Bancrotstvo.ru

Бизнес Журнал "Банкротство"
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Была земля ваша – станет государственная: Изъятие по; упрощёнке; сочиняют в России

Была земля ваша – станет государственная: Изъятие по "упрощёнке" сочиняют в России

Минсельхоз подготовил поправки в закон "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", которые упростят процедуру изъятия участков у собственников. За какие грехи можно уже сейчас лишиться дачи и что изменит законопроект?

Без суда и следствия

Поправки в закон «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» планируется внести на рассмотрение правительства в первом квартале 2021 года. Документ вводит новый термин «бесхозяйная земля» – не путать с «бесхозной». «Бесхозяйными» предлагается считать участки, собственник которых неизвестен, отказался от права собственности либо умер, а наследники не объявились («выморочное имущество»). Также «бесхозяйной» может быть признана земля, не зарегистрированная в Едином госреестре прав недвижимости. В отношении таких территорий у государства появятся особые права: изъятие даже без суда, в крайнем случае – в упрощённом судебном порядке.

Площадь «бесхозяйных земель» в России уже сейчас оценивается в 15,3 млн гектаров – практически территория Бангладеш, где, на секундочку, людей проживает больше, чем в России, а в России, наверное, больше людей в бангладешской одежде, нежели в отечественной. И все эти просторы по документам никому не принадлежат: ни государству, ни частным собственникам. И, с одной стороны, действительно неплохо было бы земли поставить на баланс и как-то грамотно ими распорядиться – выделить, например, семьям с детьми, или фермерам под содержание скота, или предпринимателям под строительство завода по переработке древесины. Но есть обоснованные сомнения в том, что закон пишется именно для этих нужд.

Во дворе трава

Дело в том, что глаз на землю, которая вроде бы кому-то принадлежит, а вроде бы и нет, чиновники положили уже давно. Например, в 2020 году были приняты поправки в закон «О государственном регулировании обеспечения плодородия земель сельскохозяйственного назначения». Он работает так: раз в пять лет государство проводит агрохимическое обследование земель сельхозназначения. По итогам владельцам выдаётся заключение, каких питательных элементов не хватает и как это нужно исправить. Исправил ситуацию? Молодец! Почва по-прежнему страдает нехваткой, например, фосфора (олигарх Андрей Гурьев) или азота (олигарх Андрей Мельниченко)? Штраф или изъятие. И эта норма уже работает.

А до этого одобрили закон об изъятии у собственника земли, если тот на протяжении двух лет не использовал её по целевому назначению. Например, если на пашне не производятся работы по возделыванию агрокультур и обработке почвы, на культурных сенокосах содержание сорных трав в травостое превышает 30% площади участка и т.д. Генеральный директор юридической компании Алексей Петропольский в интервью, данном первому русскому телеканалу Царьград, рассказал, что изъятие неиспользуемых земель в настоящее время приобрело огромный размах.

Если у вас земля сельхозназначения, вы даже платите за неё налоги, но никаким образом её не используете по назначению – не рекультивируете, не сажаете, даже элементарно не стрижёте траву, то первично вам глава поселковой администрации выставит штраф за неиспользование земли, а вторично уже будет подавать иск на изъятие. Сотни гектаров земель изымаются у физических лиц и компаний именно как неиспользуемые.

Нужно ли говорить, что процент сорных трав в травостое, равно как содержание фосфора в почве, – понятия, которыми рядовой собственник просто не может оперировать. Ему что, травинки пересчитывать или экспертизу заказывать каждый раз после применения тех или иных удобрений? А за несоблюдение наказывают строго – вплоть до изъятия.

Кроме того, предприимчивых и шустрых соседей, которые положили глаз на смежный участок, никто не отменял. Расшириться захотели, заглянули за забор, заметили сорняки – и жалобу в контролирующие органы. И одно дело, когда инициируется судебное производство, и совсем другое – упрощённый порядок изъятия. Приехал посмотреть, как дача поживает, а там твои яблоки уже сосед собирает, имея на то все законные основания: изъятие – аукцион – новый собственник. Это частные случаи, которые имеют место быть уже сейчас, равно как изъятие земель под государственные нужды.

Государственный беспредел

Сочинский предолимпиадный беспредел все помнят, строительство платных трасс – тоже. Модель обкатали на крупных инфраструктурных проектах, а теперь такая земельная экспроприация – норма. Например, во Владимирской области по шести деревням пройдёт платная трасса М-12. Если человек имел неосторожность построить какой-нибудь помпезный трёхэтажный особняк, значит, не повезло. Закон есть закон, перед катком всё имущество одинаковое. То же самое – со строительством железнодорожных путей. В прошлом году Госдума одобрила создание мощной сеть международных транспортных коридоров с севера на юг и с запада на восток к концу 2024 года. Оппозиционные фракции, в том числе депутат Госдумы Алексей Куринный, были против, но закон всё равно приняли:

Это тот законопроект, который позволит фактически отнимать земельные участки, причём решение суда сразу вступает в силу – его нельзя даже будет обжаловать ни в части компенсации, ни в части времени. Данный законопроект ставит под угрозу защиту права на собственность и права на землю.

Конечно, в России частная собственность охраняется законом. Причём главным законом страны – Конституцией. Но если вдруг государству надо – местные власти ответят «Есть!».

Читайте так же:
Закон о переселении из ветхого и аварийного жилья

Сравним с ситуацией в «тоталитарном коммунистическом» Китае, где права человека «не нарушаются, потому что не существуют». В Китае, например, в 2020 году построили автостраду с объездом вокруг дома упёртой местной жительницы из провинции Гуанчжоу. За участок с домом в 40 квадратных метров ей предлагали более чем щедрую компенсацию – две квартиры и деньги, но она отказалась.

В Поднебесной подобные здания называются «дом-гвоздь». Иногда из-за несогласия их владельцев переезжать приходится корректировать проект в соответствии с требованием хозяина дома.

Доходное наследство

С квартирами в России немного другая история. Выселять на улицу из единственного жилья (в том случае, если жильё ипотечное) нельзя, однако наложить арест на такие квадратные метры можно, если человек, например, накопил 500 тысяч рублей долгов за «коммуналку» при общей стоимости квартиры полтора миллиона. Алексей Петропольский разъяснил процедуру.

По закону, если вы участвовали в приватизации и вам квартира досталась именно по приватизации, выселить вас невозможно. Но арестовать в пользу долга имущество возможно, и, по сути, это будет пожизненный арест. А с момента наступления смерти в наследство вступит государство.

Перешедшие государству квартиры, земли, машины можно найти на официальном сайте размещения информации о проведении торгов. Конечно, хорошие лоты вам никто не продаст – они вмиг расходятся по своим: друзьям, знакомым, жёнам, любовницам, но всё равно любопытно. Что же касается нового законопроекта, который вот-вот будет внесён в правительство, а затем и в Государственную думу, то эксперты предупреждают: нельзя отдавать решение проблемы на откуп чиновникам, минуя суды. А то собственника какого-нибудь лакомого участка раз – и случайно не найдут, землю быстренько переведут в оборот государства, точнее приближённых к нему лиц, а потом попробуй это всё оспорь.

Создаётся ощущение, что Россия застряла в «междуидеоложье». Давайте уже определимся: либо мы снова строим социализм, где «единица – ноль», либо мы защищаем права личности всеми силами и создаём страну осознанных собственников. Третьего не дано: многие пробовали, ни у кого не получилось.

Верховный суд решал, можно ли выкупить участок, через который будут строить дорогу

Верховный суд решал, можно ли выкупить участок, через который будут строить дорогу

Компания "Кубанская универсальная база" арендовала принадлежащий администрации Краснодара участок земли площадью более 40 000 кв. м. На нем расположены 18 объектов недвижимости, которые принадлежат компании. В 2015 году предприятие хотело выкупить землю под зданиями и обратилась за этим к главе города, но администрация отказала, объяснив, что через этот участок запланировано строительство дороги, которая считается "объектом местного значения", утвержденным городской Думой. В подтверждение этому Департамент архитектуры и градостроительства продемонстрировал компании генплан города, на котором будущая дорога общегородского значения была обозначена красными линиями.

Компания обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с требованием признать отказ незаконным и выиграла дело. Суд исходил из того, что изменение красных линий на генплане, уже после того, как там началось строительство, противоречит закону. Этот участок был сформирован и поставлен на кадастровый учет еще до того, как администрация приняла проект планировки центра города. Также суд первой инстанции не смог удостовериться, что на спорном участке действительно планируется строительство дороги, потому что представитель администрации принес на заседание суда нечитаемую черно-белую распечатку генплана, в то время как схема должна быть цветной. Поэтому АС Краснодарского края пришел к выводу, что администрация незаконно отказалась продать участок, и обязал ее подготовить проект договора купли-продажи этого земельного участка. 15-й ААС и Арбитражный суд Северо-Кавказского округа засилили это решение.

В Верховный суд обратилась администрация Краснодара, которая требовала отказать компании в покупке земли, ссылаясь на то, что по закону для отказа в предоставлении участка достаточно установить, что он предназначен для размещения объектов федерального, регионального или местного значения. При этом не требуется никаких доказательств резервирования этого участка для государственных или муниципальных нужд. Такая норма указана в ст. 39.16 Земельного кодекса. К тому же генплан Краснодара был утвержден задолго до того, как компания обратилась с просьбой выкупить землю, подчеркнули в администрации.

Судебная коллегия по экономическим спорам рассмотрела дело №А32-6631/2016 15 июня, на заседании присутствовали обе стороны. Представитель администрации продемонстрировала суду цветную распечатку генплана и рассказала, что дорога "заденет" здания, которые уже построены на участке, так что администрация собирается выкупить их у компании. В ответ на это "Кубанская универсальная база" предъявила "вестник" – книгу, изданную городской администрацией, которая должна была информировать владельцев участков о предстоящем строительстве. Там утвержденный генплан напечатан нечетко и без красных линий, так что компания просто не знала о строительстве дороги, и администрация не может должным образом доказать, что она отказала в выкупе участка законно.

Верховный суд отменил решения арбитражных судов Краснодарского края и Северо-Кавказского округа и направил дело на новое рассмотрение в арбитражный суд Краснодарского края. Таким образом и администрация, и компания "Кубанская универсальная база" получили еще одну возможность попробовать отстоять права на этот участок.

Новый закон о приватизации земли

Передача земли в собственность граждан началась параллельно с приватизацией жилья.

Читайте так же:
Как узаконить постройку дома на собственном участке

До этого часто создавалась двоякая ситуация, когда дом или другое строение находились в частной собственности, а земля под ними – у государства.

Приняв решение о программе приватизации земельных участков, государство ликвидировало проблему.

Основания для оформления в собственность

Имеется ряд оснований для бесплатной передачи земли, о которых желающий иметь собственный участок должен быть осведомлен:

  1. Пользование участком на законных основаниях, при наличии оформленных договоров, дающих право владеть земельным наделом. При их присутствии приватизация происходит в упрощенном порядке, без любых оговорок и бесплатно.
  2. Если таких договоров нет, или они оформлены неверно, основанием для бесплатной передачи земли может стать отношение лица, желающего получить землю в собственность к некоторым категориям: Герои СССР или России, военнослужащие, ветераны войны, дети-сироты.
  3. Возможность приватизировать участок по дачной «амнистии».

В остальных случаях собственники жилых строений могут выкупить землю по кадастровой стоимости (выкупная приватизация) – это намного более выгодное приобретение надела, чем обычная покупка участка.

Подпадают под бесплатную приватизацию следующие территории:

  • на которых находятся дома, купленные до принятия Земельного кодекса, при этом ранее построенные самовольно постройки не входят в их число;
  • используемые по договору аренды ИЖС или подсобные хозяйства;
  • используемые по праву наследства или пожизненного пользования;
  • полученные от государства дачные участки, а также территории, на которых построены гаражи.

Не допускается приватизация земли, которая:

  • изъята из оборота;
  • зарезервирована для государственных или муниципальных органов.

Видео: «Оформление земли в собственность»

Законодательство

Приватизация земли происходит в соответствии с нормативными законами:

На основании этих законодательных актов, все земли, расположенные под недвижимыми объектами, находящимися в собственности граждан, должны либо переходить в собственность граждан, либо использоваться по договору аренды.

С чего начать

Чтобы начать приватизационный процесс, необходимо обратиться в муниципалитет с заявлением о передаче в собственность земельного участка под домовладением и приложить план участка.

Орган местного самоуправления в течение двух недель примет решение – заключить договор на передачу земли или отказать. В случае отрицательного ответа муниципалитет может предложить выкупить надел.

Если земля под строением не имеет кадастрового номера, то до написания заявления необходимо ходатайствовать о внесении надела в кадастр недвижимости.

Приватизация земли под частным домом

Бесплатная приватизация земли под частным домом возможна только через пять лет после выделения земли под постройку.

В такой ситуации использование надела по назначению подтверждается:

  • документами на строение;
  • актом на ввод дома в эксплуатацию.

Под жилым помещением

Для того, чтобы получить земельный надел под строительство, необходимо соблюдение нескольких условий:

  • претендент не должен иметь иной земли под строительство;
  • необходима постоянная прописка в данной местности длительностью не меньше пяти лет;
  • лицо, претендующее на землю, не должно быть владельцем дома, в котором проживает;
  • быть молодым специалистом, согласным работать на селе по заключенному трудовому договору с администрацией.

Но и при соблюдении всех требований земельный участок не передается в собственность немедленно, для начала оформляется договор аренды сроком на три года. А уже после трех лет, если строения, планируемые для возведения, будут введены в эксплуатацию, происходит бесплатная передача в собственность.

Есть еще один способ приватизации земли под индивидуальное строительство, потребуется:

  • выделить требуемый участок на общем кадастровом плане;
  • получить лицензию на подключение к электро-, водо- и газоснабжению;
  • добиться разрешения от отдела архитектуры муниципалитета на работы по строительству;
  • отметить на плане наличие объектом инфраструктуры, или их отсутствие;
  • оформить с муниципалитетом договор о выделении участка под строительство;
  • поставить земельный надел на кадастровый учет.

В садовом товариществе

Оформить свой участок в собственность имеет право каждый член коллектива, если он имеет право использовать землю постоянно.

Для этого необходимо вначале узнать – на каком основании лицо использует землю.

Например, если участок получен для дачного хозяйства еще его отцом или дедом, то потребуется доказать право наследования.

Сколько стоит приватизация гаража в 2019 году? Узнайте здесь.

Процесс оформления ничем не отличается от получения в собственность земли, находящейся под частным домом.

Находящегося в аренде

Земля не может передаваться в аренду физическим лицам, поэтому приватизация арендованных земельных участков гражданами невозможна.

Но, существует практика выдачи надела по схожим с арендными правоотношениями основаниям, с условием обязательной регулярной платы.

После выделения частному лицу такого участка должно пройти пять лет, и только тогда гражданин может воспользоваться правом на приватизацию.

Под гаражом

Для начала необходимо оформить в собственность само строение, а затем уже заниматься землей под ним.

  • Для приватизации земли под отдельно стоящим гаражом, процедура несложная, данные о таком участке указаны изначально при постановке его на учет в Росреестре.
  • Сложнее дело обстоит с недвижимостью в гаражном кооперативе, здесь необходимо выделять надел из совместной собственности всех владельцев.

Под многоквартирным домом

Основные вопросы по приватизации земли под многоквартирным домом регулирует закон № 189-ФЗ.

В нем оговорено, что в случаях, когда участок, на котором находится постройка, не сформирован, то собственники жилых помещений могут провести общее собрание, где принять решение о подаче заявления в муниципалитет о его формировании. Впоследствии право собственности на землю передается без осложнений.

Читайте так же:
Федеральный закон 66 фз в последней редакции 2022

Собственникам необходимо будет предпринять несколько шагов:

  • получить в БТИ техпаспорт на территорию объекта;
  • провести размежевание;
  • зарегистрировать земельный участок под домом в Росреестре.

Порядок оформления

Бесплатной передаче подлежат только те наделы, которые выдавались до 2001 года.

Дополнительно к этому условию, нужно убедиться, что земля была выделена гражданину для:

  • ведения ЛПХ или дачи;
  • садово-огороднической деятельности.

Также необходимо знать основание, по которому заявитель на момент подачи заявления использует надел, это может быть право:

  • бессрочного использования;
  • пожизненного и наследуемого владения;
  • наконец, может быть заявлено, что определить право использования не представляется возможным.

Какие нужны документы

В настоящее время межевание участка необязательно, вам не могут отказать, если о вашем наделе нет информации в кадастровом плане, но, лучше обезопасить себя и обратиться к геодезистам.

Потребуются следующие документы:

  • бумаги на постройки, находящиеся на территории участка;
  • техпаспорта всех строений;
  • справка из БТИ, где будет указана стоимость жилого дома;
  • ксерокопия паспорта;
  • справка, в которой указана стоимость земли по нормативам;
  • документ, в котором указаны сведения о площади участка и суммы налога.

Куда обратиться

Оформлением права собственности занимается местный муниципалитет, туда подается заявление со всеми необходимыми документами.

Но еще до того, как гражданин соберется идти в администрацию, ему необходимо посетить:

  • налоговую службу (можно зайти на официальный сайт);
  • земельный комитет;
  • геодезистов, которые исполнят межевание надела;
  • БТИ;
  • Росреестр.

Можно не заниматься этими походами по инстанциям самому, а привлечь юридическую компанию. Для этого составляется нотариально заверенная доверенность на право представлять ваши интересы во всех необходимых инстанциях.

Возможные схемы

Кроме самой приватизации участка, граждане могут использовать другие варианты оформления права на земельный надел.

Но такие методы ни в коем случае не приравниваются к процессу безвозмездной передачи в собственность, так как не подпадают под базовые принципы и условия программы.

По программе дачной амнистии

Так называемая дачная амнистия была введена законом от 30.06.2006 № 93-ФЗ.

Представляет собой облегченный и упрощенный порядок легализации жилых объектов недвижимости, в свое время построенных без разрешения.

Может быть проведена в отношении дачного домика, возведенного на земельном участке. Кстати, такие наделы могут оформляться в собственность параллельно с постройками.

Платная

Если гражданин не удовлетворяет каким-то требованиям бесплатной приватизации участка, он может воспользоваться альтернативным вариантом — выкупом земли через публичный аукцион.

Сколько стоит

Хоть сама приватизация участка и является безвозмездной, процесс оформления стоит определенной суммы. В разных регионах РФ услуги сильно отличаются, примерные расценки оформления в собственность земли публикуются в таблице.

Средние расценки за оформление документов для приватизации надела под частным домом:

Бесплатно

Бесплатная приватизация не означает, что заявителю вообще не придется потратить ни копейки.

Некоторые документы, справки имеют стоимость, например, чтобы измерить участок соответствующие службы возьмут от пяти тысяч рублей. Но гражданин нисколько не заплатит за то, что его несколько соток оформляются в частную собственность.

После 1 марта 2019 года статьи 28 и 56 Земельного кодекса, регламентирующие основные положения и касающиеся цены оформления в собственность наделов, утратили силу.

Теперь программа осуществляется полностью безвозмездно, но приватизация земельного участка может осуществиться однократно, так же, как и получение в собственность жилого помещения.

До какого года продлили

Ранее сроком окончания бесплатной передачи земли назывался декабрь 2013 года, затем его продляли еще несколько раз.

А после 1 марта 2019 года, вступил в силу ФЗ от 23.06.2014 № 171, который упростил выкуп наделов.

Вместе с тем в Законе оговаривалось, что после 1 марта 2019 года бесплатная приватизация будет запрещена.

В 2019 году приватизация по «дачной амнистии» была продлена до 2019 года, но потом пришли свежие новости, в которых граждан оповестили, что срок бесплатного оформления участков в собственность был снова увеличен, теперь до 2022 года.

Судебная практика

Судебная практика в РФ показывает, что порой местные муниципалитеты безосновательно отказывают гражданам в приватизации земли, настаивая на ее выкупе.

В таких ситуациях может помочь только обращение в суд с иском об отмене отказа в безвозмездном оформлении участка и рассмотрении прав собственности повторно.

Вопросы и ответы

Нередко, начиная процесс оформления земли, граждане сталкиваются с рядом неясных и непонятных вопросов, например, можно ли получить участок, если дом построен незаконно. Некоторые из них особенно часто звучат на приемах у юристов.

Сколько занимает времени

Сроки оформления сугубо индивидуальны, все зависит от того, все ли документы собраны, нет ли каких-либо «подводных камней», к примеру:

  • если все бумаги в наличии, то рассматривается заявление около двух месяцев и затем месяц уходит на регистрацию договора;
  • при отсутствии кадастрового паспорта срок увеличится на один месяц (столько занимает процесс изготовления документа);
  • если земля не оформлена в кадастровой службе, то постановка и оформление бумаг может продлиться от года до полутора лет.

Как приватизировать участок в СНТ? Узнайте тут.

До какого года продлена приватизация жилья? Читайте далее.

Нет документов на землю

Если вы не сможете найти в архивах БТИ землеотводной акт, то бесплатная приватизация для вас невозможна, возможен только выкуп.

Читайте так же:
Можно ли вернуть лекарство в аптеку без чека по закону

Когда могут отказать

По закону отказать в приватизации муниципалитет может только в случаях, когда:

  • участок либо изъят из обращения, либо зарезервирован для муниципальных нужд;
  • надел расположен на берегу водоема в водоохранной зоне;
  • земля относится к местам общего пользования.

Отказ должен быть выдан в письменной форме.

Следует знать, что необходима мотивация отказа, соответствующая положениям только федерального законодательства.

Использование нормативных актов местного значения, как причины для отказа недопустимо.

Можно ли выкупить землю в государства центре города закон 2022

С января 2022 года отчуждение права землепользования без права выкупа у государства легализуют, а вернее выведут из тени, передает корреспондент ИА «АгроИнфо».

Закон Республики Казахстан от 30 июня 2021 года № 59-VII «О внесении изменений и дополнений в некоторые законодательные акты Республики Казахстан по вопросам развития земельных отношений» внес ряд изменений в Земельный кодекс Республики Казахстан. Одно из них – это отчуждение права землепользования на земли сельскохозяйственного назначения между землепользователями без выкупа у государства. То есть при таком отчуждении права землепользования на землях сельскохозяйственного назначения выкуп права аренды не требуется.

При этом, отчуждение права землепользования на землях сельскохозяйственного назначения осуществляется на основе гражданско-правовых сделок (купли-продажи, дарения, мены и другого) и будет возможно по истечении пятилетнего срока аренды с момента предоставления права землепользования, если иное не установлено Земельным кодексом.

Таким образом, землепользователь по истечение пяти лет с момента оформления на него права землепользования на земельный участок со следующего года будет вправе продать, подарить, обменять, отдать по отступному право на этот участок. Такие сделки возможны при соблюдении условий Земельного кодекса.

Так землепользователь, совершивший отчуждение права землепользования на землях сельскохозяйственного назначения, обязан в течение трех рабочих дней после совершения гражданско-правовой сделки уведомить уполномоченный орган района, города областного значения по месту нахождения земельного участка.

Уведомление направляется в письменной форме с указанием номера и даты соответствующей гражданско-правовой сделки. Уполномоченный орган по земельным отношениям на основании совершенной гражданско-правовой сделки заключает договор аренды на нового землепользователя, сответственно ответственным по договору аренды перед арендодателем становится новый землепользователь.

При отчуждении права землепользования на землях сельскохозяйственного назначения договор временного возмездного землепользования (аренды) переоформляется на нового землепользователя уполномоченным органом района, города областного значения на основании гражданско-правовых сделок на срок до истечения срока первоначальной аренды в порядке, определенном центральным уполномоченным органом.

Право временного возмездного землепользования на земельный участок при смене землепользователя возникает с момента регистрации изменений условий договора временного возмездного землепользования (аренды) земельных участков сельскохозяйственного назначения в порядке, установленном законодательством Республики Казахстан о государственной регистрации прав на недвижимое имущество.

В указанных случаях ответственным по договору временного возмездного землепользования (аренды) земельных участков сельскохозяйственного назначения перед арендодателем становится землепользователь, который приобрел право временного возмездного землепользования на земельный участок.

Этот теневой рынок права землепользования казахстанским аграриям давно известен, арендованные земли продают и обменивают нелегально в нашей стране, осуществляя всевозможные юридические действия. Теперь власти РК решили узаконить такие сделки, ввести их в экономический оборот, создать дополнительную налогооблагаемую базу и увеличить поступления в бюджет государства.

Наверняка до начала следующего года выйдут правила, регламентирующие сделки по отчуждению права землепользования, с подробным описанием порядка отчуждения, условиями и требованиями. Издание «АгроИнфо» будет следить за нововведениями в земельное законодательство и своевременно оповещать своих читателей.

Исчисление и уплата налогов по таким сделкам будет происходить вне специальных налоговых режимов для сельхозпроизводителей, без налоговых льгот, соответственно.

Своя земля: как предпринимателям выкупить из аренды землю под недвижимость

Своя земля: как предпринимателям выкупить из аренды землю под недвижимость

Давайте представим такую ситуацию: вы бизнесмен, который на протяжении двух лет владеет офисным зданием в центре российского города с населением более одного миллиона человек. Вы каждый год оплачиваете аренду земельного участка, на котором стоит ваш бизнес-центр. И вот вам приходит в голову мысль: а не выкупить ли участок земли из государственной аренды?

Или еще один пример: вы — руководитель небольшого агрохолдинга. У вас имеется более 100 га земли сельхозназначения, на которых растут пшеница, кукуруза и подсолнечник. Половина земли — ваша собственность, но часть принадлежит региональным муниципальным образованиям. И вы не знаете, какое желание у чиновников возникнет завтра: продлить с вами договор аренды или забрать земли обратно.

Кому из бизнесменов нужна земля в собственность

В нашей стране вся земля кому-то принадлежит: физическому, юридическому лицу или государству. По закону земельные участки делятся на несколько категорий:

  • земли сельхозназначения;
  • земли населенных пунктов;
  • земли промышленности, энергетики, транспорта, связи и иного спецназначения;
  • земли особо охраняемых территорий;
  • земли лесного и водного фонда;
  • земли запаса.

В основном из государственной аренды выкупают земли сельхозназначения и населенных пунктов.

В первом случае земля может понадобиться руководителям агрохолдингов и крестьянско-фермерских хозяйств, основной бизнес которых — выращивание сельхозпродукции для дальнейшей ее реализации. Они имеют право выкупить землю только спустя три года аренды. И это правильно! Таким образом можно избежать недобросовестного поведения со стороны конкурентов, администрации, и не потерять основной источник дохода.

Читайте так же:
Новый закон о межевании дачных участков с 2022 года

Земли в населенных пунктах, оформленные в собственность, нужны бизнесменам, которые владеют офисными центрами, складами, промышленными предприятиями. Владение даст возможность, к примеру, без проблем проводить реконструкцию здания. Если участок в собственности, то согласовывать шаги, которые предприниматель считает экономически выгодными для своего дела, ни с кем не надо. Если же он всего лишь арендатор, то принимать решение по поводу планов будет арендодатель. А он вправе разрешить либо отказать.

Когда здание в собственности, а земля в аренде, то процедуры по согласованию ремонта или реконструкции с администрацией будут сложные и длительные. Это не только усложняет процесс, но и затягивает его. Поэтому сейчас все больше бизнесменов стараются выкупать землю из госаренды.

Порядок выкупа земельного участка из аренды

Помните, что чем дольше вы платите за аренду земли, тем дороже она становится. Процентная ставка по аренде всегда растет, за исключением некоторых регионов, а это повышает стоимость эксплуатации здания. Собственник же платит только налог на землю.

В Москве сейчас ставка по аренде и по налогу одинаковая, и в этом случае собственник в финансах ничего не теряет, но и не получает.

Но в других областях, например Воронежской и Курской, — коэффициенты по аренде превышают коэффициент по налогам. Значит, чтобы сэкономить, надо выкупать землю.

Для земель сельхозназначения действует понижающий коэффициент и арендные ставки сильно не влияют на оплату. Казалось бы, зачем выкупать? Чтобы защитить свои активы.

Земли сельхозназначения

Давайте снова начнем с аграриев. Сначала следует проверить, прошел ли трехлетний срок для выкупа земли и нет ли нарушений и задолженностей по арендной плате. Для этого подается заявление в городской департамент имущественных и земельных отношений. Специалисты проверяют границы, правила пользования, задолженности и принимают решение: продать или отказать.

Земли в населенных пунктах

Если мы говорим про земли в населенных пунктах, то важно наличие капитального строения. Если оно есть и нет проблем с границами, здание используется в соответствии с видом разрешенного использования, нет самовольных построек, то можно подавать заявление в администрацию, приложив документы на право собственности.

Администрация проверяет соответствие документов, границ, задолженность по арендной плате, разрешенный вид использования, а также размер территории. Бывают такие случаи, когда, к примеру, площадь трехэтажного здания 1000 квадратных метров, а расположено оно на земле площадью 1 га. Такую землю невозможно будет выкупить, потому что она несоразмерна заявленной территории. Ее не продадут и предложат размежевать. Если вы против, то придется готовить обоснование.

Возможные причины отказа:

  • имеются самовольные постройки;
  • имеется несколько собственников и кто-то против покупки;
  • участок внесен в городской план по застройке территории;
  • земли включены в состав зон отдыха или парков;
  • арендуемые участки отнесены к охранным зонам газопроводов или включены в территории, подведомственные Минобороны.

Сколько стоит земля?

Для разных категорий земель стоимость рассчитывается по-разному.

Земли сельскохозяйственного назначения могут быть оценены как по кадастровой стоимости, так и по рыночной. Последнюю всегда можно в судебном порядке потребовать снизить, доказав, что она завышена.

Суммы для земли в населенных пунктах рассчитываются в каждом регионе с учетом территориальных особенностей.

В Москве участок можно выкупить за сумму, которая составляет до 100% от кадастровой цены, а в Подмосковье — всего 15%.

В больших городах численностью от 500 тыс. до 3 млн человек (Екатеринбург, Ростов-на-Дону, Самара, Воронеж) цена выкупа арендуемого участка составляет от 7,5 до 24% его кадастровой стоимости.

Земли сельхозназначения в Воронежской области продают по кадастровой стоимости от 50 до 86 тыс. рублей за гектар. Но там же применяется и рыночная цена. В местном законе «О регулировании земельных отношений на территории Воронежской области» сказано, что можно купить землю по рыночной стоимости, но не превышающей кадастровую. В Курской области нет возможности купить участок по рыночной стоимости, а только через снижение кадастровой.

Но сэкономить можно во всех случаях. Приведу реальные цифры из практики. Земля сельхозназначения стоила 12 млн рублей, а купили ее в итоге за 3,8 млн. За территорию транспортного предприятия в Курской области просили 73 млн рублей, а продали в конце концов за 2 млн.

Готовим документы на выкуп

Чтобы выкупить земельный участок у государства, необходимо подготовить следующие документы:

1. Договор аренды, в котором прописано месторасположение участка с установленными границами.

2. Заявление на имя главы муниципалитета о желании выкупить землю.

4. Кадастровый паспорт, определяющий место размещения участка, его официально установленные границы, а также кадастровую стоимость.

5. Акт независимой оценки цены арендуемой земли.

6. Технический план участка.

7. Выписка из ЕГРН.

Пакет документов подается в администрацию. На рассмотрение уходит до 30 дней, после чего и принимается решение: продать или отказать. Но даже если вам отказали, это решение можно пересмотреть. Не стоит опускать руки, ведь после того как вы станете собственником, у вас появится масса вариантов распоряжения землей на свое собственное усмотрение.

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector