Bancrotstvo.ru

Бизнес Журнал "Банкротство"
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Пошаговая инструкция, как узаконить уже сделанную перепланировку квартиры

Пошаговая инструкция, как узаконить уже сделанную перепланировку квартиры

Как правильно узаконить уже сделанную перепланировку?

Причины перепланировки могут быть разные.

Собственники не нашли подходящий вариант при покупке и решили переделать под себя то, что есть. Или жильцам просто надоело прежнее расположение комнат, и они захотели внести в свою квартиру что-то новое.

Независимо от причин, если перед началом работ по перепланировке они не были одобрены соответствующими органами, то действия собственников считаются незаконными.

Что же делать, когда перепланировка в самовольном порядке уже произведена? Необходимо узаконить все совершенные изменения.

Какие ремонтные работы считаются незаконными?

Статья 25 Жилищного кодекса РФ трактует понятие перепланировки как изменение конфигурации жилого помещения.

Что считается незаконной перепланировкой?

А незаконной перепланировкой считается такое изменение:

  • без уведомления органа, который занимается согласованием этих вопросов,
  • при отсутствии документального подтверждения проведенного согласования;
  • при нарушении утвержденного проекта перепланировки.

Если же производятся более серьезные перемены, такие как установка или перемещение инженерных сетей, санитарно-технического или электрического оборудования, которые подлежат отражению в техпаспорте, то они считаются переустройством квартиры.

Для чего необходимо узаконивание изменений в квартире?

Перепланировка перепланировке рознь. Все зависит от размаха фантазии владельца квартиры. Он может пожелать установить небольшую дополнительную перегородку, тем самым увеличив число комнат. А может превратить «однушку» в студию или объединить ванную комнату и туалет.

В первом случае он, скорее всего, не нарушит ни чьи права и никого никак не заденет. Во втором же могут пострадать несущие конструкции здания, общедомовые коммуникации и прочее имущество общего пользования.

Так для чего же нужно выполнение процедуры узаконивания перепланировки:

Что нужно сделать для узаконивания перепланировки?

  1. Если предполагаемые изменения прошли все согласования, то риск повредить целостность дома или коммуникаций минимален. А значит, на плечи хозяина квартиры не лягут непредвиденные расходы на ремонтные работы.
  2. Если реальный план квартиры не совпадает с техническим паспортом, то ее становится очень затруднительно продать. Ведь зарегистрировать такую сделку в органе Жилинспекции становится невозможно. Кроме того, такую квартиру нельзя будет передать в дар или заключить с ее участием иную сделку по отчуждению, так как новый хозяин не сможет вступить в права собственности.
  3. Если квартира была приобретена по программе ипотечного кредитования и окончательные выплаты за нее еще не осуществлены, то банк может заставить в принудительном порядке вернуть помещению первоначальный вид.

Пошаговая инструкция по узакониванию проведенных ремонтных работ

Очевидным советом в данной ситуации является получить разрешение на перепланировку еще до ее воплощения в жизнь. Но зачастую бывает как раз наоборот, и узаконить внесенные изменения нужно постфактум.

С этой целью необходимо обратиться в районную администрацию или в суд по месту нахождения жилого помещения. Но предварительно придется совершить ряд подготовительных действий.

На первом этапе узаконивания перепланировки в квартире собственнику нужно подготовить пакет документов:

Какие документы понадобятся для узаконивания перепланировки квартиры?

  • поэтажный план дома, полученный в БТИ; подвергшейся изменениям квартиры;
  • свидетельство о собственности жилого помещения; ;
  • выписка из лицевого счета об отсутствии задолженности за оказанные коммунальные услуги.

Следующим шагом станет обращение в БТИ с документами, подтверждающими право собственности на квартиру и удостоверение личности (паспортом).

Если самовольное изменение является незначительным и не касается несущих конструкций, санитарных зон и прочих существенных коммуникаций, то для осуществления согласования вполне достаточно плана, полученного в БТИ.

Если же перепланировка была более масштабной и затронула несущие конструкции дома или инженерные системы, то необходимо получение проекта.

Проект требует согласования в инстанциях, в чьей компетенции находятся внесенные изменения. Их список довольно обширен и в зависимости от ситуации может включать:

  • Роспотребнадзор;
  • Противопожарную службу (ГУ МЧС России);
  • Жилищную инспекцию;
  • Ростехнадзор.

В заключении со всеми необходимыми документами можно идти в районную администрацию (или в суд) и писать заявление с просьбой принять жилое помещение (квартиру) в эксплуатацию в перепланированном виде.

Заказ проекта реконструкции

Что такое проект перепланировки квартиры?

Вряд ли владелец квартиры самостоятельно сможет определить, как проложить новые коммуникации (или перенести старые) так, чтобы не нанести вреда соседям или инженерным сетям.

Именно поэтому нужно обращаться за помощью к специалистам. Только они смогут определить, можно ли сохранить изменения в таком виде, в каком они произведены.

А если имеют место нарушения или угроза общедомовым конструкциям, то укажут на это и скажут, что необходимо подправить.

Тем не менее, если выбор пал на какую-то проектную организацию, нужно тщательно ознакомиться с ее репутацией:

  1. Выяснить, имеется ли у нее соответствующая действующая лицензия на этот вид деятельности.
  2. Узнать опыт работы, как долго компания существует на рынке проектных услуг.
  3. Наличие в штате фирмы необходимых специалистов.
  4. Для разработки проекта перепланировки от хозяина квартиры потребуется предоставить план, полученный в БТИ. Затем сотрудники проектной компании выезжают на место и осуществляют все необходимые замеры для изготовления проекта.

Получение нового технического паспорта

Начиная с 2013 года, технический паспорт на квартиру именуется техническим планом. Получить новый технический план жилого помещения после перепланировки можно в БТИ.

Как получить новый техпаспорт на квартиру?

В Бюро нужно предоставить полученный в районной администрации акт приемочной комиссии или распоряжение о произведенном переустройстве, а также:

  • Свидетельство о собственности (или иные правоустанавливающие документы);
  • проект квартиры с учетом перепланировки и предыдущий технический паспорт;
  • паспорт собственника.

Срок изготовления нового технического паспорта, как правило, не превышает 10 дней. Кроме бумажного экземпляра собственнику выдается и его электронная версия, созданная при помощи специализированной проектной программы.

Переоформление кадастрового паспорта и свидетельства о праве собственности на квартиру?

В каких случаях потребуется менять свидетельство на квартиру?

Кадастровый паспорт является ключевым документом, содержащим все основные характеристики квартиры. Состоит он их описательной части и чертежа жилого помещения. А раз имеется графическая информация, значит, она должна быть актуальной.

Читайте так же:
Можно ли приватизировать заброшенный дом с участком

Для получения кадастрового паспорта необходимо обратиться в Кадастровую палату территориального отделения Росреестра.

Туда же нужно предоставить пакет документов:

  • технический план;
  • правоустанавливающие документы на жилое помещение;
  • план, полученный в БТИ;
  • акт приемочной комиссии районной администрации;
  • документы, подтверждающие согласование с Роспотребнадзором, Противопожарной службой и другими инстанциями.

Оформляется новое свидетельство также в Росреестре при предоставлении кадастрового паспорта и документов, подтверждающих право собственности на квартиру.

Рассмотрение вопроса в суде

Если не удается решить вопрос узаконивания через районную администрацию, то придется обращаться в суд. Для этого нужно написать исковое заявление о перепланировке квартиры по любому образцу и предоставить пакет документов, аналогичный тому, что подавался в администрацию.

В установленную дату собственник должен явиться на судебное заседание. В процессе него будет рассмотрена правомерность перепланировки:

Как узаконить перепланировку в суде?

  1. В том случае, если внесенные изменения не нанесли урона дому или соседям и являются не существенными, то выносится решение об узаконивании перепланировки.
  2. Если же они носят масштабный характер и противоречат правилам и нормам Жилищного законодательства, то суд принуждает хозяина вернуть жилому помещению первоначальный облик.

Любое судебное решение выдается в письменном виде.

Если же перепланировка признана законной, то с полученным решением суда и прочими необходимыми документами можно отправляться в БТИ.

Стоимость самостоятельного узаконивания и через посредников

Общая сумма затрат на узаконивание перепланировки напрямую зависит от масштабов внесенных изменений и площади квартиры.

Но в любом случае самостоятельное оформление обойдется собственнику гораздо дешевле:

Во сколько обойдется перепланировка квартиры?

  1. Госпошлина за изготовление технического плана составляет от 1200 рублей, в то время как обращение за ним в специализированную негосударственную организацию варьируется от 2000 до 10000 рублей. от 200 рублей.
  2. Госпошлина за подачу искового заявления – 300 рублей.
  3. Создание плана перепланировки лицензированной организацией обойдется от 4500 рублей, в БТИ от 1200 рублей.

Если полностью же доверить все заботы по установлению законности специализированной организации, то стоимость подобных услуг начинается от 25 – 30 тыс. рублей. К этой сумме дополнительно приплюсовываются все обязательные платежи в необходимые инстанции.

А дальше уж личный выбор каждого – тратить свое время на посещение всех необходимых организаций и сбор документов или переплатить, но узаконить перепланировку без особых забот.

Поэтому прежде чем начинать глобальное изменение своей квартиры, необходимо все несколько раз взвесить. Ведь если жилая площадь является частной собственностью – это еще не значит, что с ней можно делать все что угодно.

Видео: Как узаконить изменения в квартире после ремонта?

В видеосюжете юрист рассказывает, что такое перепланировка квартиры или иной недвижимости и как она должна проводиться по законодательству РФ.

Кроме того, даются советы, что делать, если перепланировака уже сделана без согласования с уполномоченными органами. Дается приблизительный порядок действий для узаконивания изменений в состоянии квартиры после проведения в ней ремонтных работ.

Как правильно оформить перепланировку в квартире

Перепланировка в 2021 году

Перепланировка — изменение планировочных решений помещения в процессе выполнения ремонтно-строительных работ.

Необходимо отличать перепланировку от переустройства. Под последним понимается изменение инженерных систем в помещении и (или) конструктивных элементов при выполнении ремонтно-строительных работ.

К перепланировке и переустройству относится определенный перечень работ:

  • замена или перенос систем газоснабжения, центрального отопления, мусороудаления, газоудаления
  • гидроизоляция, пароизоляция, теплоизоляция и звукоизоляция
  • изменения в несущих конструкциях
  • изменение площади и количества помещений (комнат)
  • увеличение проемов в стенах и перегородках, которые не являются несущими

Работы, которые не включены в вышеуказанный перечень не являются перепланировкой или переустройством.

Когда запрещается перепланировка или переустройство?

Когда запрещается производить перепланировку или переустройство

Прежде всего запрет на перепланировку происходит в случае, если жилой дом признан не соответствующим для проживания и не подлежит восстановлению, а также при нижеследующих работах:

  • с нарушением строительных, противопожарных, санитарно-эпидемиологических требований, законодательства об охране историко-культурного наследия, архитектурной, градостроительной и строительной деятельности
  • приводящие к снижению несущей способности грунтов оснований фундаментов, конструкций фундаментов, колонн, стен, балок, перекрытий, опор, кровель, а также нарушению гидро-, паро-, тепло- и звукоизоляции, био- и огнестойкости несущих и ограждающих конструкций
  • влекущие за собой нарушение режима работы систем дымо- и газоудаления, вентиляционных шахт и каналов
  • связанные с устройством жилых помещений без естественного освещения, а также с установкой перегородок, попадающих в оконные проемы
  • связанные с установкой дополнительного оборудования центрального отопления, горячего водоснабжения и электротехнического оборудования, если это повлечет превышение проектных расчетных инженерных нагрузок на одно помещение;
  • с изменением архитектурного и цветового решения фасада жилого дома
  • ведущие к снижению эксплуатационной пригодности конструкций жилого дома

Этапы перепланировки

Этапы перепланировки

Согласование

Первым делом надо узнать требуется ли на работу по перепланировке разрешение исполкома.

Разрешение необходимо получать при работах:

  • замена или перенос систем газоснабжения, центрального отопления, мусороудаления, газоудаления
  • устройство гидро-, паро-, тепло- и звукоизоляции
  • изменения в несущих конструкциях
  • изменение площади, количества жилых комнат и подсобных помещений в квартире за счет разборки существующих и (или) устройства новых перегородок
  • изменение площади и количества помещений в изолированных нежилых помещениях за счет разборки существующих и (или) устройства новых перегородок
  • увеличение проемов в стенах и перегородках, не являющиеся несущими

После обращения в исполком в течение 1 месяца принимается решение о разрешении или об отказе в перепланировке. К тому же, существует определенный вид работ, к которым требуется разработка соответствующего проекта:

  • изменения в несущих конструкциях
  • замена или перенос систем газоснабжения, центрального отопления, мусороудаления, газоудаления
  • устройство гидро-, паро-, тепло- и звукоизоляции
Читайте так же:
Написать отказ от покупки доли в квартире

Для того, чтобы разработать проект, необходимо заключить договор подряда на выполнение проектных работ с организацией-разработчиком проектной документации.

Перепланировка

Работы по перепланировке могут выполняться самостоятельно или с привлечением рабочей силы. Однако и на этот счет существуют ограничения. Так, в многоквартирных жилых домах, блокированных и одноквартирных жилых домах высотой более 7 метров работы по перепланировке должны осуществляться только по договорам строительного подряда.

Также не забывайте о технике безопасности и правилах пользования жилыми помещениями.

Завершение

После окончания всех работ, направленных на перепланировку необходимо оформить документы:

  • Составить ведомость технических характеристик
  • Заполнить акт приемки выполненных работ
  • Зарегистрировать изменения после перепланировки

Для того, чтобы вам выдали ведомость технических характеристик необходимо обратиться в агентство по государственной регистрации и земельному кадастру с заявлением о проверке технических характеристик. Ведомость не требуется при замене или переносе систем газоснабжения, центрального отопления, мусороудаления, газоудаления, либо замена (перенос) устройства гидро-, паро-, тепло- и звукоизоляции.

В агентство по государственной регистрации и земельному кадастру подаются следующие документы:

  • паспорт
  • заказ-наряд на выполнение работ
  • технический паспорт на объект недвижимости
  • разрешение исполкома о проведении ремонтно-строительных (если привлекалась рабочая сила)
  • документ (квитанция) об оплате за проведение работ по проверке технических характеристик
  • проектно-сметная документация с копиями проектных чертежей и листы пояснительной записки к проекту, которые содержат описание архитектурной части и конструктивных элементов (в случае, если работы выполнялись по проекту)
Акт приемки

Акт приемки выполненных работ выдается в ЖРЭО по месту жительства или в другой организации по эксплуатации жилищного фонда, а также в исполкоме.

Необходимый перечень документов:

  • ведомость технических характеристик
  • разработанный и согласованный в установленном порядке проект
  • договор строительного подряда
  • договор на осуществление технического надзора
  • акты на скрытые работы

Акт приемки составляется в 5 экземплярах: 2-для исполкома, 2-гражданину, 1-подрядчику, проводившему работы по переустройству (при его наличии).

Государственная регистрация изменений

Снова обращаемся в агентство по государственной регистрации и земельному кадастру для выдачи нового технического паспорта и регистрации внесенных изменений

Документы для составления нового технического паспорта:

  • паспорт гражданина
  • заявление
  • квитанция об оплате за составление технического паспорта

Также необходимо предоставить письменные согласия собственников жилого помещения или согласие залогодержателя (в случае их или его наличия).

Не требуется государственная регистрация и составление нового технического паспорта в случае, если были незначительные изменения общей площади. На каждые 50 кв. м жилого помещения допускается изменение до 0,5 кв. м. (включительно). Однако, если общая площадь составляет свыше 250 кв. м, тогда допускается изменение до 1% от площади строения включительно.

Нужно ли оформлять перепланировку квартиры?

Объявленная не так давно властями перепланировочная амнистия нисколько не уменьшила чиновничью волокиту. Сделавшим ремонт москвичам по-прежнему надо ходить по инстанциям и стоять в очередях, чтобы оформить перепланировку в квартире.

Нужно ли оформлять перепланировку квартиры?

Напомним историю вопроса. В конце 2011 года московское правительство издало постановление, целью которого было упрощение процедуры оформления перепланировок городских квартир. Изменения эти преподнесли как амнистию для тех, кто уже сделал ремонт с внесением изменений в планировку, не получив на то разрешения. Но оказалось, что единственным новшеством в принятом документе стал уведомительный порядок для «незначительной перепланировки» квартиры.

Объясним на примере. Если раньше, для того чтобы объединить туалет с ванной комнатой, сначала требовалось получить в Мосжилинспекции разрешение и только потом ломать перегородку, то сейчас эти положения просто поменяли местами. сначала можно сделать ремонт, а потом требуется его узаконить. При этом процедура оформления перепланировки квартиры осталась прежней, с такой же бюрократической волокитой и выстаиванием многоступенчатых и долгих очередей в БТИ и Мосжилинспекции.

Правда, теперь штраф за неоформленную легкую переделку в квартире брать не будут. Но оформить ее чиновники все равно требуют. Поэтому так расплодились фирмочки, которые предлагают услуги по правильному оформлению перепланировок квартир. К примеру, за оформление объединения туалета с ванной они берут в среднем 30 тыс. рублей.

Теперь дадим полезную информацию, какие перепланировки квартиры можно производить без разрешения. Они называются «незначительными»:

• Убрать и установить встроенный шкаф.

• Перенести электрическую или газовую плиту.

• Сдвинуть ближе к стояку батарею.

• Установить кондиционер или спутниковую антенну.

• Застеклить и утеплить лоджию или балкон.

• Поставить душевую кабину вместо ванны.

• В несущей стене заделать проемы.

• Снести не несущую межкомнатную стену (если на кухне не стоит газовая плита).

• Сделать проем в межкомнатной перегородке.

• Объединить ванную с туалетом.

• Поставить новую перегородку (не толще 10 см).

• Заменить канализационные трубы и электропроводку.

• Положить паркет и выровнять полы.

А вот какие работы по перепланировке квартиры делать без предварительного получения разрешения запрещено:

• Если требуется прокладка газовых труб, переставлять плиту на кухне нельзя.

• Установить вместо газовой электроплиту.

• В ванной установить биде.

• Объединить комнату с лоджией.

• Сделать проем в несущей стене.

• Сделать перегородку из бетона или кирпича, толщиной более 10 см.

• Заделать или, наоборот, создать новое окно в стене или изменить его форму.

• Сделать цементную стяжку или теплый пол.

Как правильно оформить перепланировку в квартирах после незначительной переделки? Процедура эта, скажем прямо, утомительная. Для этого вам потребуется:

Читайте так же:
При какой задолженности отключают газ в квартире за неуплату

• Написать заявление в БТИ на получение технического паспорта на квартиру.

• Сходить в БТИ и забрать этот техпаспорт.

• Написать заявление в Мосжилинспекцию о сделанной перепланировке.

• Принять в своей квартире сотрудника Мосжилинспекции, который придет с проверкой. Если все будет в порядке, он выдает акт о проделанной перепланировке. Если же ваша перепланировка не попадает в разряд легкого ремонта, вам предстоит более длительное его согласование.

• Полученный акт требуется отнести в БТИ, заплатив госпошлину.

• Дождаться прихода сотрудника БТИ, который сделает соответствующие замеры.

• Снова сходить в БТИ, отстоять в очереди и получить новый технический паспорт на квартиру.

Теперь возвратимся к заданному в начале вопросу: а нужно ли оформлять перепланировку квартиры? Ведь реально такая регистрация может понадобиться вам только в одном случае — когда вы будете продавать свое жильё. Причем только тогда, когда покупатель, увидев сделанную перепланировку, потребует ее официально оформить. Ну, а если ему все равно, то и оформлять ничего не надо.

Как узаконить перепланировку в 2021 году

В этой статье будут даны рекомендации, каким образом можно узаконить выполненную перепланировку в Москве, как выяснить является реализованное планировочное решение квартиры допустимым.

Согласно действующему сегодня законодательству, перепланировка и /или переустройство квартиры, расположенной в многоквартирном доме требуется согласовывать. К сожалению, не всегда это удается сделать до проведения работ.

Кроме того, приобретая квартиру на вторичном рынке можно столкнуться с тем, что проведенная когда-либо перепланировка не была согласована надлежащим образом.

Согласно действующему жилищному законодательству, перепланировкой и/или переустройством помещения, считаются работы, требующие внесения изменений в учетную документацию БТИ (технический паспорт или поэтажный план с экспликацией к нему) – то есть изменяющие существующий план квартиры.

Пример технической документации БТИ

Основным документом, регламентирующем как процедуру, так и допустимые изменения в планировке столичных является 508-е постановление правительства города. Кроме этого, при согласовании ремонтных работ учитываются действующие санитарные и строительные нормы.

На сегодня, в Москве существует возможность согласовать не только запланированные, но и выполненные ремонтные работы с перепланировкой и/или переустройством помещений.

Работы, соответствующие действующему регламенту, санитарным и строительным нормам, согласовать «по факту» возможно, предоставив в МФЦ комплект необходимых документов.

Помимо документов, также потребуется подтвердить факт выплаты штрафа за самовольно выполненные работы. Независимо от того, кем и когда была выполнена несогласованная перепланировка, уплатить штраф предстоит действующим собственникам квартиры.

Регламент узаконивания перепланировки квартиры

В отличие от предстоящей перепланировки, для узаконивания выполненного ремонта проект уже не требуется.

Для наглядности, мы разработали инфографику по согласованию перепланировки, где Вам нужна будет правая сторона.

Если коротко, то необходимо заказать Техническое Заключение о безопасности и допустимости выполненной перепланировки. Разработать ТЗ возможно лишь в том случае, если в нем не будут нарушены требования законодательства.

В данном случае техническое заключение должно дать жилинспекции уверенность в том, что существующие на момент обращения нормы полностью соблюдены и нет препятствий для дальнейшей эксплуатации помещения.

Пример технического заключения на выполненный ремонт

Наиболее простые работы, не приводящие к существенным изменениям планировки, но в то же время требующие внесения в план БТИ, можно легализовать по эскизу, о чем можно прочесть в этой статье.

Узнать о видах работ, для узаконивания которых в 2020 году можно обойтись эскизом, лучше всего в организации, специализирующимся в сфере перепланировки помещений или непосредственно в Мосжилинспекции.

Так как работы уже выполнены, собственником оформляется заявление, на основании которого комиссия Мосжилинспекции посещает квартиру для приемки выполненных работ и проверки их соответствия согласованному эскизу или техническому заключению.

Если замечаний нет, итогом работы комиссии будет акт о завершенной перепланировке квартиры. Данный документ узаконивает выполненные работы и дает право собственнику получит новый технический паспорт БТИ.

Документы для узаконивания перепланировки в Москве

Если выполненная перепланировка не относится к простейшим, для ее узаконивания потребуется выполнить техническое заключение о допустимости и безопасности проведенных работ по переустройству и (или) перепланировке помещения, обратившись к специалистам.

Техническое заключение о том, что выполненная перепланировка является допустимой и безопасной – важнейший документ, отражающий все выполненные изменения.

Данное техническое заключение разрабатывается на основе документов БТИ на квартиру, где отображено изначальное планировочное решение помещения.

Если на имеющемся плане БТИ в виде красных линий зафиксирована неузаконенная перепланировка – потребуется запросить архивную копию с начальной планировкой квартиры.

Пример плана БТИ в красных линиях

При перепланировке с устройством проема в несущей стене или иным изменением несущих конструкций дома – техническое заключение выполняется автором-проектировщиком здания или замещающей его организацией.

Если автор дома неизвестен (за давностью лет) или не разрабатывает технические заключения, в 2020 году в Москве для узаконивания перепланировки потребуется обратиться за техническим заключением в ГБУ «Экспертный центр».

В домах со смешанными или деревянными перекрытиями в ГБУ «Экспертный центр» потребуется обращаться даже в том случае, когда перепланировка не затронула несущие конструкции.

Дело в том, что дома с такими видами перекрытий имеют весьма солидный возраст и износ, что требуется учесть. Кроме того, с годами деревянные и смешанные перекрытия могут деформироваться и перераспределять нагрузку на перегородки, которые изначально не были несущими.

Что можно и что нельзя узаконить при перепланировке

В постановлении правительства Москвы №508 приводятся основные виды работ, которые при перепланировке квартиры выполнять запрещено. На нашем сайте этому вопросу посвящена отдельная статья.

Читайте так же:
Как инвалиду получить жилье вне очереди

На практике это означает, что перепланировку, где реализованы запрещенные мероприятия узаконить будет возможно только после устранения нарушений. Определить объем необходимого восстановительного ремонта смогут специалисты организации, занимающейся проектированием перепланировок или сотрудники МЖИ.

Для консультации на копии плана БТИ, отражающего состояние квартиры до перепланировки, потребуется нарисовать выполненные изменения.

Если при перепланировке выполнялся проем в несущей стене, для разработки технического заключения вероятнее всего потребуется вскрыть отделку для оценки конструкций усиления и состояния перекрытий.

Если Вы хотите избежать вскрытия конструкций и тем самым не испортить свой ремонт, то перед выполнением перепланировки, которую хотите узаконить потом, требуется разработать рабочий проект на усиление проема и подписать акты на скрытые работы по усилению проемы металлоконструкциями. Акты должны подписать авторы рабочего проекта и строительная организация имеющая допуск СРО на строительно-монтажные работы.

Подчас даже самые простые варианты перепланировки в домах с деревянными и смешанными перекрытиями требуют масштабного вскрытия отделки для оценки состояния конструкций дома.

Вы можете не углубляться в изучение санитарных норм и строительных правил, а прислать планы до и после на нашу почту 6462080@mostpr.ru и мы бесплатно скажем можно ли согласовать вашу перепланировку, а так же сколько это будет стоить и сколько займет времени.

Зачем нужно узаконивать перепланировку квартиры

Перепланировка, выполненная самовольно часто становится источником аварийных ситуаций и жалоб соседей в надзорные органы. Не мене часто информацию о незаконно выполненных работах передают в жилищную инспекцию управляющие компании.

Кроме того, многие юридические действия с недвижимостью (приватизация, наследование, ипотека, залог, и т. д.) требуют предоставления «свежего» технического паспорта квартиры из БТИ. Итогом визита специалиста БТИ в квартиру с неузаконенной перепланировкой становится техпаспорт, где нарушения обозначаются красными линиями, и делается соответствующая пометка.

В случае фиксации нарушений Мосжилинспекцией, на каждого из собственников помещения с незаконной перепланировкой налагается штраф. Кроме того, выдается предписание с требованием согласовать выполненные работы или вернуть помещение в первоначальное состояние.

Примеры предписаний МЖИ об устранении нарушений и допуске в квартиру

,Разработка документации для согласования перепланировки на сегодня имеет среднюю стоимость порядка 450 рублей за квадратный метр площади. Проектная документация на однокомнатную квартиру площадью 40 метров будет стоить 18 000 рублей.

Конечно же, есть возможность разыскать частников, которые сделают вам ТЗ за 10 000 рублей, приложив чужой допуск СРО, но скорее всего потом вы будете подавать документы несколько раз, внося всевозможные исправления и получая отказы. Хуже всего, если согласованный по итогу вариант будет отличаться от фактического состояния квартиры.

Каждый месяц к нам приходят клиенты с отказами и отвратительной документацией, которую уже подавали 5 раз в Мосжилинспекицию, что лишний раз доказывает необходтмость доверять только профессионалам.

Переустройство и перепланировка: что можно, а что нельзя

Зачастую управляющие домами организации сталкиваются с ситуациями, когда собственники меняют конфигурацию принадлежащих им помещений, одновременно перепрокладывая инженерные сети. В новых домах такие действия (переустройство и перепланировка) осуществляет примерно 10-15% собственников.

Переустройство и перепланировка: понятия

Действующее законодательство разделяет понятия переустройства и перепланировки.
1. Переустройство помещения в многоквартирном доме представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования (п. 1 ст. 25 ЖК РФ).
2. Перепланировка помещения в многоквартирном доме представляет собой изменение его конфигурации (п. 1 ст. 25 ЖК РФ).
И переустройство, и перепланировка – требуют внесения изменений в технический паспорт помещения в многоквартирном доме.

Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденные Постановлением Госстроя России от 27.09.2003 № 170 (далее – Правила № 170) называют переустройство и перепланировку одним общим словом – переоборудование, которое можно производить после получения соответствующих разрешений в установленном порядке (п. 1.6 и 1.7 Правил № 170). Такие разрешения выдает орган местного самоуправления.
Состав работ в части переустройства включает в себя установку бытовых электроплит взамен газовых плит или кухонных очагов, перенос нагревательных сантехнических и газовых приборов, устройство вновь и переоборудование существующих туалетов, ванных комнат, прокладку новых или замену существующих подводящих и отводящих трубопроводов, электрических сетей и устройств для установки душевых кабин, «джакузи», стиральных машин повышенной мощности и других сантехнических и бытовых приборов нового поколения.

Закрытый перечень того, что можно переустроить, в законе отсутствует, т.е. список является открытым. Одновременно всегда есть необходимость посмотреть на судебную практику, трактует отдельные работы тем или иным образом.

Например, согласно правоприменительной практике работы, связанные с установкой индивидуальных кондиционеров на фасадах жилых домов могут быть произведены с ограничениями лишь в отношении объектов культурного наследия или выявленных объектов культурного наследия; установка кондиционеров не является переустройством либо перепланировкой помещения, на проведение которых необходимо соответствующее разрешение компетентных органов. Такой вывод сделан в решении Арбитражного суда города Москвы от 10.04.2020 г. по делу № А40-90785/2019.

Система кондиционирования фактически устанавливается внутри помещений, поскольку имеет внутренний блок, функционирующий в целях охлаждения. Демонтаж спорного имущества в результате отделения внешних блоков кондиционеров приведет к тому, что система перестанет существовать как единая сложная вещь, пригодная к последующей эксплуатации и установленная в помещениях отдельного собственника (Постановление Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 15.10.2019 г. по делу № А19-18807/2018).

Рассмотрим другой пример. Сама по себе установка бойлера, согласно судебной практике, не является переустройством. Но если установка бойлера сопровождается существенными изменениями на инженерных коммуникациях, это квалифицируется как переустройство.

Читайте так же:
Муниципальный жилищный фонд

одном из случаев при установке бойлера была переоборудована система горячего водоснабжения путем соединения трубопроводом кухонного стояка и стояка в ванной. Суд посчитал это переустройством (Решение Советского районного суда г. Нижний Новгород № 2-732/2019 от 05.08.2019 г.).
В другом случае для улучшения комфортности проживания на кухне, на месте оконного проема устроен дверной проем, разобрана отопительная печь и установлен отопительный котелок, установлен бойлер для горячей воды. Суд также посчитал это переустройством (Решение Гусевского городского суда Калининградской области по делу № 2-282/2019 от 09.09.2019 г.).

Перепланировка жилых помещений может включать: перенос и разборку перегородок, перенос и устройство дверных проемов, разукрупнение или укрупнение многокомнатных квартир, устройство дополнительных кухонь и санузлов, расширение жилой площади за счет вспомогательных помещений, ликвидация темных кухонь и входов в кухни через квартиры или жилые помещения, устройство или переоборудование существующих тамбуров (п. 1.7 Правил № 170).

Довольно часто мы сталкиваемся с ситуацией, когда распространенным примером перепланировки является вынос стены на балконе с одновременной установкой радиаторов на балконе. Часто это требует одновременно и проведения переустройства, и проведения перепланировки в установленном порядке.

Что можно, а что нельзя?

Прежде всего, любые действия по переустройству и перепланировке требуют согласования (внесения изменений в технический паспорт помещения в многоквартирном доме). Кроме того, переоборудование и перепланировка не должны приводить к нарушению прочности или разрушению несущих конструкций здания, нарушению в работе инженерных систем и (или) установленного на нем оборудования, ухудшению сохранности и внешнего вида фасадов, нарушению противопожарных устройств (п. 1.7.2 Правил № 170).

Также не допускается перепланировка квартир (комнат), ухудшающая условия эксплуатации и проживания всех или отдельных граждан дома или квартиры (п. 1.7.3 Правил № 170). Например, нельзя из спальни сделать кухню, потому что в кухне есть определенные требования строительных регламентов и кухня в спальне может нарушить права соседей запахами.

Распространёнными нарушениями, с которыми мы сталкиваемся в работе, часто является:
— вынос радиатора на балкон (без надлежащего утепления балкона по проекту);
— подключение отдельного инженерного оборудования в обход прибора учета;
— организация теплых полов внутри помещения, запитанных от стояка горячего водоснабжения (так, что остывшая горячая вода уходит в обратку; поэтому рекомендуется проводить проверку санузлов жителей босиком).

Все данные примеры в законе поименованы как «несанкционированное подключение» (напрямую или в обход приборов учёта), которое не допускается и влечет штрафные санкции. В случае его выявления виновное лицо будет обязано провести работы по восстановлению предыдущей схемы подключения.

В своем решении по делу № АКПИ20-105 от 20.05.2020 г. Верховный суд РФ указал, что несанкционированное подключение влечёт не только фактические потери ресурсоснабжающей организации в виде неоплаченного потреблённого объёма коммунального ресурса, но и иные негативные последствия, в том числе для потребителей, проживающих в многоквартирном доме, а также абонентов, подключённых к централизованной системе ресурсоснабжения. Позиция суда довольно однобока, поскольку потери несут не только поставщики ресурса, но прежде всего, управляющие организации, в виде чрезмерного общедомового потребления коммунального ресурса.

Ответственность за переустройство и перепланировку

В части ответственности за переустройство и перепланировку можно выделить несколько составляющих.

1. Административная ответственность определена в п. 2 ст. 7.12 КоАП РФ («Нарушение правил пользования жилыми помещениями. Самовольные переустройство и (или) перепланировка помещения в многоквартирном доме») и влечет наложение штрафа на граждан в размере от 2000 до 3500 р., на юридических лиц — от 40000 до 50000 р. (если собственником помещения является юридическое лицо).

2. Требование об устранении вреда в натуре. Лицо, допустившее самовольное переустройство и переоборудование – обязано привести это помещение в прежнее состояние (1.7.4 Правил № 170). При обнаружении несанкционированного подключения управляющая организация обязана составить акт о выявлении такого подключения направить потребителю уведомление о необходимости устранить несанкционированное подключение (п. 62 Правил № 354). Одновременно такое предписание может выдать жилищная инспекция, если факт переустройства или перепланировки был выявлен ей.
3. Штрафные санкции от управляющей организации (или поставщика ресурса) касаются только переустройства в части несанкционированного подключения.

На основании акта о выявлении несанкционированного подключения исполнитель коммунальной услуги (либо управляющая организация, либо поставщик ресурса) производит доначисление платы за коммунальную услугу для потребителя, в интересах которого совершено такое подключение, за потребленные без надлежащего учета коммунальные услуги.

Доначисление размера платы в этом случае должно быть произведено исходя из объемов коммунального ресурса, рассчитанных как произведение мощности несанкционированно подключенного оборудования (для водоснабжения и водоотведения — по пропускной способности трубы) и его круглосуточной работы. При расчете применяется норматив с повышающим коэффициентом 10 (по числу собственников или проживающих) за период не более чем за 3 месяца, предшествующие месяцу, в котором выявлено такое подключение (п. 62 Правил № 354). При любом расчете это очень существенная сумма.

Законодательство в части несанкционированного переустройства и перепланировки идет по пути постепенного ужесточения. Однако судебная практика допускает разные варианты трактовки действий, которые могут быть отнесены к переустройству. Кроме того, суды как правила согласовывают переустройство и перепланировку постфактум (при соблюдении прочих требований). Для управляющей организации важно, что любые действия по переустройству и перепланировке не нарушали архитектурный облик дома, поддерживали надлежащий энергетический баланс и не нарушали права остальных потребителей.

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector