Bancrotstvo.ru

Бизнес Журнал "Банкротство"
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

ВС указал на правомерность взыскания с застройщика неустойки на будущее время

ВС указал на правомерность взыскания с застройщика неустойки на будущее время

ВС указал на правомерность взыскания с застройщика неустойки на будущее время
Фото: Фотобанк Freepik

По мнению экспертов «АГ», определение Верховного Суда поможет внести ясность в судебную практику, упрощая и облегчая процесс взыскания неустойки за нарушение срока передачи объекта долевого строительства, а также поможет дисциплинировать застройщиков.

11 сентября Верховный Суд РФ Определением по делу № 11-КГ18-21 отменил апелляционное определение Верховного Суда Республики Татарстан, отказавшего во взыскании со строительной компании, не сдавшей в установленный срок объект долевого строительства, неустойки на будущее время в пользу граждан.

Как указано в определении, 16 января 2015 г. заявители Е. и Ф. Егоровы заключили с ООО «Жилой комплекс “Победа”» договор участия в долевом строительстве со сроком передачи им трехкомнатной квартиры 30 апреля 2016 г. Стоимость квартиры они оплатили полностью, в том числе за счет кредитных средств. В установленный срок объект долевого строительства сдан не был, и Егоровы обратились в суд по поводу взыскания с застройщика неустойки. Решением суда от 16 февраля 2017 г. в их пользу была взыскана неустойка за период с 1 мая по 31 декабря 2016 г.

Впоследствии Егоровы вновь подали исковые требования о взыскании в пользу каждого из истцов неустойки за период с 1 января по 9 июня 2017 г. в размере более 243 тыс. руб., за период с 10 июня по дату принятия судом решения – в размере 1/150 ставки рефинансирования ЦБ РФ за каждый день просрочки, штрафа за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя, возмещения убытков, а также компенсации морального вреда в размере 50 тыс. руб.

В возражениях на иск застройщик указал, что взыскание неустойки в полном размере может негативно сказаться на его финансово-хозяйственном положении и отдалить срок сдачи объекта в эксплуатацию.

Решением суда от 3 августа 2017 г. требования истцов были удовлетворены частично: в пользу каждого из них с ответчика на основании ст. 333 ГК РФ взысканы неустойка в 64,5 тыс.руб., компенсация морального вреда в размере 2 тыс. руб., убытки, штраф, а также неустойка в размере 300 руб. за каждый день с 4 августа 2017 г. до момента фактического исполнения обязательства по передаче квартиры. При этом суд руководствовался положениями ч. 2 ст. 6 Закона об участии в долевом строительстве.

Данное решение в части взыскания неустойки в размере 300 руб. ежедневно до момента исполнения ответчиком обязательства по договору в апелляции не устояло. Верховный Суд Республики Татарстан в апелляционном определении указал, что взыскание неустойки на будущее время законом не предусмотрено – ее установление будет нарушать права ответчика на снижение размера неустойки по соответствующему заявлению, при этом истцы не лишены права обратиться в суд с самостоятельным иском о взыскании неустойки за новый период просрочки.

В кассационной жалобе в ВС РФ заявители просили отменить решения нижестоящих судов как незаконные в части снижения размера неустойки судом первой инстанции и отказа во взыскании неустойки на будущее время апелляцией.

Рассмотрев материалы дела, Верховный Суд указал, что в соответствии с ч. 2 ст. 6 Закона об участии в долевом строительстве, в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику неустойку (пени) за каждый день просрочки в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ на день исполнения обязательства. Если дольщиком является гражданин, размер неустойки удваивается.

Суд напомнил, что согласно разъяснению, изложенному в п. 65 Постановления Пленума ВС РФ от 24 марта 2016 г. № 7 «О применении судами некоторых положений ГК РФ», по смыслу ст. 330 ГК истец вправе требовать присуждения неустойки на день фактического исполнения обязательства. Подлежащая уплате неустойка, установленная законом или договором, в случае ее явной несоразмерности последствиям нарушения обязательства может быть уменьшена в судебном порядке (п. 69 постановления). Кроме того, как отмечается в абз. 1 п. 71 постановления, если должником является коммерческая организация, индивидуальный предприниматель или некоммерческая организация при осуществлении ею приносящей доход деятельности, то снижение неустойки судом допускается только по обоснованному заявлению должника.

ВС также отметил, что в соответствии с п. 26 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденного Президиумом ВС РФ 4 декабря 2013 г., суд вправе уменьшить размер неустойки за нарушение предусмотренного договором участия в долевом строительстве многоквартирного дома срока передачи участнику объекта, установив, что подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства. «Неустойка подлежит уменьшению в исключительных случаях и по заявлению ответчика с обязательным указанием мотивов, по которым суд полагает, что уменьшение размера неустойки является допустимым, в зависимости от степени выполнения ответчиком своих обязательств, действительного размера ущерба, причиненного в результате указанного нарушения, и других заслуживающих внимания обстоятельств», – указано в определении.

Верховный Суд подчеркнул, что суды первой и апелляционной инстанций не учли, что застройщик как коммерческая организация в случае нарушения срока передачи объекта долевого строительства гражданину уплачивает ему неустойку в размере 1/150 ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки до дня фактического исполнения обязательства – то есть на будущее время включительно. «Такая неустойка может быть снижена судом только по обоснованному заявлению ответчика и в исключительных случаях с учетом обстоятельств допущенного нарушения, в связи с чем размер присужденной неустойки на будущее время не может быть снижен по правилам ст. 333 ГК РФ», – указал ВС.

Читайте так же:
Облагаются ли подоходным выплаты беременным в 2022

Кроме того, Суд отметил, что обоснованность заявления застройщика о том, что взыскание неустойки может негативно повлиять на его деятельность, судам следовало оценивать с учетом положений ст. 309 ГК, согласно которой обязательства должны исполняться надлежащим образом, в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона и иных правовых актов.

Принимая решение об отмене определения ВС РТ в полном объеме и направлении дела на новое апелляционное рассмотрение, Верховный Суд РФ отметил, что защита нарушенных прав дольщиков на своевременную передачу объекта должна способствовать, в том числе, предупреждению возможных нарушений их прав и стимулировать застройщиков к надлежащему исполнению обязательств.

Комментируя «АГ» решение ВС, адвокат АБ «Халимон и партнеры» Константин Смолокуров отметил, что оно является обоснованным, разумным и справедливым. Он также указал, что ВС РФ еще в 2016 г. (п. 65 Постановления № 7) сформулировал правовую позицию о том, что по смыслу ст. 330 ГК истец вправе требовать присуждения неустойки по день фактического исполнения обязательства. Однако, добавил эксперт, несмотря на указанное постановление, дольщики по-прежнему были вынуждены неоднократно обращаться в суд с исковыми заявлениями о взыскании неустойки за фактический период просрочки исполнения обязательства. При этом каждый раз исковое заявление и, по сути, один и тот же комплект документов рассматривались судами заново. «Очевидно, что такой порядок взыскания неустойки являлся для дольщиков затруднительным и неудобным, что ставило их в менее выгодное положение по отношению к застройщику», – пояснил он.

Константин Смолокуров полагает, что рассматриваемое определение ВС РФ существенно упростит и облегчит взыскание неустойки за нарушение срока передачи объекта долевого строительства, тем самым обеспечивая законное право на доступ к правосудию.

Адвокат АБ КИАП Илья Дедковский добавил, что Высший Арбитражный Суд РФ еще в 2014 г. занимал аналогичную позицию, в частности в Постановлении Пленума от 6 июня № 35 «О последствиях расторжения договора». Кроме того, отметил эксперт, самая первая редакция ГК также предусматривала возможность взыскания процентов за пользование чужими денежными средствами (ст. 395) по день фактического погашения долга. «Никаких причин считать, что такой же подход не может быть применен в отношении неустойки, нет – это ВС РФ и отразил в постановлении Пленума в 2016 г., – пояснил Илья Дедковский . – Однако истцы по-прежнему редко пользуются такой возможностью, по старинке взыскивая неустойку только за прошедший период, а после погашения основного долга идут довзыскивать ее».

Несмотря на это, полагает адвокат, арбитражные суды не испытывают особых проблем в ситуации, когда истец все-таки просит взыскать неустойку по день фактического погашения долга. «Но для судов общей юрисдикции все не так очевидно, и определение поможет внести ясность в данный вопрос», – резюмировал Илья Дедковский .

Старший партнер АБ «Яблоков и партнеры» Ярослав Самородов отметил, что определение ВС РФ усиливает сложившуюся, но все же пока не массовую практику возможности взыскания штрафных платежей по день фактического исполнения на будущее. Соответствующая норма существует давно, однако, по мнению эксперта, с ее толкованием нередко бывают проблемы.

Адвокат пояснил, что возможность взыскания неустойки на будущее не только удобна для взыскателя и снижает нагрузку на суды по одному и тому же спору, но и будет существенно дисциплинировать застройщика. «Ведь как удобно называть привлекательные сроки сдачи строительства, иметь в запасе много времени, так как неустойку нельзя было взыскивать на будущее! Удобно, когда за это время можно вывести остатки активов», – добавил Ярослав Самородов. Эксперт полагает, что определение ВС «подчистит» рынок долевого строительства, оставив тех застройщиков, кто указывает разумные сроки, имеет хороший запас финансовой прочности в случае просрочки и заботится о репутации, а также тех, кто настроен на долгое присутствие на рынке.

Инструкция: как рассчитать неустойку по договору подряда

Неустойка по договору подряда — это компенсация ущерба за неисполнение договорных обязательств. Порядок ее расчета зависит от вида и условий, согласованных и прописанных сторонами в контракте.

Виды неустойки

Правила, по которым взыскивается неустойка за невыполнение договора подряда, прописаны в параграфе 2 главы 23 ГК РФ. Взыскивается она за ненадлежащее исполнение стороной сделки своих обязательств в виде:

  • штрафа;
  • пени.

Штраф за просрочку договора подряда взыскивается единовременно либо в фиксированном размере, либо в расчетном (процентном) от суммы неоплаты заказчиком или стоимости работ, не выполненных подрядчиком.

В качестве компенсации за несоблюдение сроков применяется пеня за просрочку договора подряда, рассчитываемая за временной период: час, день, месяц и т. д. При ее применении прописывается ее размер, период, с какого и до какого момента она рассчитывается. Например, при просрочке сдачи работ взыскание пени производится с даты сдачи по условиям контракта до фактической даты сдачи работ.

Где прописывают условие о неустойке

ГК РФ в статье 331 предусматривает согласование неустойки за нарушение сроков по договору подряда в обязательной письменной форме. При ее несоблюдении взыскание неустойки неправомерно.

Если условие о взыскании штрафных санкций не прописано в договорном соглашении, стороны вправе требовать, в соответствии с законодательством:

  1. Возмещение убытков (статья 393 ГК РФ) при досрочном прекращении контрактных обязательств в связи с неисполнением (ненадлежащим исполнением) одной из сторон.
  2. Проценты (статья 395 ГК РФ) за пользование чужими денежными средствами. Заказчик вправе требовать проценты при неоплате работ, подрядчик — при невозврате неотработанного аванса, если работа выполнена не полностью.
Читайте так же:
Компенсация за вынужденный прогул при незаконном увольнении

Рассчитываем размер штрафных санкций

При установлении неустойки в виде штрафа она уплачивается в установленном размере. Допускается согласование в процентном отношении. В этом случае размер уплачиваемого штрафа определяется следующим образом:

Штраф в процентах расчет

При согласовании размера пени по договору подряда за нарушение сроков стороны вправе установить дневную или годовую ставку. При применении дневной ставки пени определяется так:

Пени дневная ставка

Расчет пени за несвоевременную оплату по договору подряда при годовой ставке:

Пени годовая ставка

Пени взыскивается со дня, следующего за днем исполнения обязательств в соответствии с контрактом, и по день (включительно), когда обязательство будет исполнено.

Можно ли снизить размер штрафных санкций

Денежные санкции за ненадлежащее исполнение договорных обязательств взыскиваются с соблюдением обязательного претензионного порядка. Направьте виновной стороне претензию, описав в ней выявленное нарушение, сумму и расчет штрафных санкций. Если виновная сторона не ответит на претензию, обращайтесь с заявлением о взыскании в суд.

При несоразмерности суммы неустойки за нарушение договорных условий нанесенному ущербу, виновная сторона вправе обратиться в суд с исковым заявлением о ее снижении (статья 333 ГК РФ).

В 2003 году закончила ВЗФЭИ по специальности Финансовый менеджмент факультета Финансы и кредит. С 2008 года работаю в должности главного бухгалтера. Являюсь обладателем сертификата ДипИФР-Рус.

Взимается ли штраф за нарушение сроков строительства?

Вступая в долевое участие частного строительства, многие граждане опасаются за потерю своих денег. Это напрасно, так как сейчас эта сфера строго регламентируется законодательством и контролируется Роспотребнадзором.

Закон максимально защищает права граждан и в судебных разбирательствах всегда преимущественно на их стороне. Но все же инциденты бывают, и связаны они больше с несоблюдением даты сдачи, прописанной в договоре. Как в такой ситуации быть покупателю? Стоит ли разрывать контракт, как потребовать компенсацию неустойки? Об этом далее, в нашей статье.

Ответственность за нарушение сроков строительства

Санкции за срыв планов сдачи частного жилого дома регулируется соответствующим Федеральным законом и о защите прав потребителей.

Сроки возведения новостройки обязательно должны быть указаны в контракте о долевом частном строительстве жилого частного дома – это условие закреплено в законодательстве и при отсутствии этого пункта, договор просто не будет зарегистрирован в Госреестре.

Расчет неустойки за нарушение сроков строительства

Неустойка за нарушение сроков строительства жилья насчитывается в размере одной трехсотой части рефинансированного тарифа Центробанка РФ на день выставления.

Сумма рассчитывается от цены контракта и выставляется за каждый день неисполнения обязательств. Физическим гражданам, участникам частного строительства на долевой основе, штраф выплачивается в двойном размере.

Штрафные санкции за нарушение сроков строительства по закону

Штрафные санкции за срыв сроков сдачи объекта – это неустойка, которая начисляется по закону о долевом частном строительстве. Ее ставка, фиксированная и составляет одну трехсотую часть рефинансированного тарифа ЦБ РФ.

Штраф или неустойка, начисляется за каждый день просрочки, которая считается от даты сдачи новостройки, прописанной в контракте. Для граждан неустойка должна выплачиваться по двойному тарифу. А также, в претензии, покупатель может потребовать компенсацию нанесенного материального и морального ущерба за просрочку даты сдачи частного дома. Как правило, эти суммы, взимаются только в судебном порядке.

Чем грозит просрочка строительства по ДДУ?

Нарушение застройщиком сроков сдачи объектов, по контракту долевой частной застройки, грозит ему такими санкциями:

  • начислением неустойки за просрочку сроков завершения возведения частного дома и передачи его покупателю;
  • требованием покупателя к застройщику компенсировать нанесенный ущерб, например, его затраты на аренду жилья, или моральную компенсацию;
  • желанием покупателя прекратить действие контракта в одностороннем порядке, с выплатой ему уже оплаченных средств, неустойки и возмещения морального или материального ущерба.

Принимая решение о расторжении контракта, стоит серьезно подумать. Деньги будут возмещены, но и квартира – утеряна. Возможно, выгоднее будет обождать и согласиться на перенос даты, а после получения ордера на квартиру в новостройке, затребовать компенсации понесенного ущерба и выплату неустойки.

Как уведомить застройщика о требовании в выплате пени?

Для этого необходимо составить претензию и вручить ее лично в руки или отправить заказным письмом с уведомлением. При вручении претензии в руки, необходимо, чтобы на вашем экземпляре, проставили входной номер документа. В случае отсутствия ответа на претензию, можно обращаться в суд.

Размер штрафа за нарушение сроков сдачи объекта долевого строительства

Просрочка строительства по договору долевого участия может возникнуть в следствие:

  • недостатка средств;
  • изначально запланированными нереальными, но привлекательными для инвесторов сроками сдачи новостройки;
  • банкротства компании, что очень печально, для покупателей, так как добиться в таком случае возврата денег и компенсации нереально;
  • проблемах со сдачей многоквартирного дома в эксплуатацию по долевому контракту, которые необходимо решить и это влияет на дату передачи объекта покупателю.

Существует две даты сдачи объекта:

Первая дата — это дата его ввода в эксплуатацию и это означает, что в доме подключен свет, газ, проведена вода. От всех организаций есть разрешения, в этот дом можно заселяться и жить;

Вторая дата – это уже для покупателя. Осуществляется передача жилья в новостройке дольщику (выдача ордера на заселение).

Вторая дата определяется в контракте несколькими способами:

  • Не позднее конкретной календарной даты;
  • В течение указанного квартала. При этом конечной датой истечения времени, в этом случае будет последняя календарная дата в квартале;
  • После сдачи дома в эксплуатацию, при этом должна быть указана эта дата, и период передачи квартиры дольщику, после ее наступления.
  • Например, в течение 20 дней, после сдачи объекта в эксплуатацию.
Читайте так же:
Нужно ли удерживать алименты с выплат уволенным сотрудников

Обтекаемые фразы не проходят. Без конкретно прописанной даты в контракте, его просто не зарегистрируют в Госреестре. Таков закон. И такие неточные формулировки, однозначно, не проходят в суде.

Размер штрафа или неустойки по закону, зависит:

  • От количества дней просрочки;
  • Общей стоимости жилья в новостройке;
  • Покупатель – физическое или юридическое лицо. Для граждан, законодательством прописан двойной тариф на неустойку;
  • Размера рефинансированного тарифа ЦБ РФ на момент начисления неустойки.

Пеня насчитывается в размере одной трехсотой тарифа, для граждан – одной сто пятидесятой (двойной тариф).

Калькулятор пени по 44 фз – онлайн расчет неустойки

Калькулятор пени по 44-фз поможет произвести расчет неустойки (пени) как за нарушение обязательств по контракту поставщиком (подрядчиком, исполнителем), так и заказчиком в соответствии с ч.5, ч.7 ст. 34 Федерального закона №44-ФЗ.

Данный расчет необходимо отобразить в претензии, направляемой контрагенту.

Для расчета Вам необходимо лишь определить размер невыполненных обязательств.

Что такое претензия?

Претензия — заявление кредитора, покупателя, заказчика, клиента об уплате долга, возмещении убытков, устранении обнаруженных недостатков, неисправности в приобретенном товаре или выполненной работе (Современный экономический словарь Райзберг Б.А., Лозовский Л.Ш., Стародубцева Е.Б.).

Почему необходимо вести претензионную работу?

В соответствии с ч.6 ст.34 Федерального закона №44-ФЗ направить требование об уплате неустойки (пени, штрафа) поставщику (подрядчику, исполнителю) является обязанностью заказчика в случае нарушения обязательств, предусмотренных контрактом, поставщиком (подрядчиком, исполнителем).

Таким образом, при любом нарушении обязательств поставщика (подрядчика, исполнителя) по контракту, заключенному в рамках Закона о контрактной системе, заказчик обязан направить поставщику (подрядчику, исполнителю) претензию с требованием об устранении нарушений.

А в соответствии с ч.5 ст.34 Федерального закона №44-ФЗ направить требование об уплате неустойки (пени, штрафа) заказчику является правом поставщика (подрядчика, исполнителя) в случае нарушения обязательств по контракту заказчиком.

Но в соответствии со ст.4 АПК РФ при невыполнении обязанности по досудебному урегулированию спора (направление претензии и ответ на претензию в срок) лицо теряет право на судебную защиту своих интересов.

В том числе, для заказчика по госконтракту предусмотрена ответственность за бездействие, предусмотренная ч.7 ст.7.32 КоАП РФ.

Как рассчитывается неустойка по госконтракту?

Калькулятор расчета пени поможет вычислить в соответствии с ч. 7 ст.34 Федерального закона №44-ФЗ правильный размер неустойки (пени) по контракту.

Размер пени устанавливается в размере одной трехсотой действующей на дату уплаты пени ключевой ставки Центрального банка Российской Федерации от цены контракта, уменьшенной на сумму, пропорциональную объему обязательств, предусмотренных контрактом и фактически исполненных поставщиком (подрядчиком, исполнителем).

Срок, в течение которого начисляется пеня, начинается со дня, следующего после дня истечения установленного контрактом срока исполнения обязательства, за каждый день просрочки исполнения поставщиком (подрядчиком, исполнителем) обязательства, предусмотренного контрактом, и заканчивается днем фактического исполнения обязательств (включается в срок просрочки)

Существуют исключения, ч. 7 ст.34 Федерального закона №44-ФЗ предусмотрено, что если законодательством Российской Федерации установлен иной порядок начисления пени, то применяется другой порядок.

Т.е. порядок начисления пени, предусмотренный ч.7 ст.34 Закона о контрактной системе является общим и применяется в случаях, когда другими законам не установлено специального порядка начисления пени. Например, в сфере энергоснабжения в соответствии с Постановлением Правительства РФ от 04.05.2012г. №442 существенным условием договора энергоснабжения или купли-продажи электрической энергии является также ответственность сторон, определяемая данным постановлением.

Как правильно составить претензию?

Претензия оформляется в свободной форме, но существуют обязательные атрибуты:

  • Наименование документа – указывается, как правило, претензия или досудебная претензия.
  • Адресат – лицо, которому адресуется претензия;
  • Адресант – лицо, от имени которого составляется претензия;
  • Основание возникновения претензии – договор (соглашение сторон) на поставку товара, выполнение работ, оказание услуг в соответствии с которым у Адресата возникли обязательства перед Адресантом.
  • Требование Адресанта – конкретное требование Адресанта к Адресату в соответствии с условиями договора или законодательства РФ. Например, устранение недостатков или замена товара и т.п.
  • Срок выполнения требования – должен быть указан конкретный, разумный и обоснованный срок на выполнение требования, указанного в претензии, по истечении которого Адресант имеет право обращаться в суд.
  • Подпись уполномоченного лица – претензия должна быть подписана уполномоченным лицом Адресанта, как правило руководитель организации Адресанта или лицо, которому делегированы такие полномочия руководителем.
  • Банковские реквизиты Адресанта – должны быть указаны, если требование касается перечисления денежных средств, например, возврата аванса или уплата неустойки (штрафа, пени).
  • В случае выставления пени, необходимо указать расчет такой пени.

После расчета пени на нашем онлайн калькуляторе расчета пени по 44-ФЗ Вы сможете сформировать образец претензии.

Как направить претензию?

Претензию необходимо направить заказным письмом или иным способом, позволяющим отследить получение письма, по адресу места нахождения Адресата, т.е. тот адрес, который указан в выписке из ЕГРЮЛ/ЕГРИП в качестве адреса регистрации лица.

Копию или экземпляр претензии, а также чек об отправке или иной документ, подтверждающий направление претензии Адресанту необходимо сохранить.

Не рекомендуем передавать претензию лично в руки, во избежание спорных ситуаций в будущем.

Читайте так же:
Как получить компенсацию по программе переселения

Срок рассмотрения претензии?

Адресат, получивший претензию, обязан ее рассмотреть и ответить в срок, установленный в договоре.

Если в договоре такой срок не установлен, то в некоторых случаях сроки определяются законом, например, 10 календарных дней установлен срок для ответа страхователя на претензию в рамках ОСАГО в соответствии с Законом об ОСАГО или 30 календарных дней по искам о неосновательном обогащении в соответствии с ч.5 ст.4 АПК РФ.

В схожих ситуациях исчисляем сроки по аналогии с установленным законодательством, в противном случае необходимо ответить в разумный срок (п.2 ст.314 ГК РФ).

Копирование материалов с сайта «razvitie.expert» возможно только с разрешения администрации сайта и с индексируемой ссылкой на источник.

Сгенерировано 152 820 документов,
321 726 организаций используют сервис
О нас

Неустойка по ДДУ

Взыскивать неустойку за просрочку по ДДУ — право каждого дольщика. Период перехода на эскроу займет от 3 лет. Все это время для дольщиков будет актуальна проблема неустойки по ДДУ. И, возможно, с эскроу проблема не разрешиться.

ждун ждет неустойку

ждун ждет неустойку

Время чтения: 20 минут

Статья объемная, если коротко — то подавать иск к застройщику нужно как только появилась просрочка сдачи квартиры. Взыскивать реально и обязательно, если нужны лишние деньги. В статье об основных вопросах по неустойке. Для жителей Крыма бонус — небольшая аналитика по застройщикам.

Как зарабатывает застройщик на сроках сдачи

Проблема дольщика со сроками получения жилья — его личная. Деньги за квартиру застройщик начал получать еще на этапе котлована. Предприимчивые спекулянты, не опасаясь 13% налога, распродают квартиры как только общей массе населения становиться понятно, что жилье в удобном месте и стоит своих денег. Как правило, это происходит на этапе возведения первых четырех этажей. Из обычных смертных – это те люди, которые в ситуации с застройщиком в самом выигрыше.

За каких – то полгода капитализация достигает в 0,5 – 1,5 миллиона рублей. Застройщик так же реализует квартиры самостоятельно. Обычно он это делает через фирму — девелопера. Поскольку спекуляция на рынке недвижимости заставляет цену для конечного потребителя повышаться, срок продажи квартир затягивается. Те граждане, которые покупают квартиры для себя начинают начинают терпеливо ждать. В суд идут не все дольщики, поэтому для застройщика бывает рентабельно подождать с передачей ключей. Иногда дольщик не может закончить стройку по объективным причинам. Например, администрация отказывается принимать дом в эксплуатацию.

Для защиты граждан законодатель пока не придумал ничего лучше, кроме взыскания неустойки. И поверьте, этот механизм реально работает и позволяет компенсировать потраченное время.

Для чего нужно спешить? Из 10 застройщиков 7 выводят деньги. Схема банальна до жути. На любой объект привлекаются субподрядчики из числа своих. Они за деньги застройщика иногда выполняют почти все работы по строительтсву. Проверка всех субподрядчиков для чиновников дело емкое и хлопотное. Пока дойдет до установления истины застройщик либо достроит объект либо обанкротится.

Непроданных квартир нет — они уже в карманном ООО. Однако, вывести деньги сразу застройщик не всегда может. Из-за этого к застройщику начнут задавать вопросы контролирующие органы. Поэтому, у каждого застройщика наблюдается движение по счету до момента сдачи последней квартиры. С момента сдачи по истечении 12 месяцев у застройщика, как правило, денег не остается. За исключением случаев, когда застройщик взял другой объект в работу или является добросовестным бизнесменом.

Главный промах дольщика дожидаться акта приема – передачи

Кто-то боится, что квартиру ему не отдадут. Что абсолютно зря, если застройщик не смог ввести дом в эксплуатацию, то квартиру он отдать не сможет и так. Если застройщик ввел дом и уже начал передавать квартиры, то застройщик не будет намерен отказываться от передачи квартиры. Если сотрудники застройщика приглашают юриста или начальника для того, чтобы как ограничить дольщика в правах — это замечательно лечиться жалобой прокурору или в Росстройнадзор.

После сдачи гражданам квартир, остатки зачастую уходят девелоперу — в карманные ООО. Это если продажей квартир девелопер не занимался изначально. То есть застройщик спокойно начинает выводить активы.

Подача иска не препятствует подписанию акта приемки, а ускоряет передачу квартиры.

акт приема передачи дду и неустойка

Второй промах — подписать акт с указанием на отсутствие претензий. Пришел дольщик в офис к застройщику, а там все такие серьезные. Говорят, что нельзя в акте писать что есть претензии. Иначе квартиру не дадут. Это, конечно, своеобразный вид обмана. Но обыватели, как правило, счастливы что наконец — то дождались и готовы на что угодно, лишь бы закончить свою проблему. Тем более, что идти в суд готовы лишь самые мудрые из дольщиков.

Если совсем страшно, рекомендуем в акте написать, что «претензий нет, кроме сроков передачи квартиры». Это позволит взыскать неустойку, а она составляет минимум стоимость ремонта квартиры.

Сколько взыскиваем

Период неустойки по дду не ограничен. Размер зависит от цены квартиры. Так от квартиры стоимостью в 2 миллиона рублей неустойка составляет 176 тысяч за год. Размер неустойки зависит от учетной ставки ЦБ РФ и может варьироваться.

Судья зачастую уменьшает неустойку, но в разумных пределах. И делает это далеко не каждый судья и только по обоснованному заявлению застройщика. Поскольку госпошлиной требование по неустойке не облагается имеет смысл заявлять неустойку в максимальном размере.

Читайте так же:
При сокращении сотрудника пенсионера обязательны ли выплаты

неустойка и штраф по дду

К неустойке добавляется штраф который равен половине от размера пени. Говоря о неустойке в этой статье мы имеем в виду пеню. Если до рассмотрения дела судом квартира Вам так и не передана, можно заявить требования о взыскании неустойки на будущее. Кроме указанного стоит попросить еще моральный вред. Его размер варьируется от 1 тысячи рублей до 50 тысяч рублей.

Если Ваш договор заключался не по 214 — ФЗ, то штраф и моральный вред будут применимы от позиции суда.

Услуги представителя так же рассматриваются и компенсируются судом. Их размер может быть уменьшен. Средняя сумма компенсации составляет 14 тысяч рублей из расчета 1 судебной заседание и составление иска.

Порядок взыскания неустойки по дду выглядит следующим образом

Претензия по договору дду неустойка

Подаем претензию (это необязательный этап, но есть вероятность, что судья вернет иск без претензии). Хотя многие судьи указывают в своих решениях на необязательность подачи претензии, лучше подстраховаться. По истечении 10 дней с момент получения претензии застройщиком подаем иск.

Неустойка по дду подсудность

Подача осуществляется либо по месту регистрации дольщика, либо застройщика. Можно по месту нахождения объекта строительства. Мы крайне не рекомендуем это делать ибо судья может не согласиться с возможностью такого рассмотрения. Отрицательная практика, к сожалению существует. Передача дела из суда в суд займет 3 месяца минимум.

иск в суд неустойка дду

В иске указываем все, что подлежит взысканию. Опционально можно включать требования о признании недействительным некоторых пунктов договора по ДДУ, если они нас не устраивают.

Решение о взыскании неустойки по дду

В заседаниях имеет смысл обращать внимание на сроки рассмотрения дела. Некоторые судьи, как кремень, рассматривают в положенные 2 месяца. При явке застройщика нередко рассмотрение проходит в 1 заседание. Некоторые наоборот — растягивают процесс.

Апелляционная жалоба дду и неустойка

После получения судебного решения важен анализ застройщика, как судебного оппонента. Если застройщик не интересуется судьбой процесса, есть вероятность, что апелляция подана не будет. Тогда исполнительные листы можно получить через месяц после оглашения решения. Плюс время на почтовую пересылку решения. Если застройщик активен — имеет смысл подать апелляцию самому (конечно, если решение Вас не устроило). Дело в том, что застройщикам нередко восстанавливают пропущенный срок на подачу жалобы и дело опять растягивается. Апелляция рассматривает быстро. Это одновременно плюс и минус. В нашем случае это жирный и уверенный плюс.

Получение исполнительных листов позволяет обратиться к банку за списанием денег со счета. Именно в банк, а не к приставам. Если на счету уже пусто — то к приставам.

Даже если застройщик совсем Вас подвел и свои активы распродал или вывел, у Вас остается возможность закрыть зачетом требования застройщика к Вам. Например, за увеличенную площадь квартиры.

Для жителей Крыма — бонус. Аналитика по застройщикам в Симферополе.

В Симферополе строят много. Это раньше строили мало, а теперь строят много. Многие пророчат даже спад стоимости жилья и ссылаются на Краснодарский опыт. Кто-то пророчит рост стоимости, как в Москве. Мы же, как рыцари права, поговорим о проблеме юридического характера — эскроу и возможность компенсации.

Кто использует эскроу в Крыму?

Официальный реестр застройщиков перешедших на эскроу в Крыму небольшой — всего 4 компании. По состоянию на август 2019 года. Договоримся, что названия застройщиков мы использовать не будем, поскольку многие из них смотрятся совсем печально, некоторые наоборот — слишком уверенно. Указание на конкретных лиц будет подрывать и без того изменчивый рынок недвижимости.

Кто строит в Крыму Всего в Крыму?

32 компании, которые включены в Единый реестр застройщиков и дают чуть больше гарантий, чем остальные. Перечень застройщиков Крыма.

  • ООО ВАЕНГА-21
  • ВЕК ООО
  • ГК ВЛАДОГРАД
  • ООО ДИНАМИКА
  • ООО ДОМСТРОЙОМСК
  • ЖСК ПАРКОВЫЙ
  • ООО ИНТЕРСТАР-РЕСУРС-СЕРВИС
  • ООО ИНТЕРСТРОЙ
  • ООО ИССО
  • ООО КЕРЧЬ ДЕВЕЛОПМЕНТ
  • ООО КРЫМ-ИНВЕСТСТРОЙ
  • ООО ПЕРСПЕКТИВА ИНВЕСТ
  • ООО ПЕТРОКОМПЛЕКТ
  • ООО ПКФ РЕГИОН-ИНВЕСТ
  • ООО ПУЛЬС
  • ООО РЕКОН-КРЫМ-СТРОЙ
  • АО САНТЕХПРОМ
  • ООО СЗ КЛЕВЕР ПЛЮС
  • ООО СЗ НЬЮ
  • ООО СЗ РИЧ-ПЛЮС
  • ООО СЗ СК СТАТУС
  • ООО СЗ ЦОР
  • ООО СИК КАПИТАЛ
  • ООО СК АКУРА
  • ООО СК КОНСОЛЬ-СТРОЙ ЛТД
  • ООО СКАЗОЧНЫЙ МИР
  • ООО СКГ
  • ООО СОЛО ЛЛП
  • ООО СОЮЗ-АЛУШТА
  • ООО СПК ИМЕКС-КРЫМ
  • ООО СУБОС
  • ООО ЯЛИТА-ИНВЕСТ
  • ООО ЯЛТАОВОЩ

Застройщика с пресловутым уставным капиталом в 10 тысяч рублей мы не нашли. Но среди этого списка есть застройщики с капиталом в 1,5 рублей. У кого-то 10 млн. Согласитесь немного для гарантий. Особенно, если строить несколько объектов одним застройщиком. Рекордсмен по уставному капиталу набрал 131 миллион рублей на 15 объектов недвижимости. Чуть меньше чем по 10 млн на объект. В учредителях у одного из застройщиков мы обнаружили компанию из Кипра с небольшой долей уставного капитала.

За период с 2014 по 2019 годы суды Крыма рассмотрели чуть более 1 тысячи дел по неустойке, связанной с долевым строительством.

Рекордсмены по числу дел: Симферополь и Ялта. Севастополь в расчет не берем.

По традиции, — эта статья является сугубо личным мнением и не нацелена на причинение вреда третьим лицам. Цель статьи — защита граждан и доведение до их ведома информации о реализации своих прав.

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector