Bancrotstvo.ru

Бизнес Журнал "Банкротство"
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Покупка квартиры по переуступке прав в сданном доме: риски, плюсы и минусы

Покупка квартиры по переуступке прав в сданном доме: риски, плюсы и минусы

Приобретение недвижимости по переуступке прав – явление довольно распространенное. Но сделки с жильем в новостройках требуют от покупателей особой осторожности. Прежде чем заключать такую сделку, как покупка квартиры по переуступке прав, риски в 2021 году нужно оценить в первую очередь.

Что такое переуступка

Такая сделка заключается, когда объект недвижимости покупается не у того, кто построил дом, а у инвестора. Это может быть человек или фирма, которые уже приобрели квадратные метры по одному из двух видов договоров:

    , который необходимо регистрировать в госорганах. Переуступить права в этом случае надо до того момента, когда будет подписан акт о приемке жилья. . Регистрировать его нет необходимости. Переуступить право необходимо до момента заключения основного договора купли-продажи.

Одна из главных особенностей соглашения переуступки – участие в сделке третьего лица, то есть строительной компании. Если она не даст письменное согласие на ее заключение, договор будет признан недействительным.

Кроме того, заключить договор переуступки можно только в отношении квартиры в строящемся доме. Если здание уже сдали в эксплуатацию, передать право требования не удастся: такой договор просто не зарегистрируют.

Если все-таки нужно переуступить квадратные метры в сданном доме, остается просить застройщика скорректировать дату акта приемки-передачи объекта. В тех случаях, когда основным документом стал предварительный договор купли-продажи, приходится корректировать дату его заключения. Но это возможно только при условии, что соглашение не проходило регистрацию в Росреестре.

Переуступка ипотечного жилья

Квартиры в строящемся или сданном доме по ипотеке покупаются в таком же порядке, только сделка должна быть одобрена банком. При этом надо учесть, что кредитовать клиентов, покупающих жилье по переуступке, готовы далеко не все банки.

Но даже при согласии кредитной организации процедура будет не самой быстрой. Если же первый дольщик тоже покупал квадратные метры в ипотеку, сначала придется погасить ее.

Особенности оформления сделки

Получение выписки из ЕГРН через Росреестр Запрос на выписку из ЕГРН в Росреестре

Переуступка жилья в новостройке – процесс многоэтапный. Продавцу придется выполнить следующие действия:

  • Сообщить застройщику о том, что он намерен переуступить право требования.
  • Получить от него официальное согласие на уступку прав. Это может быть как пункт договора, так и самостоятельный документ.
  • Получить у застройщика справку об отсутствии долгов.
  • Взять выписку из ЕГРН. Клиент может обратиться в регистрационную палату лично, через МФЦ или отправить запрос через официальный сайт Росреестра.
  • Оформить у нотариуса согласие от супруга на продажу квадратных метров.
  • Если квадратные метры приобретались на заемные средства, взять справку в банке об отсутствии задолженности.

Покупателю требуется только паспорт, а также согласие от мужа или жены на совершение сделки. Когда все документы будут собраны, пора подписывать договор. Обычно это происходит в офисе застройщика или любой юридической конторе. Здесь же можно узнать, как оформляется такое соглашение, и получить его образец.

Для регистрации нужно обратиться в подразделение Росреестра, но многие отправляют документы через МФЦ. Госпошлину за регистрацию оплачивает продавец, а производится она в течение 10 дней.

Плюсы и минусы переуступки

квартиры в новостройке

У переуступки жилья есть свои плюсы и минусы. Главное, что привлекает покупателей таких квартир – возможность существенно сэкономить. Чтобы быстрее нашелся покупатель доли, продавцы предлагают хорошие скидки. В свою очередь они тоже неплохо зарабатывают, ведь на первоначальном этапе строительства квартира стоила на порядок дешевле.

Кроме того, это реальная возможность приобрести объект в доме своей мечты, когда все квартиры уже проданы.

Недостатки тоже есть, и существенные. Например, в случае признания ДДУ недействительным такой же будет признана и цессия. Чтобы не оказаться обманутым, придется внимательно проверять документы, лучше всего с привлечением юриста.

Еще одним минусом является то, что сделка переуступки является достаточно хлопотной, и требуется немало документов. Часть документации приходится согласовывать с банком и с застройщиком. За выдачу согласия строительная компания может запросить процент. Обычно это 1-2% от стоимости квадратных метров, и расходы, естественно, ложатся на покупателя.

Также цессионарий, то есть покупатель, должен помнить, что цедента нельзя привлечь к ответственности за действия строителей. Если со сдачей объекта возникнут проблемы, расторгнуть договор и забрать свои деньги не удастся. Исключением являются случаи, когда продавец принимает на себя поручительство за строительную компанию.

Наконец, недостатком можно назвать возможные проблемы с оформлением права собственности. Они возникают даже после сдачи дома и его приемки госкомиссией. Дело в том, что оформление новостройки – процесс многоэтапный. В нем участвуют как застройщик и инвесторы, так и поставщики услуг. Между ними могут начаться судебные тяжбы в отношении взаиморасчетов и так далее, которые неизбежно отражаются на будущих жильцах.

Как снизить риски

квартира мечты

Покупка квадратных метров в новостройке – всегда некоторый риск. Чтобы его снизить, стоит учесть несколько рекомендаций:

  • Стоит внимательно прочитать первоначальный ДДУ. В нем вполне может содержаться запрет на уступку прав, а также особые условия получения согласия строителей. Если для оплаты взноса использовался материнский капитал (это тоже указывается в ДДУ), дети продавца должны быть указаны в договоре. В противном случае и его, и последующую переуступку признают недействительными.
  • Обязательно нужно обратить внимание на то, чтобы в договоре была зафиксирована полная стоимость объекта. При отсутствии пункта о цене договор признают недействительным. Не стоит поддаваться и на уговоры продавца указать более низкую стоимость. При возникновении проблем покупатель получит обратно только те деньги, о которых шла речь в документах.
  • Необходимо убедиться в том, что у цедента нет долгов перед застройщиком, иначе последний может расторгнуть сделку. Кроме того, согласно нормам ФЗ-214 цедент не вправе переуступать права без перевода долга на покупателя, если жилье оплачено не полностью.
  • Не будет лишним узнать побольше и о застройщике: к сожалению, случаи банкротства на этом рынке – не редкость. Желательно посетить офис строительной компании, почитать отзывы на форумах, узнать, не участвует ли застройщик в судебных разбирательствах. Важный этап – проверка документов застройщика: учредительной документации, бухгалтерской отчетности, разрешения на строительство. Бумаг, подтверждающих права на землю.

Доходы, которые продавец получил от реализации права требования, облагаются налогом. Если цена, указанная в договоре об инвестировании, и цена, указанная в договоре переуступки, отличаются, сделка подлежит декларированию. Оплата налога – обязанность только цедента, застройщик и цессионарий не платят ничего.

Несмотря на определенные минусы, желающих приобрести жилье по переуступке оказывается достаточно. Такая сделка позволяет сэкономить от 5 до 20% стоимости объекта. Кроме того, это не так рискованно, как покупать недвижимость на стадии котлована. Но чтобы избежать проблем и не оказаться обманутым, изучать документы нужно предельно внимательно.

Читайте так же:
Талон уведомление из полиции проверить онлайн

Переуступка прав собственности на квартиру в новостройке – что это?

Переуступка прав собственности на квартиру в новостройке – что это?

Активные действия на рынке недвижимости не останавливаются ни на минуту, там всегда что-то происходит – возникают и исчезают новые тренды, застройщики, объекты… К слову, то же самое можно сказать и о важных и нужных для приобретения квартиры документах – они появляются, дорабатываются, видоизменяются, переназываются и забываются. Немудрено, что разобраться во всех них простому человеку практически не под силу – нужны какие-то специальные знания, чуть ли не юридические. Чтобы чуть облегчить эту задачу, мы решили рассказать вам об одном документе – полезном, но хитром, нужном, но рискованном, небольшом, но сложном. Встречайте – переуступка прав собственности на квартиру в новостройке!

Что это такое?

pereustupka_prav_1.jpg

Основная сложность с переуступкой прав собственности в новостройке заключается в том, что на самом деле переуступаете вы не права собственности. Оформление квартиры в собственность – процесс сложный, и его мы даже не будем касаться, потому что к нашему делу он по сути не относится. Если новостройка ещё не построена, а квартиры в ней не готовы – какая такая собственность имеется в виду? Давайте лучше говорить просто “переуступка прав”. Или просто “переуступка”. А если вы не любитель простоты, можете говорить сложно, как настоящий юрист – “цессия”.

Итак, переуступка прав – это сделка, при которой права на квартиру в пока ещё не достроенном доме переходят от одного лица к другому. Если конкретизировать, чаще всего речь идёт о праве требования на квартиру, которое передаётся по договору долевого участия. Получается, переуступка прав – это замена одного дольщика на другого. Или, если заключён не ДДУ, а, скажем, предварительный договор купли-продажи, замена одного покупателя на другого. Вы получаете ещё не квартиру, не собственность, а право требования этой собственности. То есть можете просить у застройщика исполнить его обязанности.

Для лучшего понимания объясним на схожем примере. Представим, что вам подарили подарочную карту какого-либо магазина. Вы знаете, что в этом магазине ничего интересного для себя не найдёте, и решаете карту кому-то перепродать. Когда кто-то её у вас покупает, он ведь не приобретает что-то конкретное в том самом магазине, он получает только возможность. Так и переуступка прав в новостройке – ещё не передача квартиры из рук в руки, не перепродажа, а передача своеобразной подарочной карты на недвижимость. Правда, увы, без какого-либо выбора. Эх, может, подарочный сертификат в книжный был бы лучшим подарком?…

В сделке по переуступке участвуют как минимум трое – продавец (его ещё можно называть цедент), покупатель (цессионарий) и застройщик. А если вдруг первым покупателем, теперь выступающим в роли продавца, квартира была приобретена в ипотеку, к сделке добавится и ещё один участник – банк. Важно отметить, что продавцом в данном случае может выступать не только физическое лицо, но и юридическое – например, подрядная организация. Что каждый из участников сделки получит в результате?

В чём плюсы переуступки для продавца?

pereustupka_prav_2.jpg

Приобретение квартиры на самых ранних этапах строительства – это почти всегда очень выгодная инвестиция. Пока у ЖК есть только название и котлован, многие боятся делать в него вложение, а застройщик идёт навстречу своим осторожным покупателям и предлагает первые квартиры по самым низким ценам. Перепродавая, а вернее, переуступая квартиру ближе к сдаче ЖК в эксплуатацию, вы можете неплохо заработать на своей первоначальной инвестиции. Особенно, если покрытый завесой тайны объект за время строительства оброс подробностями и стал желанной фигурой на рынке.

Даже если при приобретении квартиры вы не собирались её перепродавать и на этом навариваться, переуступка всё равно поможет вам получить деньги – по крайней мере, те, которые вы заплатили. В жизни бывает разное, обстоятельства меняются, и вдруг понадобившаяся крупная сумма денег может вернуться к вам вот таким образом.

Ну и да, к слову о меняющихся обстоятельствах. Бывает, что вы хотите отменить собственную покупку. Даже неважно, по какой причине – получили то же самое в подарок, или нашли что-то получше, или просто передумали. Переуступка прав – едва ли не единственный способ отказаться от уже приобретённой, но ещё не готовой к заселению квартиры. Не секрет, что чаще всего люди отказываются от квартир не в развивающихся жилых комплексах, а в тех, которые стоят на месте, не строятся или только ухудшаются с каждым новым решением застройщика. Так что переуступка – это ещё и хорошая (не самая хорошая в плане морали, но всё же) возможность лишить себя большой проблемы, взвалить её на кого-то другого.

Читайте так же:
Модульные стальные дома завод металлоконструкций

В чём минусы переуступки для продавца?

pereustupka_prav_3.jpg

Однако и для продавца сделка по переуступке прав – не всегда повод для радости, источник не только лишь сплошных плюсов. Чтобы организовать весь этот процесс, ему нужно получить согласие застройщика (и, если квартиру он брал в ипотеку, согласие банка), а сделать это бывает не так уж просто. Иногда застройщики даже накладывают запрет на реализацию квартир по переуступке. Ну кому будет приятно, если его недвижимость нужна людям только для заработка?

Если ограничение на переуступку прав застройщик не анонсировал, тоже не спешите радоваться. Вполне возможно, в договоре прописана комиссия, которую ему нужно будет заплатить за переуступку. Бывает, что это какая-то фиксированная сумма, а бывает, что и процент от суммы продажи. Так как законодательство данный вопрос не регулирует, процент этот может быть неприятно высок (скажем, 3-4%). Раз уж ввязались в переуступку, уклониться от выплаты процента никак не получится.

В конце концов, оформление переуступки прав – это сложный процесс, который потребует от вас больших сил. Нужно будет собрать целую гору документов – справку от застройщика, справку от банка, выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество… Если квартира приобреталась в браке, также понадобится нотариально заверенное согласие супруга на её перепродажу.

В чём плюсы переуступки для покупателя?

pereustupka_prav_4.jpg

У покупателя квартиры по переуступке прав преимуществ от сделки, конечно, не так много, как у продавца, но у него они тоже есть. А иначе зачем бы он стал в ней участвовать?

Это, во-первых, возможность получить квартиру по цене ниже, чем у застройщика. Если вдруг жилой комплекс оказался очень популярным, а цены в нём резко скакнули, продавец сможет получить прибыль от переуступки. Но и даже если комплекс не оправдал ожиданий, и последние квартиры в нём распродаются со скидками, первые покупатели, решившиеся на переуступку, тоже вполне могут остаться в плюсе, не сильно завышая цену. Так что если вдруг ЖК вам не по карману – поищите переуступщиков.

Во-вторых, по переуступке прав покупатель может получить ровно ту квартиру, которую хочет. Конечно, столичный рынок недвижимости богат, недостатка в количестве и качестве предложений нет, но если вам понравилось определённое расположение, определённые виды, ну или даже определённый этаж определённого дома, которые ранее понравились кому-то ещё, переуступка прав – ваш единственный шанс на эту собственность.

В чём минусы переуступки для покупателя?

pereustupka_prav_5.jpg

Но, конечно, для того, кто приобретает квартиру по переуступке прав, эта сделка несёт и определённые риски. Причём их гораздо больше, чем при обычной покупке квартиры напрямую у застройщика.

Сам факт того, что кто-то хочет переуступить права на свою квартиру ещё до её реализации, уже должен насторожить. Инвесторов на рынке, конечно, хватает, но хватает и ЖК-долгостроев или ЖК, которые по какой-то нелепой случайности ещё не признаны долгостроями, но на деле ими уже давно являются. Много и просто проблемных объектов – тех, что строятся, но с нарушениями, с ошибками, с недоделками. Если хотите участвовать в сделке по переуступке, проверьте застройщика и заинтересовавший вас объект с особой тщательностью.

Ещё один риск – не недобросовестный застройщик, а недобросовестный продавец. Если вдруг выяснится, что согласие застройщика на переуступку он не получал, сделку признают недействительной, а вернуть свои деньги вам будет не так уж просто. Так что готовьтесь и к тщательной проверке всех документов и не скупитесь на юристов.

Совсем недобросовестный продавец в данном случае – не тот, который оформил не все нужные документы, а тот, кто совершил сделку по переуступке не один раз. ДДУ в этом смысле хотя бы надёжен, он лишает такого риска, потому что регистрируется в Росреестре. Однако и с ним может быть не всё гладко – проверьте, не записаны ли в нём несовершеннолетние. Проверить, получено ли согласие супруга на переуступку квартиры, тоже было бы неплохо.

pereustupka_prav_6.jpg

Наконец, к сожалению, юридические лица в качестве продавца не всегда оказываются более надёжны, чем физические. Представим, например, что какая-либо организация осуществляла для застройщика работы подрядчика, а вместо гонорара получила за это ряд квартир под продажу. На рынке недвижимости довольно часто бывает такое, что застройщик вдруг оказывается недоволен своим подрядчиком, меняет его на нового, а со старым разрывает все прежние отношения. И те, кто приобретал у него квартиру по переуступке прав, в таком случае оказываются не у порога нового жилья, а практически у разбитого корыта.

И всё-таки, переуступка – это хорошо или плохо?

Однозначного ответа на поставленный выше вопрос быть не может. У способа приобретения недвижимости через переуступку прав есть как достоинства, так и недостатки, и их хватает с любой стороны. На продавцов это возлагает лишние действия, но может в итоге принести им деньги. Для покупателей это больший риск, чем обычная покупка квартиры, но им это тоже может принести деньги – вернее, не принести, а сэкономить. Вот и решайте, что вы больше любите – рисковать или богатеть?

Продажа квартиры в новостройке по переуступке

img48

Как правило, единственно доступный способ для среднестатистического гражданина купить квартиру в новостройке — это перекупка прав у тех, кто ее уже купил. Ведь к тому моменту, как появится информация о строительстве нового дома, все квартиры в нем оказываются скуплены либо профессиональными бизнесменами, либо более расторопными дольщиками.

Кто-то делает из продажи по переуступке бизнес и зарабатывает неплохие деньги, а кто-то просто передумывает приобретать квартиру в данном доме. Но в любом случае продажа по переуступке, которая также называется цессией, практически всегда приносит прибыль, потому что готовая квартира стоит в итоге намного дороже, чем виртуальная, находящаяся еще на этапе планирования.

Читайте так же:
Как определить является ли человек собственником квартиры

Что представляет собой цессия?

В общем случае цессией называется договор переуступки права на что-либо купленное в кредит, иными словами — это продажа долга. Согласно договору цессии, если человек взял в кредит, например, квартиру и еще не расплатился, он может ее продать, а вместе с ней и остаток кредитной задолженности кому-либо другому. Тот, кто покупает, называется цессионарием, а тот, кто продает — цедентом.

Существуют два вида договоров, по которым производится покупка недвижимости в новостройке:

  • договор долевого участия;
  • предварительный договор купли-продажи.

000744611_1-a954903bcab299f89189e12bc7b97428

Цессии в этих случаях различаются тем, что в первом случае государственная регистрация договора необходима, тогда как во втором совершенно не требуется.

При возникновении вопросов, связанных с видами договоров по переуступке, обратитесь за помощью к нашим юристам.

Плюсы и минусы продажи квартиры по переуступке

Рассмотрим преимущества и недостатки использования цессии для каждой из сторон.

К плюсам относят:

  1. Извлечение прибыли.
  2. Возможность в ближайшее время изменить место жительства.

К минусам относят:

  1. Убытки при продаже квартиры в связи с какими-либо внешними форс-мажорными обстоятельствами. Например, когда по окончании строительства рядом с жилым комплексом появляются неблагоприятные заведения, такие как: ночные клубы, спортивные площадки и другие объекты, привлекающие шумных и малокультурных людей.
  2. Возможность стать жертвой мошенничества со стороны застройщика.

Для того чтобы выполнить переуступку, вовсе не обязательно привлекать застройщика, хотя иногда в договоре может быть прописано обратное. Также во всех случаях, когда цедент не полностью оплатил договор с застройщиком, его присутствие необходимо, при этом право отказать в переуступке остается за последним.

Рассмотрим теперь сделку со стороны покупателя (цессионария).

К плюсам относят:

  1. Возможность оформления переуступки перед самым завершением строительства.
  2. Меньший срок ожидания заселения в новое жилье.
  3. Меньшую вероятность риска денежными средствами.
  4. Гарантию того, что строительство уже началось.

К минусам относят:

  1. Отсутствие гарантий со стороны застройщика.
  2. Риск обмана со стороны цедента.

Возможные риски

2

Для цедента риск всегда практически минимален и заключается лишь в возможности мошенничества со стороны застройщика. Но стоит учесть, что большинство цедентов – это профессиональные предприниматели и обмануть их крайне сложно.

Больше всего риску подвержен именно покупатель, так как он несет ответственность за ошибки предыдущего инвестора. Если окажется, что его договор купли-продажи недействителен, необязательно даже по причине мошенничества, а просто из-за случайной ошибки, то недействительным будет признан также и новый договор.

Имейте в виду, что любой суд признает, что застройщик в данном случае не несет перед покупателем никакой ответственности.

Если у вас остались вопросы, связанные с рисками при покупке квартиры в новостройке, задайте их нашим юристам в режиме онлайн-консультации.

Оформление переуступки права

Существуют два способа покупки квартиры в новостройке на стадии строительства: долевое участие и предварительный договор, а, следовательно, и переуступка прав собственности бывает также двух видов:

  • При смене покупателя по предварительному договору новый владелец получает лишь право предыдущего на оформление основного договора после того как строительство будет завершено. Но следует помнить, что число перепродаж, проводимых одновременно, неограниченно, и поэтому можно легко стать жертвой мошенников, заключающих предварительный договор сразу с несколькими людьми.
  • При переуступке по договору долевого участия в процесс вовлекается также застройщик, что способствует снижению рисков, связанных с такой покупкой.

Договор цессии может быть написан от руки или напечатан на компьютере, затем он подлежит обязательной регистрации, оплате. После этого договор следует заверить у нотариуса, в противном случае он будет считаться фиктивным.

Налогообложение при переуступке квартиры

Все операции с извлечением прибыли по закону должны облагаться налогом, и договор цессии не является исключением. Налог по нему составляет 13% для физических лиц и 7% для юридических. При этом высчитывается он исключительно от чистой прибыли.

Например, если квартира была куплена за 5 000 000 рублей, а продана за 5 500 000, то налог будет составлять 65 000 и 35 000 соответственно.

Итак, переуступка — это самый распространенный способ приобретения квартиры в новостройке, и как к любой крупной финансовой операции, необходимо подойти к ней ответственно и лучше посоветоваться со знающим человеком. В таком случае обратитесь за онлайн-консультацией к нашим юристам.

Покупка квартиры от подрядчика — что это значит?

Среди множества способов приобретения жилья в Москве есть покупка квартиры от подрядчика строительства. Это довольно распространенный прием, позволяющий найти вариант с наиболее низкими ценами. Но он имеет свои особенности и риски, которые важно учесть, чтобы не оказаться в ситуации, когда деньги отданы, а фактическое приобретение откладывается с туманными перспективами.

Переуступка от подрядчика строительства

Способ покупки квартиры по переуступке — вполне законный вариант сделки с применением ДДУ по 214-ФЗ. Степень риска снижается при грамотной проверке прав того, кто продает их, и всей ситуации на объекте строительства. Продажа квартир подрядчиком до ввода новостройки в эксплуатацию не запрещена законом, при этом имеет ряд особенностей:

по юридической сути это договор цессии, переуступки права;

по процедуре это сделка, требующая одобрения или как минимум уведомления застройщика о переходе права к покупателю;

по степени риска продажа квартиры подрядчиком строительства находится на том же уровне, что и стандартная схема ДДУ, если учесть, что подрядчик по отношению к застройщику является лицом зависимым;

по экономической составляющей это выгодное решение, если покупатель может позволить себе подождать завершения строительства, чтобы купить квартиру дешевле.

Для того, чтобы представить себе все нюансы и риски подобного решения, важно разобраться в цепочке отношений между лицами, от которых зависит строительство нового ЖК. Это застройщик, заказчик, подрядчики, инвесторы.

Читайте так же:
Открыть детсад в квартире

Заказчик — застройщик — подрядчик

О том, чем отличается застройщик от девелопера строительства, мы уже писали. Первый организует все процессы и имеет право принимать средства дольщиков на свои счета — фактически и юридически застройщик и есть продавец квартир (права на их последующее оформление в собственность). Он же несет ответственность перед дольщиками (покупателями) за срыв сроков, нарушения порядка сдачи объекта, невозможность его завершения.

Переходим по цепочке дальше — разбираемся в отношениях заказчика и подрядчика. Это главные звенья процесса строительства, от которых зависит все, от сроков сдачи объекта до итогового качества новостройки и последующих отношений с покупателями.

Заказчик строительства нового ЖК

Заказчик строительства — это субъект гражданского права, понятие закреплено в Гражданском и Градостроительном кодексе РФ. Функция заказчика состоит в том, чтобы поручить исполнение работ конкретному исполнителю, соблюдая все формальности и нормы. В его обязанности входит и создание условий для выполнения задач, в том числе и необходимость привлечения лицензированных фирм, поиск исполнителей для изыскательских и проектных работ.

Заказчик и застройщик в одном лице

В этой роли может выступить застройщик, который по определению обязан принимать все необходимые меры для организации строительства. Функции и обязанности заказчика не предполагают обязанности владеть землей под строительство, но это входит в обязанности застройщика. Как и необходимость получить разрешение на строительство, оформить прочие документы, привлечь подрядчика.

Муниципальный заказчик

Заказчиком может выступить и местная власть — например, при комплексном освоении больших территорий. Закон не запрещает быть заказчиком и девелоперу, но это неудобно с точки зрения процесса передачи полномочий.

Застройщик и поручитель

Есть еще одна интересная деталь — застройщик, фактически организующий строительство, может не иметь собственных средств, и тогда инвестор, девелопер или заказчик может выдать ему поручительство на определенную сумму. С точки зрения закона это прозрачно, поскольку в договоре прописывается ответственность поручителя перед дольщиками.

Подрядчик — его права и обязанности

Подрядчик строительства — компания или лицо, непосредственно выполняющее строительные работы. С заказчиком его связывает договор, в котором прописано право и обязанность при необходимости привлекать к выполнению работ и другие организации, субподрядчиков. Основная задача подрядчика — провести строительные работы и довести дом, корпус, территорию и другие объекты до состояния пригодности к эксплуатации.

Заказчик оплачивает услуги застройщика, и тут начинается интересующая нас часть отношений. В качестве оплаты или обеспечения расходов, застройщик-заказчик может передать подрядчику права на часть квартир в новостройке, которые могут быть реализованы в виде переуступки или продажи — в зависимости от сдачи объекта в эксплуатацию.

Сделка переуступки новой квартиры от подрядчика

Итак, мы подошли к самой главной для этой статьи теме — возможности покупки квартиры у подрядчика по переуступке прав. Юридически препятствий нет, поскольку договор цессии существует как инструмент совершения сделок. Порядок и логика таковы:

подрядчик получает от застройщика право на некоторое количество квартир, оформленное по ДДУ;

подрядчик предлагает покупателям свой вариант — приобрести у него это право по переуступке, цессии;

по договору между застройщиком и подрядчиком происходит одобрение сделки с третьим лицом, которому перейдут права по ДДУ с оформлением нового договора;

если дом уже сдан, то продажа проходит как обычная сделка без ДДУ, и тут возможен вариант, что цена квартиры станет гораздо ближе к рыночной.

Что можно сказать о рисках и надежности такого рода сделок? Сам по себе ДДУ является источником рисков — это и недострой, и срыв сроков, и вероятность банкротства застройщика. Механизм переуступки прав таков, что обязанности застройщика по отношению к дольщику так или иначе будут сохранены.

Особенности и риски при покупке квартиры от подрядчика строительства

Некоторые тонкости покупки квартир в новостройках по праву переуступки от подрядчика следует учитывать особо. Мы настоятельно рекомендуем оценить степень риска всерьез.

Помимо основных критериев выбора квартиры по планировке, расположению и прочим особенностям уделите внимание истории и портфолио застройщика. Его банкротство станет причиной серьезных проблем, которые лягут на вас.

Обратите внимание на происхождение и опыт работы подрядчика — многочисленные нарушения могут сигнализировать о вероятности расторжения договора с ним по инициативе заказчика.

Тщательно проверьте права на квартиру в реестре — таким образом вы можете вскрыть факты двойных продаж.

Избегайте подписания каких-либо договоров, в которых используется иной механизм отчуждения и передачи прав, не связанный с ДДУ — вероятность нечистоты сделки по договору соинвестирования гораздо выше.

С введением в действие изменений в закон о ДДУ (214-ФЗ) ситуация с переуступками от подрядчиков может измениться. Система эскроу-счетов может свести к минимуму выгоды продавца из-за того, что средства оказываются замороженными до окончания строительства. Пока же механизм работает, и чем больше срок до сдачи новостройки, тем привлекательнее оказывается цена на квартиру в новом ЖК.

Что такое переуступка квартиры в новостройке

На сегодняшний день достаточно актуально приобретать жилплощадь в новостройках для дальнейшей перепродажи. Это мероприятие называется переуступка, оно соответствует закону.

За последнее время очень развилась сфера строительства жилья. Помимо готового, предлагается недвижимость в только строящемся здании. Это выгодная инвестиция. Но существуют определенные риски, о которых стоит помнить. Приобрести такую недвижимость можно по переуступке.

Что такое переуступка

Что такое переуступка

Среди гражданско-правовых договоров это соглашение не самое востребованное. Обычно права переуступаются на недострой, новострой, очень редко – вторичное жилье. По договору происходит передача недвижимости новому владельцу. Может быть, как выгодная сделка, так и разочарование. Чтобы не произошло второго, решайте все юридические вопросы только с квалифицированным юристом.

Так что такое переуступка квартиры в новостройке, рассмотрим: это передача прав от изначального владельца будущему. Переуступка – цессия. Продавец – цедент, а покупатель выступает цессионарием.

Читайте так же:
Заказать кадастровый паспорт квартиры в новостройке онлайн в росреестре

Цессия разрешает совершать и продажу, и покупку недвижимости. Переуступка – это специфический, сложный процесс. Регуляцию уступки совершает ГК РФ и несколько законодательных актов, где часто возникают непредвиденные ситуации, неожиданные вопросы.

При самостоятельном рассмотрении своего случая не забывайте, что ситуации у всех индивидуальные.

Что такое переуступка на квартиру – это смена собственника, вернее, обязательств, прав на жилплощадь новому владельцу.

Основанием для этого дела выступает заключенный договор.

Новый собственник обретает не только права, а и все поручительства предыдущего владельца жилплощади в полной мере.

Третьей стороной выступает застройщик. Новый владелец решает возникшие вопросы уже именно с ним.

Главная особенность: покупка и продажа квартиры по переуступке может совершиться до введения жилплощади в эксплуатацию, перед подписанием акта о приеме-передаче.

Виды, случаи применения

По цессии существует 2 разных вида сделок:

  1. Долевое участие. Владелец сможет продать недвижимость, когда совершится ее оплата. Например, если заключается соглашение на долевое участие с компанией-застройщиком, то обретаются первичные права на недвижимость. Их вы можете передать третьему лицу. Обязательно совершаются необходимые расчеты перед цессией. Иначе покупатель может обрести чужие скрытые долги. Договор подлежит регистрации.
  2. Цессия предварительным соглашением на куплю и продажу жилой площади. Переуступка квартиры и что это, рассмотрим на данном примере. Если владелец еще не уплатил всю стоимость собственной квартиры, то этот остаток передается цессионарию. Этот вид не фиксирует передачу жилплощади. Его смысл – будущее оформление цессии. Предварительное соглашение – это не продажа недвижимости, а всего лишь договоренность о будущей ее покупке.

При расторжении соглашения покупатель получает обратно свои средства. Гос. регистрация не обязательна.

Строительные компании выступают против таких соглашений переуступки квартир в новостройках. Они хотят исключить последующую перепродажу.

Правильное оформление

Важно сделать подробное описание имеющихся документов, передающихся покупателю. Обозначить договор, по которому происходит цессия.

Что значит переуступка при покупке квартиры – цессионарий получает на руки бумаги изначального договора от продавца: все соглашения, документы, квитанции об оплате.

Документальное оформление цессии новостройки происходит долго, занимает несколько этапов.

Продавец должен:

  • сообщить строительной фирме о своих планах;
  • получить одобрение от застройщика (это дорого стоит);
  • справку от застройщика, где говорится, что нет никаких долгов;
  • выписку из ЕГРП;
  • иметь согласие от мужа/жены на продажу жилплощади, заверенное нотариусом;
  • банковское подтверждение, где говорится, что долг погашен.

Покупатель:

  1. оформляет согласие от мужа/жены на приобретение жилплощади;
  2. подписывает договор цессии (образец есть у застройщика, еще его можно скачать здесь).

Продажа по переуступке, что это – процесс, в котором обязательно участие застройщика. Без его согласия сделка не совершится.

Оформление цессии на квартиру происходит письменно. В некоторых случаях она нуждается в гос. регистрации, где указываются номер договора, дата, права, по которым совершается передача.

Договор заключается в офисе фирмы-строителя или в юридической конторе, при обязательном присутствии обеих сторон и представителя регистрирующего органа. Передача оформляется подписанием акта двумя сторонами.

Регистрация осуществляется в подразделении Росреестра или любом МФЦ.

За регистрацию продавец должен оплатить госпошлину. Квитанция предъявляется вместе с другими документами регистратору. Регистрация совершается до 10 дней.

Выполнение переуступки прав собственности на квартиру в новостройке возможно, когда совершится оплата стоимости соглашения долевого участия в стройке. Либо когда будет совершен перевод на нового владельца.

Если договор уже подписан двумя сторонами, то покупатель должен обладать такими документами:

  • главное соглашение о цессии;
  • документы, что расчеты между продавцом и покупателем совершились;
  • согласие от застройщика;
  • если недвижимость куплена в кредит – понадобится банковское соглашение;
  • акт передачи документов.

По ст.390 ГК РФ, несоблюдение вышеупомянутых условий приводит к ответственности первоначального собственника перед застройщиком. С этого собственника потребуют сумму, уплаченную по уступке прав, плюс проценты, возмещение убытков.

Поэтому перед подписанием соглашения переуступки квартиры в новостройке и узнав, что это легально, удостоверьтесь в будущих правах и их надежности.

Плюсы и минусы

плюсы и минусы

Переуступка квартиры – это всегда риск. Меньше всего подвергается риску долевое участие в постройке. Так у вас появляется дополнительная защита (по ФЗ-214).

Единственный недостаток – при расторжении договора покупателю возвратят лишь сумму, указанную в договоре долевого участия, а не уплаченную по факту.

Огромным плюсом выступает цена. Дешевле стоят квартиры, которые только строятся. Это экономия, выгодное, современное инвестирование.

Очень много документов требуют от продавца, их необходимо согласовывать с различными инстанциями. А застройщик может вымогать огромные проценты за дачу своего согласия.

К сожалению, существуют и риски. Распространена ситуация, когда дольщик узнает о финансовых проблемах застройщика, начинает заниматься продажей своей недвижимости. Если вам предлагают очень заманчивую стоимость, не спешите покупать. За дешевую сумму вы можете приобрести не только права, а и обязанности, проблемы, долги.

Вторым частым случаем выступает двойная, тройная переуступка. Чтобы избежать ее, совершайте покупку по ДДУ, требуйте у владельца выписку из

ЕГРП. Документ удостоверит, что с недвижимостью нет юридических проблем.

Заподозрив неладное, если происходят заминки, оттягивается оформление сделки, документов, обратитесь к опытному юристу.

Договор переуступки – рутинное дело. Юрист проверит все документы, историю сделок. Ведь одну и ту же недвижимость могут продавать по несколько раз.

Если вы купили недвижимость, где у застройщика проблемы, то вернуть деньги не сможете даже через суд.

Недействительна цессия, если: занижена стоимость квартиры, нет выписки из банка (продавец не предоставил), нет письменного разрешения от застройщика, банка. И если договор оформлен в период, когда застройщика признали банкротом.

По переуступке могут обмануть покупателя. Если ДДУ признан недействительным застройщиком, тогда переуступка автоматом становится ничтожной.

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector