Bancrotstvo.ru

Бизнес Журнал "Банкротство"
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Ответы на вопросы об оспаривании кадастровой стоимости недвижимости

Ответы на вопросы об оспаривании кадастровой стоимости недвижимости

Уменьшение кадастровой стоимости квартиры, дома или участка поможет сэкономить на налогах, а потому каждому собственнику нужно понимать: как этого добиться без суда? Что будет, если стоимость увеличили, пока она оспаривалась в суде? Как быть, если собственники недвижимости не могут договориться, стоит ли вообще стоимость оспаривать? И кто возместит расходы на оплату юруслуг?

Ответы на вопросы об оспаривании кадастровой стоимости недвижимости

Зачем оспаривать кадастровую стоимость?

Оспорить кадастровую стоимость объекта недвижимости – значит, уменьшить кадастровую стоимость, установленную государством. Зачем это делать? Для уменьшения земельного налога и налога на имущество, арендной платы, выкупной стоимости объекта недвижимости в случае его выкупа из государственной или муниципальной собственности, поскольку именно кадастровая стоимость используется налоговыми и иными органами при расчете налога и других платежей.

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены, если они затрагивают права и обязанности заинтересованных лиц – как правило, владельцев квартир, домов и земельных участков, поскольку собственники недвижимости и уплачивают налоги и сборы.

Какой способ оспаривания кадастровой стоимости выбрать?

Существуют два способа оспаривания кадастровой стоимости: в административном (досудебном) порядке путем обращения в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее – комиссия) и в судебном порядке.

Вы вправе по собственному усмотрению выбрать один из способов. Поскольку соблюдение гражданином досудебного порядка урегулирования спора не является обязательным, можно сразу идти в суд. Однако рекомендую сначала обратиться в комиссию, поскольку часто после подачи гражданином заявления при наличии обоснованного заключения кадастровая стоимость уменьшается. Причем на это уходит меньше времени, чем при судебном оспаривании.

Как оспорить кадастровую стоимость в административном порядке?

Для этого необходимо обратиться в комиссию по рассмотрению таких споров. Комиссии формируются при территориальных управлениях Росреестра, например в Новосибирске это Управление Росреестра по Новосибирской области.

Для обращения в комиссию вам нужно составить и подать заявление. В нем необходимо указать Ф.И.О. собственника, адрес места жительства и причины, по которым кадастровая стоимость представляется неверной.

К заявлению в зависимости от оснований обращения нужно приложить:

  • выписку из ЕГРН, содержащую сведения об оспариваемых результатах определения кадастровой стоимости;
  • копию правоустанавливающего или правоудостоверяющего документа на объект недвижимости – если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подает лицо, обладающее правом на этот объект;
  • документы, подтверждающие недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, – если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается на основании недостоверности указанных сведений;
  • отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости в бумажном и электронном виде – если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается на основании установления рыночной стоимости объекта недвижимости; при этом рыночная стоимость участка должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость;
  • иные документы (при необходимости).

Срок рассмотрения заявления – 1 месяц. В случае его удовлетворения кадастровая стоимость будет изменена автоматически, комиссия самостоятельном внесет сведения о ней в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН).

С 1 января 2021 г. в связи с вступлением в законную силу ряда приказов Росреестра упрощена процедура внесения в ЕГРН сведений о кадастровой стоимости в случаях, когда были допущены ошибки в ее установлении. Так, граждане, желающие исправить ошибки в кадастровой стоимости своих объектов недвижимости, теперь вправе подать заявление в отношении любого объекта недвижимости. В одном заявлении можно указать сразу несколько объектов. Заявление можно подать как на бумаге, подписав каждый лист, так и в электронном виде, заверив документ усиленной квалифицированной электронной подписью.

Кроме того, граждане могут подать в бюджетное учреждение, которое проводит кадастровую оценку в регионе, обращение с просьбой разъяснить, на каком основании была установлена та или иная кадастровая стоимость объекта недвижимости. В ходе рассмотрения такого обращения может быть установлено, что при определении кадастровой стоимости была допущена ошибка. В этом случае можно изменить кадастровую стоимость, не прибегая к процедуре оспаривания. Решение будет принимать бюджетное учреждение, которое проводит в регионе кадастровую оценку недвижимости.

Как оспорить кадастровую стоимость в суде?

Для этого вам нужно обратиться с заявлением об оспаривании кадастровой стоимости в верховный суд субъекта РФ по месту нахождения ответчика. В зависимости от спора ответчиком будет либо только Росреестр, либо Росреестр и дополнительно комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (если ранее комиссия отказала вам в уменьшении кадастровой стоимости). В заявлении вы просите суд установить кадастровую стоимость в размере рыночной. К нему необходимо приложить документы, обосновывающие ваши доводы. Обычно одним из них является заключение оценщика, например отчет об оценке земельного участка.

После рассмотрения дела суд вынесет решение: 1) либо об удовлетворении ваших требований, и тогда кадастровая стоимость будет определена по представленному вами отчету об оценке участка; 2) либо об отказе в удовлетворении требований – обычно суд не признает доводы обоснованными, если не хватает доказательств.

Если я оспариваю кадастровую стоимость и участка, и дома, можно подать в суд одно заявление и уплатить госпошлину один раз?

При оспаривании кадастровой стоимости нужно будет уплатить государственную пошлину. Ее размер для физлиц, т.е. граждан, составляет 300 руб., для юрлиц, т.е. организаций – 2 тыс. руб.

Если вы оспариваете кадастровую стоимость участка и дома одновременно, то заявление в суд можно подать одно. А вот госпошлину придется уплатить за каждый объект недвижимости отдельно: 300 руб. – за земельный участок и 300 руб. – за дом.

Участок принадлежит сестрам на праве общей долевой собственности. Одна из них собирается оспаривать его кадастровую стоимость, но другая не хочет. Что делать?

Одна из сестер без получения согласия другой вправе обратиться в суд с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости. При рассмотрении дела по заявлению одного из участников долевой собственности суд пересмотрит кадастровую стоимость объекта недвижимости в целом.

Читайте так же:
Ка узнать какого года дом постройки

Сестра, не желающая оспаривать кадастровую стоимость, может вступить в дело в качестве заинтересованного лица и выдвинуть свои возражения относительно установления иного размера кадастровой стоимости объекта недвижимости. Суд оценит эти возражения наряду с другими доказательствами по делу. При этом нужно учитывать, что формальное, необоснованное несогласие других сособственников с пересмотром кадастровой стоимости не является основанием для отказа в удовлетворении заявленных требований.

Обжаловал кадастровую стоимость участка в суде. Что дальше?

В случае оспаривания кадастровой стоимости участка в судебном порядке после вынесения решения судом вам нужно дождаться вступления его в законную силу. Случится это через месяц с момента вынесения решения, если оно не будет обжаловано. Затем вы получаете копию решения суда с отметкой о вступлении его в силу. Отметку поставят в канцелярии суда.

Полученное решение нужно подать в Росреестр (орган регистрации прав) через любое отделение МФЦ. К нему прикладывается заявление о внесении в ЕГРН сведений о новой кадастровой стоимости. Заявление это готовит специалист МФЦ. Кроме копии решения суда при себе необходимо иметь паспорт.

В течение 10 рабочих дней с даты подачи решения суда и заявления Росреестр вносит в ЕГРН сведений о новой кадастровой стоимости участка. Но нужно иметь в виду, что данные, которые отражаются на публичной кадастровой карте на сайте Росреестра (pkk.rosreestr.ru), изменятся позже, по прошествии времени, которое отводится на техническое обновление сайта.

А если кадастровая стоимость будет изменена после проведения очередной кадастровой оценки, пока дело рассматривается в суде?

Да, это может случиться. Однако вы не вправе будете изменить свои требования и не сможете в уже рассматриваемом деле оспаривать новую кадастровую стоимость. В случае если суд вынесет положительное решение, то укажет в нем период действия определенной им кадастровой стоимости – с даты подачи вами заявления в суд до даты, когда начнет действовать кадастровая стоимость, определенная после проведения очередной кадастровой оценки. А чтобы оспорить ее, придется заново обратиться в суд с самостоятельным требованием.

Пример. Вы начали оспаривать кадастровую стоимость земельного участка – 1 млн руб., полагая ее завышенной, поскольку рыночная стоимость участка составляет не более 600 тыс. руб. Заявление в суд вы подали 1 февраля 2021 г. Но в период рассмотрения дела прошла очередная кадастровая оценка, и была установлена новая стоимость участка – 1 млн 200 тыс. руб. Учитываться она будет с 1 июня 2021 г. Однако изменить свои требования и оспорить кадастровую стоимость в таком размере в уже рассматриваемом деле вы не сможете. Суд вынесет положительное решение, но укажет, что кадастровая стоимость участка в размере 600 тыс. руб. установлена на период с 1 февраля по 1 июня 2021 г. Чтобы оспорить кадастровую стоимость в размере 1 млн 200 тыс. руб., вам нужно будет подать заявление снова.

А могут очередную кадастровую оценку провести после оспаривания кадастровой стоимости в суде?

Да, такое возможно. Периодичность проведения очередной государственной кадастровой оценки – каждые 3 года (в Москве, Санкт-Петербурге и Севастополе – каждые 2 года), но в любом случае не позднее чем через 5 лет с года последней оценки.

С 1 января 2022 г. очередная государственная кадастровая оценка земельных участков будет проводиться через 4 года с года последней оценки (в Москве, Санкт-Петербурге и Севастополе – через 2 года).

С 1 января 2023 г. очередная государственная кадастровая оценка зданий, помещений, сооружений, объектов незавершенного строительства, машино-мест будет проводиться через 4 года с года последней оценки (в Москве, Санкт-Петербурге и Севастополе – через 2 года).

Важно: в 2022 г. во всех субъектах РФ оценку земельных участков проведут без учета ограничений ее периодичности. В 2023 г. то же коснется зданий, помещений, сооружений, объектов незавершенного строительства, машино-мест.

Когда при начислении налогов начнут учитывать новую кадастровую стоимость?

Установленная судом кадастровая стоимость используется для исчисления налоговой базы за налоговый период, в котором подано заявление о пересмотре кадастровой стоимости. Другими словами, в решении суда указана дата подачи вами заявления об оспаривании кадастровой стоимости. Именно с этой даты налоговая будет начислять налоги с учетом новой кадастровой стоимости. Но при условии внесения сведений о ней в государственный кадастр недвижимости.

Пример. 1 февраля 2021 г. вы подали заявление в суд об оспаривании кадастровой стоимости земельного участка. 1 апреля того же года суд вынес положительное решение, которое 1 мая вступило в законную силу. 10 мая вы получили копию решения и подали ее в Росреестр через МФЦ, а 21 мая в государственный кадастр недвижимости внесены сведения о новой стоимости. Так вот, несмотря на то что вы подали документы только в мае, налоговая при расчете налога примет во внимание дату подачи вами заявления в суд, т.е. новая кадастровая стоимость будет учитываться с 1 февраля 2021 г.

При этом для иных целей, например для определения арендной платы и выкупной цены, исчисляемых из кадастровой стоимости, установленная судом кадастровая стоимость применяется с 1 января календарного года, в котором подано заявление о пересмотре кадастровой стоимости.

Пример. Заявление в суд вы подали в октябре 2021 г. Суд вынес решение в ноябре того же года. Новая кадастровая стоимость для определения арендной платы будет учитываться с 1 января 2021 г.

Мне пришлось оплатить услуги юриста, который помог оспорить кадастровую стоимость в суде. Можно ли взыскать эту сумму с ответчика, ведь решение вынесено в мою пользу?

В данном случае вопрос о судебных расходах, а именно таковыми являются расходы на оплату услуг юриста, решается в соответствии с правилами гл. 7 Гражданского процессуального кодекса РФ и гл. 10 Кодекса административного судопроизводства РФ.

При удовлетворении судом требований об установлении рыночной стоимости объекта недвижимости судебные расходы взыскиваются с ответчика – органа, утвердившего результаты определения кадастровой стоимости. Но если ответчик не оспаривает ваши требования об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной, то и расходы на оплату юридических услуг взыскать с него не получится.

Читайте так же:
Как получить разрешение на прописку в квартире

В случае удовлетворения требований об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости на основании недостоверности сведений об объекте недвижимости, в том числе в связи с исправлением кадастровой ошибки в сведениях, судебные расходы взыскиваются с органа, утвердившего результаты государственной кадастровой оценки.

Если кадастровая стоимость была пересмотрена в связи с технической ошибкой в сведениях об объекте недвижимости, то судебные расходы взыскиваются с органа, допустившего такую ошибку.

При удовлетворении требований об оспаривании решения или действий (бездействия) комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости судебные расходы взыскиваются с государственного органа, при котором она создана (абз. 4 ст. 24.18 Закона об оценочной деятельности).

Как высчитывается кадастровая стоимость дома

Как посчитать налог на имущество для физических лиц от кадастровой стоимости

Актуальные темы

Формула расчета итогового размера налога выглядит следующим образом:

H = (H1-H2) х K + H2,

где Н – сумма налога, подлежащая уплате

H1 – сумма налога, исчисленная от кадастровой стоимости объекта недвижимости

Н2 – сумма налога, исчисленная от инвентаризационной стоимости объекта недвижимости

К – коэффициент, равный:

0,2 – для первого налогового периода

0,4 – для второго налогового периода

0,6 – для третьего налогового периода

Начиная с четвертого налогового периода, рост размера налога не может превышать 10%

Н1 рассчитывается по формуле:

Н1 = (площадь объекта – налоговый вычет) х кадастровая стоимость 1 кв.м х налоговая ставка (0.1%) Обращаем внимание, что размер ставки взят условно

Предусмотрены следующие налоговые вычеты для объектов недвижимости:

10 кв.м – для комнаты

20 кв.м – для квартиры

50 кв.м – для жилого дома

Разберем данные формулы на конкретных примерах.

1комнатная «хрущевка» (г. Екатеринбург). Налог от ее инвентаризационной стоимости в 2019 г составляет 243,96 р (Н2). Площадь квартиры – 28.5 кв.м, кадастровая стоимость 1 кв.м — 69 000 р. В результате:

H1 = (28,5 – 20) х 69 000 х 0.1% = 586.5 р Таким образом, Н1 больше Н2.

Поэтому в первом налоговом периоде применения кадастровой стоимости

Н = (586,5 – 243,96) х 0,2 + 243,96 = 312,47 руб.;

во втором налоговом периоде Н = (586,5 – 243,96) х 0,4 + 243,96 = 380,98 руб. и т.д.

3хкомнатная квартира улучшенной планировки (г. Екатеринбург). Налог в 2019 году от ее инвентаризационной стоимости составляет 4218,72 руб. (Н2). Площадь квартиры 63,0 кв.м, Кадастровая стоимость 1 кв.м – 64 200 руб.

Н1 = (63,0 – 20) х 64 200 х 0,1% = 2760,6 руб. В данном случае налог от кадастровой стоимости имущества меньше налога от его инвентаризационной стоимости. Следовательно, итоговый размер налога составит 2760,6 руб.

Напомним, что уведомления с суммой налога свердловчане получат в 2021 году, которые они должны будут оплатить до 1 декабря 2021 года. В настоящее время каждый желающий может ознакомиться с результатами проведенной кадастровой оценки на официальном интернет-портале правовой информации http://www.pravo.gov66.ru/ или в системе Консультант Плюс, воспользовавшись номером приказа МУГИСО №2500.

В случае возникновения необходимости корректировки кадастровой стоимости, необходимо обращаться в ГБУ "Центр государственной кадастровой оценки" по адресу: г. Екатеринбург, ул. 8 марта 13, подъезд 3, этаж 6, каб. 6614.

Телефон ГОРЯЧЕЙ ЛИНИИ +7(343)311-00-66 (доб.248).

Дата создания: 08.10.2019 11:29:22

Дата изменения: 08.10.2019 11:31:44

75-я годовщина Победы в Великой Отечественной войне 1941-1945 годов Правительство Свердловской области Министерство инвестиций и развития Свердловской области ГБУ СО Многофункциональный центр предоставления государственных (муниципальных) услуг Баннер Единого портала государственных и муниципальных услуг (функций)

620000, г. Екатеринбург,

Тел.: +7 (343) 312-00-28

Факс: +7 (343) 355-23-85

Логотип

© 2021

Министерство по управлению государственным имуществом Свердловской области

Верховный суд разъяснил, как уменьшить кадастровую стоимость

Верховный суд разъяснил, как уменьшить кадастровую стоимость

В 2017 году кадастровую стоимость оспаривают почти на 25% чаще, по сравнению с предыдущим годом, и в 97% случаев заявления удовлетворяются. Такую судебную статистику привел в начале 2018 года Верховный суд. Налог на недвижимость с 2015–2016 значительно вырос, потому что его начали рассчитывать исходя из кадастровой стоимости объекта. Но если она выше рыночной цены – это повод её пересмотреть и снизить размер налога. Кадастровая стоимость жилых объектов (квартир, домов) обычно соответствует рыночной, говорит руководитель практики недвижимости и строительства юрфирмы Клифф Клифф Федеральный рейтинг. группа Интеллектуальная собственность (Регистрация) группа Налоговое консультирование и споры (Налоговое консультирование) группа Частный капитал группа Интеллектуальная собственность (Защита прав и судебные споры) группа Интеллектуальная собственность (Консалтинг) группа Корпоративное право/Слияния и поглощения (mid market) группа ТМТ (телекоммуникации, медиа и технологии) 12 место По количеству юристов 25 место По выручке на юриста (более 30 юристов) 44 место По выручке × Анжела Полторак. По её наблюдениям, если говорить о коммерческой недвижимости и земле под ней в городе Москве, более чем в половине случаев кадастровая стоимость завышается.

Это выгодно городу, потому что налог является региональным, но невыгодно предпринимателям, которые идут оспаривать данные оценок.

До Верховного суда дошли девять компаний, которые обжаловали установление кадастровой стоимости своих объектов, по сути, «задним числом». Повышением налогов на недвижимость были недовольны НПО «Центр», НПО «Технология-Центр», НПО «Технология-Запад», НПО «Технология», НПО «Запад», «Московский шёлк», «Перевал», НПО «Технология-Восток», «Бизнес-Центр Замоскворечье». В конце 2016 года, а именно 26 декабря, правительство Москвы утвердило постановление № 937-ПП, которое изменило кадастровую стоимость за весь предыдущий 2016 год. Представитель департамента городского имущества объяснял это технической ошибкой Росреестра. Из-за неё элитные офисные и торговые объекты в центре столицы (например, ТЦ «Европейский» или «Наутилус» на Лубянской площади) учитывались как социальные объекты или объекты неизвестного назначения, а их кадастровая стоимость была занижена во много раз и составляла 18 000 руб. за 1 кв. м, сообщали «Ведомости». Власти «спохватились» и скорректировали показатели за 2016 год 26 декабря. Например, кадастровая стоимость ТЦ «Европейский» поднялась с 3 до 24 млрд руб., что увеличило налог на 277 млн руб. в 2016 году, говорит представитель компаний, управляющий партнер Consul Group Сергей Пивоварчик.

Девять компаний решили обжаловать в суде постановление № 937-ПП 26 декабря 2016 года, установившее кадастровую стоимость за 2016 год. Но Моcгорсуд отказался рассматривать их заявление, потому что счел, что права компаний не нарушены. Дело в том, что декабрьский акт вскоре перестал действовать, потому что вступил в силу ноябрьский, который установил кадастровую стоимость на 2017 год (постановление № 790-ПП от 29 ноября 2016 года).

Читайте так же:
Как снять запрет на регистрационные действия с квартиры

Иного мнения оказался Верховный суд. Он обратил внимание, что декабрьское постановление увеличило налог на имущество компаний за 2016 год, а камеральная налоговая проверка выявила занижение налоговой базы. Таким образом, декабрьское постановление затрагивает права истцов, а суд напрасно отказался рассматривать их требования. Что касается ноябрьского постановления, оно устанавливает кадастровую стоимость на другой период (2017 год), поэтому не имеет отношения к предмету иска, следует из определения № 5-КП 8-159.

Мосгорсуд отказал по формальным основаниям. Но у компаний не было другой возможности оспорить кадастровую стоимость. Пивоварчик, представляющий интересы компаний, доволен решением Верховного суда. По его словам, оппоненты стали говорить, что взяли кадастровую стоимость из решения комиссии, но Верховный суд напомнил о постановлении правительства Москвы и указал, что оно нарушает права истцов. В то же время решение ВС исключительно процессуальное, он не касался сути спора. Поэтому последнее слово остается за Мосгорсудом, куда дело направилось на пересмотр. Если посмотреть на арбитражную практику по спорам вокруг постановления от 26 декабря 2016 года, она складывается не в пользу налогоплательщиков, говорит партнер юрфирмы Мозго и партнеры Мозго и партнеры Федеральный рейтинг. группа ВЭД/Таможенное право и валютное регулирование группа Международные судебные разбирательства группа Земельное право/Коммерческая недвижимость/Строительство Профайл компании × Антон Шаматонов.

Арбитражная практика складывается так, что суды допускают пересмотр кадастровой стоимости. Они отклоняют ссылки на ст. 5 Налогового кодекса, которая запрещает ухудшать положение налогоплательщика с обратной силой.

НДС и кадастровая стоимость

Кадастровая стоимость устанавливается в размере рыночной. Довольно часто туда включают налог на добавленную стоимость, говорит Полторак из «Клиффа». Но рассчитывать кадастровую стоимость с учетом НДС незаконно, если собственник хочет дальше его использовать, а не продавать. Такое разъяснение сделал недавно Верховный суд в деле № 5-КГ18-96. В нем ООО «Аксиома» оспаривало кадастровую стоимость торгового центра на окраине Москвы, которая составляла 275,2 млн руб. Компания настаивала, что НДС нужно исключить и тогда получится 233,2 млн. Мосгорсуд отклонил требования «Аксиомы». По его мнению, налог необходимо учесть, потому что рыночная стоимость – это наиболее вероятная цена, по которой можно продать объект. В этом случае НДС будет в неё включен. И это не означает двойного налогообложения, посчитал Мосгорсуд. Налог на имущество платят, когда пользуются объектом, а налог на добавленную стоимость начисляется в случае реализации.

НДС действительно уплачивается в случае продажи, но не тогда, когда недвижимость продолжают использовать, напомнил Верховный суд. А значит, учитывать НДС в кадастровой стоимости неправомерно и не основано на законе. Дело направилось на пересмотр.

НДС надо исключать из кадастровой стоимости, если недвижимость не хотят продавать, решил Верховный суд.

Верховный суд приходил к подобному выводу еще в феврале 2018 года (определение № 5-КГ17-258), но Мосгорсуд по-прежнему отказывается уменьшать кадастровую стоимость на сумму налога, утверждает старший юрист "Содружества земельных юристов" Ксения Сочеева. По её словам, судьи МГС понимают февральскую позицию ВС так: «Вывод судебной экспертизы в деле оспаривания кадастровой стоимости не должен содержать в себе фраз «с учетом НДС» или «без учета НДС». Шаматонов опасается, что судебные эксперты будут по-прежнему учитывать налог, но не будут упоминать о нем в заключении. «Но ВС четко дал понять: решение отменят, если будет доказано, что НДС включён в кадастровую стоимость», – подытоживает Шаматонов.

Когда есть смысл звать юристов

Кадастровая стоимость редко до копейки совпадает с рыночной, поэтому, формально говоря, легко добиться её пересмотра, но это не всегда выгодно, говорит Сочеева. Поэтому сначала юристы рекомендуют заказать первичный аудит (экспресс-оценку) объекта недвижимости. Есть смысл браться за дело при шансе снизить стоимость хотя бы на 20%, говорит исполнительный директор HEADS Consulting HEADS Consulting Федеральный рейтинг. × Никита Куликов. Также он рекомендует оспаривать кадастровую стоимость дорогих объектов, когда экономия сможет перекрыть затраты на оценщиков. Компенсировать судебные расходы, скорее всего, не получится, поэтому надо быть готовым оплатить не только дорогостоящий досудебный отчет, но и судебную экспертизу, предупреждает Сочеева. По словам Куликова, одна оценка без сопровождения в суде обходится в 80 000–100 000 руб.

Оспорить кадастровую стоимость можно в Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (создаются при Росреестре) и в суде. Граждане могут сразу идти в суд, но для организаций досудебный этап обязателен. В Москве он чаще всего формальный, поскольку Комиссия отказывает в пересмотре кадастровой стоимости, делится наблюдениями Полторак. По её словам, суд, как правило, подходит к делу более детально и обоснованно.

Главный недостаток определения кадастровой стоимости в том, что она слишком субъективна и относительна, жалуется Полторак. Такие понятия, как «рыночная стоимость», сложно поддаются точному анализу, объясняет она. Один объект может стоить по-разному при затратном, сравнительном и доходном методе оценки, подтверждает Куликов.

Исход дела зависит от эксперта, и его достаточно сложно предугадать. Нередко он называет цифру меньше, чем изначально просил заказчик. Наоборот тоже часто бывает.

Как производится расчет кадастровой стоимости?

Расчет кадастровой стоимости земельного участка

Термин «кадастровая стоимость» прочно вошёл в нашу жизнь с принятием нового закона о начислении налогов. Но вместе с ним возникло и немало вопросов: как рассчитать кадастровую стоимость земельного участка, из чего она складывается, возможно ли изменить утверждённую стоимость земли.

Что такое кадастровая стоимость и зачем она нужна?

Кадастровая цена – это условная стоимость любого объекта (квартиры, дома, здания, участка), установленная для целей налогообложения. С 2016 года собственники недвижимости, землевладельцы обязаны платить налог, исчисленный исходя из кадастровой стоимости объекта. В Москве и некоторых других регионах страны новый расчёт уже давно начисляется.

Читайте так же:
Отказ от доли в доме купленного на материнский капитал

Отличие от нормативной и рыночной

С введением нового расчёта налога пришлось разделить эти понятия. Чтобы узнать, как считается кадастровая стоимость земельного участка, следует изучить её существенные отличия от других видов стоимости.

1.Нормативная.
Равна 200-хкратной ставки налога на землю (норма пересматривается местными властями).Применяется при получении кредита под залог, при выкупе земель из государственной собственности.

2.Рыночная.
Отражение цен на вторичном рынке. И поскольку речь идёт о динамичной структуре, результаты оценки считаются действительными лишь полгода.

3.Кадастровая.
Может существенно отличаться. Её определение – это сложный процесс, вызывающий в настоящее время множество споров среди специалистов, политиков и владельцев недвижимости. Результаты оценки заносятся в базу данных (ГКН) и обновляются лишь раз в пять лет.

Оценка земельных участков

  • кто определяет кадастровую стоимость земельного участка;
  • из чего она складывается.
  • оценщики;
  • инженеры – госслужащие, определяющие средние показатели и коэффициенты;
  • органы власти, выносящие постановления.

1.Кто определяет кадастровую стоимость земли? Это обязанность аттестованных оценщиков. Они учитывают площадь, вид земель, район города и другие ценообразующие факторы. К такой ответственной работе допускают лишь квалифицированных членов специальных организаций, созданных для регулирования оценочной деятельности.

2.Заказчиком кадастровой оценки земель всегда выступает государство. В частности, методика оценки земель утверждается правительством России, а разрабатывается Минэкономразвития РФ.

3.Средняя стоимость 1 кв. м земли в городском округе, муниципальном районе устанавливается инженерами, утверждается областной властью.

Взаимодействие ответственных лиц завершается занесением результатов в базу.

От чего зависит стоимость?

В вопросе определения цены и соответственно размера налога, важно понимать, из чего складывается кадастровая стоимость земельного участка.

Для каждой категории земель существуют свои методики оценивания. Для одних за основу берутся статистические данные о рынке (сады, дачи, огороды и земли в жилых районах). Для других (сельское хозяйство, леса) – предполагаемая доходность. А третьи (промышленные, водные) – капитализация дохода или затраты на воспроизведение. В каждой из зон устанавливается стоимость одной единицы площади, чтобы в дальнейшем по ним определить кадастровую стоимость схожих участков.

Учитывая, что кадастровая оценка проводиться в отношении большого числа однородных объектов (массовый характер), её результаты не будут отражать индивидуальные и иногда существенные характеристики конкретного объекта.

Можно ли и нужно ли менять кадастровую стоимость

  • через суд
  • или обратившись в органы власти.

Какой из путей уместнее, зависит от характера ошибки, от характеристик участка. Например, если обнаружена неточность в данных, на которые опирался оценщик, следует обратиться в регпалату. Ошибка будет признана кадастровой или технической. Но если она не будет исправлена, то гражданин имеет право обратиться в суд.

Подать жалобу можно и в специализированную комиссию при Росреестре, в течение 6 месяцев со дня внесения сведений в ГКН.

Как рассчитать для земельного участка?

Рассчитать кадастровую стоимость земли просто: площадь умножается на «удельный показатель». Самый сложный элемент в формуле – последний. Как он определяется?

Мы теперь знаем, что для каждой зоны государственными служащими определяется и утверждается органами власти свой удельный показатель, на основе средних рыночных цен 1 кв. м. Расчёты производятся массово при помощи компьютерных программ.

Так можно рассчитать кадастровую стоимость и конкретного земельного участка. Для проведения оценки потребуются межевой план, кадастровый паспорт, градостроительный план с информацией об инфраструктуре и зонах застройки.

Оценщик выбирает методики расчёта, собирает все факты, узнаёт ценоообразующие характеристики местности и объекта. А затем устанавливает среднестатистический удельный показатель и применяет коэффициенты. Результаты заносятся в отчёт и передаются на утверждение в комиссию Росреестра.

Как узнать стоимость?

  • либо на rosreestr.ru, в разделах «электронные услуги» или в «публичная кадастровая карта» (maps.rosreestr.ru) – потребуется кадастровый номер объекта,
  • либо лично в кадастровой палате или МФЦ.

Заказывайте кадастровый паспорт, предъявив специалисту свой паспорт и свидетельство. От вас также потребуется госпошлина — 200 рублей. Через 5 рабочих дней вы сможете забрать официальный документ, содержащий все необходимые сведения.

Если стоимость ещё не определена, собственник может обратиться в налоговый орган по месту своей регистрации с просьбой сделать расчёты. Инспекция предоставить документ с указанием суммы обязательного платежа.

Посчитать кадастровую стоимость земельного участка может только обученный профессионал. Собственнику остается лишь узнать установленную в отношении своего участка стоимость. Если она не устраивает, собирайте доказательства для подтверждения своей правоты.

Как узнать кадастровую стоимость жилья?

— Где можно узнать кадастровую стоимость своей квартиры?

Отвечает заместитель руководителя юридического департамента компании «НДВ-Недвижимость» Владимир Зимохин:

Узнать кадастровую стоимость своей квартиры несложно: есть специальный сервис, благодаря которому получить информацию можно в режиме онлайн. Достаточно зайти в соответствующие разделы сайта Росреестра.

Данный портал предлагает несколько вариантов, которыми может воспользоваться любой посетитель ресурса. В частности, есть сервис «Публичная кадастровая карта», с помощью которого можно найти нужный объект по кадастровому паспорту или при помощи расширенного поиска. Также можно воспользоваться другим специальным сервисом, позволяющ и м заказать выписку из ГКН (государственного кадастра недвижимости). Согласно информации, указанной на сайте, заполняются специальные поля, и, после того как б удет сформирована заявка, Вы получ ите сведения из ГКН не позднее чем через пять рабочих дней. Также на портале есть сервис, предоставляющий справочную информацию по объектам недвижимости.

Отвечает ведущий юрисконсульт юридической службы ИНКОМ-Недвижимость Светлана Болотская:

Интересующие Вас сведения содержатся в ГКН (Государственном кадастре недвижимости). Узнать кадастровую стоимость объекта можно, воспользовавшись сервисами портала Росреестра . Например, это разделы «Получение сведений из ГКН» или «Справочная информация по объектам недвижимости в режиме online » .

Если Вам не удалось получить необходимую информацию через портал, то Вы можете запросить справку о кадастровой стоимости объекта в ГКН. Для этого следует обратиться в филиал Федеральной кадастровой палаты Росреестра или МФЦ лично либо послать туда запрос по почте. Если в ГКН содержатся сведения о кадастровой стоимости объекта, то соответствующая справка будет предоставлена б есплатно, не позднее чем через пять рабочих дней со дня получения запроса.

Читайте так же:
Забивается канализация в многоквартирном доме и течет все из под дома

Отвечает юрисконсульт компании «Мой Семейный Юрист» Роман Азатян:

Информацию о кадастровой стоимости недвижимого имущества можно получить в МФЦ. Туда можно обратиться лично или отправить соответствующий запрос по почте. Кроме того, такую информацию можно получить в режиме онлайн на портал е Росреестра . Однако при онлайн- обращении информация будет оформлена соответствующим образом, официальная печать на документе будет отсутствовать.

Отвечает юрист девелоперской компании «Сити-XXI век» Василий Шарапов:

Государственная кадастровая стоимость (ГКС) недвижимости обычно входит в сведения государственного кадастра недвижимости (ГКН). Таким образом, чтобы узнать ГКС своей квартиры, Вам необходимо получить в Росреестре РФ кадастровую выписку. Этот документ гражданин может получить в бумажном виде, если подаст заявление в кадастровую палату Росреестра РФ. Услуга платная. В этом случае физическому лицу придется оплатить государственную пошлину в размере 400 рублей. Также можно получить электронную выписку чер ез сайт Росреестра РФ по адресу www.rosreestr.ru. Это также платно, и обойдется Вам в 150 рублей. Срок получения документа — примерно пять рабочих дней.

Однако есть более быстрая и бесплатная альтернатива. В последние годы в связи с активным освоением интернета Росреестр РФ стал предоставлять гражданам дистанционные бесплатные услуги по получению информации из государственного кадастра недвижимости. Собственник квартиры может узнать ее государственную кадастровую стоимость через бесплатн ый сервис « Справочная информация по объектам недвижимости в режиме online » . Более того, с помощью официального сайта по кадастровому номер у своей квартиры гражданин может выяснить, каким образом была определена ГКС на жилье . Для этого Вы может е запросить и получить информацию из фонда данных государственной кадастровой оценки, который ведет Росреестр РФ.

Отвечает руководитель проекта «Рамблер/финансы» Rambler&Co Николай Косяк:

Самый простой и быстрый способ узнать кадастровую стоимость недвижимости — сформировать запрос на сайте Росреестра, следуя инструкции, размещенной в разделе «Справочная информация по объектам недвижимости в режиме online». После этого система по точному адресу недвижимости определит и выдаст ее кадастровую стоимость. Среди недостатков этого способа — возможные трудности с формой заполнения точного адреса, отсутствие информации по объекту, технические сбои. Стоит заметить, что сильно упрощает процесс знание кадастрового номера квартиры. Если же нужен документ с печатью чиновников, тогда следует подать заявление в Кадастровую палату или МФЦ. Помимо самого заявления также потребуется свидетельство, подтверждающее право собственности на недвижимость, поэтажный план, экспликация, а также паспорт гражданина РФ. Заявка обрабатывается в течение 10 дней, после чего собственник получает выписку о кадастровой стоимости своей недвижимости. Стоит обратить внимание, что документ выдается бесплатно.

Отвечает генеральный директор Berkshire Advisory Group Ирина Вишневская:

Вы можете узнать кадастровый номер Вашей недвижимости на сайте Росреестра . Критериями для запроса может быть адрес, а также условный или кадастровый номер. В базе содержатся данные на дома, дачи, квартиры , машино места и встроенные помещения, а также земельные участи. Далее, вооружившись этой информацией, Вы можете самостоятельно рассчитать налоги и, что ещё более важно, проверить правильность их нач исления.

Как уже показала практика , вы платы имущественного налога за 2015 год, сложности с координацией между деятельностью различных государственных органов, ответственных за предоставление информации и начисление налогов (в первую очередь, Росреестра и налоговой инспекции) нередко приводят к проблемам для плательщиков. Если просто проигнорировать неверно начисленный налог , сумма к взысканию будет расти за счет штрафов и пеней. Наиболее злостных неплательщиков могут оштрафовать по ставке даже не 20%, а 40%: в случае, если ФНС сможет доказать, что они получили извещения и намеренно уклонялись от уплаты налогов.

Сумму налога за предшествующий год можно рассчитать на сайте Федеральной налоговой службы. Для этого нужно будет воспользоваться разделом «Налоговый калькулятор». Вначале Вам необходимо ответить на несколько вопросов, в том числе о доле в праве на интересующее Вас имущество. Затем ввести налоговый вычет, который установлен Налоговым кодексом РФ. Кстати, в справочнике налогового калькулятора сайта содержатся ссылки на все местные и федеральные льготы, их также необходимо учесть. Из того же справочника надо выбрать и ввести в налоговый калькулятор ставку налога для соответствующего региона. И, наконец, в извещении за прошлый год либо в личном кабинете на сайте ФНС нужно выяснить сумму налога за предыдущий налоговый период, указать ее в расчетах. В случае если недвижимость недавно куплена или построена, и ранее налог на нее не начислялся, необхо димо ввести «сумма равна нулю». В итоге калькулятор выдает сумму налога за соответствующих период.

Если сумма начисленного налога по кажется Вам чрезмерно завышенной, имеет смысл разобраться. Известны случаи, когда из-за некорректных данных Росреестра на участке возникали «лишние» дома. Может быть неверно указана площадь недвижимости, границы земельных владений. Также в ряде случаев начисленный налог на имущество оказ ывался слишком высоким, поскольку был рассчитан от стоимости квартиры или дома на момент «пика цен» 2014 года. В таких случаях, оспорив кадастровую стоимость имущества в судебном порядке, можно добиться серьезной экономии на имущественных налогах, по практике — до 40%.

Ещ е один полезный совет — поскольку судебное разбирательство означает расходы на независимую оценку имущества, судебную экспертизу и адвокатов, выгоднее подавать коллективные иски от ТСЖ, нежели судиться в одиночку. Тогда расходы каждого владельца квартиры будут незначительны, тем более что суды часто принимают решение о частичном возмещении расходов.

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Присылайте свои вопросы о недвижимости, ремонте и дизайне. Мы найдем тех, кто сможет на них ответить!

Редакция оставляет за собой право выбирать темы из числа вопросов, которые прислали пользователи.

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector