Bancrotstvo.ru

Бизнес Журнал "Банкротство"
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

ПОДРЯДные квартиры: Что это и как такое жилье влияет на стоимость квадратных метров

ПОДРЯДные квартиры: Что это и как такое жилье влияет на стоимость квадратных метров

Кризис на рынке недвижимости и неразрывно связанные с ним финансовые потери застройщиков заставляют последних идти на всевозможные ухищрения. Одно из них – расчёт с подрядчиками по бартеру. Так на рынке появились, утвердились и никуда не исчезают так называемые «подрядные квартиры». Что происходит с таким жильём, есть ли у него будущее и как оно влияет на стоимость квадратных метров?

Что такое «подрядная квартира»?

Не всем, даже в среде опытных игроков рынка недвижимости, знаком сам термин «подрядные квартиры». Андрей Комиссаров, адвокат, руководитель коллегии адвокатов «Комиссаров и партнеры», дает им такое определение:

–– Подрядные квартиры – это квартиры, которыми застройщик расплачивается с подрядчиком за выполненные или выполняемые работы. То есть в данном случае жилое помещение является встречным предоставлением (платой) за работы, выполняемые по договору подряда либо иному договору, заключаемому между застройщиком и подрядчиком. Появились данные квартиры из-за того, что застройщик в результате объективных и субъективных факторов, не имея свободных денежных средств для того, чтобы рассчитаться с подрядчиком за выполненные либо выполняемые работы, расплачивается с ним не денежными средствами, а квартирами.

Понятно, что ситуация, когда застройщик не имеет свободных денежных средств, не может возникнуть в хорошие времена. По данным компании E3 Group, увеличение числа таких квартир, которое, по данным компании, прослеживается начиная с 2008 года, – следствие кризиса, когда девелоперы вплотную столкнулись с финансовыми проблемами. Расчет долей квартир в новостройке стал привычной схемой, которая хотя и не пошла в рост в непростые времена 2014 года, но тем не менее, осталась в тренде.

Специалисты E3 Group, проанализировав рынок Санкт-Петербурга, пришли к выводу, что основная масса подобных квартир сегодня приходится на эконом-класс. Чаще всего это предложение в жилых комплексах на периферии города – не самое привлекательное предложение на сегодняшний день.

«Продам недорого подрядную квартиру»

Сами по себе квартиры подрядчикам, как правило, не нужны. Им нужны деньги. Поэтому пул квартир, доставшийся им в качестве оплаты за их труд, подрядчики норовят продать как можно скорее. В эпоху застоя на рынке недвижимости вообще и в сфере новостроек в частности сделать это можно только одним способом – прибегнув к демпинговым ценам.

Кирилл Сиволапов, старший преподаватель кафедры управления недвижимостью и проблем землепользования Института отраслевого менеджмента (ИОМ) РАНХиГС:

–– Девелопер, расплачиваясь квартирами с подрядчиком, фактически демонстрирует отсутствие денежных средств, что вызывает сомнения в возможностях достройки объекта. Покупка квартиры у такого девелопера – большой риск. С другой стороны, подрядчику не квартиры нужны, а деньги, поэтому для выплаты зарплаты он зачастую готов продавать полученные квартиры дешевле, даже на 30%».

ЭкспертыE3 Investment также говорят о том, что разница в цене между квартирами непосредственно от застройщика и подрядными квартирами в том же жилом комплексе, но принадлежащими подрядной организации, может достигать 30%.

Дисконт – дело весьма приятное, особенно в ситуации, когда зарплаты не растут, продукты дорожают, а желаемого радикального снижения процентной ставки на ипотечные кредиты всё ещё нет как нет. Дисконт в 30% – это почти треть цены. Сниженная цена на подрядную квартиру манит, как магнит.

Родион Юрьев, специалист в сфере гражданского права, генеральный директор «Юридического бюро Юрьева», комментирует ценовую политику подрядчиков:

–– Отрегулировать цены на подрядные квартиры не представляется возможным. Но многие застройщики в свои договоры вписывают пункт о том, что переуступка прав собственности осуществляется с их согласия и они еще и получают от этого процент. Тогда застройщику это становится выгодно.

То есть между подрядчиком, продающим полученную по бартеру квартиру, и конечным покупателем может «нарисоваться» собственно застройщик, уменьшив скидку на несколько процентов. Но между ними могут встать и агенты по недвижимости, и тогда дисконт упадет еще процентов на 10-15.

Вот как комментирует ценовую политику подрядчиков, овладевших пулом квартир в качестве оплаты за их труд, Юрий Завидов, генеральный директор CENTURY 21 Zavidov:

– Актив от застройщика, так называемые «подрядные квартиры», – это небольшой пул жилья в новостройках (примерно 10-30 квартир в одном ЖК) с определенным дисконтом в диапазоне от 15-20%. Как правило, реализация проходит по схеме аукциона. Такие квартиры зачастую покупают физические лица, которые достаточно хорошо владеют информацией о ситуации на рынке, имеют «живые деньги», готовы быстро принять решение и провести сделку. Мы часто получаем такие предложения в Московском регионе. После анализа рынка и прогноза продаж периодически приобретаем интересный актив. Пройдя определенную юридическую процедуру и выкуп квартир, выходим на рынок с данным предложением. Ориентировочно стоимость таких предложений ниже «рынка» на 10-15%. Срок экспликации в данном случае – до одного месяца».

Доля риска

У подрядных квартир не слишком хорошая репутация, считает Андрей Комиссаров:

–– Порядок расчета застройщика с подрядчиком пулом квартир не противоречит действующему законодательству, но он несет определенные риски для последующего владельца, приобретающего данные квартиры у подрядчика. В случае если указанные квартиры предоставлялись до выполнения подрядчиком встречных обязательств, застройщик сможет при определенных условиях претендовать на эти квартиры.

Родион Юрьев, специалист в сфере гражданского права, генеральный директор «Юридического бюро Юрьева», считает, что острота этой проблемы сегодня значительно снизилась. Он комментирует эту ситуацию следующим образом:

–– Покупателям таких квартир обязательно нужно смотреть за тем, чтобы его права регистрировались как права собственности, возникающие в результате переуступки в Росреестре. В этом случае у него будут права, гарантированные государством и застройщиком в первую очередь.

Некоторое время назад, в 2003-2007 гг., застройщики могли переуступать такие квартиры сразу нескольким подрядчикам, возникала ситуация, в которой разные люди претендовали на одну и ту же квартиру. В Петербурге например таких случаев было очень много. Сейчас в полной мере заработал 214-й закон, по которому права подлежат обязательной регистрации, возникает и залог дольщиков, поэтому я бы не сказал, что сейчас это проблема. А вот если пытаются обойти 214-й закон, то это в любом случае, независимо от того, идет ли речь о переуступке или о прямой продаже, покупателя должно настораживать.

Константин Апрелев, вице-президент Гильдии риэлторов России, сопредседатель Совета ТПП РФ по саморегулированию предпринимательской и профессиональной деятельности, также отмечает наличие рисков при покупке подобных квартир, но не считает их поводом отказаться от соблазнительного по цене предложения:

–– Подобные квартиры еще не оформлены в собственность, и переуступаются в рамках исполнения каких-то обязательств. Если вдруг девелопер обвинит подрядчика в неисполнении каких-то обязательств либо найдет какие-то аргументы, что нет документарного подтверждения исполнения обязательств, то девелопер может не предоставить оговоренный пул квартир подрядчику. У приобретателя в такой ситуации могут появиться риски, что он не получит эту квартиру. И конечно, нужно стараться сокращать цепочку перехода прав – это раз и второе – регистрировать договор долевого участия в соответствующем регистрирующем органе. Если договор долевого участия зафиксирован, то вы, по крайней мере, защищены от возникновения прав третьих лиц в любой схеме. Поэтому обязательна первичная регистрация долевого участия в фиксирующем органе, и желательно, чтобы как можно меньше было цепочек возникновения прав на объект, который вы получили, как можно меньше посредников в этом процессе.

Читайте так же:
Как зарегестрировать землю в собственность после постройки дома ижс

Чаще всего такие квартиры – это первичка. Могут быть проекты, когда это уже вторичка, но тогда это не переуступка, это продажа, а чтобы квартиру продать, надо сдать дом госкомиссии, для этого дом нужно достроить. Но конечно, если речь идет о продаже, то квартиру уже переуступили, и рисков никаких нет. Риски есть именно в процессе переуступки в отношении права требования в договоре долевого участия.

О возможном неблагоприятном для покупателя квартиры ходе событий предупреждает и Игорь Петров, генеральный директор E3 Investment:

–– Для инвесторов, особенно не слишком опытных, заключение договоров по приобретению подрядных квартир может нести риски. Дело в том, что единого порядка по оформлению договора между застройщиком и подрядчиком на подрядные квартиры не предусмотрено. На текущий момент есть несколько вариантов заключения договоров по приобретению подрядных квартир. Наиболее безопасный из них – это оформление договора переуступки прав в рамках договора долевого участия по 214-ФЗ.

Если же между застройщиком и подрядчиком заключен какой-либо другой инвестиционный договор, где указана оплата произведённых работ долей квартир в строящемся объекте, то есть риск неисполнения или ненадлежащего исполнения своих обязательств подрядчиком, а это в свою очередь может стать поводом для расторжения договора между застройщиком и подрядчиком. Тогда квартиры, проданные подрядчиком, будут возвращены застройщику, а договоры купли-продажи признаны недействительны. И как показывает судебная практика, споры вокруг подобных квартир в большинстве случаев разрешаются в пользу застройщика, а не в пользу покупателя. И только профессионал может грамотно проверить документы, сведя риск к минимуму.

Аналогичный совет дает и Юрий Завидов: «Участвуя в приобретении квартир на аукционах, покупателям лучше всего привлекать специалистов, а именно – обращаться в агентства недвижимости».

Конечно, дело каждого – решиться на покупку такой квартиры самостоятельно, с максимальным дисконтом, или привлечь к процессу приобретения профессионалов. Под крылом ФЗ-214 рисков стало существенно меньше. Но означает ли это, что число подрядных квартир на рынке увеличится?

Перспективы подрядных квартир

Рассуждая о будущем подрядных квартир, Андрей Комиссаров высказывает следующую точку зрения:

–– Количество подрядных квартир будет меняться в зависимости от доступности кредитных (заемных) денежных средств на строительство объекта и интенсивности кризисных явлений в экономике. Поскольку политика государства направлена на увеличение количества крупных застройщиков, которым банки более охотно предоставляют денежные средства в кредит, то полагаем, что число таких квартир будет уменьшаться, т.к. данный порядок расчетов застройщику будет невыгоден».

Константин Апрелев напрямую связывает перспективы бартера между застройщиком и подрядчиками с кризисными явлениями на рынке недвижимости:

–– Думаю, в ближайшее время цены на недвижимость будут снижаться, и в связи с низкой ликвидностью у застройщиков будет возникать соблазн рассчитываться с подрядчиками и поставщиками именно метрами. Эта ситуация будет тиражироваться до той поры, пока не начнет расти спрос. Пока аналитических данных, что зона снижения спроса пройдена и рынок пошел вверх, у меня нет. Хотя не исключено, что в этом году все может быть. Пойдут вниз ипотечные

ставки, станет возрастать доходность, будет возрастать давление инфляции на рынок – платежеспособный спрос на недвижимость станет расти.

Юрий Завидов считает, что подрядных квартир слишком мало, чтобы серьезно рассматривать их присутствие на рынке:

–– Почему «подрядные квартиры» не станут конкурентным продуктом?! Таких предложений от застройщиков достаточно мало, в среднем 20-30 аукционов в год. А девелоперов, желающих приобрести подобный актив, достаточно. И на практике, всего треть актива экономически выгодна.

Резюмируя все сказанное выше, можно сделать такие выводы: купить подрядную квартиру выгодно (дисконт до 30% – убедительный аргумент) и не так рискованно, как это было лет 10 тому назад. Привлекать ли к этому посредников или самостоятельно – личное дело каждого. Но как явление такие квартиры никуда не исчезнут в ближайшее время, а значит, есть смысл изучить поглубже этот вопрос.

Покупка квартиры от подрядчика риски

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Покупка квартиры от подрядчика риски». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.

Во-первых, договор долевого участия должен быть зарегистрирован в Росреестре. Если он не зарегистрирован, значит, не заключен и юридических последствий не порождает. То есть уступить право требования по нему нельзя.

Важно и то, что в московских проектах пока преобладает старая схема реализации квартир (без эскроу), отмечает эксперт.

Как найти надежного подрядчика?

Часто Застройщик не может сдать объект в эксплуатацию из-за того, что у него есть задолженность по оплате подключений к тепло-водо-электро-газо-снабжению.

Конечно проверить разрешение на строительство и документы на земельный участок тоже необходимо!

  • Второе — Договор долевого участия у застройщика должен быть зарегистрирован в Росреестре и не иметь обременений!

Там же можно увидеть сведения о том, что компания находится в стадии ликвидации, реорганизации или имеются какие-либо сведения о недостоверности представленных компанией данных.

Если продавец покупал квартиру в ипотеку, перед сделкой он должен ее погасить и снять обременение, а покупателю принести об этом справку из банка. При этом покупатель тоже может взять ипотеку.

Основная часть рисков связана с последним случаем. Он предусматривает, что стороны заключают указанное соглашение еще до завершения строительства и сдачи объекта. Если застройщик по любой причине расторгнет договор, например, его не устроит качество работ, подрядчик лишается всех прав на квартиры, даже при условии, что он успел их перепродать иным лицам.

© 1998 – 2021 ФГБУ «Редакция «Российской газеты»

В этом случае покупатель имеет право требовать от подрядчика свои деньги. В судебном порядке. Сколько времени займет такой процесс зависит от платежеспособности подрядной компании.

Доля корпусов с эскроу сейчас занимает почти 32% от общего числа корпусов в продаже. Почти в 34% корпусов квартиры реализуются по другим формам договоров — бронирования, купли-продажи или предварительному ДКП. В сегменте апартаментов также встречается договор купли будущей недвижимой вещи.

Читайте так же:
При какой задолженности отключают газ в квартире за неуплату

Он оформляется в письменной форме, и должен содержать указание на изначально заключенную с застройщиком сделку и условия, определенные по ней.

Перед тем, как приобретать подобный актив, целесообразно уточнить исполнение подрядчиком взятых на себя обязательств. Проверить стоит и застройщика на предмет процента достроенных объектов и его текущего финансового положения. При этом именно потенциал исполнителя подрядных работ является основным предметом оценки.

Как купить квартиру от подрядчика

Самые большие риски покупки квартиры от подрядчика кроются во внутренних конфликтах учредителей и банкротстве компании.

Для подписания с подрядчиком того или иного договора по покупке квартиры в новостройке, гражданам потребуется предоставить минимальный пакет документов.

Подрядная организация ООО «СтройСам» заключила с Петровым договор цессии, по которому уступила в его пользу права на квартиру в строящемся доме. Права на указанную недвижимость возникали у «СтройСам» по ДДУ, заключенному с застройщиком ОАО «СУ-100», по которому подрядчик обязан был выполнять строительные работы.

Придется решать вопрос через суд. Если у застройщика право бессрочного пользования участком, то последствия будут такими же. Также проверяйте статус участка: это не должна быть земля сельхозназначения, она не должна находиться в природоохранной зоне.

Схема покупки квартиры у подрядчика

Безопасной можно признать сделку, когда застройщик расплачивается с поставщиком подрядных услуг уже после завершения строительства. В таком случае жилплощадь изначально переводится в собственность застройщика, передающего ее подрядной организации на основании стандартного ДКП.

Вывод: не надо жадничать, когда покупаешь квартиру. Теснота приведёт к стрессу или заставит копить на большую площадь.

Наряду с довольно выгодными предложениями покупки новостройки от застройщиков и инвесторов, все чаще на рынке первичной недвижимости стали появляться варианты квартир от подрядчиков.

В итоге купил двушку за 7,65 миллиона ₽. Хорошая трёхкомнатная квартира площадью 64 м2 стоила в районе 8,8 миллиона ₽. Я мог её себе позволить, но пришлось бы пожертвовать всеми накоплениями.

Недвижимость от подрядных организаций на 10–15% дешевле, чем предложения от инвесторов и строительных компаний, что обусловлено желанием продавца как можно быстрее получить денежные средства.

Любая сделка по купле-продаже недвижимости сопряжена с определенными рисками. При этом опасность может поджидать не только при покупке квартиры на вторичном рынке, где есть шанс столкнуться с банкротством продавца, его недееспособностью и так далее, но и в случае приобретения квартиры в новостройке.

Из статьи вы узнаете основные критерии надежности застройщика, риски при покупке новостройки и как их минимизировать.

Итак, определимся, на что нужно обратить внимание при выборе застройщика, то есть непосредственно лица, ответственного за строительство новостройки.

Договор(соглашение) о переуступке прав и обязанностей дольщика подлежит обязательной государственной регистрации.

В договоре долевого участия может быть условие об ограничении сроков, например, застройщик разрешает переуступку с момента, когда дом будет готов на 50%.

Покупка квартиры в строящемся доме – выгодное вложение средств, особенно, если приобретать его на начальной стадии строительства. Жилье можно купить у застройщика, инвестора и у подрядчика. В последнем случае покупка может обойтись дешевле минимум на 10%, но и рисков будет на порядок больше.

Риски покупка квартиры у подрядчика

В этом случае расторжение договора цессии в суде это только дело времени, что само собой не может вызвать большой радости у добросовестных покупателей квадратных метров. Если квартиры просто бронировались за подрядчиком, то покупатель заключает договор ДУ непосредственно с застройщиком, но возможно по более привлекательной цене (за счет скидки подрядчику). В этом случае риски — минимальны.

Риелторы и юристы рассказали «РБК-Недвижимости» о том, какие подводные камни есть при приобретении квартир по переуступке прав и как лучше подготовиться к такой сделке.

Посмотрите, участвуют ли банки в проекте. Во-первых, банк может финансировать саму компанию. Во-вторых, банк может аккредитовать новостройку, то есть предлагать ипотеку для покупателей. Перед аккредитацией банки проводят проверку и застройщика, и объекта. Так что, если крупный банк уже аккредитовал новостройку, для вас это хороший знак.

Наконец, еще один риск – купить квартиру с браком. Самые крупные неприятности у новосела могут возникнуть из-за инженерных коммуникаций, например, неработающего отопления, слабого напора воды в трубах, не выдерживающей напряжения электропроводки.

Расскажите, пожалуйста, какие риски берет на себя покупатель, если оформляет квартиру в сданном жилом комплексе по предварительному договору купли-продажи и договору купли-продажи? А если по договору о переуступке?

Квартира от подрядчика может нести риски покупателю, как при использовании ДДУ, так и договора переуступки и если не предусмотреть всех подводных камней сотрудничества застройщика с подрядной организацией, то покупатель рискует остаться без недвижимости и денег.

Допустим, в какой-то момент дольщик решает продать недвижимость. Например, застройщик на этапе строительства расплатился за работу с подрядчиком квартирой и сейчас подрядчик хочет продать ее и получить деньги. Но поскольку право собственности подрядчик еще не оформил, он может переуступить только свое право требования на квартиру.

Предварительный договор купли-продажи квартиры от застройщика

Перед нами стоял выбор: купить однокомнатную квартиру в новостройке в Москве или трёхкомнатную в ближайшем Подмосковье. Только такие варианты подходили по бюджету. Выбор сделали в сторону просторной квартиры на окраине города Люберцы в девяти километрах от МКАД.

Увеличить лимит кредитов по программе льготной ипотеки c 3 до 4 млн рублей предложил гендиректор компании «Дом.РФ» Виталий Мутко на заседании комитета по финансовому рынку Госдумы.

Переуступка договора долевого участия — обычная практика. Дольщик может переуступить квартиру в строящемся доме, потому что брал ее для инвестиций: купил на стадии котлована за три миллиона, а продал ближе к концу стройки за пять с половиной.
Как этого избежать? Необходимо до покупки квартиры просить застройщика предъявить доказательства того, что он исполнил условия инвестиционного контракта перед собственником земли. Нет доказательств — лучше не покупать квартиру у этого застройщика.

8 ошибок, которые совершают покупатели квартир в новостройках

  • делают остекление
  • проводят электромонтаж
  • выполняют штукатурные работы
  • делают благоустройство двора и т.д

Но бывают и другие ситуации. Подрядчик может судиться с застройщиком либо находиться в состоянии конфликта и в этот период «скинуть» переданные ему квартиры на покупателей. Доверчивые инвесторы могут и не подозревать об имеющихся рисках.

Риски покупки квартиры от подрядчика

Таким образом, риски при покупке квартиры в доме, построенном или строящемся на арендованном участке, определяются условиями конкретного договора аренды. От этого и надо отталкиваться. Также стоит отметить, что распространены ситуации, когда застройщики не выполняют условий инвестиционного договора, заключённого между застройщиком и собственником земли в части расчетов с последним. Купить квартиру в новостройке можно не только у компании-застройщика. Одновременно с девелопером, который возводит дом, жилье в том же самом доме могут продавать частные инвесторы, юридические лица и паевые фонды. Покупка квартиры в еще не построенном доме называется переуступкой прав требования (договор цессии).

Читайте так же:
Когда можно шуметь в квартире 2022

Подрядные квартиры: риск или выгода?

LIVING выяснил, насколько безопасно приобретать квартиру не у застройщика, а у подрядной организации, и насколько дешевле в этом случае обойдется жилье в новостройке.

На строительном рынке существует практика, когда компания-застройщик привлекает к возведению того или иного объекта подрядные организации. Чаще всего их задача состоит в том, чтобы выполнить какие-то специализированные работы, например, заливка фундамента, фасадные работы или внутренняя отделка. Регулярно при таком сотрудничестве расчёт происходит не «живыми» деньгами, а квартирами.

Подрядные квартиры: риск или выгода?

В итоге, определённое количество жилых объектов строящегося дома переходит к компании, которая выполняла часть строительных работ. Такое имущество является приятным, но непрофильным активом. Чаще всего такие квартиры выходят к покупателю с хорошим дисконтом для того, что максимально быстро превратить метры в деньги. LIVING выяснил, насколько безопасно приобретать такую недвижимость, и сколько можно сэкономить, покупая квартиру у подрядной организации?

Проверяем документы

Основной опасностью при покупке объекта у подрядчика является то, что продавец может выставить объект на продажу ещё до момента получения прав на неё. «Подрядчики нередко начинают реализацию квартир, которые передаются им за поставляемые материалы и работы до полного выполнения своих обязательств, а, соответственно, есть опасность, что сделка может быть оспорена», – отметил генеральный директор ГК «УНИСТО Петросталь» Арсений Васильев.

Чтобы избежать проблем, необходимо всего лишь проверить документы и запросить нужные справки. Об этом рассказал генеральный директор агентства недвижимости «Квартировичкоф» Никита Сверчков. «Во-первых, необходимо проверить регистрацию Договора долевого участия и особое внимание уделить документу, обычно он предоставляется в виде справки, который подтвердит выполнение финансовых обязательств перед застройщиком. Её также стоит запросить и у самого застройщика. Во-вторых, стоит попросить оформить выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Получив такой документ, станет понятно, не уступлена ли эта квартиры ещё кому-то», – сказал эксперт.

Также покупателям стоит обратить внимание на объём предложения подрядных квартир от одного застройщика. «Если объем предложения от подрядчика гораздо больше, чем у самого застройщика, это означает, что объект строится исключительно на деньги от реализации указанного объема. Такие объекты строятся медленнее и обычно с существенной задержкой по срокам ввода объекта», – подчеркнула представитель группы компаний «Садовое кольцо» Светлана Борисова.

Подрядные квартиры: риск или выгода?

Ещё одним недостатком покупки квартиры у подрядчика является риск приобрести менее ликвидный вариант. Застройщики чаще всего расплачиваются со вспомогательными организациями квартирами, которые не обладают видовыми характеристиками или попросту на нижних этажах. Правда в данном случае всё зависит от выбора клиента.

Экономия в деталях

Если соблюдать нехитрые правила, то приобрести квартиру можно с достаточно хорошим дисконтом. По разным оценкам скидка может быть от 5 до 15 процентов. Правда бывают и исключения. «Стоимость квартир от подрядчиков вовсе не обязательно должна быть ниже цен от девелопера. Все зависит от договоренностей. Для снижения внутренней конкуренции, при бартерной схеме в договоре может быть прописано условие о том, что подрядная организация не имеет права демпинговать или снижать цены более чем, к примеру, на 5%», – отметила управляющий партнер «Метриум групп» Мария Литинецкая.

По её словам, достаточно распространенной практикой является передача подрядчиком полученных им же квартир для реализации девелоперу, который, в свою очередь, реализует этот объём квартир, так же, как и собственные. Таким образом, клиент, выбирая квартиру, может и не узнать о том, что остановился на объекте, который реализуется не застройщиком.

Дополнительно стоит отметить, что уже в офисе менеджеры по продажам застройщика, всё-таки пытаются переориентировать клиента на лоты строительной компании. Логика здесь достаточно проста, ведь за реализацию жилья от подрядчика продавец получает только вознаграждение в размере комиссии, а не всю стоимость квартиры.

Для того, чтобы понять, есть ли на сайте застройщика предложения от подрядчиков, достаточно позвонить в офисе и спросить, представлены ли у него объекты по переуступке.

Также эксперты отмечают, что ещё одним минусом могут быть сложности с ипотечным кредитованием для таких объектов. «Проценты по кредиту при покупке по переуступке обычно выше, чем, в случае, когда сделка проходит напрямую с застройщиком. Ведь девелоперы часто совместно с банками снижают проценты по ипотеке. Столь же лояльные условия подрядчики предложить не могут», – отметила генеральный директор IKON Development Евгения Акимова.

Эскроу-счета

Эскроу-счет — это специальный счет в банке, который открывается для расчетов между покупателем квартиры в строящемся доме и застройщиком. Чтобы открыть эскроу-счет, необходимо подписать трехсторонний договор между банком, покупателем и застройщиком. Покупатель (депонент) вносит средства на данный счет в качестве оплаты строящегося жилья. Если жилье приобретается в ипотеку, то вместо заемщика деньги на него зачисляет банк, выдавший кредит на квартиру.

С этого момента ни дольщик, ни продавец жилья (застройщик) не могут распоряжаться деньгами. Как только здание вводится в эксплуатацию и покупатели начинают оформлять квартиры в собственность, банк переводит средства с эскроу-счетов застройщику. Применение эскроу-счетов регламентируется законом в § 3 главы 45 ГК РФ.

Таким образом, банк через эскроу-счет выполняет обеспечительную функцию по обязательствам Застройщика, а по своей сути расчет через эскроу-счет мало чем отличается от расчета через аккредитив. В целом, эскроу-счет лучше подходит для проведения расчетов по Договорам долевого участия, чем аккредитив, хотя по своей сути они очень близки.

Как будет осуществляться покупка жилья по новым правилам?

Как продавались новостройки раньше.

В 2000-е годы основным источником финансирования строительства нового жилья стали деньги покупателей, поэтому был принят закон о долевом строительстве (214-ФЗ), который ввел понятие «дольщик».

Застройщики, продавая квартиры на этапе строительства, направляют полученные от продажи средства на строительство домов.

Приобретение жилья на этапе строительства обычно дешевле, поэтому модель долевого финансирования стала очень популярной. Покупатель заключал договор долевого участия (ДДУ) с застройщиком, направлял деньги строительной компании и ждал завершения строительства дома.

Однако долевое финансирование строительства будущими жильцами по-прежнему содержало в себе некоторые риски для дольщиков и в 2017 году власти решили изменить существующую практику продажи новостроек.

Как будут продаваться новостройки теперь.

В конце 2018 года Правительство Российской Федерации утвердило новую схему финансирования жилищного строительства. С июля 2019 года средства дольщиков будут храниться на специальных счетах до момента введения объектов в эксплуатацию. Строить новые жилые дома можно будет только с привлечением собственных средств девелопера или заемных денег из банков.

Однако это не значит, что покупатели потеряют возможность приобрести квартиру в строящемся доме. Покупатель по-прежнему сможет выбрать понравившийся объект, заключить договор с застройщиком, но расплачиваться будет через банк, осуществляющий финансирование строительства.

Читайте так же:
Что такое доля квартиры по завещанию

Для этого открывается специальный счет (эскроу). Покупатель вносит на него средства. Девелопер получает доступ к счету после сдачи дома в эксплуатацию и регистрации права собственности хотя бы одним из покупателей. Это позволит избежать появления долгостроев и обманутых дольщиков.

Как оформляется сделка с застройщиком и банком?

  1. Застройщик и дольщик заключают ДДУ, по условиям которого оплата строящейся квартиры пройдет с использованием эскроу- счета. На оформление и регистрацию ДДУ в «Росреестре» уйдет примерно 9 дней.
  2. Затем покупатель, банк и застройщик подписывают трех-сторонний договор на открытие эскроу-счета. Этот процесс займет около трех дней.
  3. Покупатель вносит средства на эскроу-счет. С этого момента ему остается только дождаться завершения строительства.

Таким образом, на оформление всей сделки покупки квартиры в строящемся доме с оплатой через эскроу-счет понадобится около двух недель.

Можно ли вернуть деньги
с эскроу-счета?

  1. застройщик не передаст квартиру в оговоренный срок или станет очевидно, что он не успеет завершить строительство вовремя;
  2. застройщик признан банкротом или в его отношении открыто конкурсное производство (одна из процедур, предваряющих банкротство);
  3. застройщик ликвидирован по решению суда.

Что если обанкротится банк?

Деньги, размещенные на счетах эскроу страхуются Агентством по страхованию вкладов (АСВ) в размере всей суммы, депонированной на эскроу-счете, но не более 10 млн руб. То есть при покупке квартиры на сумму более 10 млн руб., или при покупке нескольких квартир, дольщик все равно несет определенный риск. Ведь суммарное возмещение от АСВ, на которое он может рассчитывать в случае банкротства банка, ограничено суммой в 10 млн руб. Это значит, что подавляющее большинство покупателей квартир в строящихся домах вернут свои деньги при форс-мажоре.

В среднем, российское жилье стоит дешевле 10 млн руб. Однако даже в массовом сегменте новостроек средние трехкомнатные квартиры обходятся, как правило, дороже (от 12 млн рублей и выше), и это покупателям нужно учитывать. Вместе с тем право открывать эскроу-счета для покупателей строящегося жилья получат далеко не все банки.

На сегодняшний день Центробанк утвердил список из 55 таких учреждений. В их число входят наиболее надежные участники рынка, такие как «Сбербанк», «ВТБ», «Альфа-банк», «Райффайзенбанк», «ЮниКредит Банк», «Связьбанк» и другие, чье банкротство маловероятно.

Что если застройщик
обанкротится?

В случае банкротства застройщика дольщик не теряет деньги. Они сохранятся на эскроу-счете независимо от действий девелопера.

В такой ситуации у клиента появится выбор между двумя сценариями.

Во-первых, покупатель может оставить деньги на эскроу-счете и потребовать в суде передачи ему жилья (если оно уже построено) или подыскать вместе с другими дольщиками нового застройщика для завершения проекта.

Во-вторых, клиент может забрать средства и направить их в другую стройку.

На какой стадии можно купить
новостройку через эскроу-счет?

Согласно прежней схеме работы, застройщик получал право начинать продажи квартиры еще на ранней стадии строительства жилого дома. Это позволяло быстрее привлекать средства для строительства. Новая схема, подразумевает использование девелопером собственных или заемных средств при возведении жилого объекта.

Однако в рамках новой схемы, продажи квартир по-прежнему будут открываться на ранних стадиях строительства. Этому способствует желание банков, выделяющих кредиты на строительство, минимизировать собственные риски, за счет привлечения денег покупателей на эксроу-счета.

Таким образом, чем больше денег привлечет застройщик в самом начале проекта, тем выгоднее для него станет кредит выдаваемый банком.

Насколько подорожают новостройки?

Участие банка в строительстве не будет бесплатным. Затраты на финансирование строительства в виде стоимости обслуживания кредита и выплаты процентов будут учитываться застройщиками при определении цен на жилье. Чем дороже получаемые застройщиком кредиты, тем дороже станут квартиры в новостройках для покупателей.

Схема привлечения средств на строительство через эскроу-счета защищает большинство покупателей от возможных финансовых потерь. Деньги покупателя новостройки сохранятся в любом случае — средства с эскроу-счета не подлежат изъятию, даже если сам покупатель окажется должником. Однако, гарантия сохранности средств неизбежно выразится в увеличении стоимости квартир.

Ранее застройщик мог привлекать кредитные средства лишь для покрытия разницы между стоимостью строительства и деньгами, привлеченными от дольщиков. При новой схеме финансирования доступа к средствам дольщиков на этапе строительства у застройщика не будет. Тем самым объем кредитных средств, привлекаемых строительными компаниями для возведения домов, возрастет до 85%, что значительно увеличит себестоимость строительства.

А это значит, что при переходе на эскроу-счета жилье в новостройках может подорожать по оценкам различных экспертов рынка недвижимости на 10–30 процентов.

Как оформляется договор по эскроу-счету?

Покупатель и продавец договариваются о сделке купли-продажи.

Покупатель и продавец обращаются в банк для осуществления взаиморасчетов по сделка с использованием счета эскроу.

Банк формирует договор, на основании которого открывает счёт.

Регистрация сделки в Росреесте.

Покупатель зачисляет денежные средства на счёт эскроу.

Банк проверяет выполнение застройщиком обязательств по строительству.

По сделке продавец застройщик получает денежные средства. Покупатель — свою квартиру.

  1. Постоянное финансирование строительства, независимое от сезонности продаж и других обстоятельств.
  2. Контроль со стороны банка за проведением операций по счету и соблюдением сторонами установленных договором сроков распоряжения денежными средствами.
  3. Минимизация рисков неоплаты.
  1. Дольщик имеет полную гарантию получения жилья по зафиксированной цене, либо гарантию возврата денег.
  2. Уверенность в получение квартиры.
  3. Контроль со стороны банка соответствия и полноты представленных документов условиям договора счета эскроу.
  1. Застройщик вынужден брать кредит банке под процент, который придется закладывать в стоимость возводимого жилья.
  2. Данная схема работы не только приводит к удорожанию самого строительства, но и ставит строительную компанию в зависимость от банка.
  3. Пересмотр собственной финансовой модели, что также может сказаться на конечной стоимости объекта и срокам сдачи.
  4. Часть небольших застройщиков не сможет работать в данных условиях и уйдет с рынка.
  1. Ограничение гарантированной государством суммы на счету в случае отзыва лицензии у банка.
  2. Эскроу-счета — относительно новый продукт для России, поэтому открыть счет эскроу можно далеко не во всех банках, предложение пока сильно ограничено.
  3. При необходимости провести дорогостоящую сделку, сумма свыше 10 млн рублей является личным риском покупателя.
  4. Увеличение среднерыночной стоимости жилья.
  5. Возможное увеличение процентных ставок по ипотечному кредиту.

Подготовлено по материалам :

Продажи осуществляются в соответствии с Федеральным законом 214-Ф3. Проектная декларация опубликована на gk-mic.ru и наш.дом.рф. Фактический внешний вид возводимых зданий, отделка и дизайн интерьеров, в том числе мест общего пользования, элементы благоустройства могут отличаться от изображений, размещаемых на сайте. Информация, изложенная на сайте, в том числе информация о наличии, характеристиках, планировках объектов, ценах, скидках, акциях носит исключительно ознакомительный характер и ни при каких условиях не является публичной офертой, определяемой положениями статьи 437 ГК РФ. Окончательная цена указывается в договоре. ПАО Сбербанк, Генеральная лицензия Банка России на осуществление банковских операций №1481 от 11.08.2015.

Клиентская поддержка: +7 (495) 255-44-16
Адрес: Москва, Космодамианская наб., д. 52, стр. 1Б
Понедельник-пятница с 9:00 до 21:00
Суббота, воскресенье с 10:00 до 19:00

На что обратить внимание при заключении договора со строительной фирмой

Начинается все с ответа на важный вопрос: будете ли вы строить дом самостоятельно или воспользуетесь услугами подрядчика. Если выбираете второй вариант, то без договора строительного подряда не обойтись. На что обратить внимание в таком документе, рассказывает основатель строительной компании «Дачный сезон» Тимур Дасаев.

Договор строительного подряда — ваша гарантия

Договор строительного подряда — это соглашение, в силу которого подрядчик обязуется в установленный договором срок построить по заданию заказчика определенный объект, в нашем случае, дом, а заказчик должен создать подрядчику необходимые условия для выполнения работ, принять их результат и уплатить указанную в договоре цену.

На рынке строительства загородных домов присутствуют не только специализированные компании и организации, но и частные лица. В любом случае договор строительного подряда необходим — это гарантия вашего спокойствия. Требуйте его, даже если частник говорит, что работает в серой зоне. Отказ от официальной сделки — уже тревожный звонок. В таком случае лучше обратиться к другому подрядчику.

Но сам факт заключения договора — это еще не 100% гарантии вашего спокойствия. Нужно учесть в нем множество деталей.

Что обязательно должно быть отражено в договоре

  1. Предмет договора — это сам процесс строительства и его результат.
  2. Стоимость работ подрядчика, порядок оплаты: % предоплаты, какие суммы нужно вносить и в какие сроки; способ оплаты — наличные, банковская карта или онлайн-перевод.
  3. Срок, в течение которого подрядчик обязан сдать объект.
  4. Права и обязанности заказчика и подрядчика.
  5. Как будет производиться приемка работ.
  6. Гарантии.
  7. Дата, место и время подписания договора.
  8. Реквизиты и/или личные данные сторон.
  9. Их подписи.
  10. Ответственность сторон за нарушение договоренностей.
  11. Срок действия договора.
  12. Обстоятельства непреодолимой силы, условия расторжения договора, особые и прочие условия.

На что стоит обратить особое внимание

Как правило, чем подробнее составлен договор, тем лучше для всех сторон. Все нюансы лучше проговорить на берегу и четко зафиксировать в документе.

Итак, на какие пункты стоит обратить особое внимание.

Стоимость работ

В договоре должна быть прописана их полная стоимость. В том числе и возможные дополнительные траты. Например, расходы, связанные с изменением фундамента из-за деформации грунта на участке. Заказчик должен четко понимать, какие дополнительные работы могут потребоваться и сколько они будут стоить.

Предоплата

Строительные фирмы индивидуально определяют процент предоплаты. Стоит учесть, что при 100%-й предоплате заказчик никак не застрахован от непорядочности подрядчика. Поэтому рекомендую не соглашаться на такие условия. Оптимальной будет предоплата в размере 3-5% от цены договора — это стоимость разработки проектной документации. В нашей компании — это 3%.

Сроки строительства

На этот пункт обратите особое внимание. Сроки должны быть реальными, с обязательным запасом. Слишком малые или, наоборот, большие должны насторожить. Для сравнения: на дома из бруса или каркаса «под ключ» нужно закладывать от 30 дней. Дом из сип-панелей можно построить за 20 дней. А вот у домов из кирпича самая низкая скорость строительства. Требуется время на усадку — это как минимум год. Из-за размера кирпича, на возведение стен нужно в 4 раза больше времени, чем при его более современных аналогах.

В любом случае, сроки работ должны быть четко прописаны в документе.

Гарантии

В Гражданском кодексе Российской Федерации прописаны обязательные гарантийные сроки по договору строительного подряда. Так, на фундамент или на конструктивную часть (коробку) он не может быть менее двух лет.

Надежные подрядчики дают срок, конечно же, больше указанного в законе. Нормальная гарантия на коробку — это не менее 10 лет. Оптимально — не менее 15 лет. На фундамент — не менее 5 лет.

Условия расторжения договора

Условия могут быть разными, их нужно четко фиксировать в договоре.

  1. работы выполняются слишком медленно и есть опасения, что не будут закончены в срок;
  2. качество работ не отвечает заявленным требованиям, и подрядчик не хочет или не торопится устранять недостатки;
  3. иные условия, мешающие нормальному исполнению условий сделки, по мнению заказчика.
  1. он предоставил некачественные или непригодные для строительства материалы, сначала подрядчик должен сказать ему об этом и попросить заменить;
  2. не предоставил техническую документацию;
  3. задерживает оплату либо не хочет платить;
  4. указывает неприемлемый для подрядчика способ работ;
  5. всячески мешает ходу строительства;
  6. нарушает другие условия договора.

Какие пункты фиксировать в договоре, стороны договариваются на этапе его согласования.

В любом случае, договорные отношения должны быть прозрачными, понятными и справедливыми для всех. Если работа была выполнена, ее нужно оплатить. Справедливо также и обратное: если оплату получили — нужно выполнить условия сделки.

Меняются условия договора

Если условия договора меняются уже после его заключения всеми сторонами, то новый составлять необязательно. Достаточно будет сделать дополнительное соглашение. В нем нужно отразить не только предметные изменения, но и стоимость и сроки новых работ. Если цена не меняется — тоже фиксируем в документе.

Прочие нюансы

Например, стоит прописать в договоре условия проживания строительной бригады во время работ, а также профпригодность персонала и количество человек, которые будут работать на участке.

Также стоит подумать и о путях подъезда к объекту. Если дорога к вашему будущему дому плохая, но вы об этом не сказали подрядчику заранее, это может обернуться рядом проблем. С вас могут потребовать дополнительную плату, или в худшем случае материалы вообще не привезут. Все это необходимо обговорить заранее и зафиксировать в договоре.

Приемка работ

  1. перечень выполненных работ;
  2. дата их окончания;
  3. пункт о наличии/отсутствии замечаний о выполненных работах.

Человеку, не связанному со строительством, достаточно сложно оценить результат. Если у подрядчика нет своего линейного инженера по техническому надзору и контролю, стоить нанять независимого оценщика.

Резюме

Договор строительного подряда — это важный документ, с которого начинается путь к вашей мечте. Подробно о нем вы можете прочитать в статье 740 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Если вы проговорите с подрядчиком все нюансы на берегу и зафиксируете их в договоре, то процесс строительства дома принесет вам только положительные эмоции, а результат оправдает ожидания.

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector