Bancrotstvo.ru

Бизнес Журнал "Банкротство"
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Осмотр квартиры перед покупкой

Осмотр квартиры перед покупкой

Фото: pixabay.com

Внимательный осмотр жилого помещения – один из важнейших этапов при приобретении объекта недвижимости. Покупателю понадобится оценить не только общее состояние квартиры, но и состояние мест общественного пользования (подъездов, лестничных клеток, лифтов и пр.). Также потребуется изучить окружающую инфраструктуру и район, в котором располагается квартира. Так на что же именно Покупателю нужно обратить свое внимание, чтобы не прогадать и сделать правильный выбор?

✅ Подготовка к осмотру квартиры

Подготавливаться к осмотру жилого помещения нужно не только Продавцу, но и Покупателю. Последний должен четко сформировать в своей голове картину того, какой должна быть искомая квартира. Покупателю понадобится заранее представить т.н. «идеальный вариант жилья», который будет учитывать его личные потребности и предпочтения. Например:

  1. Для человека с ребенком «идеальным вариантом жилья» будет считаться квартира с благоустроенной придомовой территорией (детские и спортивные площадки, озелененные парки, зоны отдыха) и развитой инфраструктурой (школы, детские сады, поликлиники). И, наоборот, для человека без семьи все эти пункты могут стоять далеко не на первом месте.
  2. Для автомобилиста «идеальный вариант жилья» немыслим без наземной или подземной парковки, располагающейся в шаговой доступности от дома. Если человек часто использует машину для передвижения и ему важна экономия времени, большую роль сыграет транспортная доступность (наличие рядом с домом шоссе, автомагистралей, развязок и пр.).

Всегда расспрашивайте Покупателя о возможных нюансах, которые могут сказаться на качестве жизни. Речь идет про наличие рядом с домом трасс, фабрик, ночных клубов, ресторанов, торговых центров с круглосуточным режимом работы. Для кого-то все это будет плюсом, а для кого-то – минусом.

Поинтересуйтесь, насколько безопасен выбранный район. Для этого вам понадобится почитать отзывы пользователей в Сети, изучить новостные сводки за последнее время, опционально – поспрашивать своих знакомых и друзей, которые могли здесь проживать. Если окрестности имеют дурную славу и часто становятся местами совершения преступлений, от сделки рекомендуется отказаться.

Вы также можете получить первичную информацию о недвижимости заранее, еще до ее посещения. В этом вам поможет выписка из ЕГРН. Просто обратитесь в Росреестр, сформируйте запрос по адресу квартиры, оплатите госпошлину (от 350 рублей и выше в зависимости от вида выписки) и получите все основные сведения на свою электронную почту. Из выписки вы сможете узнать ФИО реального собственника, метраж жилого помещения, его этажность, а также получить информацию о наличии/отсутствии ограничений или обременений.

✅ Время для посещения: когда лучше осматривать квартиру

Жилое помещение следует осматривать только в светлое время суток. Благодаря этому вы сможете:

  • определить, достаточно ли в квартире света;
  • разглядеть все существующие недостатки и изъяны (царапины, трещины, протеки, сколы и пр.).

✅ Нужно ли оплачивать осмотр квартиры

Осмотр квартиры должен проводиться абсолютно бесплатно. Если на этом этапе собственник заводит речь о деньгах, смело отказывайтесь от сделки и ищите другого Продавца.

Даже если в назначенное время вы не явились на осмотр квартиры (например, застряли в пробке), все, что может сделать добросовестный Продавец, – это либо принять вас, либо перенести встречу на другую дату, либо отказаться от сделки по своим мотивам. Если же человек начинает выпрашивать у вас деньги, это можно рассматривать как обман и мошенничество.

✅ Что брать с собой на осмотр квартиры

Не рекомендуется приходить на осмотр квартиры с пустыми руками. Чтобы максимально полно и всесторонне изучить объект недвижимости, возьмите с собой:

  • ручку или карандаш;
  • блокнот (для письменного фиксирования преимуществ или, наоборот, недочетов квартиры);
  • фотоаппарат (для наглядного фиксирования преимуществ или недочетов квартиры);
  • фонарик (для освещения наиболее темных мест);
  • любой электроприбор или телефон с зарядным устройством (для проверки розеток);
  • по желанию – уровень (для проверки ровности стен и пола).

Не стесняйтесь вести себя настойчиво, заглядывать во все углы и уточнять любые, интересующие вас, детали. Даже если вопрос кажется вам глупым или несуразным, лучше задать его для собственного успокоения и безопасности. Помните, что квартира – это дорогостоящее имущество, за которое будете платить именно вы. Ни Продавец, ни риэлтор, ни какое-либо иное лицо не заинтересовано в выгодности и успехе вашей покупки так, как вы сами.

✅ Как осматривать район, придомовую территорию и подъезд

Перед посещением выбранной квартиры Покупателю рекомендуется пройтись по окрестностям. Обратите внимание:

  • на состояние дорог и тротуаров;
  • на общее количество машиномест во дворах;
  • на озелененность окружающей территории;
  • на наличие/отсутствие продуктовых магазинов, аптек и пр.

Если на первом этапе вас все устроит, осмотр продолжится далее – уже во дворе дома. Здесь большую роль играет наличие досуговых мест (детских и спортивных площадок, зон для отдыха). Оцените внешнее состояние дома. Если участок вокруг дома огорожен, это более безопасно и предпочтительно для вас как для будущего жильца.

Обратите внимание на конструкции для перемещения инвалидов, если для вас или вашей семьи это имеет первостепенное значение. Также оцените окружающий контингент и подумайте, будет ли вам комфортно соседствовать с этими людьми.

Если общее впечатление положительно, отправляйтесь дальше – в подъезд дома. Здесь вам понадобится обратить внимание на:

  • степень чистоты подъезда (как хорошо подметены или помыты полы, нет ли на стенах граффити, не разбросаны ли на лестницах окурки и другие отходные материалы);
  • освещенность подъезда (везде ли вкручены лампочки);
  • температура и влажность подъезда (не слишком ли в нем сыро, жарко, холодно, неприятно);
  • запах в подъезде;
  • целостность стен, полов, потолков (если где-то имеются заметные трещины или разводы, это может свидетельствовать о ветхости всего здания);
  • наличие/отсутствие мусоропроводов, их общий вид и состояние;
  • исправность и чистоту лифтов.

✅ Как осматривать квартиру перед покупкой

Сразу же запросите у Продавца технический паспорт на квартиру, чтобы не терять времени зря. Планировка, зафиксированная в этом документе, должна совпадать с реально существующей планировкой недвижимости. Если все совпадает, значит, осмотр можно продолжать.

Если где-то имеется несовпадение, поинтересуйтесь у Продавца, была ли перепланировка официально санкционирована в Бюро технической инвентаризации (БТИ). Законность планировки подтверждается соответствующей справкой, которую Продавец должен получить в БТИ и предоставить вам на проверку.

Для тщательного осмотра квартиры можно воспользоваться специальным чек-листом. Пункты являются универсальными, т.е. подходящими и для «первички» (первичной недвижимости), и для «вторички» (вторичной недвижимости).

Какое состояние должно быть?

Стены, потолки, пол.

Они должны быть идеально ровными, прочными и без изъянов. Например, сырость и плесень свидетельствуют о том, что в квартире повышена влажность и нарушен температурный режим.

В квартире должно быть комфортно и умеренно тепло. Если же вы ощущаете холод или невыносимую жару, виной всему может быть плохое качество стен. То же самое относится и к повышенному шуму, – если при возведении дома были использованы дешевые материалы с низкой шумоизоляцией, вы будете слышать все, что происходит на улице.

Читайте так же:
Могу я выписать человека из дома без его согласия

Лучше отдавать свое предпочтение квартирам без натяжных потолков. Такие потолки могут маскировать неприятные «сюрпризы» в виде протеков или трещин.

Вам понадобится заранее попросить Продавца, чтобы он передвинул или убрал из квартиры всю мебель (настолько, насколько это возможно). Так вы сможете оценить состояние недвижимости максимально тщательно.

Балконные двери, оконные рамы, окна.

Все рамы и перегородки должны быть установлены герметично, без зазоров. В противном случае щели могут стать причиной неприятных сквозняков. На самих окнах не должно иметься сколов.

Все приспособления, связанные с канализационной системой (унитаз, ванная, раковина на кухне), должны быть полностью исправны.

Не должно быть сырости, проблем со сливом воды, а также ветхости сантехнических труб. Подача холодной и горячей воды должна осуществляться без перебоев.

Если квартира газифицирована, подача газа должна осуществляться без перебоев.

Исправность батарей можно проверить только в холодный сезон. Если же вы покупаете квартиру в теплый сезон, расспросите об отоплении не только Продавца, но и его ближайших соседей (все ли их устраивает, не мерзнет ли кто-то в семье и пр.).

Также поинтересуйтесь у собственника, как именно обслуживается дом – центральным отоплением или индивидуальным отоплением с собственным котлом. Если в здании имеется отдельный котел, запросите у Продавца документы, подтверждающие законность такой установки в доме. Спросите, кто именно оплачивает замену старого котла на новый, и как часто это происходит. Если за замену отвечают жильцы, подумайте, сможете ли вы покрывать эту статью расхода из своего бюджета.

Во-первых, электропроводка должна быть исправной, а, во-вторых, она должна выдерживать подключение к сети питания сразу нескольких приборов.

Если в квартире имеются электронные приспособления, попросите Продавца включить их в розетки. Проверьте, не происходит ли где-либо замыкания, не чувствуется ли запах гари.

Покупатель заинтересован в том, чтобы в квартире были установлены приборы для автоматического учета потребленной воды, света, газа. Так человек точно будет знать, за какие коммунальные услуги он платит каждый месяц.

Выбирайте квартиру на «правильном» этаже. Наиболее проблемные этажи – это первый, второй и последний в доме. Квартира на первом этаже может отсыревать из-за подвальной влаги, что приводит к образованию грибка на стенах. Квартира на последнем этаже также может отсыревать, но уже из-за протечки крыши. Квартира на втором этаже потенциально опасна, если под ее окнами располагается козырек подъезда или имеется пожарная лестница. Все это может привлекать воров. Если квартира располагается на одном из низких этажей, разумно узнать, не пролегает ли под домом линия метро.

Не забудьте поинтересоваться, имеется ли в квартире доступ к Интернету (если для вас это важно). Также спросите у Продавца, как давно в квартире был проведен ремонт. Если Продавец проводил ремонт некоторое время назад для себя и своей семьи, значит, все в порядке. А вот если Продавец начинает уверять вас, что ремонт был сделан совсем недавно, это повод насторожиться. Вполне возможно, что ремонт действительно проводился, только не капитальный, а косметический – с целью замаскировать и скрыть от вас явные изъяны, недостатки и минусы жилища.

Полезную и важную информацию можно получить от соседей Продавца. Общаться с ними лучше без самого собственника, с глазу на глаз. Соседи способны рассказать вам больше сведений об истории квартиры. Например, может обнаружиться, что в квартире произошел пожар, убийство, кража и пр.

Также в неформальной беседе соседи могут признаться вам, что в течение вот уже нескольких лет они делают у себя ремонт. Обычно это означает только одно – шумная работа и складирование строительного мусора на лестничной площадке. Подумайте, нужно ли вам это как будущему собственнику. Кроме того, беседы с соседями просто помогут понять, насколько жильцы дома близки вам по социальному статусу.

✅ Акт осмотра квартиры: составление и образец 2021

Здесь фиксируется текущее состояние объекта недвижимости. При этом квартира может находиться не в идеальном состоянии. Покупатель и Продавец вправе договориться, что до заключения основного договора купли-продажи какие-либо незначительные изъяны и мелочи будут устранены действующим собственником.

Акт осмотра квартиры составляется в письменной форме в 2 оригинальных экземплярах (1 – Продавцу, 1 – Покупателю). Документ не имеет строгого унифицированного образца, однако сюда рекомендуется включать следующие сведения:

  • дата и место проведения осмотра;
  • ФИО участников осмотра (Продавца и Покупателя, а также свидетелей со стороны Продавца или Покупателя – если были);
  • адрес расположения квартиры;
  • основные характеристики квартиры (площадь, количество комнат, строительные материалы и пр.);
  • наличие/отсутствие перепланировки, была узаконена в БТИ или нет;
  • результат осмотра (что устроило Покупателя, что не устроило и по каким причинам, детальное описание имеющихся изъянов и пр.);
  • подписи основных участников сделки;
  • подписи лиц, дополнительно присутствовавших при проведении осмотра (если были).

Образец акта осмотра квартиры

После того, как осмотр квартиры полностью завершается, Продавец начинает:

На что обратить внимание при осмотре квартиры на вторичном рынке форум

Итак, вы решились на покупку квартиры на вторичном рынке и уже даже наметили несколько вариантов, которые захотелось посмотреть. Что дальше? Начните с самого начала, прогуляйтесь по району и осмотрите сам дом. Обойдите его вокруг и не торопясь изучите фасад. Наличие трещин, незатёртых швов и отсутствие фасадных плит должно вас насторожить. Не будет лишним обратить внимание и на подвальные помещения. Запах канализации оттуда — плохой признак. В таком доме почти наверняка изношенные коммуникации тепловых сетей, а значит есть риск частых подтоплений и длительных ремонтных работ. Убедившись, что с визуальной точки зрения с домом всё в порядке, переходим к следующему очень важному пункту.

Поговорите с будущими соседями

Многие стесняются выходить на диалог с незнакомыми людьми или не считают его важным, и очень зря. Живущие в доме люди охотно поделятся своими проблемами и, в отличии от продавца, вряд ли станут что-то утаивать. Вот чек-лист вопросов, которые точно стоит задать:

  • бывают ли в районе перебои с электро- и водоснабжением и как часто?
  • насколько работоспособен лифт и стоит ли от него ждать сюрпризов?
  • насколько эффективна обслуживающая дом управляющая компания?
  • есть ли в подъезде «проблемные» соседи?

Последний вопрос критически важен, и задавать его продавцу квартиры так же бессмысленно, как спрашивать продавца продуктов о том, вкусные ли они. Любые проблемы технического характера так или иначе можно устранить, а вот шумный, и того хуже, выпивающий сосед способен добавить проблем, решить которые не так уж просто. История знает массу примеров, когда даже систематические обращения в полицию не могли унять настроенного на вечное продолжение банкета соседа.

Внутри квартиры

Перед тем, как приступить к осмотру самой квартиры, обратите внимание на входную дверь. Как правило, она способна многое сказать о квартире и том, как она эксплуатировалась. Многие делают лёгкий косметический ремонт перед продажей, но мало кто решается на замену двери. Скрипучая, сложно открываемая или провисшая дверь — верный признак того, что в квартире живут не слишком хозяйственные люди.

Читайте так же:
Как украсть электроэнергию в частном доме

Переступив порог, включите внутреннего Шэрлока Холмса и не упускайте из виду ни одной детали. Особенно тщательно изучайте стены и потолки на наличие трещин и перетянутых обоев. Это верные признаки того, что дом «садится», а если он сдан давно — не за горами ремонт. Причем, одними переклеенными обоями обойтись не получится, придётся выравнивать стены, а это то ещё «удовольствие».

Сантехника, канализация, электричество

Проверьте все точки сантехники и системы водоотведения. Открывайте краны, лейте воду, смывайте бачок унитаза и обращайте внимание на то, нет ли где протечек. Медленно уходящая вода говорит о непродуманной или забитой системе канализации. Не стесняйтесь лезть под раковину, чтобы убедиться в исправном состоянии подводных шлангов, ведь если они дышат на ладан, вскоре вам предстоит поменять их за свой счёт. Примерно то же стоит проделать с электричеством. Щелкайте выключателями, проверяйте на работоспособность каждую розетку. Если возле одной из них окажутся тёмные горелые пятна, почти наверняка в ней уже случалось короткое замыкание или нагрев проводки из за плохого контакта. Также, не будет лишним убедиться в работоспособности электрического счётчика и счётчиков холодной и горячей воды.

Окна

Замена и утепление окон — довольно затратные виды работ. Убедитесь, что вам не придётся делать их сразу после покупки. Лучший способ проверить потери тепла у окон — взять на осмотр тепловизор. Покупать его необязательно, на рынке масса организаций, сдающих профессиональный инструмент в аренду. Глядя на экран прибора, сразу станет ясно, откуда ждать проблем зимой. Неправильно установленные окна могут промерзать и «потеть», покрываясь плесенью и грибком. Чтобы решить эту проблему, скорее всего придётся снимать откосы, сами окна и устанавливать их заново. А это довольно грязные работы, от которых может пострадать и подоконники, и обои. Не стоит забывать и о плотности закрытия самих окон. Приведём самый действенный и быстрый способ проверить насколько плотно они закрываются. Просуньте в оконный проём листок бумаги формата А4, наглухо закройте окно и удостоверьтесь, что вытащить его целиком и не порвав, не получается. Если же бумага без труда проходит через окно, возможно, вам придётся нести затраты на обслуживание окон или страдать от неприятных сквозняков зимой и пыли в летнее время.

Сюрпризы

Часто продавцы стараются прикрыть проблемные места квартиры.В ход идут интерьерные решения и мебель. Например, картина способна идеально прикрыть дыру на обоях, а на невыводимое пятно на полу умело ставится журнальный столик.
Без раздумий двигайте мебель и смотрите по сторонам в поисках таких сюрпризов. Помните, вы совершаете сделку на крупную сумму, и продавец на вашем месте делал бы то же самое.

Важно понимать, что идеальных квартир не бывает, и в любой можно найти недостатки. Это касается даже квартир в новостройках, где ремонт закончился только вчера. Чем старше дом, тем больше недостатков. Будьте особенно бдительны, выбирая квартиру в доме, сданном пятнадцать и более лет назад. Так называемый старый фонд таит в себе массу потенциальных проблем. Одна из них — снижение стоимости квартиры из года в год.

Акт осмотра квартиры перед покупкой

Итогом вашего визита к продавцу должен стать подписанный акт осмотра. Рассказываем, что в нём должно быть отражено:

  • дата осмотра;
  • адрес, по которому находится квартира;
  • ФИО владельца квартиры и покупателя;
  • планировка квартиры;
  • в случае, если имела место перепланировка, информация о новой планировке и её узаконенное принятие;
  • сама оценка осмотра с подробным описанием недочётов и проблемных мест;
  • подписи двух сторон.

Все проблемы, выявленные при осмотре — отличный инструмент для торга с продавцом. Неважно, сэкономите вы на покупке, или же продавец устранит все недостатки за свой счёт — вы окажетесь в выигрыше, поэтому проводите осмотр вдумчиво. Удачной покупки!

Риски при покупке квартиры: рассказывают эксперты агентства недвижимости

Эксперты Est-a-Tet назвали главные риски, которые следует учесть при подборе квартиры у продавцов на вторичном рынке. В статье собрали советы, на что обратить внимание, чтобы обезопасить себя от ошибки.

Проблемы, скрытые от покупателей

При самостоятельном осмотре квартиры есть риск не распознать попытки владельца утаить недостатки жилья. Неадекватные соседи или маргинальное окружение, высокий уровень шума в комнатах, наличие неузаконенной перепланировки. Последнее обстоятельство не только разочарует после сделки, но и грозит новому собственнику штрафами, если о переделке прознает БТИ или УК. В самом плохом варианте — придется вернуть все как было, вложив в ремонт собственные средства.

Как проверить и снизить риск?

Осматривая приглянувшуюся квартиру, обращайте внимание на детали. К примеру, почему в вашем присутствии громко работает телевизор, возможно, так продавец прячет шум за окнами. Чистота МОПов и состояние входных групп многое скажет о доме. Приезжайте на адрес заранее, прогуляйтесь по окрестностям, познакомьтесь с соседями, пройдите пару пролетов по лестнице, осмотрите тамбур и лифт.

Квартира с несовершеннолетними детьми

Квартиры собственников с детьми до 18 лет считаются одним из наиболее проблемных объектов. Покупать их лучше с профессионалом. Главный риск — такую сделку можно оспорить, доказав, что в результате продажи детям негде жить или жилье стало хуже. Существуют разные ситуации: нет доли в приватизированной квартире, продажа проходит без разрешения опеки, ипотека погашена материнским капиталом и при этом детей нет в договоре купли-продажи квартиры (ДКН).

Как проверить и снизить риск?

Существует два варианта: ребенок прописан или владеет квартирой или ее долей. В последнем случае при продаже по закону участие органа опеки обязательно. Запросите у продавца расширенную выписку из домовой книги в ТСЖ или управляющей компании дома. Проверьте, что ребенка не выписывали накануне приватизации. Убедитесь, что после сделки ребенку будет где жить. Проконтролируйте «прохождение опеки» продавцом и уточните условия, при которых это согласие работает.

Квартира, полученная по наследству

Квартиры со свежей наследственной историей рассматривайте с осторожностью. Такой объект несет риск, что недвижимость отберут через суд появившиеся на горизонте наследники. При этом проверить на практике их отсутствие сложно или невозможно совсем. Хорошо, если объект унаследован родственником первой очереди, или после оформления имущества прошел год, а лучше все три. В остальных ситуациях остается вероятность появления на пороге вашей новой квартиры «бабы Лизы из Томска» или «дорогого племянника из Оренбурга».

Как проверить и снизить риск?

Лучший совет — наймите риэлторское агентство. Также необходимо расспросить продавца о семье, оценив возможность появления наследников, готовых заявить права. При покупке унаследованной квартиры в договор купли-продажи (ДКП) вносите полную цену. Получите с продавца гарантии, что он сам решит вопросы с внезапно появившимися родственниками. Оформите это обязательство у нотариуса.

Читайте так же:
Общедомой прибор учета тепла

Квартира с третьими лицами

Третьи лица — это те, кто указывается в договоре купли-продажи и не входит в число собственников, но имеет права на квартиру. Эти права могут быть разными, например, право пользования, проживания, залога. Такой статус дает человеку возможность продолжать жить в квартире после продажи или отменить сделку совсем (признать недействительной).

Как проверить и снизить риск?

Нужно убедить собственника вторички взять архивную выписку и по ней посмотреть всех лиц, которые были сняты с регистрации на этом адресе. Не забудьте уточнить, на каких это было сделано основаниях. Правда, владелец жилья сможет получить документ только за тот период, в течение которого он владеет недвижимостью. Полную историю восстановить не получится.

Новостройка по переуступке

Покупать объект на этапе строительства по переуступке права по ДДУ — появившийся не так давно юридический риск. Процедура передачи прав построена так, что от продавца передаются не только права на квартиру, но и обязанности перед застройщиком. Например, неоплаченный долг дольщика станет вашей обязанностью. Но основной риск — закон допускает оплату переуступки до регистрации в МФЦ. Недобросовестный продавец может использовать эту лазейку и провести несколько сделок на один и тот же объект.

Как проверить и снизить риск?

Выбирая переуступку, проверьте реестр оплат, чтобы у продавца перед застройщиком не числилось долгов. Также важно понимать, что и все описанные выше риски при продаже через переуступку будут существовать. Присмотрели долевую недвижимость в строящемся ЖК — купите аналогичный объект у застройщика, таков оптимальный совет. Теперь более опасно брать переуступку, чем покупать напрямую: изменения в законодательстве минимизировали возможные риски приобретения квартир у застройщика, так как банк хранит деньги дольщиков на счетах эскроу, пока не достроят дом.

Схемы обмана от опасных мошенников

Высокая стоимость недвижимости всегда привлекала мошенников. Распространенные схемы, которые используются: подделка правоустанавливающих документов, завышение стоимости объекта в плохом состоянии, подмена технических характеристик квартиры, продавец — подставное лицо. Столкнуться с обманом рискуют те покупатели, которые хотят сэкономить в ущерб здравому смыслу. Что должно насторожить: цена в объявлении меньше альтернативных вариантов на рынке недвижимости Москвы, стороны хотят продать жилье в чрезмерно короткий срок, хотят внести изменения в договор-купли продажи, настаивают на отсутствии юриста, ссылаясь на страх лишиться собственности.

Как проверить и снизить риск?

Ответственное отношение к процессу приобретения квартиры поможет выявить обман до сделки. Пошаговая инструкция заключается в том, чтобы проверить правоустанавливающие документы и позвать юриста, при малейших вопросах, связанных с объектом продавца. Большую часть проблем этого списка легко избежать, проявляя бдительность при выборе квартиры.

Не стоит покупать первую квартиру, попавшуюся на Циан. Проверьте юридические документы, проведите осмотр, а лучше привлеките к покупке квартиры на вторичном рынке экспертов — юристов и риэлторов, которые знают нюансы и подводные камни недвижимости для различного типа сделок. Участие проверенных специалистов сэкономит и время, и деньги. Эксперты компании Est-a-Tet окажут полный спектр услуг по покупке жилья: как риэлторских, так и юридических.

Как выбрать хорошую квартиру для покупки: на что обратить внимание при осмотре?

Как выбрать квартиру для покупки: на что обратить внимание?

Собственная квартира в хорошем районе, удобным месторасположением и идеальной планировкой – мечта для многих обывателей.

Но не все располагают нужной суммой денег или решаются взять кредит, чтобы воплотить мечту.

Если финансовая сторона квартирного вопроса решена, остается решить, как правильно выбрать квартиру для покупки и на что стоит обратить свое пристальное внимание.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — звоните по телефонам бесплатной консультации :

Как правильно выбрать квартиру?

выбор жилья

При покупке квартиры без привлечения посредников следует определиться с предпочтительными районами.

Ведь у вас появилась возможность переехать в то место, о котором вы мечтали. Поиск по объявлениям и несколько звонков помогут узнать среднюю стоимость квартир в нужном районе.

Помимо расположения будущего жилья, важна юридическая безопасность.

Первым делом при осмотре разных вариантов квартир нужно требовать у продавца или агента свидетельство на право собственности, технический паспорт и документ-основание.

Это поможет отсеять предложения мошенников и не тратить время на юридические нечистые квартиры.

Преимущества и недостатки покупки

Те, кто задается вопросом, какую квартиру лучше купить, всегда стоят перед выбором: вложить средства в жилье в новостройке или приобрести готовую квартиру на вторичном рынке.

Окончательный выбор зависит от обстоятельств покупателя, финансов и срочности покупки.

В новостройке

новый дом

Основным плюсом приобретения собственного жилья в новом доме является то, что хозяин квартиры получает абсолютно новое жилье, в котором до него никто не жил.

Весомыми преимуществами квартиры в новостройке перед «вторичкой» являются:

  1. новые коммуникации;
  2. однородное социальное окружение;
  3. сбалансированная планировка.

Современные квартиры строятся согласно европейским стандартам: они оборудуются новейшими лифтами, качественной теплоизоляцией.

Если будущий владелец жилья никуда не торопится, он может сэкономить около 10% от стоимости квартиры, инвестировав в нее на этапе строительства.

Жилье на первичном рынке стало доступнее в условиях вариантов рассрочки от застройщика.

Эксперты утверждают, что приобретение жилья в недостроенном доме – это всегда риск.

Дом могут не достроить или задержать сроки сдачи, не подключить некоторые коммуникации, не оформить право собственности.

Ни одна из существующих схем приобретения не защищает на 100% покупателя.

В новостройках часто сдают квартиры без коммуникаций и с голыми стенами. Это может быть как плюсом, так и минусом для человека, который хочет поскорее въехать в свое жилье.

На вторичном рынке

вторичка

Готовое для проживания жилье представляет интерес для людей, которые планируют не просто купить квартиру, но и жить в ней после оформления всех документов.

Обжитые районы и дома имеют развитую инфраструктуру: детские площадки, множество магазинов и развлекательных заведений.

При покупке вторичного жилья не составит труда подобрать лучшее месторасположение квартиры.

Главное преимущество квартиры, в которой уже были жильцы – это возможность немедленно в нее заехать.

Недостатком квартиры, купленной на вторичном рынке, является ее возраст.

Квартира в аварийном доме – не лучшая покупка. В старых домах большие потери воды и тепла. К тому же в них часто в плохом состоянии находятся несущие конструкции, перекрытия, внутридомовые коммуникации.

Существует множество мошеннических схем, из-за которых есть риск приобрести проблемное жилье. Обезопасить себя можно, только работая с риэлтором или добросовестным продавцом.

Независимо от принадлежности к первичному либо вторичному жилью, на рынке недвижимости востребованы объекты средней площади, имеющие функциональную планировку.

Наиболее популярны квартиры в домах с развитой инфраструктурой в районах, имеющих удобную транспортную развязку.

Читайте так же:
Земля оформлена а дом нет что делать

Проверка и осмотр недвижимости перед покупкой

осмотр квартиры

Визуальный осмотр квартиры необходим для выявления скрытых дефектов жилья. Особенно актуальна данная процедура для квартир с вторичного рынка недвижимости.

На что следует обратить внимание?

    Осмотр квартиры желательно проводить в дневное время. Так можно оценить, насколько хорошо освещена квартира, заметить мелкие недочеты.

Советуем прочитать статью о том, как нужно торговаться, покупая квартиру.

Обследование квартиры

анализ

Очень важно сразу выяснить, кто является собственником квартиры.

Часто, если жилье предлагают продать по доверенности, это свидетельствует о проблемной сделке.

В этом случае лучше либо подыскать другой вариант, либо проверить юридическую чистоту особо тщательно.

Для этого следует проверить подлинность доверенности и срок ее действия. Не помешает выяснить историю квартиры, а именно предыдущих владельцев.

У собственника стоит попросить выписку из ЕГРП. В ней можно ознакомиться с историей объекта недвижимости (передачу собственности, наличие арестов и запретов).

Согласно законодательству, срок давности по операциям с недвижимостью составляет 3 года. Если за это время не было никаких споров относительно квартиры, то она считается юридически чистой.

Внимательно нужно проверить данные самого собственника. Например, убедиться в подлинности его паспорта в паспортном столе.

Читайте также статью о том, как купить квартиру без обмана тут.

На что обратить внимание?

сделать акцент

Еще несколько пунктов, которые должны быть рассмотрены при поиске жилья:

  • Район проживания. Обязательно нужно оценить предполагаемый район на комфортность проживания. Рядом с домом должна быть автостоянка, продуктовый магазин, аптека. При наличии детей или животных важно наличие поблизости игровых площадок и зон для выгула собак. Транспортная развязка и удаленность от центра города также являются важными параметрами;
  • Следует выяснить, к какой управляющей компании относится жилье;
  • Осматривать нужно не только квартиру, но и двор дома – насколько хорошо он убирается, качество дорожного покрытия и освещения;
  • Состояние стен дома не должно быть аварийным;
  • Выбор этажа. Квартира на первом этаже потребует установки на окна решеток, плату за лифт, которым не пользуешься и невозможность открыть окно, если под ним расположилась шумная компания. Также квартиры на первом этаже могут быть затоплены из подвала. Однако у расположения на первом этаже есть и плюсы: удобнее следить за машиной, оставленной во дворе, не зависишь от лифта, есть свой участок в палисаднике, отсутствие шума под этажом;

Советуем Вам посмотреть ролик о том, как осматривать квартиру перед покупкой:

Выбираем дом

тип дома

Самыми комфортными для жизни считаются кирпичные дома.

Они рассчитаны на длительный срок эксплуатации, в них не жарко летом и не холодной зимой. Также кирпич считается экологически чистым материалом.

В панельных домах слабыми местами являются стыки, которые подвержены атмосферным влияниям. В таких домах обычно проблемы со звукоизоляцией и большие потери тепла.

Плюсом является более низкая цена квартир, чем в кирпичном или монолитном доме.

Самым современным материалом для построек является монолит.

Он не только надежен, но и обеспечивает оптимальную температуру в квартире, независимо от погоды за окном.

Как оформить жилье в ипотеку и под материнский капитал?

При нехватке средств на покупку нужной квартиры можно использовать материнский капитал в качестве первоначального взноса по ипотеке. Он позволит полностью покрыть сумму первого платежа или значительно его снизить.

Имея материнский капитал, можно погасить сумму задолженности или увеличить сумму ипотечного кредита. При необходимости можно подобрать квартиру для покупки в ипотеку с оптимальной программой выплат.

Стоит ли покупать долю в квартире для проживания?

доля

Покупка доли в квартире является законной сделкой в том случае, если ее оформление проводится путем договора купли-продажи.

Опасными вариантами является обмен и дарение.

В некоторых случаях покупка доли удобна и выгодна покупателю. Например, если у него нет средств на приобретение целой квартиры.

Прежде чем приобретать долю, нужно выяснить на каких условиях она продается и причину продажи. Если существует конфликт с другими собственниками, решить его будет непросто.

При покупке нужно избегать рискованных ситуаций и проконсультироваться со специалистом.

О том, что такое доля в квартире и стоит ли ее покупать, читайте в нашей статье.

Как отнестись к выбору спокойно и без ошибок?

выбор

При покупке квартиры не стоит торопиться, а следует внимательно учесть все вышеперечисленные нюансы.

Не помешает пригласить на осмотр квартиры специалиста по ремонтам и записаться на консультацию к юристу, взяв копии документов на жилье.

Но следует помнить, что идеальных квартир практически не существует. Поэтому не стоит слишком затягивать поиски.

Выбирая будущее жилье, нужно опираться и на собственные ощущения.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:


Это быстро и бесплатно !

Профессионально об актуальном. Приобретение жилья на вторичном рынке – на какие документы следует обратить внимание?

Если вы приняли решение приобрести жилье на вторичном рынке, то просто обязаны быть очень внимательным и ответственным покупателем. Ответственность при такой операции с недвижимостью несете, прежде всего, перед собой, чтобы ваше проживание в приобретенной квартире (доме) не преподнесло никаких неприятных сюрпризов или же состоялось вообще. На что обращать внимание при покупке квартиры на вторичном рынке?

Кучинская Светлана Анатольевна

Итак, историю вопроса нужно начинать изучать с проверки правоустанавливающих документов на жилое помещение, на основании которых возникло право собственности продавца. Как правило, это договоры купли-продажи, мены, дарения, свидетельства о праве на наследство; реже – договор ренты, вступившие в законную силу решения суда, свидетельства о праве собственности на долю в общем имуществе супругов.

Очевидно, что эти документы ни в коем случае не должны содержать признаков подделки, подчисток и т. п. Если в тексте имеются исправления, они должны быть оговорены, и скреплены подписью и печатью нотариуса (регистратора, если договор удостоверялся в агентстве по государственной регистрации и земельному кадастру). На основании правоустанавливающего документа агентством по государственной регистрации и земельному кадастру должна быть произведена государственная регистрация.

Иными словами: как правило, у собственника должно быть в наличии, помимо правоустанавливающего документа, свидетельство (удостоверение) о государственной регистрации перехода права собственности на квартиру, так же может быть о создании изолированного помещения (капитального строения), и о государственной регистрации земельного участка (частная собственность, право пожизненного наследуемого владения, аренды) – в случае продажи жилого дома. Кроме того, собственник должен иметь технический паспорт на отчуждаемое недвижимое имущество.

Сразу оговорюсь, что при удостоверении договора купли-продажи ни нотариус, ни регистратор техпаспорт не потребуют, однако после регистрации перехода права собственности вам придется регистрироваться в приобретенной квартире (жилом доме), и техпаспорт нужно будет предоставлять в расчетно-справочный центр или в иной уполномоченный орган, ответственный за регистрацию граждан по месту жительства (месту пребывания). На практике встречаются ситуации, когда у потенциального продавца отсутствуют какие-либо из перечисленных выше документов (например, утеряно свидетельство (удостоверение) о государственной регистрации, или правоустанавливающий документ, или техпаспорт). На право собственности продавца это никак не влияет, однако в случае их отсутствия необходимо получить соответствующие дубликаты.

На что еще нужно обратить внимание? Зарегистрирована ли перепланировка (постройки), если их делали в квартире (жилом доме). Перепланировкой считается изменение планировочных решений жилого и (или) нежилого помещений в процессе выполнения ремонтно-строительных работ. Некоторые виды работ считаются не перепланировкой, а переустройством. Переустройство – изменение инженерных систем (демонтаж, установка, замена или перенос инженерных сетей, электрического, санитарно-технического или иного оборудования) в жилом и (или) нежилом помещениях и (или) конструктивных элементов в процессе выполнения ремонтно-строительных работ. Переустройство жилья производится по тем же правилам, что и перепланировка.

К работам по перепланировке и переустройству относятся:

  • замена или перенос систем газоснабжения, центрального отопления, мусороудаления, газоудаления;
  • устройство гидроизоляции, пароизоляции, теплоизоляции и звукоизоляции;
  • изменения в несущих конструкциях;
  • изменение площади, количества жилых комнат и подсобных помещений в квартире за счет разборки существующих и (или) устройства новых перегородок;
  • изменение площади и количества помещений в изолированных нежилых помещениях за счет разборки существующих и (или) устройства новых перегородок;
  • устройство, увеличение проемов в ненесущих стенах и перегородках.

Следует отметить, что в соответствии со ст. 17 Жилищного кодекса Республики Беларусь, переустройство и (или) перепланировка производятся по заявлению собственника жилого и (или) нежилого помещений частного жилищного фонда, нанимателя жилого помещения государственного жилищного фонда, члена организации застройщиков, которые инициируют переустройство и (или) перепланировку, после получения согласования (разрешения) районного, городского исполнительных комитетов, местной администрации района в городе.

В случае, если гражданин произвел самовольное переустройство или перепланировку жилого помещения, то на него может быть наложен штраф в размере до пятидесяти базовых величин (ст. 21.16 Кодекса об административных правонарушениях Республики Беларусь). Кроме того, такой гражданин обязан получить согласование (разрешение) таких переустройства или перепланировки (см. выше). Такое согласование выдается на основании технического заключения, подтверждающего, что самовольные перепланировка или переустройство не влияют на безопасность эксплуатируемого здания и выполнены в соответствии с требованиями технических нормативных правовых актов. Техническое заключение, в свою очередь, выдается на основании ведомости технических характеристик.

Иными словами: если вы решитесь закрыть глаза на неузаконенную перепланировку (наличие самовольных построек при жилом доме), то нужно иметь ввиду, что все проблемы, имеющиеся в квартире (доме), являются проблемами ее нынешних собственников. И неузаконенные перепланировки в том числе. Подписывая договор купли-продажи, покупатель, как правило, подтверждает, что в квартире не было перепланировок и изменений. Следовательно, доказать, что перепланировка сделана до вас, будет очень трудно. Приобретая квартиру с несогласованной перепланировкой, вы берете на себя ответственность, вас могут оштрафовать и заставить либо согласовать перепланировку, либо восстановить прежнее внутреннее пространство квартиры. Причем, очевидно, что за каждый сделанный шаг нужно платить.

Как обнаружить перепланировку? Если она имеется, то ее легко увидеть на плане в техническом паспорте. Если в жилом доме имеются самовольные постройки, то их легко обнаружить, сверив наличие построек с информацией о составе домовладения, имеющейся в выписке для нотариального удостоверения сделки.

К сожалению, некоторые не очень порядочные продавцы могут на словах уверять, что у них нет задолженности по коммунальным платежам, а на проверку оказывается ситуация с точностью до наоборот. Справедливости ради нужно сказать, что такие случаи встречаются крайне редко, и, все же, рекомендую просить продавца предоставить на момент сделки справку об отсутствии задолженности (в том числе и по пене) за жилищно-коммунальные услуги. Такая справка выдается специалистом расчетно-справочного центра (бухгалтером ЖСПК, и т.п.) лично собственнику, либо его доверенному лицу при наличии надлежащим образом удостоверенной доверенности и, естественно, по предъявлении паспорта.

Важно, чтобы в справке о составе семьи, выдаваемой для удостоверения договора купли-продажи, были указаны не только лица, зарегистрированные по месту жительства в отчуждаемой квартире, но и лица, на момент сделки не зарегистрированные, но за которыми сохраняется право пользования и владения отчуждаемой квартирой.

К ним относятся:

  • заключенные, отбывающие срок наказания; военнослужащие срочной службы;
  • дети, находящиеся в воспитательных учреждениях;
  • пожилые люди, помещенные в дома престарелых;
  • лица, находящиеся на лечении в психоневрологическом диспансере.

В соответствии со ст. 75 ЖК, отчуждение собственником жилого помещения, в котором проживают несовершеннолетние члены, бывшие члены его семьи, признанные находящимися в социально опасном положении либо признанные нуждающимися в государственной защите, или граждане, признанные недееспособными или ограниченные в дееспособности судом, или жилого помещения, закрепленного за детьми-сиротами или детьми, оставшимися без попечения родителей, допускается только с письменного согласия органа опеки и попечительства.

Если квартира (дом) продается не самим собственником, а уполномоченным лицом по доверенности, необходимо обязательно убедиться, что доверенность не отменена, ибо в противном случае все полномочия по отмененной доверенности утрачивают силу. Кроме того, представляемый должен быть жив на момент сделки, ибо в соответствии с правилами статьи 189 Гражданского кодекса Республики Беларусь действие доверенности прекращается вследствие смерти гражданина, выдавшего доверенность, объявления его умершим, признания его недееспособным, ограниченно дееспособным или безвестно отсутствующим.

Резюмируя изложенное, могу однозначно рекомендовать заключать договор отчуждения недвижимого имущества у нотариуса. Почему? Во-первых, нотариус обеспечивает юридическую чистоту сделки, во-вторых, освобождает её участников от необходимости вникать в сложные правовые и юридические тонкости, и, в-третьих, нотариус отвечает своим имуществом за удостоверенные сделки. И если суд решит, что именно по вине нотариуса одна из сторон потеряла деньги или имущество, нотариус выплатит все из своего кармана. Каждый нотариус Республики Беларусь заключает договор страхования гражданской ответственности на случай причинения им вреда третьим лицам в результате неправильно совершенного нотариального действия. Страховая сумма (лимит ответственности) должна быть не менее тысячи базовых величин, установленных на момент заключения договора страхования гражданской ответственности нотариуса.

Итак, если вы заверите документ у нотариуса, то можете быть уверены, что:

  • документ защищает права своего владельца от имена государства;
  • документ полностью соответствует законодательству и вам не грозит ущемление прав;
  • документ признается публично, его практически невозможно оспорить и опровергнуть его юридическую силу и чистоту;
  • прежде чем заверить документ, нотариус подробно разъяснит все права и обязанности, а также все юридические последствия заключаемой сделки;
  • в случае профессиональной нотариальной ошибки нотариус несет полную имущественную ответственность;
  • нотариус проверяет законность всех представляемых документов.

То есть вы можете быть уверены, что ваша сделка оформлена абсолютно «чисто», и ваши права и законные интересы защищены.

Светлана Кучинская,
нотариус Гомельского нотариального округа

Материал предоставлен Белорусской нотариальной палатой для Национального правового Интернет-портала Республики Беларусь
При использовании материала гиперссылка на источник обязательна!

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector