Bancrotstvo.ru

Бизнес Журнал "Банкротство"
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Акт приема-передачи квартиры: важность документа и тонкости оформления

Акт приема-передачи квартиры: важность документа и тонкости оформления

Покупатели жилья на вторичном рынке зачастую полагают, что сделка полностью завершена после регистрации прав собственности. При этом многие из них бывают очень удивлены, когда узнают о необходимости оформления еще одной бумаги. Согласно статье 556 «Передача недвижимости» Гражданского Кодекса Российской Федерации оформление сделки купли-продажи или сдачи в аренду квартиры требует обязательного подписания акта приема-передачи, который удостоверяется обеими сторонами сделки. Акт приема-передачи квартиры представляет собой официальный документ, подтверждающий переход прав на объект недвижимости от продавца к покупателю, либо от хозяина к арендатору в случае сдачи жилья в аренду. Подписание такой бумаги означает, что покупатель (или арендатор) берет на себя всю ответственность за жилье, включая его содержание и обслуживание.

Состав документа

Акт приема-передачи, как правило, включает в себя несколько пунктов:

  • Место составления документа и дата его подписания.
  • Реквизиты и личная информация обеих сторон (паспортные данные и т.д.).
  • Адрес передаваемого при сделке имущества.
  • Подробное описание квартиры: ее этаж, площадь, количество комнат и прочие данные.
  • Информация о проведенных расчетах за объект недвижимости.
  • Документы о своевременной оплате коммунальных платежей.
  • Подписи обеих сторон с их полной расшифровкой.

Все эти сведения в обязательном порядке должны присутствовать в составе акта. Помимо этой информации в него также могут быть включены какие-либо дополнительные данные, например, отдельный пункт о передаче ключей от входной двери, о выполнении всех финансовых обязательств и отсутствии претензий и т.д.

Правила оформления документа

Акт приема-передачи квартиры при продаже может быть составлен в произвольной форме, однако он в обязательном порядке должен содержать все описанные выше сведения. Он входит в состав бумаг, необходимых для оформления сделки купли-продажи. Его следует предоставить в местное отделение Управления Федеральной службы регистрации (Росреестр).

Документ необходимо составить в двух экземплярах. По одному экземпляру должна получить каждая из сторон. После составления документа и подписания его обеими сторонами необходимо предоставить его в Росреестр (вместе с остальными необходимыми документами). После его заключения права на квартиру официально перейдут к покупателю.

Оформить акт можно как самостоятельно, так и с помощью агентства недвижимости. В этом случае сотрудники агентства помогут вам разъяснить все важные нюансы, связанные с заключением сделки, и помогут грамотно решить все юридические вопросы.

Акт приема-передачи квартиры при сдаче в аренду

Акт приема-передачи необходимо составлять не только при покупке и продаже квартиры, но и при ее сдаче в аренду. Подписание этого документа поможет обезопасить каждую из сторон и документально зафиксировать условия сделки. При этом акт приема-передачи должен быть составлен особым образом. Он должен включать в себя не только общую информацию о квартире и всех ее особенностях, а также данные о арендаторе и арендодателе, но и подробные сведения о находящемся в квартире имуществе. Это позволит в дальнейшем избежать возможных споров и разногласий в случае порчи имущества или других непредвиденных ситуаций. Поэтому к оформленному по стандартной схеме документу необходимо будет приложить опись имущества, которое хозяин передает во временное пользование арендатору вместе с квартирой. При этом следует подробно описать не только все предметы быта, находящиеся в квартире, но еще и указать их состояние (например, отметить, что на том или ином предмете есть царапины или повреждения). Такие действия помогут максимально уберечься от возможных разногласий. После момента подписания акта ответственность за квартиру и все имущество переходит к арендодателю. В случае гибели или порчи имущества арендодатель, согласно акту, должен будет возместить хозяину его стоимость.

Любая сделка с недвижимостью (покупка, продажа, сдача в аренду) требует обязательного документального подтверждения. Подобные сделки следует непременно оформлять юридически с обязательным составлением акта приема-передачи. Сложность составления такой бумаги состоит в том, что законодательством Российской Федерации на данный момент не предусмотрена строгая форма ее оформления. Если упустить некоторые важные нюансы, можно серьезно проиграть на совершенной сделке или столкнуться с определенными проблемами и разногласиями. Чтобы избежать таких неприятных моментов, следует составлять акт приема-передачи особенно внимательно и ответственно. Рекомендуется делать его максимально подробным и развернутым, обстоятельно описывая все особенности квартиры и состояние находящегося в ней имущества.

Когда подписывается акт приема передачи квартиры

Риэлтер говорит, что они так делают всегда. Нотариус, который консультирует риэлтера, утверждает, что без этого акта договор недействителен, что если акт подписать при действительной передаче квартиры (после госрегистрации), потом придется регистрировать еще раз и еще что-то невразумительное.

но нотариальное удостоверение данного договора не обязательно. только госрегистарция в ФРС. по большому счету договор между физиками и акты приема-передачи подписываются в ФРС при сдаче документов в присутствии регистратора. Но может в вашей ФРС по другому.

Акт приема-передачи квартиры

Кроме того, в моей практике был случай, когда продавец на сделке в Подмосковье отказывался подписывать передаточный акт. Клиенту сложно было понять почему он должен подписать, что уже передал квартиру, когда он фактически еще там оставался. Безусловно это кажется странным, но таковы требования регистрационной палаты Московской области.

С какими еще нюансами можно столкнуться при приеме-передаче квартиры вы всегда можете обсудить со своим агентом, а еще лучше положиться на его профессионализм, и тогда подписание акта приема-передачи квартиры станет для вас самым простым этапом всей сделки.

В какой момент подписывается передаточный акт при покупке квартиры с отсрочкой платежа и отсутствием обременения на квартиру

Исходя из изложенных условий акт должен быть подписан в течение 10 дней с даты поступления денежных средств из ПФ на счет продавца одновременно с освобождением продавцом квартиры (или в договоре стоит оговорить в какой срок с даты освобождения квартиры будет подписан акт). ст. 421 гк рф. Вправе указать в договоре условие о неустойке за нарушение срока освободить квартиру.

Читайте так же:
Действия в случае смерти человека дома

Планируем совершить сделку купли-продажи квартиры в Московской области по договору с использованием средств МСК, т.е. предусмотрено условие отсрочки платежа. В договоре присутствует пункт об отсутствии залога на квартиру у Продавца и предусматривается, что продавец фактически будет проживать в квартире до полного расчета между сторонами, а после прихода денег из ПФР в течение 10 дней должен освободить квартиру. В какой момент должен быть подписан передаточный акт в такой ситуации и какие особенности в нем должны быть отражены?

Акт приема-передачи квартиры

Это сложно понять с точки зрения логики, т.к. риски Покупателя здесь увеличиваются – ведь Покупатель вынужден подписывать документ о фактической приемке квартиры, которую он фактически еще не получил – семья Продавца продолжает там жить, т.к. право собственности еще не передано. Причем эта семья продолжает пользоваться коммунальными услугами, хотя после подписания Передаточного Акта, обязанность по оплате «коммуналки» ложится уже на Покупателя.

Акт, обычно, подписывают после визуальной проверки текущего состояния квартиры (убеждаются, что она не сгорела, не затоплена, не «убита в хлам», и т.п.), и после проверки оплаты всех коммунальных платежей (в т.ч. сверки показаний электро- и водо- счетчиков). Проверяется также отсутствие долгов по оплате за стационарный телефон в квартире.

Как правильно оформить акт приема-передачи при продаже и сдаче квартиры в аренду

И тогда для покупателя существует риск, что в это время может пострадать дорогостоящий ремонт, стоимость которого вошла в конечную цену квартиры. Либо покупатель въедет в квартиру и предъявит потом продавцу, не заключившему АПП, что квартира находится не в том состоянии, которое было отображено в договоре.

В большинстве случаев ничем. Но в определенных ситуациях продавец или покупатель могут пострадать. Ведь согласно ГК квартира переходит во владения покупателя с даты, отмеченной в АПП. А если акт приема-передачи квартиры так и не был составлен либо не подписан, государство будет по-прежнему считать старого хозяина владельцем квартиры. И случись что с новым – отвечать придется незадачливому продавцу.

Покупка квартиры: сюрпризы последнего акта

Клиенты первичного рынка к подобному документу относятся трепетно. Именно он позволяет призвать застройщика к исполнению обязательств по устранению недоделок. Однако для «вторичных» сделок этот документ бывает не менее важен, а пренебрежение им – чревато серьезными неприятностями.

В статье 556 «Передача недвижимости» Гражданского кодекса РФ недвусмысленно сказано, что передача объекта от продавца покупателю осуществляется по передаточному акту, или иному документу о передаче, который удостоверяется обеими сторонами. Именно подписание этого акта, а не регистрация сделки или прав собственности, по нормам закона считается моментом фактической передачи имущества. И только с этого момента обязательства сторон сделки считаются исполненными.

Акт приема-передачи квартиры при продаже

  • Он должен быть составлен в простой письменной форме
  • Форма должна позволять при необходимости включать в акты приема-передачи квартиры новые пункты
  • В акт обязательно должны быть включены реквизиты стороны, информация об оплате коммунальный платежей за квартиру, информация о расчетах за имущество, которые были проведены, а также адрес того, кто передает имущество
  • Акт приема-передачи квартиры при продаже должен полностью устраивать каждую из сторон, подписывающих его. Потому что подписание данного документа – это завершающий этап в оформлении сделки купли – продажи квартиры.

Акт приема-передачи квартиры при продаже – это последний рывок в бою за право стать владельцем собственном квартиры. Акт приема-передачи квартиры подписывают только тогда, когда все процедуры позади. По сути дела подписание акта приема-передачи квартиры – это приятная формальность, но без нее не обойтись.

Акт приема-передачи квартиры

Впрочем, уклонение от подписания акта приема передачи (как со стороны продавца, так и со стороны покупателя) также рассматривается Гражданским Кодексом, в котором на этот случай предусмотрены меры наказания. В случае с квартирами в новостройках пункт о порядке и сроках передачи квартиры по акту обязательно указывается в договоре, а в случае продажи недвижимости на вторичном рынке речь о подписании акта может не идти, указывается лишь дата передачи имущества, однако именно эту процедуру предполагает законодательство.

Поскольку сроки передачи обозначены в договоре, нарушение этих сроков застройщиком влечет за собой применение штрафных санкций (которые могут быть и не прописаны в договоре, однако вполне четко определены законодательством). Размер штрафа составляет одну трехсотую ставки рефинансирования ЦБ (принимается за основу текущий показатель) от цены договора. Таким образом, если квартира стоит порядка 3 миллионов рублей, а ставка ЦБ составляет, к примеру, 15%, то продавец квартиры (застройщик) обязан выплачивать по 4500 рублей в день за каждый день просрочки в передачи недвижимости (а передача квартиры, как мы помним, наступает именно в момент подписания акта).

Как правильно принять квартиру в новостройке по акту приема-передачи

Если застройщик не устранит дефекты вовремя, квартиру все равно можно принять по акту, однако следует составить к нему приложение, где будет указано, что жилье принято с недоделками и прописано – с какими именно. Однако закон `Об участии в долевом строительстве, который действует с апреля прошлого года, дает дольщику право отказаться от подписания акта приема-передачи при отсутствии требуемого качества жилья.

Читайте так же:
Госпошлина при оформлении дарственной на квартиру в2022

1. Когда дом построен и уже остается лишь подписать акт приема-передачи квартиры и зарегистрировать право собственности на нее, у будущих жильцов могут возникнуть вполне классические проблемы. При правильной организации приемки квартиры, вам не придется устранять явные и скрытые дефекты за свой счет.

Стоит ли подписывать акт приёма-передачи, если в квартире есть дефекты и недостатки

В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в Законе обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика:

В силу ст. 8 Закона, участник долевого строительства до подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства вправе потребовать от застройщика составления акта, в котором указывается несоответствие объекта долевого строительства требованиям, указанным в части 1 статьи 7 Закона и отказаться от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства до исполнения застройщиком своих обязанностей.

Нужен ли акт приема-передачи квартиры и имущества к договору найма? Что он позволяет обезопасить?

Составление акта передачи имущества

Взаимоотношения между наймодателем и нанимателем при сдаче квартиры в наем регулируется договором. Именно в нем устанавливаются условия найма, ежемесячная плата и прочие существенные для обеих сторон условия.

Однако факт передачи квартиры от одной стороны другой, ее состояние, наличие в ней мебели или бытовых приборов, подтверждается составлением и подписанием актом передачи квартиры по договору найма квартиры, который является приложением к заключенному договору.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону 8 (800) 350-14-90 . Это быстро и бесплатно !

Понятие и сущность акта

По договору найма владелец недвижимости, наймодатель, обязуется предоставить заинтересованному лицу (нанимателю) в пользование квартиру за определенную плату. Сделки по найму регулируются главой 35 Гражданского Кодекса.

Однако сам процесс передачи жилого помещения от одной стороны другой, фиксируется подписанием акта передачи квартиры. Обязательство передать квартиру и принять ее в пользование считаются выполненными именно после его оформления. Кроме этого, акт передачи имущества к договору найма квартиры фиксирует состояние жилья, его коммуникаций, находящейся в жилом помещении и бытовой техники.

Все это прописывается для того, чтобы при возникновении спорных ситуаций наймодатель мог в суде доказать не только наличие в квартире имущества, но также и подтвердить его целостность или работоспособность в момент передачи жилья нанимателю.

С момента подписания акта вся ответственность за сохранность квартиры и находящегося в ней имущества переходит к нанимателю. Он же будет нести ответственность в случае возникновения форс-мажорных ситуаций.

Документ не требуется заверять или регистрировать у нотариуса.

Содержание

Законодательные акты не устанавливают вид акта передачи квартиры и имущества, а также его содержание. Поэтому он может составляться в свободной форме, и в него прописываются любые существенные для сторон пункты.

Однако будет правильным, если документ будет содержать некоторые обязательные реквизиты:

  1. Название документа.
  2. Дата, время и место составления документа.
  3. Данные о сторонах — Ф.И.О., данные паспорта, адрес прописки, контакты.
  4. Полные реквизиты договора найма жилого помещения — его дата составления, номер.
  5. Техническое описание жилого помещения (площадь, количество комнат, расположение и т. д.).
  6. Точное состояние помещений (комнат), с указанием всех недочетов.
  7. Полное описание всех предметов, находящихся в помещении.
  8. Текущие показания всех установленных счетчиков.
  9. Информацию о передаче ключей.
  10. Перечень документов, которые передаются нанимателю.
  11. Подписи сторон.

Хозяин квартиры и наниматель могут вписать в акт все вещи, которые посчитают нужным. Особое внимание необходимо уделять подробному описанию обнаруженных недостатков.

Описывается мебель, находящаяся в квартире, описывается с указанием цвета, размера. После каждого объекта указываются обнаруженные дефекты: царапины на поверхности, шатающиеся ножки у табуретов, сломанные дверные ручки, и прочее.

Бытовая техника описывается с указанием точного наименования, серийного номера, при возможности года выпуска. Каждая единица оборудования при включении проверяется на работоспособность. Указываются имеющиеся трещины, царапины, пятна и прочие найденные дефекты.

Проверяется работоспособность розеток и выключателей. Если при подключении вилки, розетка не работает, искрит и т. д. — это отражается в акте.

Осматривается сантехническое оборудование. Особое внимание уделяется кранам, смесителям, системам слива. В акт вписываются замеченные протечки, вибрации при пуске воды.

Мелкие предметы, посуда, детали интерьера — они осматриваются на наличие сколов, трещин, других дефектов.

Осматриваются счетчики на газ, воду, электричество. В акт вносятся текущие показания каждого из них. Отдельное внимание стоит уделять их целостности, наличию необходимых пломб, отсутствию следов несанкционированного подключения.

Тонкости составления

Акт передачи квартиры и имущества обычно составляется в двух экземплярах — один для наймодателя, второй для нанимателя. Однако если договор заключается через посредника, то необходимо сделать и третий экземпляр для него. Личных данных и подписей в нем также должно быть три.

При необходимости, владелец квартиры может обозначить конкретно те предметы интерьера, которые наниматель не имеет права выносить из квартиры или вообще пользоваться ими.

Допускается указать примерную рыночную стоимость каждой единицы передаваемого имущества — это поможет в случае судебного разбирательства установить сумму ущерба. Вообще, все числа в акте можно писать и цифрами, и прописью, что будет дополнительной защитой от исправлений «задним числом».

Читайте так же:
Перечень документов при оформлении дарственной на квартиру

Если был обнаружен какой-либо дефект, и по его устранению нет разногласий, то в акте указывается что наймодатель (наниматель) обязуется устранить его своими силами и в конкретный срок.

К акту можно приложить распечатанные фотографии проблемных мест дома, которые должны подписываться обеими сторонами с указанием даты. В таком случае в акт вводится дополнительный пункт, с указанием количества прилагаемых фотографий. Иногда в качестве приложения фигурирует план квартиры из БТИ. Таким образом наймодатель может обезопасить себя от возможных несанкционированных перепланировок.

Случается, что при передаче квартиры или частного жилого дома, вместе с ними нанимателю отдают ключи от подвального помещения, чулана, чердака. Эти факты обязательно отражаются при составлении акта.

После окончания срока найма возврат квартиры желательно также производить при помощи акта передачи. В нем стороны меняются местами — наниматель передает, а наймодатель принимает жилое помещение, необходимо точно зафиксировать состояние квартиры, мебели и приборов на момент выезда квартиранта. Это в дальнейшем даст возможность точно определить, что появилось в квартире лишнее и что исчезло, как изменилось состояние вещей и вида помещения.

При передаче квартиры в наем, стороны должны составить акт передачи квартиры и имущества, который является приложением к договору.

Обратная передача по окончании срока действия договора также осуществляется при помощи акта. Подробно составленный акт является доказательством наличия или отсутствия каких-либо дефектов имущества в случае судебного разбирательства.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

Когда должен быть подписан акт приема передачи квартиры

Данный акт является не обязательным, но в некоторых случаях очень полезным документом, фиксирующим факт передачи квартиры от продавца покупателю. Акт составляется в дополнение к договору купли-продажи квартиры и содержит некоторые условия сторон для передачи квартиры, после его подписания недвижимость переходит в собственность покупателя и вся ответственность по содержанию и сохранности ложится на него. Форма акта представленного на сайте не является единственно верной и может быть дополнена необходимыми пунктами условий приёма-передачи, однако она отражает оптимальный набор данных которых в большинстве случаев достаточно. Единой формы передаточного акта, утвержденного законодательством РФ, не существует.

акт приёма-передачи квартиры

Скачать акт приема-передачи квартиры

Скачать акт приема-передачи квартиры

Образец акта приема-передачи квартиры

Образец акта приема-передачи квартиры

Процесс купли или продажи квартиры

Переезжаете и продаете квартиру? Самостоятельно справляясь с этой задачей без помощи риэлторов, вы сможете значительно сэкономить, но вам нужно знать, какие документы понадобятся. Тщательно соблюдайте последовательность действий и вам не понадобится переживать за все мелкие нюансы. Потребует этот процесс и финансовых трат. Основные этапы продажи квартиры таковы:

  • определение рыночной стоимости жилплощади;
  • нюансы подготовки квартиры к продаже;
  • оформление нужного комплекта бумаг;
  • выставление вашего объявления на рынке недвижимости;
  • поиск возможных покупателей и процесс переговоров с ними;
  • подписание предварительного договора;
  • осуществление денежного расчета;
  • окончательное подписание договора и регистрация нового владельца;

Когда до подписания договора купли-продажи еще далеко, вам прежде всего следует определиться со стоимостью вашего жилья. Обычно берутся полярные предложения — по максимальной и минимальной стоимости аналогичного жилья, а ценой становится средний показатель, который часто отражает истинное положение дел. Улучшению процесса продажи жилья послужит снижение стоимости вашей квартиры, но учитывая динамику роста цен на недвижимость, это далеко не всегда оправдано, ведь именно на жилье стоимость непрерывно растет.

Нюансы при продаже квартиры

Чтобы ваше жилье могло иметь большую стоимость, вам придется привести вашу жилплощадь в надлежащее состояние. Вы можете сделать косметический ремонт — поклеить новые обои, освежить пол и потолок, убрать мебель. К моменту продажи нужно вывезти весь ненужный хлам, сделав вашу жилплощадь более презентабельной и просторной. Это поспособствует увеличению спроса среди потенциальных клиентов, готовых оценить по достоинству проведенную работу.

Ключевые требования, которые можно предложить для приобретения жилплощади — это оперативный сбор документов, поскольку в случае промедления потенциальный клиент может передумать и найти более подходящий вариант.

Какие документы понадобятся? Прежде всего — подтверждение права собственности продавца, имеющего право продажи квартиры, это:

    ;
  • паспорта совершеннолетних собственников реализуемого жилья;
  • свидетельства о рождении для несовершеннолетних хозяев (моложе 14 лет).

Главный документ, необходимой при совершении сделки, это кадастровый паспорт. Продавая недвижимое имущество находящееся в совместной собственности вам понадобится свидетельство о браке и согласие второго супруга на проведение сделки. Если один из владельцев не достиг 18 лет, вам нужно разрешение органов опеки.

Еще вам понадобится выписка из домовой книги, там перечислены все, кто прописан на данной жилплощади. Другая важная бумага из ЖЭКа — подтверждающая отсутствие задолженностей по коммунальным платежам.

Следующий этап оформления сделки — составление предварительного договора и внос задатка. Все это говорит о серьезности намерений покупателя и продавца — в случае отказа от покупки продавцу останется задаток, а если передумал продавец — задаток должен быть возвращен в двойном размере. Хотя эти условия определяются в предварительном договоре и могут быть иными.

Советы при покупке квартиры

Покупателю нужно обратить внимание на следующие детали:

  • не имеется ли у продавца ограничений по распоряжению имуществом — квартира может быть заложена в банке как обеспечение кредита;
  • по завещанию собственника у квартиры уже может быть другой правообладатель;
  • арест имущества продавца-должника.

Все прежние владельцы должны быть выписаны из домовой книги и не находится в местах лишения свободы. Покупатель обязан детально проверить указанные в документах реквизиты и личные данные на наличие ошибок.

Читайте так же:
Можно остановиться перед пешеходным переходом для высадки пасадиров

Окончанием проводимой сделки считается составление акта приемки, но перед этим продавцу должны быть перечислены денежные средства. Для обеспечения безопасности, в процесс вовлекается банк — он гарантирует обеим сторонам, участвующим в сделке обеспечение взятых на себя обязательств. Неплохой способ — использование депозитной ячейки, в которую закладывается искомая сумма.

Типового договора о правилах продажи квартир нет. Он составляется произвольно, в присутствии юриста, что дает гарантию выполнения обязательств обеими сторонами. Также можно воспользоваться одним из типовых бланков договора купли-продажи квартиры на нашем сайте. Документ фиксирует все необходимые реквизиты, тщательно регулирует все юридические вопросы.

Далее регистрация права собственности происходит в контрольном регистрирующем органе, а заключительный этап — акт приема-передачи собственности. Там фиксируется стоимость, реквизиты состояние жилья на момент продажи. После его подписания, продавец обращается в банк с целью выемки финансовых средств из депозитной ячейки, сделка считается полностью завершенной.

Акт приема-передачи квартиры. Важность деталей

Среди документов, которые оформляются при продаже квартиры, присутствует акт приема-передачи объекта недвижимости. Этот документ подписывается в том случае, если квартира переходит от застройщика к покупателю, а также при реализации квартиры на вторичном рынке. Подписание этого документа является обязательным (согласно положениям ГК РФ) для каждой из сторон сделки, однако не всегда этой составляющей пакета документов уделяется достаточно внимания. Специалисты портала RealtyPress.ru в рамках данной статьи решили выяснить, какое значение имеет этот документ, и какая информация в нем должна присутствовать.

Как правило, основное внимание при продаже квартиры на вторичном рынке уделяется договору, а также порядку передачи денежных средств. Важно правильно составить договор кули-продажи, в противном случае он может быть признан судом как недействительный, что является основанием для аннулирования сделки. В этом случае квартира автоматически переходит к прежнему владельцу, а вот с деньгами могут быть определенные сюрпризы. А вот о составлении акта приема-передачи иногда попросту забывают, хотя в отдельных областях (напр. Московская область), без этого документа договор просто не примут на регистрацию.

Что говорит закон?

Для начала следует рассмотреть, что говорит закон относительно этого документа. В ГК РФ есть статья 556 «Передача недвижимости», которая утверждает, что передача недвижимого имущества происходит исключительно по передаточному акту (либо другому документу о передаче), и момент подписания этого акта является моментом передачи квартиры. Ключевой акцент следует сделать на понятии «момент передачи» – только после того, как этот документ подписан, имущество считается переданным, а обязанности сторон по договору купли-продажи считаются исполненными. Не после подписания договора и не после фактической передачи жилья, и даже не после регистрации сделки, а только после подписания акта приема-передачи.

Итак, упомянутый законодательный акт дает понять, что без подписания акта сделка не является полноценной, поскольку стороны так и не выполнили обязательства друг перед другом. Какие же последствия могут наступить? В большинстве случаев никаких последствий и не наступает, новый владелец квартиры может безбедно прожить в ней всю жизнь, так и не узнав, что чего-то не выполнил. Однако, к сожалению, так бывает не всегда…

Неприятные последствия для продавца

Дело в том, что, помимо невыполнения обязательств (что до сих пор звучало как некая теоретическая абстракция), покупатель, согласно закону, не может принять на себя обязательств относительно содержания, обслуживания квартиры, а также не может нести риски ее случайного повреждения и гибели. Все перечисленные риски продолжает нести продавец. Для того чтобы проиллюстрировать это положение, приведем следующий пример – спустя год после покупки (акт приема-передачи так и не был подписан) квартира сильно пострадала в результате пожара.

Во-первых, поскольку официально недвижимое имущество не передавалось, новый владелец может обратиться в суд, утверждая, что бывший владелец передал ему квартиру не в том состоянии, которое было указано в договоре (обещал, дескать, продать целую квартиру, а вот сейчас она сгоревшая) или вообще не передавал ничего. Во-вторых, если при пожаре пострадали соседи, они вынуждены будут обратиться с претензиями по поводу восстановления имущества. А, раз акт приема-передачи отсутствует, то все риски по прежнему продолжает нести прежний владелец. То есть, претензии соседей, согласно логике, должны быть адресованы ему. На практике, конечно, подобного произойти не сможет, возникнет судебное разбирательство, и суд будет на стороне бывшего владельца квартиры, но возможность открытия судебного процесса его, скорее всего, не обрадует.

Неприятные последствия для покупателя

Составление и подписание акта приема-передачи особенно важно для покупателя в том случае, если речь идет о приобретении квартиры в только что построенном доме. Так, помимо вручения ключей от квартиры не менее важным является тот момент, когда пора зафиксировать полноту выполнения обязательств застройщика перед клиентом. Единственным инструментом, который позволяет это сделать, как раз и является акт приема-передачи квартиры.

Да, строительная компания выстроила дом и ввела его в эксплуатацию, однако насколько качественно были проведены работы? Практика показывает, что при осмотре нового жилья клиенты застройщика иногда не очень довольны тем, как выполнена отделка, как работают инженерные коммуникации, а также замечают прочие недочеты. В то время, как договор (если принимать во внимание стандартный договор долевого участия, в котором оговорено, что работы должны быть выполнены не только с учетом принятых строительных норм и правил, но также быть надлежащего качества) исключает возможность наличия таковых недочетов. То есть, получается, что застройщик не в полной мере выполнил свои обязательства.

Читайте так же:
Онлайн консультация по жилищному вопросу

Подписывать или нет?

акт

Некоторые счастливые обладатели новых квартир закрывают глаза на различные недочеты по причине того, что считают подобные явления распространенной практикой, с рядом недостатков действительно можно мириться, поскольку они несущественны, а некоторые граждане все равно собираются делать капитальный ремонт, который включает перепланировку по вкусам нового владельца. Акт просто подписывается, и на основании его подписания (и договора) дольщик оформляет свидетельство о праве на собственность. Однако как поступать в том случае, если имеются серьезные недочеты, исправление которых за собственный счет может «встать в копейку»?

Было бы логичным предположить, что раз застройщик принялся строить дом, пообещав надлежащее качество квартир, то именно он и должен исправить все, что не соответствует понятию «надлежащее качество». Так и есть, все должен исправить застройщик, причем, в максимально короткий срок и за свой счет. Чтобы этого добиться, необходимо дождаться, когда настанет тот самый момент, когда прибудет представитель застройщика для подписания акта. Если клиент не согласен исправлять все сам, терять время и тратить деньги, необходимо указать выявленные дефекты в смотровом листе и отказаться подписывать акт приема-передачи (до устранения перечисленных дефектов).

Однако смотровой акт с перечнем выявленных недостатков должен подписать и застройщик — фактически, подпись застройщика означает его согласие с наличием дефектов, что автоматически приводит к обязательству их устранения. Но застройщик обычно не торопится подписывать этот документ, поскольку исправление недостатком может привести к дополнительным расходам, которые могут оказаться весьма существенными, особенно, в том случае, если таким же образом поступят владельцы остальных квартир.

Что делать в случае отказа застройщика от подписания акта?

Уклонение застройщика от подписания акта приема-передачи, в принципе может избавить его от необходимости исправлять какие-либо дефекты (и нести при этм расходы). Согласно законодательству, если дольщик не подписывает акт в течение двух месяцев, застройщик может подписать документ со своей стороны, и его обязательства, таким образом, будут считаться выполненными. Поэтому, в случае обнаружения недочетов при осмотре новой квартиры, недостаточно просто отказаться подписывать акт, равно как и недостаточно письменной аргументации этого отказа с внесением перечня дефектов в смотровой лист.

Дольщику необходимо подписать смотровой лист со своей стороны и направить застройщику официальную претензию, потребовав внести необходимые исправления. Выждав определенный период, нужно обратиться в суд с соответствующим заявлением.

Наказание за уклонение от подписания акта

Впрочем, уклонение от подписания акта приема передачи (как со стороны продавца, так и со стороны покупателя) также рассматривается Гражданским Кодексом, в котором на этот случай предусмотрены меры наказания. В случае с квартирами в новостройках пункт о порядке и сроках передачи квартиры по акту обязательно указывается в договоре, а в случае продажи недвижимости на вторичном рынке речь о подписании акта может не идти, указывается лишь дата передачи имущества, однако именно эту процедуру предполагает законодательство.

Поскольку сроки передачи обозначены в договоре, нарушение этих сроков застройщиком влечет за собой применение штрафных санкций (которые могут быть и не прописаны в договоре, однако вполне четко определены законодательством). Размер штрафа составляет одну трехсотую ставки рефинансирования ЦБ (принимается за основу текущий показатель) от цены договора. Таким образом, если квартира стоит порядка 3 миллионов рублей, а ставка ЦБ составляет, к примеру, 15%, то продавец квартиры (застройщик) обязан выплачивать по 4500 рублей в день за каждый день просрочки в передачи недвижимости (а передача квартиры, как мы помним, наступает именно в момент подписания акта).

Риск попасть под штрафные санкции

На вторичном рынке все несколько по-другому, несмотря на то, что закон предусматривает штрафные санкции для покупателя и для продавца, ситуации, которые бы могли вызвать применение этих санкций, являются редкостью. Тем не менее, такая опасность все-таки существует.

Затруднения при оформлении налогового вычета

Необходимо также упомянуть, что у покупателя, который не позаботился о том, чтобы акт приема-передачи был подписан, могут возникнуть реальные осложнения с оформлением налогового вычета. Если жилье приобреталось у застройщика по договору долевого участия то, как мы понимаем, наличие такого акта определяется порядком отношений между застройщиком дольщиком. Если жилье приобретается на вторичном рынке, то этот акт, в принципе, не требуется, но налоговая служба потребует свидетельство о регистрации прав собственности, а для получения этого документа в ряде регионов наличие передаточного акта является обязательным условием.

Осложнения во время продажи

Отсутствие акта приема-передачи может привести к определенным осложнениям во время продажи квартиры. Допустим, что потенциальный покупатель нашелся, однако он хочет для приобретения квартиры привлечь ипотечный кредит. В свою очередь некоторые банки кроме свидетельства о собственности желают видеть акт, согласно которому жилплощадь была передана текущему владельцу. Это требование вызвано желанием исключить любую возможность выхода собственности, которая является залоговым имуществом, из-под обременения банка (риск утратить залоговое обеспечение).

Таким образом продавец теряет часть аудитории потенциальных покупателей, которые хотели бы купить его квартиру в ипотеку. Это предполагает необходимость продавца идти на снижение цены в случае желания быстро реализовать недвижимость или увеличивает сроки продажи жилья.

Каким должен быть акт приема-передачи

В законодательстве отсутствует описание формы акта приема-передачи квартиры, единственным руководством для продавца и покупателя при составлении такого акта является судебная практика. В документе должна быть отражена следующая информация:

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector