Bancrotstvo.ru

Бизнес Журнал "Банкротство"
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Последствия недействительности или незаключенности договора аренды

Последствия недействительности или незаключенности договора аренды

Последствия недействительности или незаключенности договора аренды

Между ООО «П» (арендатор, истец) и государственным учреждением «Г» (далее – ГУ «Г», арендодатель, ответчик) в 2017 г. был заключен договор аренды капитальных строений, находящихся в республиканской собственности, в соответствии с которым арендодатель обязался передать арендатору во временное владение и пользование арендуемое имущество, представляющее собой нежилые помещения площадью 1655,60 кв.м.

Согласно акту приема-передачи имущества арендатору в составе здания переданы неотделимые улучшения, выполненные предыдущим арендатором в соответствии с условиями договора аренды.

Суть спора

Договор аренды между ООО «П» и ГУ «Г» 04.07.2019 прекращен. Однако на этот момент между сторонами возник спор. Ответчик считал, что у арендатора имеется задолженность по арендной плате, а ООО «П» утверждало, что оно с 30.05.2017 по 30.11.2018 переплатило по договору аренды, поскольку часть здания (площадью 361,60 кв.м) являлась самовольно выполненной реконструкцией и истец не вправе был сдавать его в аренду и, соответственно, получать доход.

Арендатор просил взыскать с ГУ «Г» 64 586 руб.

В ходе судебных разбирательств установлено, что выполненная предыдущим арендатором реконструкция здания была признана самовольным строительством. Так, без разрешения госстройнадзора на проведение работ была произведена внутренняя перепланировка существующей части здания, зал разделен на две части (выставочный зал и зону технического обслуживания), построены антресоли для размещения офисных и подсобных помещений, лестницы, в т.ч. эвакуационная наружная лестница с антресоли, сделана одноэтажная пристройка с подвалом и др.

Предыдущий арендатор на момент прекращения договора аренды передал, а ГУ «Г» приняло спорное здание площадью 1655,60 кв.м. Однако решение о принятии в эксплуатацию выставочного павильона выдано Мингорисполкомом только 26.09.2019 на основании заявления ответчика, а 31.10.2019 произведена госрегистрация изменения самовольно перестроенного капитального строения (здания) общей площадью 1655,60 кв.м, в соответствии с чем выдан технический паспорт.

В связи с вышеназванными обстоятельствами решением экономического суда установлен факт ничтожности спорного договора аренды в части передачи в аренду имущества площадью 361,60 кв.м, т.к. арендодатель на дату заключения договора аренды не принял меры для госрегистрации самовольно совершенной реконструкции.

Ответчик в обоснование своей позиции указал, что сумма, перечисленная арендатором за период пользования спорным имуществом, является платой за фактическое пользование имуществом по недействительному (в части передачи в аренду 361,60 кв.м) договору и возврату истцу не подлежит.

Правовые последствия ничтожности договора

Напомним, что согласно п. 18 постановления Пленума Высшего Хозяйственного Суда от 15.02.2012 № 1 «О некоторых вопросах рассмотрения дел, возникающих из арендных правоотношений» при применении последствий недействительности до­говора аренды, когда одна из сторон получила денежные средства в виде платы за пользование имуществом, а другая – имущество в пользование, обязательства сторон будут признаваться эквивалентными.

При этом необходимо учитывать, что при определении стоимости неосновательного пользования имуществом может быть применена по аналогии закона норма п. 3 ст. 394 ГК об оплате по цене, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичные товары, работы, услуги, а также методика расчета арендной платы, установленная Положением о порядке определения размера арендной платы при сдаче в аренду капитальных строений (зданий, со­оружений), изолированных помещений, машино-мест, их частей, утв. Указом Президента от 29.03.2012 № 150, для государственного имущества.

Выводы Верховного Суда

Согласно п. 2 ст. 168 ГК при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в т.ч. тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) – возместить его стоимость в деньгах, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены ГК либо иными законодательными актами.

Суд принял во внимание, что в период аренды истец фактически пользовался всем спорным зданием, переданным ему арендодателем в соответствии с договором аренды, в т.ч. помещениями, относящимися к самовольной постройке. Следовательно, перечисленные истцом ответчику финансовые средства являются платой за фактическое пользование спорным имуществом, в связи с чем судебная коллегия по экономическим делам Верховного Суда отказала в удовлетворении кассационной жалобы.

Признание сделки недействительной. Расторжение договора

Признание сделки недействительной — это процесс, который лишает договор всех правовых последствий, изложенных в его условиях. Прежде чем браться за этот процесс, необходимо понять, нарушает ли ваши права такая сделка или нет.

На практике часто выясняется, что спорное соглашение не нарушает прав потенциального истца. Тогда нужно искать иные способы защиты прав и разбираться в истинных причинах проблемы.

Кстати, нужно помнить, что оспорить сделку могут не только ее стороны, но и любое лицо, которое считает, что эта сделка нарушает его права.

Например, учредитель или соучредитель может оспорить договор, который заключил директор организации в ущерб фирме. В приведенном примере соучредитель не является стороной, но имеет полное право поставить подобное соглашение под судебное сомнение обратившись в соответствующие органы с иском.

Признать сделку недействительной может только суд. Для этого необходимо подать исковое заявление. Основания недействительности могут быть различными:

  • несоответствие формы или способу/порядку совершения
  • несоответствие закону
  • притворная или мнимая
  • совершенная лицом за пределами правоспособности или полномочий
  • могут быть и иные основания
Читайте так же:
Договор на оказание консультационных услуг между ип и юрлицом

Доказательства недействительности будут оцениваться по внутреннему убеждению судьи в каждом конкретном случае, поэтому при формировании доказательной базы, подтверждающей недействительность, рекомендуем посоветоваться с опытным юристом.

Срок рассмотрения подобных дел обычно не превышает срока рассмотрения дела в суде — это примерно два месяца.

А вот срок давности действительно существует и составляет 1 год с момента, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права.

Ничтожность сделки

Все ничтожные сделки недействительны, но не все недействительные сделки ничтожны. Законодательство РФ разделяет эти понятия.

Типичный пример ничтожности — это когда предметом соглашения является товар, запрещенный к свободному гражданскому обороту.

Наркотические средства нельзя реализовывать в свободной продаже, для этого необходимы специальные разрешения и лицензии. И если у вас отсутствуют специальные разрешения на такую деятельность, соглашение, предметом которого являются наркотические средства, будет недействительным в силу ничтожности. То есть подобное соглашение будет ничтожным.

Однако последствия признания договора недействительным и ничтожной сделки — одинаковые в обоих случаях.

Последствиями недействительности (и ничтожности) является реституция, т.е. при недействительности одна сторона возвращает деньги, другая сторона возвращает товар. То есть стороны приводятся в состояние, которое было до заключения спорного соглашения. Срок возврата при недействительности, законом определен в 3 года. Но в каждом конкретном споре все определяется индивидуально.

Незаключенность сделки

Незаключенность любого договора, как и недействительность, устанавливает только суд. Поэтому для этого тоже придется составлять соответствующее заявление в суд и уже там доказывать свою правоту.

Специальных статей закона о незаключенности в Гражданском кодексе РФ не существует, поэтому есть установленные судебной практикой, специальные нормы. В этой связи основания признания сделки незаключенной также бывают различными.

Общепринятые основания незаключенности:

  • отсутствие обязательного согласования сторон о предмете или любого другого существенного условия (цены и/или срока договора)
  • отсутствие государственной регистрации (если регистрация является обязательной в силу закона)
  • могут быть и иные основания

Внешне, споры о недействительности и незаключенности могут быть схожи, однако по существу между ними существует кардинальная разница. Основания признания соглашения незаключенным и недействительным сильно различаются.

Например, предмет соглашения, в силу закона, обязательно должен быть предусмотрен в условиях. Но если предмет не будет прописан, такой документ не будет автоматически считаться недействительным или ничтожным. Это говорит о его незаключенности.

Но если стороны подпишут дополнительное соглашение, где предмет будет четко сформулирован, такой договор будет считаться заключенным, но только с даты заключения вышеуказанного дополнительного соглашения.

Таким образом, перед подготовкой иска нужно различать и понимать правовые основания недействительности, ничтожности и незаключенности. Причем не только в Саратове. Законодательно это распространяется на все субъекты Российской Федерации. Мы не рекомендуем этим заниматься самостоятельно. Цена ошибки — проигранное дело.

Расторжение договора

В некоторых случаях целесообразно подавать иски о расторжении договора. Наиболее распространёнными основаниями расторжения договора являются нарушение стороной договора взятых на себя обязательств и существенное изменение обстоятельств.

Просто так, по личным соображениям, в одностороннем порядке ничего расторгнуть нельзя. Потому что закон устанавливает недопустимость одностороннего отказа от своих обязательств. Для этого должны быть веские причины. Эти причины прописаны в законодательстве.

Но перед заключением соглашения стороны вправе изложить причины расторжения, в том числе и в одностороннем порядке, в условиях обязательства. Порядок действий при одностороннем отказе тоже разрешается установить условиями договора.

Для расторжения необходимо соблюсти обязательный досудебный порядок расторжения. Надо предложить другой стороне добровольно подписать соглашение о расторжении. При отказе от подписания следует общаться с иском о расторжении.

Будет лучше, если вы посоветуетесь со специалистом заранее, что бы узнать, есть ли у вас законное право отказаться от своих обязательств в одностороннем порядке. Потому что, если таких прав у вас нет, то вы рискуете получить штрафные санкции от другой стороны и проиграть всё дело.

Наша компания одна из самых известных в Саратове. Юристы, адвокаты ЮБ «Аргументъ» обладают необходимым опытом и знаниями, окажут поддержку в составлении подобных исков. Консультация о недействительности, незаключенности являются бесплатными — ее стоимость учитывается в стоимости ведения дела целиком.

В каких случаях договор может быть признан недействительным, и чем это грозит сторонам

– В каких случаях можно признать договор купли-продажи недействительным и какие последствия может повлечь признание договора недействительным?

– Признание договора недействительным влечет за собой невозможность его исполнения. Перечень оснований для признания договора недействительным содержится в Гражданском кодексе. Недействительные сделки могут быть оспоримыми или ничтожными (на основании ст. 166 Гражданского кодекса (ГК) РФ).

Недействительные договоры – это соглашения, не влекущие за собой возникновение гражданских прав и обязанностей, которые ожидали стороны при подписании.

Основания для признания договора недействительным

Наличие оснований для признания сделки недействительной позволяет ее оспорить.

Основаниями, которые позволяют признать договор недействительным, по нормам гражданского права являются:

  1. Нарушение требований законодательства или иного нормативно-правового акта (на основании п. 2 ст. 168 ГК).
  2. Цель подписания договора противоречит основам правопорядка и нравственности (на основании ст. 169 ГК).
  3. Договор подписан для вида без намерения создать правовые последствия (по п. 1 ст. 170 ГК). Например, договор купли-продажи квартиры не для передачи права собственности на нее, а для сокрытия имущества от взыскания в рамках открытого исполнительного производства.
  4. Договор совершен в целях прикрытия другой сделки, включая сделку на иных условиях (по п. 2 ст. 170 ГК). Например, вместо договора купли-продажи оформлена дарственная для ухода от налогообложения.
  5. Договор подписан недееспособным вследствие психического расстройства гражданином (на основании ст. 171 ГК). Но здесь есть определенный нюанс: если сделка совершена в интересах этого гражданина и повлекла для него выгоды, то она не может быть признана недействительной по п. 2 ст. 171 ГК.
  6. Договор подписал несовершеннолетний гражданин в возрасте до 14 лет (малолетнее лицо) – по ст. 172 ГК или в возрасте от 14 до 18 лет без согласия родителей, попечителя или усыновителей по ст. 175 ГК.
  7. Договор подписан в противоречии с целями деятельности, которые были сформулированы в учредительных документах (на основании ст. 173 ГК).
  8. Документ подписан без получения согласия от третьего лица, органа юрлица, государственных и муниципальных органов власти (на основании ст. 173.1 ГК).
  9. В рамках договора превышены полномочия на заключение сделки (по ст. 174 ГК).
  10. Договор, подписанный с нарушением запрета или ограничения на распоряжение имуществом, которое вытекает из законодательства о банкротстве или запрета на распоряжение имуществом должника (на основании ст. 174.1 ГК). Например, договор купли-продажи имущества из состава конкурсной массы, которая должна была быть направлена на продажу в целях погашения требований кредиторов, и тем самым должник нарушил имущественные интересы кредиторов.
  11. Договор по распоряжению имуществом, который был свершен без согласия попечителя, если лицо был ограничено в дееспособности (на основании ст. 176 ГК).
  12. Договор подписало дееспособное лицо, но в момент его подписания оно находилось в таком состоянии, когда было не способно понимать значения своих действий или руководить ими (по нормам ст. 177 ГК). Например, договор подписало лицо в состоянии алкогольного или наркотического опьянения.
  13. Договор подписан под влиянием заблуждения и может быть признан недействительным по иску стороны, которая действовала под влиянием заблуждения. Заблуждение стороны должно быть настолько существенным, что, зная о реальных последствиях договора, сторона никогда бы не пошла на его подписание (на основании ст. 178 ГК).
  14. Договор был совершен под влиянием насилия, угрозы или обмана, либо он вынужденно был заключен на крайне невыгодных условиях из-за тяжелых обстоятельств (по ст. 179 ГК). Обоснованием невыгодных условий договора могут стать доказательства того, что условия договора существенно отличаются от условий аналогичных контрактов (Определение ВС РФ от 2016 года №305-ЭС16-9313).
Читайте так же:
Договор оказания услуг по аренде технике между юрлицами

Сторона не может заявлять о том, что соглашение было недействительным после принятия исполнения по договору и при отсутствии надлежащего исполнения договора в полном объеме или в определенной части. Исключением являются те случаи исполнения договора, в рамках которого были зафиксированы заведомо недобросовестные действия (по ст. 431.1 ГК). То есть контрагент еще на этапе подписания договора не ставил перед собой целью его исполнение.

В чем разница между оспоримым недействительным и ничтожным договором

Ряд сделок признается ничтожным, то есть такие сделки становятся недействительными с момента совершения и не предполагают оспаривания в судебном порядке.

Так как оспоримая сделка недействительна уже в момент подписания, то никаких юридических последствий она повлечь не может. Можно сказать, что оспоримого договора попросту не существовало.

Например, ничтожными являются мнимые договоренности (которые заключались только для вида), без намерения создания гражданско-правовых последствий, а также притворные сделки (например, дарственные вместо договора купли-продажи). Уже изначально не имеющими правовых оснований признаются договоры, которые подписаны в отношении имущества, если распоряжение таким имуществом запрещено или ограничено (заложенное имущества или с иным обременением) или совершенные недееспособным, малолетним.

Оспоримыми являются, например, сделки, подписанные без обязательного согласия третьих лиц или государственных инстанций, в ущерб интересам третьих лиц, под влиянием заблуждения или угроз, заведомо кабальные сделки.

Порядок признания договора недействительным

Признание подписанного договора недействительным осуществляется в порядке гражданского судопроизводства, включая арбитражный процесс (если сторонами дела являются индивидуальные предприниматели и юридические лица).

В судах общей юрисдикции чаще всего оспариваются договоры купли-продажи, дарения имущества, кредитования и микрофинансирования, страхования жизни и пр.

В арбитражных судах чаще всего рассматривают договоры аренды, купли-продажи имущества, контрактов по 223-ФЗ или 44-ФЗ, контрактов от имени юрлица, подписанных с ограниченными полномочиями и пр.

Например, оспорить завещание может только наследник по закону, который мог бы претендовать на наследство при отсутствии завещания. То есть имущественные интересы истца должны быть ущемлены. Тогда как подать исковое заявление наследники второй очереди при наличии первоочередных наследников не вправе.

Читайте так же:
Договор на выполнение дизайнерских работ образец

Требования в исковом заявлении могут исходить только от лиц, перечисленных в Гражданском кодексе. Это, например, законный представитель, потерпевший, учредители и пр. Необходимо будет предоставить доказательства недействительности сделки, а истец должен действовать заведомо добросовестно.

Хотя оснований для признания сделки недействительной достаточно много, чаще всего суды рассматривают иски по следующим основаниям:

  1. Оспаривание договоров по отчуждению недвижимости обиженными родственниками. Обычно они настаивают, что их родственник на момент подписания договора не отдавал себе отчета в своих действиях и не понимал последствия договора, он не мог подписывать договор по причине старческого слабоумия, он подписал договор под давлением или через шантаж
  2. Оспаривание сделок по отчуждению имуществ юридическими лицами, которые находятся в состоянии банкротства. Целью оспариваемых сделок является причинение имущественного вреда кредиторам.

Для оспаривания сделки истцу необходимо пройти следующие этапы:

  1. Определить основание для признания сделки недействительной.
  2. Определить подсудность дела: суд общей юрисдикции или арбитражный суд
  3. Составить исковое заявление с учетом требований ст. 131 Гражданского процессуального кодекса (ГПК) или ст. 125 Арбитражного процессуального кодекса (АПК) – для арбитражных дел.
  4. Подготовить доказательства по делу: документы-основания и свидетельства допущенных нарушений.
  5. Оплатить государственную пошлину.
  6. Подать исковое заявление в суд с соответствующими требованиями: признать договор недействительным.

Исковое заявление

В исковое заявление необходимо включить следующие сведения:

  1. Наименование суда.
  2. Адрес судебной инстанции.
  3. Сведения об истце.
  4. Сведения об ответчике.
  5. Цена иска.
  6. Описания обстоятельств случившегося: суть оспариваемого договора, когда и кем он был подписан, на каких основаниях.
  7. Основание для признания договора недействительным со ссылкой на нормы Гражданского кодекса.
  8. Требования к суду.
  9. Дата и подпись.

К заявлению прикладываются документы, на которые ссылается истец в исковом заявлении, копия паспорта, квитанции оплаченной госпошлины. Истцу предстоит направить копию искового заявления ответчику.

Сроки исковой давности

При подаче искового заявления о признании сделки недействительной должны быть учтены сроки исковой давности. Они составляют три года на основании п. 1 ст. 181 ГК для признания сделки недействительной, а оспоримой – 1 год по п. 2 ст. 181 ГК.

Данные сроки затрагивают подготовку дела к судебному разбирательству и принятие решения по делу. Судебный процесс может затянуться в зависимости от сложности и категории дела, необходимости исполнения судебных запросов, экспертизы и оценки, необходимости привлечения свидетелей.

Последствия

После того как договор был признан недействительным, то наступают следующие последствия (с учетом положений ст. 167 ГК):

  1. Юридические последствия недействительности наступают уже с момента подписания.
  2. Реституция, то есть восстановление статуса-кво: изначального положения сторон до заключения сделки. Например, если в рамках данного договора было продано имущество, то продавец вновь становится собственником, а покупатель утрачивает все права на это имущество. Или если удалось оспорить дарственную на квартиру, оформленную престарелой бабушкой в пользу внучки, то недвижимость включается в наследственную массу и делится между всеми родственниками (если бабушка уже умерла на день признания договора недействительным). Когда имущество, отчужденное по сделке, вернуть в натуре невозможно, то сторона должна компенсировать ущерб в денежной форме.
  3. Прекращение сделки в перспективе, если из сути соглашения следует возможность его прекращения только в будущем.
  4. Применение условия односторонней реституции, когда одной из сторон попросту нечего возвращать, то есть отсутствовало исполнение. Правила односторонней реституции применимы при отсутствии у стороны противоправного умысла.

Еще одним возможным последствием признания сделки недействительной может быть взыскание ущерба или убытков.

Таким образом, основания для признания договора недействительным прописаны в Гражданском кодексе (ГК). Сделки могут быть оспоримыми или признаваться недействительными только по результатам удовлетворения иска от заинтересованного лица, или они могут признаваться ничтожными.

Наш эксперт расскажет про прекращение договора аренды земельного участка и нюансы, связанные с этим

Термин «аренда земли» употребляется в земельном праве довольно давно.

Под ним понимается сделка, в результате который одна из сторон получает во временное пользование земельный участок за определённую сумму вознаграждения.

Как для её заключения, так и расторжения, необходимы определённые на законодательном уровне основания.

Далее мы рассмотрим, каким способом можно расторгнуть сделку аренды и признать заключенный между арендодателем и арендатором договор аренды недействительным.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону 8 (800) 350-29-87 . Это быстро и бесплатно !

Прекращение договора аренды земельного участка — на какие законодательные акты опирается?

Так, согласно 46 ст. Земельного кодекса, прекращение аренды земельного участка может происходить по основаниям, предусмотренным в гражданском законодательстве (оно же регламентирует и саму процедуру: её последовательность, документальное сопровождение и т.д.) и Земельном кодексе.

Среди распространяемых на аренду земельных территорий общегражданских законодательных норм можно отметить: заключение соглашения на ограниченный период и прекращение по его завершении, преимущественное право временного владельца на заключение нового соглашения, если иное не содержится в его условиях или иных подзаконных актах.

Читайте так же:
Договор на оказание услуг по переводу текста с физическим лицом

Законом на это определён трёхмесячный срок, однако стороны еще на этапе подписания соглашения могут постановить иначе.

Статья 610 ГК РФ. Срок договора аренды

Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.

Законом могут устанавливаться максимальные (предельные) сроки договора для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества. В этих случаях, если срок аренды в договоре не определен и ни одна из сторон не отказалась от договора до истечения предельного срока, установленного законом, договор по истечении предельного срока прекращается.

Согласно ст. 22 Земельного кодекса определённые категории аренды предусматривают предельный срок предоставления земельных территорий во временное пользование, и по его наступлению соглашение прекращает своё действие независимо от того, на какой период времени оно было заключён.

Основания прекращения аренды земельного участка

Перечисленные в Гражданском и Земельном кодексах основания для прекращения аренды земли не являются окончательными или исчерпывающими.

Они могут быть дополнены по желанию сторон при оформлении соглашения.

Собственник имеет право прекратить сделку, если арендатор неоднократно нарушает нормы пользования землёй, более двух раз кряду не вносит платежи в оговоренный срок или использует землю не по назначению, определённому в соглашении.

Ст. 450 ГК РФ подтверждает право владельца земли вносить в соглашение и прочие требования, при несоблюдении которых арендатором сделка будет немедленно прекращена. Инициатором прекращения сделки может выступать и вторая сторона.

Возможные основания для прекращения сделки арендатором:

  • непредоставление земли владельцем участка;
  • препятствование её эксплуатации в оговоренных ранее рамках и формах;
  • непригодное состояние земельных владений;
  • умалчивание владельцем собственности о неких третьих лицах, имеющих право на использование и владение сдаваемой во временное владение территории.

Расторжение договора арендатором (при условии подписания им соглашения аренды государственной или муниципальной территории сроком более пяти лет) осуществляется исключительно после решения суда и при наличии исчерпывающих доказательств неправомерных действий собственника.

Арендодатель может выступить инициатором прекращения аренды, если:

Процедура расторжения найма

Для того чтобы расторгнуть сделку, стороне-инициатору необходимо уведомить контрсторону о своих намерениях.

Определённый на законодательном уровне срок – три месяца, впрочем, в пунктах соглашения могут быть установлены иные условия извещения.

Итак, в определённый срок инициатор направляет второй стороне письменное уведомление о прекращении сделки, получаемое под её личную подпись.

Если удаётся достичь согласия, то арендатор передаёт земельные владения собственнику в первоначальном виде (возможны случаи, когда территория была весьма облагорожена – тогда следует обсудить компенсацию временному владельцу затрат на землеустройство), и стороны заключают мирное соглашение о прекращении договора.

В случаях, когда сделка расторгается в одностороннем порядке из-за нарушений, инициатор должен направить второй стороне уведомление с указанием конкретных нарушений и требованием исправить их в определённый срок.

Если ответной реакции не последовало, то документы на прекращение соглашения направляются в арбитражный или районный суд с иском на действия/бездействие контрстороны.

Именно решение суда является единственным основанием для прекращения сделки в этом случае. Возвращение имущества владельцу оформляется актом приёма-передачи, в коем сверяется соответствие нынешнего состояния территории сведениям, отображённым в первом акте передачи территории во временное пользование арендатора (о том, как он составляется, написано тут).

Необходимые для завершения сделки документы:

  • копии паспортов;
  • технические документы на имущество: справка из БТИ, технический паспорт, справка об отсутствии долгов по коммунальным платежам;
  • свидетельство о праве собственности;
  • правоустанавливающие документы владельца (договор покупки-продажи, дарственная и т.д.);
  • соглашение аренды;
  • заключение эксперта о неправомерной эксплуатации (если прекращение сделки производится по желанию собственника на основаниях, определённых Земельным кодексом РФ).
    и на часть земли;
  • каковы особенности при заключении на 11 месяцев; ; ; ; .

Признание договора недействительным

Причины, при которых арендатор имеет право требовать признания недействительным договора аренды земельного участка:

  • несоблюдение законодательных норм при оформлении;
  • подписание его недееспособным (несовершеннолетним) гражданином или по принуждению;
  • мнимый характер сделки;
  • несоблюдение требований публичного порядка.

Исковое заявление о признании договора аренды земельного участка недействительным может быть как самостоятельным, так и ответным. В случае признания его таковым претензии истца по первому иску в большинстве своём будут признаны несостоятельными.

Исковое заявление необходимо подкрепить доказательствами, в качестве которых могут выступить:

  1. Документы об отсутствии полномочий для подписания соглашения.
  2. Документы о невозможности заключения сделки гражданином (о полной или частичной дееспособности).
  3. Результаты различных экспертиз.
  4. Сам спорный договор.

Иск подаётся в арбитражный суд, когда одна из сторон являются юридическим лицом и в районный, если истец и ответчик – физические лица. Оформляется иск в свободной форме, в верхней части листа – наименование судебного органа и информация об истце и ответчике, а в самом тексте заявления указываются данные договора (дата подписания, номер и срок действия), а также основания для обращения в суд.

В финальной части документа следует указать свои требования относительно признания соглашения недействительным и выплаты материальной компенсации, если есть претензии денежного характера.

Признать договор недействительным можно обратившись в суд. Исковое заявление, подкреплённое доказательной базой, предоставляется в приёмную суда, регистрируется, а уже через месяц состоится первое слушание по делу (как правило, одного заседания для решения спора оказывается недостаточно).

Читайте так же:
На какой срок заключается коллективный договор и возможно ли его продление

Прекращение аренды земельного участка возможно только на законных основаниях по инициативе обеих сторон либо по судебному решению.

Собственник может прекратить сделку, если арендатор эксплуатирует землю, ухудшая её состояние и экологическую обстановку, не выполняет условия договора или вовсе не использует имущество. В любом случае, без согласия второй стороны, прекращение аренды происходит по решению суда.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

8 (800) 350-29-87 (Москва)
8 (800) 350-29-87 (Санкт-Петербург)

Можно ли признать недействительным расторгнутый договор

Юристам регулярно приходится тренировать свой мозг, решать нестандартные задачи. И вопрос, о том, можно ли признать недействительным расторгнутый договор, вероятно, для кого-то будет иметь практическое значение. Беда в том, что грамотно ответить на него могут даже не все юристы.

Недействительность сделки

признать недействительным расторгнутый договор

Что касается вопроса о недействительности сделок, то можно отметить, что такие сделки подразделяются на две группы:

  • ничтожные;
  • оспоримые.

Первые, как говорит закон, — изначально не порождают никаких последствий, и вообще, изначально не имеют никакой силы. Вторые — считаются действительными до того момента, пока иное не будет установлено в судебном порядке.

Важно отметить, что закон не запрещает признавать ничтожную сделку таковой в судебном порядке. Дело, в основном, не нужное. Но практика показывает, что обращаются по этому поводу в суд.

Если сделка признана недействительной или является такой, априори, то никаких правовых последствий она порождать не должна. Если стороны каким-то образом начали исполнять недействительный договор, то, на этот случай, законодателем предусмотрено положение о реституции — о приведении всего в то состояние, в каком было до момента оформления сделки. В частных случаях, реституция может быть односторонней. Во многих ситуациях, у добросовестной стороны возникает право на возмещение убытков.

Юридическая помощь по недействительным сделкам

Консультация в офисе и по телефону

Помощь адвоката. Стаж 18 лет по недействительным сделкам!

Расторжение сделки

Для начала, поговорим о случаях, когда расторгается действительная сделка. В ГК РФ указано, что, если такое происходит, то стороны не имеют права требовать назад того, что уже исполнено. Проще говоря, расторжение договора — это прерывание его действия во времени. Например, между сторонами был заключен договор аренды. Арендатор перестал платить деньги арендодателю. Последний — настоял на расторжении договора. Право такое ему дает все тот же ГК, указывающий, что существенное нарушение условий договора — основание его расторжения. Что же произошло? Все те отношения, которые существовали до момента расторжения договора, считаются законными. То есть, например, арендодатель не может потребовать вернуть ему все внесенные арендные платежи. Арендатор же, может потребовать уплатить ему задолженность по договору и возместить убытки. Кроме того, стороны могут требовать исполнения иных обязанностей, предусмотренных в договоре и неисполненных.

Признание расторгнутого договора недействительным

Можно ли признать расторгнутый договор недействительным? Честно говоря, данный вопрос не так часто имеет практическое значение. Да, в некоторых случаях имеет смысл признавать расторгнутый договор именно недействительным, чтобы иметь право на применение реституции. Чаще, данная задача имеет чисто теоретическое значение. Но решить ее пытаются многие юристы, чтобы подтвердить свою квалификацию.

Суд признал сделку недействительной

Нужно отметить, что единогласно во мнениях сходятся не все. Юриспруденция, казалось бы — штука точная, основанная на букве закона. Но не стоит забывать про дух. Юриспруденция -гуманитарная наука, которая допускает различные точки зрения. Правильной будет та, которая признана судом. Иногда, судом высшей инстанции. И все же, представляется, что ничто не запрещает признать расторгнутый договор недействительным.

Как уже указано выше, недействительный договор — это:

  • либо тот, который изначально ничтожен;
  • либо тот, который можно оспорить в суде.

Одно дело — расторжение исполненного договора. Как такой расторгнут: обязательства исполнены, воля сторон на исполнение обязательств очевидна. Нарушений нет. Да и, говоря по простому, поздно расторгать то, что уже свершилось. Другое дело — признание недействительным расторгнутого договора. Тут все куда интереснее.

  • Во-первых, нужно учитывать, что последствия каждого из действий разные. Либо просто «прекращение сотрудничества», либо возвращение в исходное состояние.
  • Во-вторых, может сложиться такая ситуация: стороны заключили договор, скажем, оспоримый, но решили, что исполнять его необходимо. Потом возник конфликт. Одна сторона добилась расторжения договора, а вторая, оценив ситуацию, пришла к выводу, что сделка изначально была незаконной и подала иск о признании договора недействительным. Такая ситуация нисколько не противоречит законодательству.

В итоге, мы приходим к выводу, что расторгнутый договор можно признать недействительным. Причем, недействительным будет как факт заключения договора, так и факт его расторжения, что тоже имеет определенное практическое значение.

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector