Bancrotstvo.ru

Бизнес Журнал "Банкротство"
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Строительство промышленных зданий в Краснодарском крае тел. 8-928-240-74-64

Совет. Как покупать квартиру через риэлтора

Если вы думаете, что покупают квартиры только миллионеры, то глубоко ошибаетесь. Подавляющее большинство переездов (съездов, разъездов, обменов) совершается посредством сделки купли-продажи.

С одной стороны, покупка квартиры для обывателя выглядит просто: заплатил деньги и стал собственником. Однако большинство покупателей плохо представляют себе, как именно происходит процедура приобретения недвижимости. На самом деле схема покупки выглядит не так уж и сложно…

Первая консультация

Риэлтор знакомится с вами и отмечает для себя все ваши пожелания. Ему важно получить как можно больше информации, поскольку на ее основе он разработает план дальнейших действий. Вам необходимо объяснить ему, какую квартиру вы желаете приобрести и какой суммой для этого располагаете. Также нужно обсудить вопросы, имеющие непосредственное отношение к покупке (например: район, этаж, ремонт и пр.).

Заключение эксклюзивного договора

В случае, если после обсуждения вашего квартирного вопроса вы обо всем договорились и вас все устраивает, то между вами и агентством заключается двусторонний эксклюзивный договор. В нем прописаны все требования к приобретаемой квартире, а также права и обязанности каждой из договаривающихся сторон. Часто бывает, что перед подписанием эксклюзивного договора составляется предварительное соглашение, в котором оговариваются основные условия предстоящей сделки.

Реклама вашего жилья

Если вам предстоит продать свою квартиру, прежде чем вы сможете приобрести другую, то информация о вашем жилье поступает во все СМИ, с которыми сотрудничает компания.

Просмотр квартир

Из всех предлагаемых на рынке квартир риэлтор выбирает только те, которые отвечают вашим условиям. Именно их вы и будете смотреть. Эксперт также организует удобное для вас время просмотров. Вы имеете полное право выбирать жилье до тех пор, пока не остановитесь на варианте, который устраивает вас на все сто процентов.

Анализ юриста

Как только вы нашли себе подходящую квартиру, происходит проверка ее юридической истории. Если в ней есть негативные моменты (из-за которых право собственности нового хозяина может быть оспорено в суде), риэлтор возобновляет поиск и находит другое, безупречное с юридической точки зрения жилье. Часто всеми правовыми вопросами интересуемой квартиры занимается не один, а сразу несколько юристов и их помощников.

Внесение аванса

Если все проверки завершены и никаких претензий к интересующему жилью нет, риэлтор собирает необходимые для осуществления сделки документы. Вам же предстоит передать продавцу некоторую сумму (аванс) в качестве подтверждения серьезности своих намерений. Таким образом вы подтверждаете свое желание о покупке. Кроме того, аванс позволяет зарезервировать для вас понравившуюся квартиру, чтобы ее не перекупил кто-нибудь другой. Размер аванса оговаривается в договоре. Передача денег осуществляется через риэлторскую компанию и документально подтверждается.

Резервирование банковской ячейки

Расчеты с продавцом осуществляются через банковскую ячейку. Поэтому перед передачей денег в банковском депозитарии арендуется сейф (так называемая «ячейка»). Стоимость аренды такого временного хранилища может оплачивать как продавец, так и покупатель. Следовательно, этот пункт взаимоотношений следует оговорить в эксклюзивном договоре.

Подписание договора купли-продажи

На завершающей стадии между продавцом и покупателем в присутствии нотариуса подписывается договор купли-продажи. В этот же момент вы передаете деньги за квартиру на хранение в банк. Выдать их банк сможет только по предъявлении определенных документов (каких именно — указывается в договоре аренды). Это условие фиксируется в специально составляемом дополнительном соглашении. Как правило, продавец получает свои «кровно заработанные» после предъявления в банк своего экземпляра договора купли-продажи, прошедшего регистрацию.

Последний шаг

После подписания договора купли-продажи главное — не забыть зарегистрировать его в Мосрегистрации. Чтобы не омрачать приятное событие последующим затруднительным переездом, нужно заранее оговорить сроки физического (выезда) и юридического (выписки) освобождения приобретаемой жилплощади.

Как видим, каждый из перечисленных пунктов может вызвать массу вопросов. Ведь у каждого из нас — своя особенная ситуация. Так что без юриста и не обойтись. Кстати, в крупных компаниях вы всегда можете получить бесплатную юридическую поддержку.

Вот некоторые из наиболее часто задаваемых вопросов:

Собираюсь приобрести квартиру. Как узнать, имеются ли на нее наследники?

Любая покупка недвижимости на вторичном рынке (то есть не новостройки) требует тщательной проверки всех документов. В том числе желательно поинтересоваться биографией собственника. Но порой осуществить такую глобальную проверку не удается. Однако минимизировать свой риск вы можете, если продавец передаст вам нотариально заверенное заявление, в котором он обязуется самостоятельно урегулировать претензии возможных наследников.

Разрешается ли покупка квартиры у человека, который постоянно проживает в пансионате (лечебнице)?

Теоретически такая возможность предусмотрена законом. Сделку купли-продажи можно провести с согласия главного врача лечащего учреждения, где наблюдается собственник. Однако, существует масса нюансов, из-за которых такая сделка может быть признана незаконной. Одна из возможных причин — недееспособность продавца.

Обязан ли я оплачивать задолженность по коммунальным платежам за бывшего хозяина квартиры?

Нет. Вы не должны отвечать за имущество, принадлежавшее другому человеку. Оплату всех платежей, предусмотренных законодательством РФ, вы начинаете только после государственной регистрации вашего права собственности на новую квартиру и подписания соглашения с организацией, осуществляющей обслуживание дома. Поиск прежнего собственника и взыскивание необходимой суммы — дело соответствующих органов.

Имею ли я право на обмен неприватизированной квартиры на приватизированную?

Такое право у вас есть, оно прописано в статье 67 действующего на сегодняшний день Жилищного кодекса. Порядок проведения данного обмена рассмотрен во «Временном положении о порядке обмена и (или) мены жилых помещений в г. Москве». Оформление сделки осуществляется Московским городским коммерческим агентством «Мосжилсервис» и его территориальными подразделениями.

При переезде на новую квартиру я получил два документа: «Договор передачи» и «Свидетельство о собственности на жилье» — розового цвета, выданные Департаментом муниципального жилья г. Москвы. Нужно ли мне получать Свидетельство о государственной регистрации права собственности нового образца?

Если вы получили ваши документы в период с 1998 по 2000 год, то обзаводиться бумагой нового образца не нужно. Однако если вы планируете проводить сделку со своим жильем, и в документах на вашу квартиру значится дата до 1998 г. — нужно пройти процедуру перерегистрации и получить новое Свидетельство (о государственной регистрации права), которое начало действовать с 1 января 2000 года.

Мне предлагают приобрести квартиру. Однако в качестве покупателя выступает доверенное лицо. Насколько безопасна покупка недвижимости по доверенности?

Сделка, проводимая доверенным лицом, — всегда риск. Поэтому нужно уделить особое внимание проверке доверенности. Она должна быть правильно оформлена: указаны дата ее выдачи и объем полномочий доверенного лица и пр. Помните, что срок действия такого документа не превышает 3-х лет. Доверенность на совершение сделок, требующих нотариального удостоверения, должна быть удостоверена нотариусом. Даже если доверенность оформлена правильно, следует проверить, не отозвана ли она на момент подписания договора. Действие доверенности прекращается вследствие отмены ее доверителем либо его смерти, а также признания недееспособным как гражданина, выдавшего доверенность, так и доверенного лица и т.п.

Мы планируем купить квартиру своей дочери, состоящей в браке, но при этом хотим, чтобы в случае расторжения брака зять не мог претендовать на это жилье. Что нам нужно сделать?

Можно поступить двумя способами.

Первый вариант. Ваша дочь и зять заключают брачный контракт, в котором четко указывается, что приобретенная квартира является только собственностью супруги. Данный контракт обязательно заверяется нотариусом.

Читайте так же:
Как заполнить уведомление форма р15001

Второй вариант. Между вами и дочерью может быть заключен договор дарения денежных средств для приобретения квартиры. Такой договор не обязательно заверять у нотариуса. Чтобы подарок родителей не облагался налогом, его нужно передать в рублевом эквиваленте. При подписании купли-продажи квартиры необходимо указать, что средства на покупку жилплощади предоставлены родителями по договору дарения.

Необходимо ли прописываться в купленной квартире?

Прописываться вовсе не обязательно. Собственник сам решает, регистрироваться ли ему в приобретенном жилье, либо нет.

Собираюсь приобрести квартиру, хозяйка которой переезжает на постоянное местожительство в другой город. Нужно ли дожидаться момента, пока женщина пропишется по новому адресу или для проведения сделки достаточно того, что она выписалась из занимаемой жилплощади?

Для покупателя такой квартиры будет лучше (спокойнее), если продавец встанет на регистрационный учет по новому адресу. В этом случае не нужно думать о том, что продавец по каким-то обстоятельствам остался на улице. Вообще, в договоре купли-продажи должны быть прописаны сроки юридического освобождения продаваемой квартиры и регистрации по новому месту жительства.

Как продать и купить квартиру через риэлтора

Стоит ли продавать через несколько агентств?

Среди собственников распространено мнение, что чем больше агентств и риэлторов занимаются продажей, тем быстрее продастся их объект недвижимости. С точки зрения здравого смысла и законов рынка ситуация выглядит иначе.

Давайте рассмотрим ситуацию продажи объекта, в которой собственник решил устроить «веселые старты» между риэлторами и договорился о сотрудничестве по продаже с тремя такими “профессионалами”. При этом собственник продает квартиру сам за 3 млн и допустим, что эта цена в принципе интересна рынку, а со своими “помощниками” он договорился, что их комиссионные идут сверх его цены, веря в то, что они смогут продать его квартиру дороже, чем он, и тогда он получит на руки желаемые 3 млн.

Пусть первый риэлтор работает частным образом и назвал очень привлекательную комиссию в 30 тыс. Второй риэлтор, работая в небольшом агентстве, обозначил комиссию в 50 тыс. Третий риэлтор, который уже 20 лет в бизнесе, съел на этом не один десяток собак и, якобы, способен продавать квартиры намного дороже других, поэтому его комиссия 100 тыс.

Собственник считает, что у тех ребят, которых он подключил, полно покупателей на его квартиру и у его дверей скоро выстроятся три очереди из желающих купить. Однако на практике, эти очереди у дверей не выстраиваются. Почему?

Самый главный секрет рынка недвижимости: ни у одного риэлтора, агента, специалиста по недвижимости очереди из покупателей на Ваш объект … НЕТ. Поэтому, чтобы найти реального покупателя, участники «гонки риэлторов» должны выставить объект в рекламу. Как правило, они выставляют объявления о продаже в интернете от своего имени “рядом” с объявлением собственника. Соревнование начинается с такой расстановки объявлений:

Теперь поставьте себя на место покупателя, который ищет подобную квартиру. Зайдя в интернет покупатель сначала видит, что продажей одного и того же объекта занимаются 4 человека по разным ценам. Ему не понятно кто есть кто, и у многих закрадывается подозрение, что это может быть мошенничество, и они даже не звонят на такие объекты. Даже если такого подозрения не возникнет, как Вы думаете, по какому объявлению позвонит покупатель? Конечно же, по тому, где самая низкая цена. Поэтому все звонки идут собственнику, а риэлторы сидят без звонков.

Но им же надо продать квартиру, чтобы урвать свой кусок. А им не звонят. И первый риэлтор позвонит собственнику и договорится, чтобы его комиссия была заложена в цену собственника. Соответственно, снизит цену в своем объявлении до 3 млн. Второй, увидев снижение, тоже позвонит собственнику и договорится о снижении цены в объявлении до 3 млн. А третий может даже звонить не будет. Он также снизит свою цену, считая, что если уж эти двое прогнули собственника, то такой профи как он прогнет собственника еще больше. В итоге картина в интернете меняется и начинается второй этап соревнований:

Снова поставьте себя на место покупателя. Кому теперь вы будете звонить, видя одинаковые цены в объявлениях риэлторов и собственника? Самые хитрые покупатели позвонят всем, чтобы раскачать по цене, и придут на просмотр к тому, кто пообещает меньшую цену. Но таких мало. Основная масса покупателей, конечно, будут звонить собственнику, подсознательно считая, что с собственником можно договориться о цене ниже, чем с риэлторами. Поэтому вновь 99,9% звонков идут собственнику. А риэлторы сидят и стараются продать квартиру. Какой следующий шаг они сделают, чтобы все-таки начать получать звонки?

Правильно, ставить цену ниже цены собственника. Самый жадный до денег риэлтор первым снизит цену. Следующий, увидев его снижение, подумает, что тот продавил собственника еще, и в надежде продавить собственника по цене еще больше, поставит цену в объявлении еще ниже. Третий … Я думаю, вы догадываетесь, что сделает третий.

Пора поздравить нашего собственника! Он попал в ситуацию искусственного занижения цены своего объекта. Это результат серьезной ошибки в процессе продажи. В итоге картина в интернете по квартире будет такова:

Собственник может, конечно, отследить несогласованные с ним изменения цен и заставить риэлторов держать в объявлении его цену. Но это не выход: «профессионалы» просто выставят объявления по несуществующим аналогичным квартирам в этом или соседних домах по цене ниже, чем цена квартиры собственника. Такие объявления собственник не в силах отследить. У Вас никогда не было такой ситуации: Вы звоните по дешевой квартире, а Вам говорят, что она уже продана, но есть похожий вариант, который в объявлении подороже, но «мы для Вас его сторгуем»?

В процессе этих изменений покупатели начинают звонить тому риэлтору, у которого висит объявление по самой низкой цене. О чудо, наконец-то один из «профессионалов», которые обещали продать квартиру, начинает водить к собственнику покупателей. Но вот странно, если покупателям нравится квартира, то собственнику «отличный риэлтор» транслирует их предложение по цене после торга 2,8 – 2,85 млн, из которых собственник еще должен оплатить его комиссию.

Собственник отказывается от одного подобного предложения, от второго, третьего… В этот период его квартира просто является трамплином для продажи других квартир, которые есть у его «помощников». С течением времени собственник продолжает получать предложения ниже желаемой цены и постепенно начинает верить, что, скорее всего, это та цена, выше которой нельзя продать квартиру. И собственник рано или поздно согласится на очередное заниженное предложение: при желаемой цене в 3 млн, он продаст квартиру в лучшем случае за 2,85 млн, из которых еще отдаст своему риэлтору 50-100 тыс. Насколько будет в итоге занижена цена из-за борьбы за звонки между риэлторами, никому не известно, но в любом случаем это будет очень существенная сумма.

Отличные получились «гонки между риэлторами»! Жаль, что организацию соревнований и приз победителю собственнику пришлось оплатить из своего кармана и слишком дорого.

Как не попасть в ситуацию искусственного занижения цены? Очень просто: продавать свой объект нужно только через один единственный канал продаж, который защищает только Ваши интересы. Будете это Вы сами или выбранный Вами специалист по недвижимости, решать Вам. Но повторяю, только один канал продаж.

Читайте так же:
Что должно входить в жилищно коммунальные услуги

Почему проще, быстрее и безопаснее продать квартиру с помощью специалиста по недвижимости Вы можете прочитать здесь.

Добавлю еще, что грамотный специалист по недвижимости никогда не будет принимать участие в “веселых стартах”, которые устраивают недалекие собственники. Причина проста: специалист по недвижимости работает на максимальный результат. Задача специалиста не урвать куш любой ценой, а довести своего собственника до желаемого результата – продать его объект по максимальной рыночной цене, чтобы получить довольного клиента, который порекомендует его всем своим друзьям и знакомым. Это возможно сделать, но только продавая объект на эксклюзивных правах.

Как продать квартиру быстро?

Чтобы продать свою квартиру выгодно, желательно подойти к этому делу не спеша. Но что делать, если требуется срочная продажа жилья? Можно пойти одним из трех путей:

  • самому заниматься продажей;
  • воспользоваться услугами риэлтора;
  • продать квартиру агентству недвижимости.

Быстра продажа квартиры самому или через риэлтора

Рассмотрим все эти пути подробнее

Допустим, вы решили самостоятельно заниматься продажей своей квартиры. Вам придется заняться изучением рынка недвижимости, собрать и оформить все требующиеся документы, да и на рекламу продаваемого жилья уйдет много средств и времени. Справитесь ли вы с этой работой? Может быть, если вы хотите действительно быстро продать квартиру, вас поджимают сроки, не стоит рисковать, рассчитывая на свои собственные силы.

Не стоит считать, что ваша квартира — самая лучшая, и как только вы разместите объявление о ее продаже, отбоя от клиентов не будет. На самом деле, все гораздо сложнее. Многие владельцы квартир, желающие их продать, рассуждают совершенно неправильно:

  1. Продать квартиру — это просто, и риэлтор мне не нужен. Но на современном рынке недвижимости наблюдается многократное превосходство предложений над спросом, так что быстро продать жилье можно, только если вам исключительно повезет или если вы выставите значительно заниженную цену. Для непрофессионалов в торговле недвижимостью продажа квартиры окажется непростым делом.
  2. Я размещу сразу несколько объявлений, и ко мне пойдут звонки. На самом деле, 2-3 ваших объявления в Интернете мгновенно перекроются другими и затеряются в общем потоке информации. Для эффективной рекламы необходимо потратить немало средств, да и делать это надо уметь: существуют проверенные способы продвижения объявлений.
  3. Моя квартира — наилучшая, и какую бы я ни указал цену, ее купят. Опыт показывает, что продать жилье дороже его рыночной стоимости хотят многие владельцы, но о быстрой продаже при этом речи быть не может. Выставив высокую цену, вы можете несколько месяцев ждать покупателя, которому ваша квартира понравится настолько, что он согласится с вашей ценой.

Если вы от таких иллюзий сумели избавиться и способны трезво оценивать собственные силы, попробуйте заняться продажей самостоятельно. А если столкнетесь с проблемами — звонков не будет, документы сложно собирать — призывайте на помощь профессиональных риэлторов.

8-мь советов для быстрой продажи квартиры самостоятельно

  1. Разберитесь со спросом и предложением на аналогичное жилье в вашем районе. Вы получите возможность приблизительного прогнозирования быстрой продажи и можете установить правильную ликвидную цену. Попробуйте изучить и сравнить между собой объявления, размещаемые в газетах и в Интернете. Можно даже на расклеиваемые по району листовки о продаже квартир обратить внимание. Таким образом вы сможете выявить конкурирующие предложения продажи квартир. Побывайте в этих квартирах, прикинувшись покупателем, изучите достоинства и недостатки ваших конкурентов, создайте себе впечатление о выставляемой ими стоимости жилья и прикиньте реальную цену, которую вы можете выставить за вашу квартиру. Не забывайте том, что лучше всего продаются современные однокомнатные квартиры с хорошей планировкой. Чтобы продать трехкомнатную квартиру, потребуется значительно больше времени. Большое значение имеет также престижность района, где находится ваша квартира — экология, транспорт, социальная инфраструктура.
  2. Установите ликвидную цену, конкурентную на рынке жилья. Если вам необходимо продать жилье быстро, не следует завышать цену. Наоборот, стоит снизить стоимость. А вот на сколько конкретно понижать стоимость, зависит от того, насколько востребованным окажется ваше жилье на сегодняшний день. Как правило, достаточно снизить цену на 10%, чтобы ускорить продажу. Вначале попробуйте не слишком сильно снижать цену, установив ее на 10-20 тысяч рублей дешевле аналогичных предложений жилья вашем регионе. По количеству поступающих звонков (при наличии хорошей рекламы) вы сможете понять, достаточно ли вы убавили стоимость. Если звонков мало, придется еще больше понизить цену.
  3. Рекламой своего объекта придется заняться внимательно. Чем больше людей увидит ваше объявление о продаже, тем лучше. На рекламу нельзя жалеть ни времени, ни средств. Воспользуйтесь всеми возможными каналами, давайте рекламу в газетах и на телевидении, разместите свое объявление на досках в Интернете, развесьте объявления на улице. В заголовке каждого объявления поставьте слово «Срочно!», а в тексте подробно расскажите, чем хороша ваша квартира. Если вы помещаете свое объявление на сайте, посвященном недвижимости, постарайтесь, чтобы в нем было как можно больше информации и фотографий вашей квартиры. Публикуемые объявления необходимо постоянно обновлять. Многие доски объявлений предоставляют дополнительную услугу помещения объявления в начале списка и выделения его красным цветом.
  4. Имеет смысл рассказывать всем своим знакомым о том, что вы продаете квартиру. Может быть, они выведут вас на потенциальных покупателей.
  5. Обращайте внимание на объявления в разделах «куплю». Возможно, что ваш потенциальный покупатель даст объявление о покупке жилья в вашем районе. Подобные объявления вывешивают возле подъездов домов вашего района, но могут быть расположены на Интернет-форумах местного значения и на досках объявлений. Обнаружив такое объявление, позвоните по нему, расскажите о своей квартире и договоритесь с покупателем о встрече.
  6. Приготовьте квартиру к демонстрации. Помните, что первое впечатление играет важную роль в принятии решения о приобретении жилья. В квартире должна быть создала уютная и приятная атмосфера. Обязательно сделайте генеральную уборку квартиры. Избавьтесь от хлама, вынесите старую мебель и вещи. Если квартира находится не в лучшем состоянии, не помешает сделать косметический ремонт, замазать трещины, покрасить потолок, переклеить обои.
  7. Показывая квартиру, ведите себя правильно, приветливо и ненавязчиво. Хорошо, если у вас будут заранее приготовлены ответы на вопросы, которые задаст покупатель. Чаще всего спрашивают о причинах продажи вами жилья, о соседях, о готовности документов, необходимых для продажи квартиры. Для пожилого человека будет интересна информация о спокойном и тихом районе, о близости торговых точек. Если покупатели — молодая пара, им будет интересно узнать, где находятся ближайшие детские сады и школы. Проявите гостеприимство, угостите потенциального покупателя кофе.
  8. Необходимо заранее приготовить для заключения сделки все необходимые документы. Они должны быть «чистыми» в юридическом отношении. Если у вас не окажется полностью подготовленного пакета документов, процесс продажи квартиры может затянуться. Если требуется получить согласие супруга на продажу жилья, сделайте это заранее. Не исключено, что после показа покупатель захочет сразу же подписать договор купли-продажи, поэтому он должен быть заранее приготовлен. Постарайтесь снять ксерокопию планировки квартиры и вручить ее будущему покупателю: в этом случае он, осматривая квартиру, мысленно начнет расставлять в ней свою мебель.

Эти общие советы помогут вам сделать более быстрой продажу своей квартиры.

Может ли риэлтор еще быстрее продать квартиру?

Если риэлтор — профессионал и честный агент, он сможет помочь вам быстро продать вашу квартиру. Если у вас поджимают сроки, и необходимо продать жилье как можно быстрее, не имеет смысла рассчитывать только на себя. Тем более, если вам не хватает времени, да и навыки для проведения всего набора мероприятий отсутствуют, у вас нет опыта в изучении спроса, размещения рекламы, проведения переговоров, имеет смысл положиться на поддержку специалиста, занимающегося продажей недвижимости. Надо только выбрать хорошего риэлтора — настоящего профессионала.

Читайте так же:
Можно остановиться перед пешеходным переходом для высадки пасадиров

Профессиональный риэлтор сможет сделать за вас всю работу, если вы заключите с ним договор о продаже квартиры. Вознаграждение риэлтора составит 2-3% суммы сделки. Профессионалы с отличной репутацией оценивают свои услуги дороже — до 6%.Эта сумма может оказаться весьма значительной, но это того стоит. Вы также можете поторговаться или предложить фиксированную стоимость услуги, опираясь на рассуждение, что работа по продаже квартир различной площади требуется примерно одинаковая, а риэлтор получает по-разному. Так, если двухкомнатная квартира ценой три миллиона рублей принесет риэлтору при трех процентах 90 тысяч рублей, вы сможете потребовать плату в размере 40 тысяч рублей, как при продаже однокомнатной квартиры.

Основные достоинства продажи жилья с помощью профессионала-риэлтора:

  • Риэлтор хорошо знаком с условиями рынка недвижимости и владеет рядом способов установления правильной продажной цены с учетом реальных рыночных условий. Он выставит за вашу квартиру реальную цену, при которой она будет быстро продана.
  • Риэлтор быстро соберет вместо вас все документы, необходимые для продажи недвижимости. Достаточно только оформить на него официальную доверенность по сбору необходимых документов. Это ни в коей мере не даст ему возможность продать жилье без вашего участия, так как такой документ действителен исключительно для сбора документов.
  • Риэлтор имеет отлаженные и эффективные схемы рекламирования подаваемых квартир. Он имеет связи и знакомства на сотнях рекламных площадок. Успешное агентство недвижимости ставит на поток рекламу продаваемых объектов, так что, обратившись к риэлтору, вам не придется заниматься рекламой, которая появится во множестве источников информации.
  • Агент умеет правильно представлять квартиры и грамотно торговаться. Хорошая презентация жилья — это половина дела для успешной его продажи. Благодаря огромному опыту риэлторы умеют убеждать покупателей в необходимости приобретения именно вашей квартиры, даже если он сам не уверен в реальности продажи.

Все эти преимущества относятся к риэлторам высокой квалификации, так что избежать риска можно лишь обратившись в агентство недвижимости (Адресъ-недвижимость) с хорошей репутацией. Если такой специалист запросит повышенный процент, имеет смысл согласиться, поскольку риэлтор обеспечит быструю и максимально дорогую продажу.

Что такое срочный выкуп квартиры?

Как бы вы ни снижали цену, продать свою квартиру в течение одной недели весьма непросто. Здесь вам поможет услуга срочного выкупа, когда агентство недвижимости само выкупает квартиру. Она должны быть достаточно ликвидной и стоимость, по которой ее выкупает агентство, будет на 30-40% дешевле рыночного уровня цен. Далее агентство продаст эту квартиру намного дороже. Процесс выкупа может занять всего несколько дней. Вы потеряете много денег, зато получите сумму немедленно. Срочным выкупом занимаются не все агентства недвижимости, важно также, чтобы квартира была достаточно привлекательна, и вы были готовы серьезно уступить в цене.

Как лучше покупать квартиру – самостоятельно или с риэлтором

Приобретение квартиры без посредников – мечта большинства покупателей, которые не хотят доплачивать за услуги риэлтора. В действительности ничего нереального в этом нет, однако подготовка к сделке и поиск подходящего варианта в этом случае будут более утомительными для потребителя, а риск остаться без денег и без жилплощади возрастает.

Как лучше покупать квартиру – самостоятельно или с риэлтором

Прежде чем пуститься в открытое плавание без опытного кормчего, следует взвесить все плюсы и минусы самостоятельного приобретения недвижимости, учитывая особенности сделок и предложений на современном рынке.

Обязательно ли обращение к риэлтору

Нет, потому что он не делает ничего того, с чем не смог бы справиться любой здравомыслящий и дееспособный покупатель квартиры. Однако он выступает гарантом безопасности и прозрачности сделки. Можно сравнить процесс поиска жилья и подписания договора купли-продажи с капитальным ремонтом – многие берутся за него сами, выполняя все необходимые работы своими руками, но есть и те, кто прибегает к услугам профессионалов. В последнем случае времени на переделку уходит меньше, а результат будет более качественным. Минус для потребителя один – за это придется доплатить.

Чтобы решить, обращаться к риэлтору или нет, нужно подумать о том, что для вас на первом месте – решение квартирного вопроса без риска попасть на удочку мошенников или экономия бюджета.

Что делает агент по недвижимости

  • ищет оптимальный вариант среди сотен предложений на рынке – как первичном, так и вторичном;
  • проверяет юридическую чистоту жилья;
  • договаривается с продавцом;
  • собирает и оформляет необходимые документы и т.д.

Ищете грамотного и ответственного риэлтора? На выставке недвижимости вы можете получить консультации десятков риэлторов по своему вопросу и выбрать лучшее сотрудничество.

Что можете сделать вы сами

Поиск квартиры

Можно искать в интернете, а можно прийти на 36-ю выставку-ярмарку «Недвижимость от лидеров», где будут представлены лучшие проекты в Москве и Подмосковье. Если ваша задача – поиск жилплощади, уже находящейся в собственности, можно воспользоваться базами вторичного жилья в сети. Однако нет никакой гарантии, что полученная вами информация с сайтов будет достоверна.

Анализ ситуации на рынке недвижимости

На этом этапе важно учесть все предложения, представленные на рынке, доступность и ликвидность объектов, эффективность инвестиций. Сделать это при покупке вторички бывает особенно трудно. Да и на первичном рынке тоже есть свои нюансы, которые известны только грамотному агенту. Важно заранее убедиться в том, что выбранный застройщик надежен, а договор с ним не сулит рисков, возможных при сделке с мошенниками. Так что консультация со специалистом на этом этапе обязательна, если вы не хотите разочароваться в купленной недвижимости или потерять деньги.

Осмотр жилплощади

Внимательно проверьте квартиру, оценив ее состояние. О том, как выбрать оптимальный вариант и на что следует обращать внимание при покупке жилья, мы рассказывали в недавней статье. Напомним, что немаловажным фактором становится не только исправность основных инженерных коммуникаций: водоснабжения, отопления, канализации, но и расположение дома, наличие парковки и зоны отдыха, обустроенность придомового участка, близость основных объектов инфраструктуры – школ, больниц, детских садов, магазинов, банков.

При покупке квартиры на вторичном рынке важно убедиться в том, что сделке ничто не мешает, а продавец не ведет с вами двойную игру, пользуясь распространенными схемами мошенничества. Желательно узнать заранее, почему было принято решение о продаже недвижимости, нет ли несовершеннолетних детей, на которых была оформлена жилплощадь. Можно провести осмотр и поговорить с собственником самому, а после показать выбранный вариант риэлтору, чтобы узнать, есть ли риски.

Проверка юридической чистоты

Её лучше поручить юристу, поскольку неподготовленному человеку трудно разобраться в правовых тонкостях процесса. Необходимые действия различаются в зависимости от того, что вы хотите приобрести – первичку или вторичку. При покупке квартиры в новостройке особое внимание уделяется истории застройщика и наличию у него основных документов. В случае со вторичкой риэлтором изучается история самой жилплощади – кто был зарегистрирован на ней, есть ли задолженность по коммунальным платежам, не была ли произведена несанкционированная перепланировка и прочие детали. Приобретая недвижимость в строящемся ЖК, нужно убедиться в том, что объект существует не только на бумаге, ознакомиться с планом БТИ на предмет выявления несоответствий, выяснить, кто является собственником продаваемого жилья; при покупке вторичной квартиры – не претендуют ли на нее третьи лица, которые могут заявить о своих правах позднее и т.д.

Читайте так же:
Как узнать поставлен дом шувалова23 на кадастровый учет

Подготовка документов для сделки

Еще один этап на котором необходима помощь специалиста. В предыдущей статье мы подробно описывали документы, которые вы должны потребовать у продавца – в случае приобретения как на первичном, так и на вторичном рынке. Там же дан список бумаг, подготавливаемых покупателем. Консультация риэлтора на этой стадии поможет получить из рассматриваемых документов максимум ценной информации о собственнике квартиры / участка земли или застройщике.

Составление договора купли-продажи

Без него сделка невозможна. Перед составлением договора необходимо согласовать вопрос об отражении в нем следующих деталей:

  • Цена – при покупке вторички в соглашении фиксируется, покажет ли продавец полную стоимость жилплощади, как покупатель застрахован от расторжения сделки и других последствий мошенничества со стороны бывшего собственника.
  • Сроки передачи недвижимости и проведения расчетов – при покупке вторички необходимо зафиксировать в договоре и сроки освобождения жилплощади бывшим квартирантом.
  • Метраж, четкое определение площади.

В договоре описываются условия, по которым он будет заключен. Обращение к риэлтору поможет составить его грамотно. В соглашении указывается реальная стоимость квадратных метров, все данные о недвижимости должны быть тщательно проверены юристом. В обязательном порядке сверяются реквизиты строительной компании, продавцом подтверждается гарантия отсутствия сторонних претендентов на жилье.

Если продажа квартиры осуществляется по доверенности, необходимо обратиться к нотариусу, чтобы тот подтвердил подлинность предоставленного документа.

Заключение сделки

На этом этапе покупатель подписывает договор, производится взаиморасчет. Следующий шаг – подача документов в Росреестр и регистрация прав на недвижимость. Последнее является единственным и основным доказательством того, что квартира принадлежит вам. До момента регистрации подписанное соглашение может быть признано недействительным, а одна из сторон может расторгнуть договор или добиться его отмены.

Завершающий этап – подписание акта приёма-передачи. После этого вас можно поздравить с удачной сделкой – при условии, что квартира прошла тщательную проверку, а к застройщику или продавцу нет никаких претензий.

Процедура покупки недвижимости без риэлтора требует многих сил, времени и знаний, которых нет у рядового потребителя. Обращение к квалифицированному агенту – ваша защита от мошенничества недобросовестных строительных компаний и нечистых на руку продавцов на вторичном рынке.

Стоит напомнить о том, что даже при всей осведомленности лиц, принимающих участие в сделке, проверка истории жилья, наличия арестов, запретов и прочих рисков невозможна без привлечения специалистов, владеющих необходимой информацией и способных провести экспертизу юридической чистоты.

Приглашаем посетить семинары выставки недвижимости о самостоятельной покупке/продаже квартиры.

Как лучше покупать квартиру – самостоятельно или с риэлтором

Как выбрать агента по недвижимости

  • Опыт риэлтора и количество удачных сделок говорят о его профессионализме. Наличие лицензии и других документов, подтверждающих высокую квалификацию специалиста – безусловный плюс.
  • На этапе поиска подходящей кандидатуры нелишним будет ознакомление с рекомендациями, отзывами и профессиональной биографией.

Признаки того, что вам попался недобросовестный риэлтор или мошенник:

  • У вас просят деньги на дополнительные расходы, а проверить, на что были потрачены средства, не получается.
  • Вам предлагают скидку со своей комиссии, что идет вразрез с официальным оформлением отношений.
  • Вознаграждение за услуги более чем скромное – ниже рыночных расценок. Это значит, что вам попался либо частный маклер, либо начинающий агент, не имеющий опыта.

Подведем итоги

Анализ ситуации на рынке и подбор оптимального варианта.

Уверенность в подлинности всех документов.

Проведение экспертизы юридической чистоты квартиры при покупке вторички.

Помощь в составлении договора купли-продажи.

Профессиональная оценка недвижимости.

Исключение риска потери денежных средств.

Риск потерять и деньги, и квартиру, связавшись с мошенниками.

Процесс приобретения жилья может затянуться.

Самостоятельная проверка юридической чистоты квартиры и подлинности документов возможна лишь в том случае, если вы получили юридическое образование.

Высокая стоимость оказываемых услуг (от 85 тыс. рублей по данным «НДВ-Недвижимость»).

Риск сотрудничества с некомпетентными агентами.

Покупка квартиры – непростая задача, и помощь профессионала на всех этапах (поиск недвижимости, ее проверка, составление договора) особенно важна. Так вы убережете себя от риска заключения сделки с мошенниками и потери денег. Однако на рынке риэлторов тоже есть недобросовестные дельцы. Тщательно выбирайте агента по недвижимости и четко прописывайте условия сотрудничества, заключая с ним договор, чтобы результат работы не стал причиной разочарований и претензий.

Что нужно знать при покупке квартиры через агентство недвижимости или частного риэлтора?

Риелтор – это специалист, выступающий в роли посредника при проведении сделок с недвижимостью. Эта деятельность является его основным занятием, поэтому его профессиональные знания и опыт так ценятся на рынке недвижимости.

Фирма или частный маклер?

Обязанности АН и риелторов схожи – найти заинтересованных в сделке лиц и оформить ДКП. Основным отличием, как правило, выступает наработанная клиентская база – у компаний она чаще всего обширнее. Однако, нередки случаи, когда частный маклер, работающий много лет, имеет собственную практику.

Разница есть и в размере комиссионных, взимаемых за услуги. Частные риелторы в этом вопросе однозначно выигрывают, так как для того, чтобы привлечь клиентов они могут занижать устоявшиеся цены, что для крупных агентств невозможно.

Что входит в услуги эксперта при покупке?

  1. Анализ рынка недвижимости и подбор подходящих заказчику вариантов.
  2. Подбор выгодных схем кредитования, если сделка планируется с привлечением средств банка.
  3. Организация показов объектов.
  4. Проведение переговоров с покупателями.
  5. Проведение переговоров с продавцом о стоимости жилья и нюансах сделки.
  6. Анализ документов на предмет обнаружения возможных рисков.
  7. Сбор и подготовка пакета документов.
  8. Подготовка ДКП.
  9. Контроль за взаиморасчетом между сторонами.
  10. Оформление документов для госрегистрации сделки в Росреестре.

Размер комиссионных

Размер комиссионных крупных агентств недвижимости в среднем составляет 3–5% от стоимости объекта недвижимости, частных риэлторов – 50000–150000 тысяч рублей (по данным для Москвы и МО).

Сотрудничество с профессионалом: плюсы и минусы

Плюсы:

  1. Существенная экономия времени. Профессионал берет на себя практически все обязанности по организации и подготовке сделки.
  2. Минимизация возможных рисков.
  3. Быстрая реализация объекта недвижимости.
  4. Соблюдение требований законодательства РФ при оформлении сделки.
  5. Риелтор всегда действует в интересах своего клиента, используя для этого все доступные ему инструменты по организации и сопровождению сделки.

Минусы:

  1. Стоимость услуг.
  2. Отсутствие правовых норм, регулирующих деятельность риелторов и АН.
  3. Деятельность агентов не лицензируется, что открывает доступ на рынок для непрофессионалов.

В чем главный смысл обращения?

Чаще всего, к помощи риэлтерских контор прибегают те люди, которые по каким-либо причинам не хотят или не могут самостоятельно заниматься поиском объектов недвижимости или покупателей.

Покупатель, если его интересы будет представлять агент, не станет искать варианты жилья самостоятельно, за него это сделает посредник. Также риелтор поможет сторонам установить конкурентоспособную рыночную цену и поможет в сборе и подготовке документов.

Ответственность

Риэлтерская деятельность напрямую не регулируется законодательством РФ. Нет норм, говорящих о том, что деятельность агента должна быть лицензирована. У риелтора также может не быть юридического образования – работать может любой заинтересованный гражданин.

Обязательное лицензирование АН было также отменено в 2002 году. Деятельность регулируется лишь актами Правительства РФ. ФЗ «О риэлтерской деятельности» по-прежнему не принят и остается на стадии законопроекта.

  • Ответственность наступает в том случае, если деятельность риелтора застрахована на предмет возмещения вреда, причиненного риэлтерской деятельностью.
  • В любых других ситуациях агент может отвечать лишь за те услуги, которые зафиксированы в заключенном между ним и заказчиком договоре на предоставление услуг.
Читайте так же:
Плата за техобслуживание газового оборудования в квартире

Какие навыки необходимы?

При выборе риелтора следует обратить внимание на то, что риелтор должен:

  • Полностью владеть ситуацией на рынке жилья.
  • Понимать, в чем заключаются требования заказчика и в дальнейшем действовать только в его интересах.
  • Обладать высокой коммуникативностью.
  • Использовать в своей деятельности психологические приемы и методы.
  • Уметь вести переговоры.
  • Знать все возможные особенности и нюансы сделок с недвижимостью.
  • Знать об изменениях в законодательстве, затрагивающих сферу рынка недвижимости.
  • Иметь опыт в успешном закрытии подобных сделок.

Проверка компетентности

Достаточно изучить личные документы, а впоследствии – поискать отзывы на специализированных форумах и других информационных площадках. Также нелишним станет звонок в агентство с целью узнать, действительно ли числится в нем такой агент. Профессионализм конкретного специалиста можно оценить только опираясь на отзывы и рекомендации.

Какие вопросы задать об объекте?

Главными вопросами, которые стоит задать перед заключением сделки, являются:

  1. Стоимость объекта.
  2. Является ли продажа прямой или альтернативной сделкой.
  3. Сколько владельцев? Есть ли среди них несовершеннолетние?
  4. Срок владения жильем.
  5. Кто зарегистрирован в квартире.
  6. Была ли перепланировка? Если была – согласована ли она с БТИ.
  7. Готовы ли на сделку с заемными средствами?
  8. Техническое состояние объекта.
  9. Инфраструктура района.
  10. Название компании застройщика, если дом сдан недавно.
  11. Стоимость услуг ЖКХ.

Процесс приобретения

Первая консультация

При покупке в ходе первичной консультации можно выбрать риелтора, наблюдая, как он будет разговаривать с клиентом, какие вопросы ему задавать, чтобы получить максимум информации.

Просмотр подходящих вариантов

Задача клиента на этом этапе – выбрать удобное время. Риелтор обязан организовывать просмотры и показы объектов, а заказчик вправе выбирать до тех пор, пока найденное жилье не удовлетворит его по всем параметрам. Далее риэлтор проверяет квартиру на юридическую чистоту.

Выплата аванса

Если юридическая проверка прошла успешно — составляется документация на оформление сделки. Часто на этом этапе покупатель передает аванс продавцу для подтверждения своих намерений. Деньги должны передаваться в присутствии риелтора, а сам акт – подтверждаться документально.

Подписание договора

После того, как все документы подготовлены – юристы агентства составляют ДКП и передаточный акт с учетом особенностей конкретной сделки. Если требуется заверение сделки нотариусом – участники посещают его, а затем передают документы в Росреестр.

После регистрации договора происходит подписание акта приема-передачи и ключи передаются покупателю.

Когда производится расчет?

Расчеты с агентом производятся после выполнения им всех взятых на себя обязательств.

Необходимые меры при работе с посредником

При работе с риелтором при продаже недвижимости существует ряд особенностей:

  1. Все устные соглашения должны быть закреплены в письменной форме.
  2. В договоре должен быть четко прописан предмет договора и персональные данные сторон.
  3. В соглашении необходимо указать технические сведения о жилье.
  4. Четко определить размер комиссии агента.
  5. Указать срок действия соглашения и условия его расторжения.
  6. Перечислить, что входит в обязанности агента по недвижимости при продаже.
  • Скачать бланк договора с риэлтором на продажу квартиры
  • Скачать образец договора с риэлтором на продажу квартиры

Как выбрать агентство недвижимости для продажи?

Какими критериями руководствоваться?

Известность

Если агентство недвижимости успешно – его название будет на слуху, а рекламная кампания обширной и креативной.

Имидж

Имидж формируется в зависимости от множества мелких факторов. В частности, заказчика должно насторожить, если офис компании находится вдалеке, в нем стоит старая техника, а сотрудники неряшливы. Хорошо если компания числится в различных объединениях риелторов и других общественных организациях.

Это один из главных критериев выбора. Оценивать стоит не само агентство недвижимости, а того агента, кто с вами будет работать.

Дипломы, сертификаты

Агентство, которое заинтересовано в привлечении и удержании клиентов готово предоставить им имеющиеся сертификаты, дипломы и прочую документацию для анализа. Это подтвердит открытость и прозрачность компании.

Как проверить компанию?

Перед тем, как заключать эксклюзивный договор о покупке или продаже с АН необходимо его проверить. Для этого потребуется:

  1. Изучить документы организации.
  2. Сделать запросы в ФНС, ЕГРЮЛ и ЕГРН.
  3. Проверить трудовой договор агента на основании которого он работает в агентстве.

Сопроводительная деятельность на этапах оформления операции

Риелтор должен сопровождать своего клиента на каждом из этапов оформления сделки:

  1. АН проверяет юридическую чистоту будущей сделки. Для этого проверяются личности владельцев, выписка из домовой книги, дееспособность продавца и прочие детали.
  2. Агентство должно проверить, не наложены ли на объект обременения, а также отсутствуют ли права на нее у третьих лиц.
  3. Агент составляет ДКП, соблюдая при этом интересы заказчика.
  4. Производятся взаиморасчеты между участниками. Если передаются наличные – агент контролирует правильность составления расписки.

Стоит ли прибегать к посторонней помощи?

Участие посредника на каждом из этапов покупки квартиры существенно облегчает жизнь покупателю. Риелтор:

  • Консультирует клиента.
  • Ищет варианты жилья.
  • Ведет переговоры и организовывает встречи с заинтересованными лицами.
  • Проверяет объект недвижимости на юр. чистоту.

Надо ли покупателю нанимать специалиста?

Реализуется ли понравившаяся квартира через агентство недвижимости или продается от собственника – все равно при покупке нужно нанимать своего риелтора. В первую очередь это необходимо для защиты интересов покупателя – агент продавца не заинтересован в защите покупателя и не будет представлять интересы последнего. Если покупатель не знает особенности процедуры, специалист подскажет, как общаться с собственником при продаже. В противном случае агент продавца может настоять на заключении сделки при невыгодных для покупателя условиях.

Сделка по ипотеке

Если покупка совершается с использованием заемных средств – присутствие посредника все равно потребуется, так как даже участие банка не является гарантией чистоты сделки. Интересы кредитной организации направлены лишь на защиту своих прав. А грамотный риелтор в силу своих обязанностей сможет защитить интересы клиента при покупке квартиры в ипотеку.

Можно ли доверять частникам?

Любому агенту при покупке можно доверять лишь после того, как вы убедитесь,существует ли у посредника нотариально заверенная доверенность от владельца квартиры, а также после изучения всех правоустанавливающих документов продавца на объект недвижимости. Если вносится аванс – покупатель должен получить все копии этих бумаг и копию паспорта агента.

Как принять решение?

Чтобы знать, как лучше купить квартиру — через агентство недвижимости или у собственника, стоит ли обращаться к посреднику для оформления документов покупки,- в первую очередь нужно ориентироваться на советы знакомых и отзывы о конкретных риелторах.

Риски при самостоятельных действиях

  • Риск попасться на уловки мошенников.
  • Оформление права собственности с ошибками и неточностями.
  • Приобретение квартиры с наложенным обременением.
  • Продажа жилья недееспособным гражданином.
  • Дом вносится в план расселения.

Поиск и покупка квартиры своими силами, без услуг агентства и посредника, не является невозможным, но требует при этом существенных временных и финансовых затрат. Для того чтобы гарантировать законность и правильность сделки рекомендуется привлекать специалистов хотя бы для некоторых этапов процедуры.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector