Bancrotstvo.ru

Бизнес Журнал "Банкротство"
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Завышенная цена продаваемой квартиры. Причины и последствия для собственника

Завышенная цена продаваемой квартиры. Причины и последствия для собственника?

1. Так. бывший сосед по подъезду, который жил этажом выше, говорит, что 2 недели назад продал квартиру с аналогичными параметрами самостоятельно за 5 000 000 руб. Ну да, конечно. Скорее всего ему сложно признаться, что он реально продал ее все-таки с привлечением агентства недвижимости и получил в итоге 4 800 000 после вычета 200 000 руб. комиссионных, но чтобы не терять статуса в глазах соседа, приукрашивает ситуацию.

2. Собственник размышляет дальше – ну моя-то квартира «родненькая» – лучше, поэтому с учетом преимуществ – скорее всего «виртуальных», а не реальных – накину +5% >>> 5 250 000 руб.

3. Так… «ушлые» риэлторы наверняка начнут звонить с предложением услуг, а средняя комиссия на рынке риэлторских услуг при продаже квартиры 200 000 руб. А вдруг все-таки не получится продать квартиру самому. Накину-ка еще заранее 200 000 руб. >>> 5 450 000 руб.

4. Что еще… Ааа. Клиенты же всегда смотрят квартиры немного дороже своих возможностей и просят потом скидку, но я-то умен, накину еще заранее 200 000 руб. >>> итого 5 650 000 руб. вместо среднерыночной цены 5 150 000.

Кстати, сосед потерял полгода и, как минимум* 150 000 руб., потому что долго пытался продать сам, не владея современными технологиями и методиками продаж, в то время как агентства приводили реальных покупателей в другие квартиры. В итоге вместо как минимум* 5 150 000 квартира была продана за 5 000 000, так как все необходимые сроки уже прошли, и очень были нужны деньги на покупку новой уже подобранной квартиры. Как минимум* – так как 5 150 000 – это среднерыночная цена на данную квартиру, а наши эксперты стараются продать квартиры в течение 1 месяца по запатентованной методике скоростных продаж по максимально возможной рыночной цене, а не средней.

Итак, довольный своими размышлениями собственник, выставляет квартиру на продажу, рекламируя на всех возможных интернет-сайтах по цене 5 650 000 руб., что на 500 000 руб. дороже среднерыночной цены.

Проходит июнь, звонков практически нет, просмотров нет совсем, заключать эксклюзивный договор с риэлтором собственник пока не хочет.

Лето в самом разгаре, а к осени очень хочется въехать в новую квартиру… Ладно – думает собственник – скину 100 000 руб. до 5 550 000 – ведь все равно продаю без риэлтора.

Проходит июль, звонков от реальных покупателей все также практически нет, просмотров нет вовсе, ну ладно, думает собственник, скину еще 100 000 руб. до 5 450 000 – ведь все равно продолжаю продавать без риэлтора, хотя те звонят и даже выставляют квартиру без разрешения собственника в рекламу, перехватывая даже те единичные звонки от реальных потенциальных покупателей, а собственник не следит за этим.

Собственник в начале августа уезжает в отпуск на 2 недели, думая, ну уж во второй половине августа, точно купят – ведь все хотят к осени улучшить свои жилищные условия, как и он, отвести ребенка в новую школу / детский сад, привыкнуть к новому району…

Собственник возвращается из отпуска, август подходит к концу, собственник уже и уценил «преимущества» своей квартиры, и снизил размер возможной скидки потенциальному покупателю и уже продает по реальной среднерыночной цене за 5 150 000 руб. А звонков по-прежнему практически нет. Почему? Потому что «серые» риэлторы, продолжают размещать объявления без согласия собственника, который не следит за ситуацией, на 100 000 – 200 000 руб. дешевле и перехватывают все «теплые» звонки клиентов. При этом риэлторы звонят все чаще, предлагая свои услуги, но собственник-то уже скинул запас 200 000 на риэлтора и платить из 5 150 000 руб. 200 000 руб. комиссионных уже не готов, иначе получается, что он вынужден будет продать квартиру дешевле бывшего соседа…

В итоге собственник все-таки соглашается заключить эксклюзивный договор с известным агентством недвижимости, хорошо, что не с частным риэлтором, который может оказаться и «серым» и «черным» маклером и в конце осени спустя 5 месяцев после начала продажи все-таки продает срочно квартиру за 5 000 000 руб., потому что новая квартира уже найдена и срочно нужны деньги на ее покупку. Из этих 5 000 000 руб. он выплачивает комиссионное вознаграждение агентству в размере 200 000 руб. и теперь как бывший сосед сам рассказывает всем, что продал квартиру самостоятельно за 5 000 000 руб.

Трезво оценивайте рыночную стоимость вашей квартиры, да она своя родная, да вам кажется, что она – самая лучшая, чем все аналогичные квартиры в вашем районе, но действительно ли это так?!

Не превращайтесь в этих двоих бывших соседа из рассказанной истории, обратитесь в наше агентство по телефону горячей линии, и наши эксперты именно по вашему району предоставят подробные оценки и консультации по вашей ситуации, включая финансовые и временные перспективы!

Почему опасно занижать сумму сделки купли – продажи недвижимости

Почему опасно занижать сумму сделки купли – продажи недвижимости

Практика занижения стоимости квартиры при продаже вторичного жилья давно распространена в России.

Цена, указанная в договоре купли-продажи, гораздо ниже фактической. Цель, которая преследуется обеими сторонами сделки, – получить максимальную финансовую выгоду. Однако покупка квартиры по заниженной стоимости имеет серьезные риски, пренебрегать которыми – значит подвергать себя опасности получить куда более неприятные последствия – от полной потери средств до уголовного преследования.

Зачем занижают цены на недвижимость?

При оформлении сделки, в том числе и с недвижимостью, при определенных условиях взимается подоходный налог. Сумма вычетов исчисляется из указанной в договоре купли-продажи стоимости квартиры.

Согласно Налоговому Кодексу РФ, недвижимое имущество, которое находилось в собственности менее 3-х лет, подлежит налогообложению. Из указанной в договоре суммы вычитается миллион рублей, не облагаемый налогом. Из оставшихся денег вычитается 13%. Таким образом, если квартира находится во владении менее 3-х лет, ждать некогда, а собственник продаваемого объекта хочет минимизировать вычеты, он намеренно занижает стоимость жилья. Чаще всего к таким махинациям прибегают:

— при получении наследства;

— посредники (те, кто занимается выкупом квартир по рыночной стоимости);

— при разделе имущества;

— покупая квартиру, чтобы просто вложить средства в недвижимость.

Читайте так же:
Могут ли соседи выселить из каартиры соседа алкооолика квартира в собственности

К этой категории относятся и владельцы квартир в новостройках по ДДУ. Переход к собственнику автоматически переводит это жилье во вторичный фонд, а технические характеристики новой квартиры увеличивают ее стоимость.

Таким образом, занижаются цены на квартиры по разным причинам, но с единственной целью – минимизировать расходы, существенно уменьшить сумму налога на сделку. Это единственное преимущество такого хода. Но сделки подобного характера могут печально закончиться для обеих сторон.

ЖИЛСПРОС-вернем 05%от стоимости вашей квартиры, если не продадим её за три месяца

Риски покупателя

Приобретая квартиру по заниженной стоимости, риск несет прежде всего покупатель недвижимости. Вариантов неблагоприятного развития событий несколько.

— Расторжение сделки. В этом случае недобросовестный продавец вернет покупателю только сумму, указанную в купчей. А это значительно меньше денег, чем первый получил на руки. Доказать иное будет практически невозможно.

— Аннулирование договора судом. Это может произойти, если сделка признана недействительной по каким-то причинам (не учтены права детей, квартира с дефектами, не указанными в купчей и т.д.). Последствия те же – продавец может вернуть только сумму, указанную в договоре, а жилье вернется прежнему владельцу.

— Вероятность упустить финансовую выгоду. При заниженной стоимости квартиры покупатель может лишиться возможности попасть под льготы или субсидии, иногда предоставляемые региональными властями для приобретения жилья.

Чем рискует продавец?

Собственник отчуждаемой недвижимости рискует несколько меньше, но и у него могут возникнуть проблемы.

У покупателя остается расписка с указанием той суммы, которую он на самом деле вручил продавцу, что является доказательством неуплаты налога последним. Если покупатель обратится в суд, бывший собственник квартиры может потратить крупную сумму на возмещение налога, уплату пени и штрафа (20% от недоимки) или даже оказаться привлеченным к уголовной ответственности.

Второй риск – недополучить всю оговоренную сумму. Обычно финансовые средства за покупку вносят в два этапа: покупатель может не выплатить все деньги, мотивируя тем, что отдал всю сумму, указанную в договоре. Продавец ничего доказать не сможет, иначе сам окажется под угрозой ответственности.

Схема занижения стоимости не дает гарантии, что сделка пройдет успешно, без последствий для сторон. Решая, стоит ли идти на серьезный риск ради сомнительной экономии, стоит помнить пословицу оскупом, который платит дважды.

Занижение стоимости квартиры в договоре купли продажи

К нам часто обращаются покупатели недвижимости с одним и тем же вопросом: не опасно ли указывать в договоре купли-продажи заниженную стоимость квартиры?

Случается, что продавец отказывается прописать в документах полную стоимость квартиры. Зачем это нужно продавцу? Если квартира находилась в собственности продавца менее трех лет, то при ее продаже возникнет необходимость уплаты налога с суммы, превышающей стоимость ее покупки, или превышающей 1 миллион рублей. Чтобы не платить налог, продавцы стремятся указать в договоре стоимость меньше реальной, обычно как раз около миллиона рублей.

Разницу между фактической ценой квартиры и указанной в документах предлагается оформить отдельной распиской. Часто в расписке указывается, что деньги уплачены за неотделимые от квартиры улучшения, например, перепланировку или ремонт.

Наши специалисты в один голос советуют покупателям недвижимости: не соглашайтесь на подобные сделки!

Во-первых, вы рискуете остаться и без денег, и без недвижимости. Может оказаться, что надлежащий собственник не знал о продаже квартиры или был ограниченно дееспособным. Суд признает сделку недействительной и обяжет покупателя вернуть квартиру. А продавец должен будет возвратить уплаченную за нее сумму, то есть ту, что указана в договоре.

Во-вторых, соглашаясь на подобные условия продавца, вы помогаете ему укрываться от налогов и фактически вступаете с ним в сговор. Это наказуемое деяние. Кстати, по этой причине предъявление расписок в суде вам не поможет, только навредит.

В-третьих, вы создаете для себя проблемы с налогами в будущем. Вы сможете вернуть подоходный налог только с суммы, указанной в договоре. А если решите продать недвижимость ранее, чем через три года, то разница между будущей реальной ценой квартиры и официальной стоимостью ее покупки будет весьма значительной. Это означает, по сути, большую сумму налога с продажи.

УВАЖАЕМЫЕ ГОСТИ НАШЕГО САЙТА, мы хотим напомнить вам, что вы всегда можете воспользоваться услугами нашего агентства недвижимости ЖИЛСПРОС. Продать или купить квартиры , дома , земельные участки или коммерческую недвижимость . А также всегда работает БЕСПЛАТНАЯ КОНСУЛЬТАЦИЯ по вопросам в сфере недвижимости. ЗВОНИТЕ — мы всегда на связи!

Почему риэлторы занижают цены на квартиры

При подготовке данной статьи я имел одну цель – поделиться своим 17-летним опытом работы в недвижимости с тем, чтобы обычные граждане (продавцы и покупатели квартир) знали как себя обезопасить от недобросовестных риелторов и контрагентов. Но в ходе написания статьи я стал понимать, что данным материалом могут воспользоваться также и сами недобросовестные риелторы, которые для себя могут открыть новые схемы обмана граждан.
Будем надеяться, что пользы от прочтения статьи будет больше для граждан, чем для недобросовестных риелторов.
Итак, рассмотрим следующие схемы мошенничества.

Зачем риелтор завышает цену квартиры при первом обращении продавца.

Человек хочет продать квартиру и поскольку самостоятельно продать её боится (чтобы его не обманули), то начинает искать агентство недвижимости, чтобы ему помогли. Хорошо когда есть уже проверенное агентство, а точнее лучше проверенный риелтор. Но если проверенных нет, то начинают искать через Интернет или вдруг услышат очень кстати рекламу по телевидению или радио.
Как правило, не хочется обращаться в первое попавшееся агентство, хочется поискать, повыбирать получше. Агентство недвижимости нашли, звоним туда или приходим и спрашиваем, за сколько можно продать свою квартиру. И тут часто можно столкнуться с недобросовестными риелторами, которые называют завышенную цену на вашу квартиру и предлагают заключить с ними договор на ее продажу. Зачем риелтору завышать цену квартиры? Затем, чтобы вы согласились с ним работать. Ведь если вы обзвоните или обойдете несколько агентств недвижимости, то захотите продавать свою квартиру с теми риелторами, которые назвали самую высокую цену за нее. После заключения договора риелтор потом скажет, что цены на жилье упали, что сейчас не сезон и прочее и прочее и озвучит вам уже реальную стоимость вашей квартиры.

Зачем риелтор занижает цену квартиры при первом обращении покупателя.

Читайте так же:
Как узнать какое жэу обслуживает дом

Такая же точно ситуация как описано выше, только человек впервые обращается в агентство недвижимости по вопросу уже покупки квартиры. Вы сообщаете риелтору, параметры квартиры, которую предполагаете купить и спрашиваете, сколько она примерно будет стоить. Риелтор занижает цену на такую квартиру и предлагает заключить с их агентством недвижимости договор на поиск квартиры. Видя приемлемые условия, человек соглашается и как в первом случае риелтор после подписания договора, через какое-то время озвучивает реальную стоимость квартиры. Не верите? Можете проверить как мы для эксперимента. Мы позвонили в одно из самых крупных агентств недвижимости в Москве (очень хочется сообщить название, но без антирекламы) и представились продавцами одной конкретной квартиры. Подробно ее описали, сообщили в каком доме находится и нам сказали, что через 30 минут перезвонят и скажут, сколько она будет приблизительно стоить. Перезвонили даже раньше и сказали, что ее цена 6 млн. 400 тыс. руб. Мы тут же позвонили в данное агентство недвижимости и представились покупателями. При этом сообщили, что мы хотим купить определенную квартиру и прежде чем приезжать в агентство заключать договор на подбор квартиры мы бы хотели узнать, сколько примерно, будет стоить такая квартира. Нам сказали, что через 30 минут перезвонят. Перезвонили тоже раньше и сообщили, что такая квартира примерно будет стоить 5 млн. 600 тыс. руб. В данном случае сначала цену квартиры завысили на 400 тыс. руб., во втором случае для покупки, цену квартиры занизили на 400 тыс. руб. На самом деле такая квартира как раз и стоила приблизительно 6 млн. рублей

Подставные покупатели и продавцы для снижения/поднятия цены квартиры.

Первая ситуация. В агентство недвижимости обращается продавец квартиры и подает заявку на продажу своей квартиры. Квартира выставляется на продажу по определенной цене. Разумеется, продавцу хочется квартиру продать дороже. Риелтору тоже хочется ее продать дороже, тем более, если оплата риелтору за сделку составит не твердую сумму, а процент от продажи квартиры. Но главнее, риелтору квартиру хочется продать быстрее. Особенно в «мертвый сезон», когда квартира «зависла» и никак не продается. А продавец как назло не спешит ее продать и держит свою цену. Вот тогда риелтор приводит из своих знакомых псевдопокупателя. И тот «покупатель», по заранее спланированному сценарию, начинает торговаться и даже высмеивать продавца, что тот хочет так дорого продать и что, мол, таких цен да на такие квартиры и в помине нет. И не обязательно ограничиваться одним подставным «покупателем». Бывает, что риелтор может привести и больше десяти таких «покупателей» и конечно же продавец соглашается и снижает впоследствии цену на свою квартиру.
Вторая ситуация. Клиент обратился в агентство недвижимости, чтобы ему подобрали коттедж в Подмосковье. После нескольких показов, такой коттедж риелторы ему находят. Покупателя не устраивает цена – слишком дорого для него. Тогда риелторы (в такой ситуации эффективней несколько риелторов, хотя бы два) начинают уговаривать продавца снизить цену, продавец упорно не соглашается. Тогда продавцу на следующий день звонят новые «покупатели», которые по приглашению продавца осмотрев коттедж, начинают высмеивать его и даже слушать не хотят о такой цене, предлагая за коттедж сумму гораздо меньшую, чем продавцу предлагали вчера другие покупатели. Как уже догадался читатель, данные псевдопокупатели были посланы вчерашними риелторами. На следующий день появляются новые «покупатели», а может быть и в этот же день и ситуация повторяется. Продавец, в конце концов, в данной ситуации соглашается сбросить цену «нашим риелторам». Данный случай был реально в этом году.
Автор также был очевидцем следующей ситуации.
Была одна непоследовательная продавец квартиры, которая злоупотребляла спиртными напитками, не настолько конечно, чтобы была совсем недееспособной, но была очень нестабильной, часто меняла свое мнение. Одним словом была непредсказуемой и в любой момент могла передумать продавать свою квартиру или уйти к другим риелторам. При этом держала цену и хотела продать подороже и не хотела никак снижать цену. При этом риелтор эту квартиру хотел продать своим родственникам, а тем в свою очередь, должны были через пару недель одобрить кредит для покупки квартиры. Ситуация выходила из под контроля, появились опасения, что продавец (назовем ее условно Любовь) передумает и не будет ждать две недели. Риелторы решили подослать своего «покупателя», чтобы Любовь удержать и попросили его, чтобы он на время привез свои 200 тыс. руб., якобы в качестве аванса за квартиру. Ей сказали, что нашелся покупатель на ее квартиру и что он готов внести за нее аванс в размере 200 тыс. руб. (как раз комиссия риелторов по продаже этой квартиры составляла 200 тыс. руб.) и Любовь согласилась. Приехав на встречу в офис агентства недвижимости, «покупатель» привез 200 тыс. руб., риелторы составили предварительный договор купли-продажи квартиры. Договор подписали обе стороны, «покупатель» передал 200 тыс. руб. риелтору, эти деньги запечатали в конверт, на котором расписались и продавец и «покупатель», подписали, что это аванс по договору такому-то и затем деньги были переданы на «хранение в сейф» данного агентства недвижимости. После сделки все пожали друг другу руки и разошлись. Тут же «покупатель» вернулся в офис и ему его знакомые риелторы вернули эти 200 тысяч рублей из «сейфа» порвав и выбросив конверт от денег.
При этом Любови не были выданы ни одного документа и она доверяла риелторам. Позже ей сообщили, что к сожалению покупатель передумал брать квартиру и что мол ему пришлось вернуть те 200 тыс. руб. А тем временем родственники риелтора оформили кредит и купили себе данную квартиру.
В другой ситуации агентство недвижимости заключили договор с продавцом квартиры. При этом, по условиям договора, продавец за услуги агентства недвижимости не вносит предоплату, а оплата риелторам производится в момент заключения сделки. В договоре было условие, что независимо от того будет ли заключена сделка или нет, продавец оплачивает 100 тыс. руб., если агентство недвижимости найдет для показа не менее трех покупателей. Квартира долго не продавалась и удалось найти только двух покупателей, о чем по каждому просмотру с продавцом риелторы подписали акт осмотра. Те двое покупателей отказались, а третьего никак не удавалось найти. Тогда и привели риелторы своего знакомого под видом третьего покупателя. Акт осмотра с продавцом был подписан и 100 тыс. руб. агентство недвижимости «отработало».

Читайте так же:
Как можно продвинуть очередь на получение квартиры как малоимущая семья

Как риелтор-армянин 100 тысяч накрутил.

Зачем риелтор завышает цену на квартиру перед самой продажей.

Это тоже реальная ситуация из практики. На месте этого риелтора мог бы оказаться и азербайджанец и дагестанец и русский. Поэтому никакого национализма здесь нет.
Одно агентство недвижимости продавало квартиру по определенной цене. Нашлись покупатели, которые были со свои риелтором, который и был армянин. Данный риелтор шепнул на ухо второму риелтору, что на самом деле его покупатели думают, что квартира продается на 100 тысяч дороже и что он впоследствии скажет, что эти 100 тысяч надо без ведома продавца отдать этому риелтору. Мол, этот риелтор уговорил сбросить цену продавца и за это ему нужно потихонечку без ведома продавца передать 100 тысяч рублей. Всё так и получилось. При этом риелтор армянин сказал, что эти 100 тысяч тот риелтор должен поделить с ним пополам, по 50 тысяч рублей. При сделке покупатели передали втихую эти 100 тысяч рублей и риелтор также втихую их поделил с армянином риелтором пополам.

Деньги из воздуха.

Молодая семья нашли объявление в Интернете о выгодной продаже квартир в новостройке. Позвонили по указанному телефону, им подтвердили, что действительно все продается по указанной цене и предложили приехать посмотреть строящийся дом своими глазами. Договорились о времени встречи около строящегося дома. На встречу приехала женщина, которая нашей молодой семье все рассказала: сколько стоят квартиры, когда намечается ввод в эксплуатацию и оформление собственности, из какого материала строящийся дом и другие плюсы данной новостройки.
Наших героев все устроило и договорились о встрече для оформления документов и внесения предоплаты по договору покупки квартиры в размере 100 тысяч рублей. Приехав на встречу в агентство недвижимости, там выяснился один нюанс. Что непосредственно продает эту квартиру сам застройщик, а данное агентство недвижимости является посредником и что комиссия агентства недвижимости составляет 100 тысяч рублей, и эта сумма включена в ранее оговоренную сумму полной стоимости квартиры. Тут риелторы дали на подпись свой договор риелторских услуг и потребовали им оплатить эти 100 тысяч рублей. Вот так агентство недвижимости заработали 100 тысяч рублей из воздуха.


Без посредников не обойтись или принуждение к заключению договора.

Одна женщина решила, что не будет платить деньги посредникам риелторам и решила продать квартиру самостоятельно. Подала через Интернет объявление о продаже своей квартиры. Ей звонили по объявлению, в том числе и с агентства недвижимости. Сначала она не хотела никак сотрудничать с риелторами, один из которых звонил ей несколько раз. И вскоре этот навязчивый риелтор ей сообщил, что нашелся покупатель, и пригласил ее в офис агентства недвижимости. Она явилась в офис агентства, но ее обманули — сообщили, что «покупатель» не явился, мол только сейчас буквально за две минуты до ее прихода позвонил, очень сильно извинялся и сказал, что срочно улетает в командировку. Ей предложили заключить договор с агентством и в этот раз она согласилась.
Вот такие существуют некоторые схемы обмана со стороны риелторов.
В данной статье я не рассматриваю откровенно уголовные схемы мошенничества «черных риелторов», этому будет посвящена отдельная статья.

Риэлтор занижает цену квартиры

Все доброго времени суток!

Подскажите, пожалуйста, является ли обычной практикой для риэлтора со стороны продавца квартиры максимально акцентировать внимание на минусах продаваемого объекта и тем самым морально готовить продавца к продаже по минимальной цене или к нежеланному размену? (риэлтор работает на % от сделки)

Адекватная оценка стоимости — дело хорошее, но пока слышно только о том, как всё плохо с объектом.

(ЦАО, рядом несколько станций метро пешком, дом с высокими потолками, хорошая планировка в большой квартире, тихие соседи, не первый и не последний этаж, 1 собственник много лет, никто не прописан больше, долгов нет. Из минусов — отсутствие ремонта, въехать и зажить будет проблемно — вторичка во всей красе).

Анна, ключевое тут стоЯт или стОят. Посмотрите сроки экспозиции этих квартир, будете удивлены. Некоторые варианты продаются годами и в итоге вообще не продаются. Занижение цены подход не нормальный, а вот обоснованное приведение цены к реальной рыночной очень даже правильное мероприятие. Вы же взрослый человек, попросите у риэлтора обосновать его мнение, привести аргументы.

Посмотрите в окно. Сейчас вечернее время суток. Поэтому, добрый вечер! А может плюсов просто нет? Для ЦАО метро — это не плюс, это действительность (в большинстве случаев). Квартиру смотрят? Не стесняйтесь, спросите у смотрящих их мнение. Прям так и скажите, «откровенно, Ваше мнение». Проблема ЦАО всегда была в завышенных ценовых ожиданиях собственников. Сейчас ситуация такова, что тот у кого есть деньги для покупки чего-то дорогого 100 раз подумает, что взять: старое и, так казать, без современных удобств или новое и отвечающее всем современным реалиям жизни.

Работать нужно не с разными, а с одним, но профессионалом. Если Вы считаете, что компетентность стоит дорого, то попробуйте некомпетентность – она обойдётся вам гораздо дороже. Йохан Стаель фон Хольстайн.

Риэлтор работает на % и против его % ничего не имеем. Но он умышленно каждый раз сбивает цену.

У кого вечер, у кого утро, живем в разных часовых поясах поэтому и доброго времени суток, а там сами решайте, что за окном.Квартира только выставляется на продажу.С разными попробуем, но всё же вопрос актуальный — занижение цены для риэлтора, работающего на % — это нормальный подход? От его информации с каждым разом всё меньше и меньше хочется продавать жилье. По аналогии объявления с подобными квартирами без ремонта (или вообще под 0, что можно сделать и с этой квартирой) вообще стоят дороже, в районах у ТТК. Не думали, что метро — это минус.
Понимание всех минусов жилья у нас есть, но очень настораживает, что с каждым разом цену всё ниже и ниже делают. Цели продать срочно-срочно не стоит, отсюда и непонимание такого подхода.

Читайте так же:
Изменение места жительства ребенка определенного судом

Проверено ЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Не знаю какое время суток у Вас поэтому Здравствуйте! Понятно, что чем дороже агент продаст, тем больше денег заработает, так ка не фиксированная комиссия. А если не продаст? Тогда не заработает вообще. Не можем понять, что там у Вас происходит. Поведение агента связано с порывом быстро продать или дать понять, что Вы слишком хорошего мнения о своей собственности. Пригласите профи для полного анализа. После этого поймёте — менять агента или согласиться с ним и его замечаниями. Желаю удачи Вам в этом не лёгком деле. С Уважением, Арман!

Почему новостройку выгодно покупать через риэлтора

Застройщик – это собственник объекта. Получается, он продает свои квартиры без всяких дополнительных «накруток», да еще и скидку хорошую может дать, если захочет. Почему у риэлтора такая же цена на те же самые квартиры, если он оказывает посреднические услуги?

В большинстве случаев комиссионные за продажу новостройки риэлтору выплачивает как раз застройщик, а не покупатель. Поэтому цена квартиры остается в этом случае неизменной.

Зачем риэлтор нужен застройщику

Возникает резонный вопрос, зачем застройщику платить комиссионные риэлтору, ведь можно с покупателя самому получить всю сумму полностью.

Оказывается, на это есть причины. Для продажи квартир застройщику приходится содержать огромную команду. А это зарплата менеджерам, администраторам, секретарям, юристам. А также аренда помещения, покупка оборудования, затраты на рекламу, налоги, документацию, да мало ли что еще. А тут один раз заплатил риэлтору – и хлопот меньше.

Пусть агентство недвижимости само занимается рекламой, ищет покупателей, оформляет документы, решает вопросы с банками и другими юридическими и физическими лицами, участвующими в сделке.

Несомненно, застройщику с агентством недвижимости работать удобно. Ведь эта организация, помимо продажи квартиры в новостройке, оказывает еще ряд сопутствующих услуг: помощи в реализации недвижимого имущества клиента, получения недостающих кредитных средств, использования социальных программ. А также выступает экспертом по различным вопросам юриспруденции, налогообложения, страхования и оценки объектов недвижимости.

Застройщику выгодно продавать квартиры с помощью риэлторов, так как он получает постоянный приток клиентов на свои объекты. И при этом всегда может переложить на их плечи определенный фронт работ, который не сможет выполнить в рамках своей компетенции, так как осуществляет узкоспециализированную деятельность.

Итак, мы выяснили, что застройщику это выгодно, а насколько это выгодно конечному потребителю?

Зачем риэлтор нужен покупателю

Как мы писали выше, переплат по стоимости при покупке через риэлтора нет – цена на квартиры одинаковая. Но, допустим, клиент все же решил обойтись без посредников и пришел за квартирой к застройщику А. Застройщик А предложил ему три квартиры в трех разных домах, которые он строит на сегодняшний день. Предложил по доступной цене, и покупатель, выбрав одну из трех, ушел довольный покупкой. Но он не знал, что в соседнем комплексе на той же улице, который строит другой застройщик Б, квартира за такую же цену на пять метров больше. И при этом сдается с отделкой, и окна у нее выходят не на шумный проспект, а в тихий зеленый двор, а рядом с домом автобусная остановка, и не придется полчаса идти пешком до метро, да еще застройщик предлагает паркинг в подарок. Если бы клиент знал – он бы обязательно купил, потому что именно такую квартиру искал, но не нашел… К сожалению, застройщик А может предложить ему квартиру только в своих собственных домах, а никак не у застройщика-конкурента.

А кто может предложить? Наверное, тот, кто владеет информацией о квартирах в домах застройщика А и застройщика Б. В данном случае – риэлтор. Задача риэлтора – подобрать для клиента оптимальный вариант покупки. Только риэлтор может тщательно проанализировать всю базу объектов недвижимости в строящихся домах и выбрать несколько квартир, полностью отвечающих требованиям клиента: по локации, ценовой политике, срокам сдачи, техническим характеристикам, нужной инфраструктуре, транспортной доступности и т. д.

Опытный агент всегда в курсе, где застройщик предоставляет самые большие скидки или выгодные акции при покупке новостроек, если клиенту необходимо уложиться в определенную сумму покупки. Агент владеет информацией о надежности застройщика, его репутации на рынке недвижимости, а это поможет клиенту значительно снизить риски вложения финансовых средств в строящийся проект.

Риэлтор возьмет на себя все заботы по ведению полного цикла сделки и сможет оказать покупателю услуги, без которых покупка квартиры была бы неосуществима, например помочь продать предыдущую квартиру, подобрать банк для ипотечного кредитования или получить деньги через реализацию социальных программ – материнского капитала, военной ипотеки, различных субсидий и сертификатов. А также правильно оформить все документы, в том числе договор с застройщиком, наделить участников покупки соответствующими долями. Кроме этого, агентство недвижимости возьмет на себя работу проверить всю необходимую документацию, касающуюся строительного объекта. И на основании этой информации клиент сможет для себя принять решение о покупке или отложить ее, если строительная документация не соответствует техническим требованиям или оформлена ненадлежащим образом.

Из всего вышесказанного видно, что при тех же издержках помощь риэлтора при покупке квартиры в новостройке зачастую необходима. А если есть возможность получить лучшие условия для приобретения недвижимости – зачем от них отказываться?

Иногда клиент говорит: а зачем мне помощь риэлтора, даже и бесплатная, если я сам уже выбрал квартиру у застройщика? Я точно знаю, что хочу купить в этом комплексе вот такую квартиру, цена и все условия меня устраивают, в надежности застройщика я не сомневаюсь, дом сдадут в срок. Мне нужно просто прийти в офис застройщика и подписать договор. Зачем мне в таком случае риэлтор?

На это всегда отвечаем: хотя бы для того, чтобы свежим опытным взглядом проверить правильность заполнения договора. Часто покупатель в пылу чувств от предстоящей покупки не обращает внимания на то, что некоторые данные могут быть указаны неправильно. Представитель застройщика заполняет в день до нескольких десятков договоров, которые имеют, например, схожие параметры объекта и различаются на одну лишь букву или цифру.

Читайте так же:
Проверить через росреестр на кого оформлена квартира

Самые распространенные ошибки – это номер квартиры, общий метраж или метраж отдельных помещений, цена объекта. Также следует обратить внимание и на другие технические характеристики: приложен ли правильный план квартиры с обозначением привязки направляющих осей, указано ли, что квартира сдается с отделкой, из каких материалов она будет произведена, имеются ли балкон или лоджия и другие немаловажные факты.

Ведь в конечном счете покупатель получит только ту квартиру, с такими параметрами и на таких условиях, как это указано в договоре с застройщиком. Если какие-то важные условия пропущены или изменены, то, соответственно, будет трудно добиться от застройщика их исполнения.

И в этом случае пригодится либо юрист, специализирующийся на недвижимости, либо риэлтор, сопровождающий покупку квартиры. Услуги юриста, как правило, требуют дополнительной оплаты. У риэлтора есть соответствующая практика работы с теми или иными застройщиками, в том числе с договорами. Обычно шаблон договора застройщик предоставляет заранее, и у специалиста агентства недвижимости, который осуществляет юридическую поддержку, есть время для предварительного ознакомления с этим документом и внесения необходимых правок или изменения отдельных условий договора в пользу своего клиента.

Хотите быстрее, удобнее, качественнее?

Для чего написана эта статья? Мы хотели показать покупателям новостроек, насколько им выгодно и удобно работать с риэлторами. Можно, конечно, и самостоятельно заниматься покупкой квартиры в строящихся комплексах, и некоторые клиенты это успешно делают. Но не проще ли доверить это сложное дело профессионалам?

Рынок недвижимости год за годом набирает обороты. При этом сами сделки не становятся менее сложными, поскольку они затрагивают участие большого количества людей и организаций, но методы и способы их проведения становятся более продуманными, отлаженными и безопасными с юридической точки зрения для конечного потребителя – покупателя. Существуют достаточно точные выверенные методики и правила, которыми риэлтор руководствуется при ведении сделки, и все это в рамках действующего законодательства Российской Федерации. Соответственно, это определяет высокий уровень профессионализма и компетенции специалиста по недвижимости.

Если у вас возникли какие-то вопросы по покупке квартиры в новостройке – специалисты агентства недвижимости «Форпост-Н» с удовольствием на них ответят.

Продавец хочет занизить стоимость квартиры в договоре

Продавец хочет занизить стоимость квартиры в договоре

Покупатель, договариваясь с продавцом перед оформлением сделки купли-продажи, может столкнуться с ситуацией, когда владелец недвижимости настаивает на том, чтобы в тексте договора фигурировала не реальная, а заниженная стоимость.

Эта ситуация очень распространена, а значит, всем нужно знать, как себя вести, если продавец не хочет указывать полную стоимость квартиры, чем это может грозить и как могут развиваться события в дальнейшем.

Почему продавец хочет занизить стоимость квартиры в договоре?

Далеко не каждый человек сходу поймет, зачем же умышленно занижать сумму сделки в документах. Казалось бы, самый простой вариант – это указать в договоре все реальные данные: параметры квартиры, ее стоимость, личности сторон и т.д. Это позволит избежать множества проблем и споров в будущем как для покупателя, так и для продавца. Однако на самом деле причины для таких действий есть, и основная из них – это нежелание платить налог на прибыль, полученную в результате продажи недвижимости.

Согласно российскому законодательству, продавец недвижимости обязан оплатить налог (по состоянию на момент написания статьи он составляет 13%) во всех случаях, кроме двух исключений

  • если квартира находится в его собственности более 3 лет – если с момента приобретения прав на жилье прошло больше трех лет, налог на прибыль с продажи платить не нужно;
  • если квартира продается за ту же сумму или дешевле, чем была куплена – если продавец не получает прибыли на сделке, то и налоги ему платить не нужно.

Однако нужно помнить, что налог насчитывается не на всю сумму продажи: в случае, если квартира продается впервые (например, она была приватизирована или получена в дар), размер взыскания составит 13% от суммы сделки минус 1 млн рублей (т.н. налоговый вычет для любого жилого помещения); если же квартира перепродается, то процент налога будет насчитан на разницу между покупкой и продажей, то есть, на фактическую прибыль для владельца.

Интересно, что инициатива занизить стоимость недвижимости в договоре не всегда исходит от продавца. Покупатель также может попросить официально провести сделку по более низкой цене, чтобы не показывать свои реальные доходы и разницу между ними и реальным состоянием. Однако такие ситуации случаются намного реже.

Что делать покупателю, если продавец не хочет указывать полную стоимость?

Для покупателя занижение стоимости недвижимости – это большая проблема. Очень часто это является частью мошеннической схемы: владелец квартиры или его представитель просит оформить договор с более низкой ценой, а после заключения сделки сразу же обращается в суд с целью ее расторжения. Естественно, суд становится на сторону заявителя (обычно аргументы для этого подготовлены и вполне устраивают судью), квартира возвращается владельцу, а покупатель получает деньги назад, но вот только не всю сумму, а лишь ту, что указана в договоре. Наиболее надежной защитой от подобного мошенничества является указание полной стоимости – даже в случае разрыва договора все деньги будут возвращены без ущерба для покупателя.

Как же поступить, если продавец всё-таки настаивает на занижении цены? В первую очередь, постарайтесь его убедить поступить правильно: не всегда владелец сам знает, какой размер налогов ему придется уплатить. Возможно, сумма окажется намного меньше, и ее без особых проблем можно будет отдать налоговой. В качестве дополнительных аргументов расскажете о возможных последствиях: если государственным органам станет известно об искусственном занижении стоимости с целью уклонения от налогов, это приведет не только к доначислению сборов, но и серьезному штрафу, потому рисковать не стоит. Кроме того, можно пригрозить вообще отказаться от сделки: зачастую это сработает, ведь лишиться клиента, уже готового заключить договор, и снова отправиться на поиски покупателя, мало кому захочется.

Также рекомендуется обратиться к юристу – помощь адвоката по недвижимости может быть очень кстати в подобных ситуациях, ведь специалист сможет непредвзято оценить обстоятельства, риски и последствия сделки, и озвучить наиболее правильное решение.

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector