Bancrotstvo.ru

Бизнес Журнал "Банкротство"
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Плюсы и минусы приобретения нового жилья по договору переуступки

Плюсы и минусы приобретения нового жилья по договору переуступки

Плюсы и минусы приобретения нового жилья по договору переуступки

Переуступка права требования — один из наиболее распространенных способов покупки жилья в новостройках. На завершительном этапе строительства все квартиры в новых домах, обычно, бывают распроданы. Поэтому переуступка — чуть ли не единственный способ для покупателя приобрести жилье в понравившемся объекте. Поговорим о механизме совершения сделки, а также плюсах и минусах этого способа приобретения недвижимости на первичном рынке.

Суть сделки

Цессия (или продажа-покупка жилья по договору переуступки) — это ни что иное, как передача от одного лица другому прав и обязанностей по договору долевого участия. Участники сделки называются цедент (дольщик) и цессионарий (лицо, приобретающее права и обязанности в долевом строительстве).

Цессия — это заработок для инвесторов, купивших квартиру в доме на этапе котлована и перепродающих почти готовое жилье по более высокой цене. Также договор переуступки — единственная возможность для людей, купивших долю в новостройке, не потерять деньги в случае, если у них изменились обстоятельства, и они хотят незамедлительно вернуть вложенные средства.

Переуступка прав возможна до тех пор, пока они не реализованы. То есть, когда акт приема-передачи квартиры состоится, договор цессии заключить уже не получится. Дольщик имеет право оформить право собственности сразу с несколькими цессионариями в том случае, если квартира состоит из 2 и более комнат. В действующем законодательстве нет запрета на такие действия цедента.

Плюсы и минусы механизма переуступки

Плюсы и минусы приобретения нового жилья по договору переуступки - Фото 1

Для покупателей квартир в домах, которые находятся на завершающей стадии возведения, договор переуступки — неплохая возможность сэкономить. Продавцы нередко демпингуют, чтобы как можно быстрее найти покупателя для своей доли. В ряде случаев покупка жилья у частного соинвестора обходится дешевле, чем у застройщика. Разница может составлять от 5 до 20% стоимости квартиры.

Недостаток цессии только один — покупатель принимает на себя все обязательства перед дольщиком. В случае, если договор долевого участия по каким-то причинам будет признан недействительным, новый правообладатель не сможет предъявить претензии к застройщику, только к цеденту. Есть вероятность, что суд признает незаконной уступку прав по недействительному договору, и тогда у застройщика не останется вообще никаких обязательств перед цессионарием.

Как заключается договор переуступки прав?

Согласно ст. 4 и 17 Федерального закона № 214, договор переуступки заключается с соблюдением двух требований:

  • в письменном виде;
  • с обязательной государственной регистрацией.

Застройщик имеет право отказать в передаче готового объекта цессионарию на основании того, что договор между ним и цедентом государственную регистрацию не прошел. Стоит убедиться, что прежний правообладатель письменно уведомил компанию-застройщика о состоявшейся сделке. В противном случае, по окончании строительства объект может быть передан прежнему дольщику.

При оформлении сделки по переуступке права требования расходы относительно невелики. За согласование документов застройщик возьмет свою комиссию в размере от 1 до 5% стоимости жилья, прописанной в договоре долевого участия. Как правило, эту сумму выплачивают пополам цедент и цессионарий.

При заключении договора цессии, на этапе расчетов цедента и цессионера между собой, применяется механизм банковских ячеек. После того, как регистрирующий орган переоформляет договор на другое лицо, продавец имеет право забрать деньги.

При совершении цессии стоит привлекать застройщика

Плюсы и минусы приобретения нового жилья по договору переуступки - Фото 2

В большинстве случаев, участие застройщика в процессе передачи прав переуступки вовсе не обязательно. Однако, многие строительные компании сегодня включают в договор о долевом участии отдельный пункт о необходимости получения своего согласия в случае передачи цедентом прав одному или нескольким цессионариям. В этом случае привлечение застройщика к совершению сделки потребуется.

Читайте так же:
Как высчитывается кадастровая стоимость дома

Если на момент переуступки прав дольщик не успел выплатить стоимость жилья в полном объеме, письменное одобрение сделки застройщиком требуется обязательно. В договор об уступке включаются пункты о переводе долга перед застройщиком на цессионария в порядке, установленном Гражданским кодексом РФ и ст. 11-й Федерального закона №214.

Юристы, чьей специализацией являются сделки с недвижимостью, рекомендуют подключать застройщика в любом случае. Новому дольщику будет полезно уточнить, какие обязательства по договору предыдущий правообладатель уже выполнил, а какие еще предстоит выполнить. Помимо этого, у застройщика стоит взять платежные документы, а также акт об исполнении обязательств по расчетам.

Обратите внимание, что доходы, полученные цедентом от реализации права требования, подлежат налогообложению, согласно 208-й статье Налогового кодекса РФ. Декларировать сделку необходимо в случае, если сумма, указанная в договоре об инвестировании средств, и договоре переуступки отличается. При этом оплачивает налог только цедент, но не цессионарий или застройщик.

Нюансы переуступки прав на квартиру в новостройке

переуступка прав собственности на квартиру в новостройке

Переуступка прав на квартиру в новостройке, что такое, плюсы и минусы для тех, кто решил купить квартиру в новостройке.

Как я уже отметил, у вас есть два варианта: купить ее непосредственно у застройщика или с помощью переуступки прав собственности на новостройку.

Однако, в большинстве случаев все ликвидные и бюджетные квартиры (а это 1-2 комнатные) все раскуплены еще на т.н. «стадии котлована». В этом случае приходится «шерстить» объявления и искать, говоря современным языком, инвесторов, реализующих квартиры по переуступке прав собственности на новостройку.

Во втором случае вы приобретаете квартиру у того лица, которое заключило договор на строительство квартиры с застройщиком. И пока правоустанавливающие документы еще не готовы, вы можете совершить такую сделку, заплатив оговоренную сумму инвестору.

Как оформляется переуступка права на квартиру подробнее

Переуступка прав на квартиру в новостройке: плюсы и минусы

В использовании данной схемы есть свои положительные и отрицательные моменты. Положительным моментом является то, что переуступка прав на квартиру в новостройке часто обходится дешевле, чем покупка квартиры напрямую у застройщика или покупка квартиры, на которую уже оформлены документы.

Отрицательным моментом является то, что все проблемы и риски, связанные с застройщиком, с момента утверждения договора переуступки прав собственности на новостройку, являются проблемами нового собственника. Для минимизации рисков рекомендуем тщательно изучить содержание договора и задать все необходимые вопросы о ходе строительства.

Покупателю, решившему купить квартиру в новостройке, следует иметь ввиду, что при оформлении сделки переуступки, непременно должен указываться тип исходного договора, который предполагает переход права собственности. Также сделку могут аннулировать, если в договоре не будет указана сумма сделки и порядок оплаты.

Рекомендую ознакомиться с разрешительной документацией на выполнение работ застройщиком. Договор в обязательном порядке нужно заверить у нотариуса и по завершению сделки оповестить застройщика о совершении переуступки прав на квартиру в новостройке. Здесь полезно посмотреть материал предыдущей статьи, в которой рассказано, какие нововведения ввел закон о долевом строительстве.

Купить квартиру в новостройке – не поле перейти! Если сомневаетесь в чем-то – обратитесь к юристу и пусть он проверит лишний раз все сомнительные пункты договора, а вы будете спокойны за свое будущее имущество.

Для того, чтобы бесплатно задать вопрос юристу, просто откройте вкладку «Специалисты»

Роль застройщика в переуступке прав на квартиру в новостройке

Законодательно не закреплено обязательное согласование такой сделки с застройщиком, однако, как показывает практика, все же лучше заручиться его согласием.

Читайте так же:
Оформление через бти квадратов в доме

Что такое переуступка квартиры?

Что такое переуступка квартиры?

Жилищный рынок развивается в последние годы стремительными темпами, и граждане по большей части стараются приобретать квартиры в новостройках.

Сколь бы рискованной не являлась сделка по покупке квартиры в строящемся доме, из-за особо привлекательной цены все чаще население выбирает именно этот вариант приобретения собственного жилья.

Иногда потенциальный покупатель сталкивается с такой проблемой, как отсутствие доступных для приобретения квартир в строящейся многоэтажке.

Вся недвижимость уже распродана по договорам долевого участия, и купить себе квартиру в таком объекте можно только по переуступке права собственности.

Что такое переуступка квартиры в новостройке? Так ли выгодно и безопасно покупать квартиру таким способом?

Что значит переуступка при покупке квартиры?

Переуступка – это передача прав на квартиру от продавца покупателю в строящемся доме.

Поскольку у самого продавца существуют долевые отношения с застройщиком, то покупатель по переуступке также получает право доли на недвижимость в возводимом объекте капитального строительства.

Покупка квартиры в новостройке – это всегда выгодно. Дом еще не построен, цены на квадратные метры более привлекательные. Кроме того, в 2021 году практически полностью решена проблема обманутых дольщиков с помощью законодательного закрепления понятия «эскроу счета». Теперь деньги дольщиков хранятся в безопасности и не передаются застройщику до момента окончания строительных работ.

Что значит переуступка при покупке квартиры?

Сделка по переуступке называется цессией, в которой продавец выступает в роли цедента, а покупатель – в роли цессионария. Регламентирована сделка по переуступке ст. 382 Гражданского Кодекса страны и ФЗ № 214 о долевом строительстве.

По договору переуступки переходит от продавца к покупателю не сама недвижимость, а право на неё.

Самой квартиры в момент совершения сделки по переуступке просто может не существовать. Как объект соглашения она существует только на бумаге. Право собственности на недвижимость будет возможным получить только после ввода дома в эксплуатацию застройщиком.

Чтобы состоялась переуступка прав собственности на квартиру в новостройке, нужно получить согласие застройщика и обязательно зарегистрировать договор цессии в Росреестре.

Покупка квартиры по переуступке прав возможна только после оплаты цены сделки или вместе с переводом долга на нового участника ДДУ.

Виды переуступки

Виды переуступки

Существует несколько классификаций договоров цессии. Заключаться такие соглашения могут как между физическими лицами, так и между юридическими. Мотивы покупателей также могут быть разнообразны.

Кто-то покупает квартиры для себя, а потом переуступает их другим владельцам по личным соображениям. Другие же таким образом пытаются заработать.

На начальном этапе возведения дома квартиры стоят недорого, к концу строительства – их стоимость возрастает. Переуступая жилье таким способом некоторые граждане неплохо зарабатывают.

Выделяют два вида таких соглашений:

  1. Предварительный договор о покупке жилья.
  2. Уступка по соглашению долевого участия.

В сделке о переуступке права на квартиру в новостройке важное значение имеет время фактического получения квартиры. Это сделки на будущее. Если речь идёт о предварительном договоре, то он фиксирует дату возникновения прав и обязанностей сторон.

В чем достоинства и недостатки сделки по переуступке?

Плюсы и минусы переуступки права на квартиру для каждой из сторон будут свою. То, что выгодно покупателю, может быть невыгодно продавцу недвижимости.

Для продавца в качестве преимущества использования такой сделки выступает ее финансовая привлекательность. Это неплохой вариант инвестирования денежных средств.

Цены на жилье на первой и заключительной стадиях строительства дома часто очень сильно различаются, что даёт возможность заработать продавцу такой квартиры.

Читайте так же:
Как правильно оформить дом на даче чтоб потом перевести в жилой

В качестве недостатков такого соглашения можно отметить длительный срок его осуществления. К примеру, заключить договор купли-продажи значительно проще, чем договор цессии.

В чем достоинства и недостатки сделки по переуступке?

При переуступке нужно взаимодействовать не только с покупателем, но и Росреестром и застройщиком многоквартирного дома. Кроме того нужно не забывать, что сделки по цессии облагаются налогами, их нужно декларировать в соответствии с нормами НК РФ.

Цессия выгодна покупателю тем, что даёт возможность купить жилье по цене ниже рыночной или в дальнейшем продать его по завышенной цене.

Если дом не сдан, Вы покупаете с одной стороны «кота в мешке». Квартиры еще нет, застройщик может стать банкротом или остановить строительство. При этом оказывать влияние покупатель сможет только на застройщика, а не на продавца.

Если неверно оформить договор цессии или не регистрировать его в Росреестре, можно стать жертвой мошенников. Часто преступники фиктивно продают один и тот же объект недвижимости сразу нескольким покупателям, которые узнают об обмане только после окончания строительных работ.

Как оформить переуступку квартиры в строящемся доме?

Порядок действий при переуступке квартиры немного отличается от обычного алгоритма по купле-продаже недвижимости.

Нужно договориться с застройщиком о продаже жилья, собрать полный пакет документов, зарегистрировать сделку в Росреестре.

После этого и после ввода многоквартирного дома в эксплуатацию можно будет оформлять право собственности на жилье.

Какие документы нужны для переуступки прав на квартиру?

Какие документы нужны для переуступки прав на квартиру?

Перед заключением соглашения о переуступке и перед его регистрацией сторонам нужно подготовить следующие документы:

  • согласие застройщика;
  • договор долевого участия;
  • справка, подтверждающая погашение долга перед застройщиком.

Если продавец покупал квартиру у застройщика за свои собственные деньги, больше ничего не требуется. Если же квартира ипотечная, нужно дополнительно подготовить разрешение от банка на переуступку.

Если квартира по ДДУ приобреталась гражданином в браке, она признаётся совместно нажитым имуществом. В этом случае продавец должен подготовить согласие супруга на продажу недвижимости, нотариально его заверить.

В договоре ДДУ должно быть указано, как происходит получение согласия от застройщика. Иногда достаточно просто направить ему письменное уведомление, иногда нужно получить официально задокументированное разрешение. Часто застройщики берут плату за оформление согласия.

Как заключается договор цессии?

Договор переуступки права требования на квартиру в новостройке должен быть письменно оформлен.

В нем в обязательном порядке должна найти отражение следующая информация:

    Как заключается договор цессии?

Обязательно после получения согласия от застройщика пропишите в договоре цессии его обязательства перед дольщиком для того, чтобы в случае срывов сроков строительства можно было законно получить неустойку.

Составлять договор переуступки желательно в нескольких экземплярах для продавца, покупателя, застройщика, Росреестра, банка.

Как зарегистрировать договор переуступки?

Мы уже говорили, что договор цессии обязательно нужно регистрировать в Росреестре. Сделать это при желании можно через МФЦ, однако это может занять гораздо больше времени.

Для регистрации нужно представить в отделение Росреестра или МФЦ следующую документацию:

    Как зарегистрировать договор переуступки?

Размер государственной пошлины за регистрацию сделки составляет 350 рублей. Оплачивается она покупателем.

Принимая документы, сотрудник Росреестра выдаёт расписку о факте принятия с указанием сроков регистрации. Обычно срок не превышает 10 дней. Когда срок подойдёт, Вам обратно выдадут все документы и уведомят о внесении изменений в договор.

Оформить право собственности на жилье можно будет только после ввода дома в эксплуатацию. Застройщик обязан будет выдать заверенную копию о введении в эксплуатацию дома и подписать акт приема-передачи квартиры. Оформлять право собственности также нужно будет в Росреестре или МФЦ.

Читайте так же:
Где узнать кому принадлежала кватира с момента постройки дома

Нужно будет представить акт приема-передачи, разрешение на ввод в эксплуатацию, цессию и ДДУ, паспорт владельца и квитанцию об оплате пошлины. Пошлина за регистрацию права собственности для граждан составляет 2 тысячи рублей, для юридических лиц – 22 тысячи рублей.

После прошествия срока в 10 дней на руки Вы получите обратно документы и выписку из единого государственного реестра прав на недвижимость с указанием права собственности.

Налог при реализации квартиры по переуступке равен 13% от выручки – от разницы сумм между договором долевого участия и договором цессии.

Какой риск представляет переуступка?

Какой риск представляет переуступка?

Покупая квартиру в сданном доме риски утраты права собственности минимальны. Но опасно ли по цессии покупать то, что существует пока только по документам?

Самый большой риск – это вероятность того, что дом так и не будет достроен. Сегодня для минимизации таких рисков создаются эскроу счета, где хранятся деньги дольщиков.

Желательно прописать все обязательства застройщика не только в договоре долевого участия, но и в соглашении по переуступке. Таким образом можно будет требовать с застройщика возмещение убытков или неустойки в случае нарушения им условий договора.

Сложнее оформить сделку по переуступке квартиры, купленной в ипотеку. В этом случае нужно получать согласие банка. Банк, в свою очередь, обычно в такой ситуации требует полного погашения долга. Чтобы переуступите ипотечное жилье, нужно обратиться за помощью к юристам. Это довольно сложная сделка.

Но можно ли купить в ипотеку такое жилье? Купить в кредит по переуступке прав квартиру можно. Банк просто погасит сумму сделки продавцу, а покупатель будет в последующем рассчитываться с банком самостоятельно по кредитному договору.

Ещё одним риском в такой сделке может быть наличие в качестве собственников в договоре долевого участия несовершеннолетних граждан. Осложняться соглашение будет тем, что при наличии детей в правообладателях на квартиру, придётся дополнительно получать согласие на сделку от органов опеки и попечительства. Они следят за зашитой прав несовершеннолетних граждан.

Переуступка квартиры в новостройке – это возможность купить жилье не напрямую у застройщика, а через дольщика, ранее купившего этот объект недвижимости.

Фактически это не покупка самого жилья, это переуступка права требования его у застройщика, который еще не окончил строительство многоэтажного дома.

Покупка квартиры в ипотеку по переуступке: как это сделать

Можно ли продать квартиру в новостройке, купленную в ипотеку, если на нее еще не оформлена собственность? Можно, ведь обязанности заемщика могут передаваться третьему лицу. Собственник продает квартиру другому человеку вместе с кредитом, заключает договор цессии– уступки прав. Простыми словами, происходит замена в договоре одного дольщика на другого. В просторечии эта сделку часто называют переуступкой.

Сделки переуступки широко распространены на первичном рынке. Фото: Мир Квартир

Каковы ее особенности и на какие детали стоит обратить пристальное внимание? Рассказывает Рунар Бурганов, руководитель ипотечного отдела группы компаний BSA.

В каких ситуациях совершается переуступка ипотечной квартиры?

Уступка прав требований по договору участия в долевом строительстве возможна только до момента сдачи новостройки в эксплуатацию. Регламентируется эта процедура статьей 11 ФЗ №214. После сделку можно считать простой куплей-продажей готового жилья, она будет регламентироваться другими законами.

Чаще всего продажа такого жилья преследует инвестиционные задачи. Если приобрести недвижимость на старте строительства по первоначальной цене, к моменту ввода дома в эксплуатацию можно продать ее на 30-50% дороже.

Есть и другие причины, по которым продавец избавляется от собственности:

  • Срочная нужда в деньгах.
  • Потеря основного дохода и отсутствие возможности выплачивать долг.
Читайте так же:
Как пробить человека по номеру квартиры

Покупатели же могут руководствоваться следующими причинами:

  • Развод. Супруг отказывается от недвижимости в пользу другого: в данном случае передается не только жилье, но и выплаты по кредиту.
  • Получение наследства. Как и в предыдущем случае, человеку достается не только недвижимость, но и долг умершего.
  • Сниженная цена. Иногда такая квартира может стоить дешевле, чем напрямую у застройщика, если собственник приобретал ее в инвестиционных целях и хочет срочно продать.
  • Желание купить квартиру в определенном ЖК, когда квартиры от застройщика уже распроданы, или остались многокомнатные, а требуется «однушка».

Особенности сделки

В целом, процесс заключения договора цессии мало чем отличается от сделки по договору долевого участия или договору купли-продажи. Но все же стоит обратить внимание на несколько нюансов.

Квартиру можно продатьбыстрее, если досрочно погасить долг по ипотеке и снять обременение. Фото: Мир Квартир

При уступке прав требований необходимо сообщить об этом застройщику. Возможны два варианта. Первый и самый простой: если в договоре долевого участия ничего не прописано, нужно просто отправить уведомление застройщику о том, что сменился дольщик.

Второй случай немного сложнее: если в договоре прописан порядок уступки с обязательным согласованием смены дольщика с застройщиком, необходимо следовать ему.

Кроме того, нужно внимательно выбирать банк. Некоторые из них не работают с уступкой и могут значительно увеличить ставку новому заемщику. При объекте с эскроу-счетами (специальный счет в банке, который открывается для расчетов между покупателем квартиры в строящемся доме и застройщиком) следует обратиться в банк – эскроу-агент для замены владельца счета.

Как приобрести: алгоритм действий

В целом, последовательность действий при покупке квартиры по переуступке с ипотекой следующая:

  1. Вы находите нужную квартиру по уступке с помощью объявлений о продаже на сайтах о недвижимости либо в отделе продаж новостройки.
  2. Если планируете приобретать квартиру с ипотекой, то получаете одобрение ипотечного банка.
  3. Если в договоре долевого участия прописан порядок согласования сделки с застройщиком, то согласовываете. Если в документе об этом ничего не сказано, просто уведомляете застройщика о смене дольщика после регистрации договора уступки.
  4. Составляете договор уступки, согласовываете с вашим ипотечным банком. Он назначает дату сделки.
  5. В назначенный день подписываете кредитную документацию, договор уступки, и весь комплект документов отправляется на регистрацию.
  6. Если объект строится с применением эскроу-счетов, обращаетесь в банк –эскроу-агент застройщика и производите замену владельца эскроу-счета.

В целом, покупка квартиры в ипотеку по переуступке — обычная процедура, которая при соблюдении всех требований не несет рисков. Главное — учесть все детали.

Что значит переуступка квартиры в новостройке: порядок оформления и риски

Что значит переуступка при покупке квартиры

Как уже говорилось, цессия может быть применима к различным правоотношениям между субъектами, но означать одно – переуступку права требования. По отношению к недвижимости это означает смену собственника квадратных метров по ДДУ.

Процедура оформления переуступки

Основным требованием к оформлению такой сделки является полученное от компании застройщика письменное согласие на это. Порядок по оформлению соглашения напрямую зависит от того, погашены ли обязательства цедента перед застройщиком в полном объеме, или имеется остаток.

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector