина в размере 2000 руб.
  7. Покупатель получает выписку из ЕГРН, где он указан в качестве правообладателя.

как рассчитать больничный листКак отвечать на вопросы на собеседовании при устройстве на работу вы узнаете в нашем материале.

Вся нужная вам информация по расчету больничного листа находится на нашем ресурсе. Целевая статья, написанная нашими профессионалами, содержит всю информацию на эту тему.

Как решить вопрос с оплатой больничного уже после вашего увольнения — читайте тут.

Особенности продажи

В некоторых случаях сделка купли-продажи приватизированной квартиры будет иметь особенности.

Так, если в квартире прописан несовершеннолетний ребенок и ему принадлежит доля в собственности, то родителям предварительно необходимо получить согласие органов опеки на продажу квартиры.

При этом в приобретаемом взамен жилье ребенку должна быть выделена доля в собственности, аналогичная по размеру той, которой он владел в приватизированной квартире или превосходящая ее с точки зрения площади.

Без согласия органов опеки на сделку она будет признана недействительной и аннулирована.

Обычно квартиранты выписываются из квартиры до заключения сделки купли-продажи. Но в договоре можно предусмотреть обязанность жильцов выписаться после переоформления прав собственности в определенные сроки. Но если прописанные люди не желают добровольно выписываться, это можно сделать в принудительном порядке.

Но они могут рассчитывать на расселение и предоставление им от государства социального жилья.

Если собственников несколько, то перед заключением договора купли-продажи необходимо получить от них согласие на продажу доли. Первоначально продавец части недвижимости должен уведомить всех владельцев о своем желании реализовать свою долю и предложить им воспользоваться преимущественным правом покупки. Только после получения от них официального письменного отказа от покупки продавец вправе заключить сделку с третьим лицом.

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector