Bancrotstvo.ru

Бизнес Журнал "Банкротство"
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

НЕКОТОРЫЕ ПРОБЛЕМЫ ВЗЫСКАНИЯ ЗАЛОГОВОГО ИМУЩЕСТВА ПО ДОГОВОРАМ ИПОТЕКИ

Как обратить взыскание на заложенную квартиру

Библиографическая ссылка на статью:
Ловцова А.А. Некоторые проблемы взыскания залогового имущества по договорам ипотеки // Политика, государство и право. 2013. № 6 [Электронный ресурс]. URL: https://politika.snauka.ru/2013/06/827 (дата обращения: 21.11.2021).

В настоящее время все чаще кредитным организациям приходится обращаться в суды для решения вопроса о взыскании залогового имущества. А поскольку ипотека в нашей стране является одним из немногих путей решения жилищной проблемы, то предметом залога чаще становятся жилые помещения. В связи с этим огромное количество проблем и нерешенных вопросов обнаруживаются в таких процессах. Как изъять залоговую квартиру, если там прописаны несовершеннолетние? Как заемщикам остановить начисление непомерных штрафов и пеней в случае просрочки платежей по ипотеке, если банк намеренно не обращается в суд, затягивая время? Как суд при продаже должен оценить изымаемое имущество? И это лишь некоторые вопросы, которые требуют сейчас решения.

Начнем с того, что Гражданский Процессуальный кодекс в статье 446 предусматривает норму о том, что если жилое помещение является единственным местом проживания для гражданина-должника и членов его семьи проживающих совместно с ним, на такое имущества взыскание распространено быть не может. Но что мы видим в законе о ипотеке, в соответствии с его статьями должно быть изъято у должника имущество при определенных условиях, даже если оно является единственным местом проживания. Таким образом законодатели сталкивают сразу две декларируемые Конституцией гарантии: право на жилье (статья 40) и право собственности (статья 35).

В связи с этим противоречием не может сложится единой судебной практики по однотипным вопросам. В одних случаях судьи встают на сторону кредиторов, изымая действительно последнее для семьи жилье, несмотря на отсутствие иного. Но в других случаях служители Фемиды отказываются обращать взыскание на залоговое имущество, руководствуясь нежеланием выселять фактически на улицу детей. Что сделало возможной ситуацию, когда недобросовестные заемщики открыто пользуются наличием детей как «щитом».

Как же обстоит дело, если в семье, подлежащей выселению, есть ребенок. Для того что бы у банка появилась возможность получить заложенное имущество семье необходимо пройти согласование с органами опеки и попечительства по вопросу переселения ребенка в иное жилье, допустим, предоставленное муниципалитетом из маневренного фонда. Еще сложнее будет, если ребенок имеет свою долю в заложенной квартире – в таких случаях суды могут наложить ограничение на продажу доли ребенка, таким образом квартира просто станет коммунальной до совершеннолетия одного из собственников.

Проблема выселяемых детей стоит достаточно остро, существует несколько механизмов её решения, доступных, к сожалению, далеко не всем. Один из вариантов – предоставление жилья специализированного жилого фонда, это может стать выходом для тех заемщиков, у которых нет другого жилья и которые при этом являются малоимущими. Но посмотрев на это с другой стороны, можно увидеть, что человек с низкими доходами на члена семьи попросту не прошел бы по строгим критериям банка при получении ипотеки, то есть делаем вывод, что заемщиков, для которых это станет решением, будет не так много. Существует еще возможность стать на очередь как нуждающихся в получении жилья. На сегодняшний день свободного социального жилья практически не хватает тем, кто уже стоит на очереди по несколько лет, то есть нашим заемщикам быстро его не получить, поэтому до предоставления квартиры они будут просить суд об отсрочке исполнения решения на срок пока им не будет предоставлено жилье хотя бы из специализированного жилого фонда. Но что из этих мер реализуемо на практике? Чаще всего людям приходится решать такие проблемы самостоятельно, путем съема жилья или размещения у родственников.

Показательным прецедентом оказалось дело по обращению в суд Номос-Банка для взыскания заложенной квартиры. Кредитору пришлось дойти до Верховного Суда, ни одна инстанция не отрицала права банка на взыскание непогашенного кредита, но при этом было отказано в изъятии у должника квартиры. Что вынудило Номос-Банк обратиться в Конституционный суд для признания нормы Гражданского процессуального кодекса нарушающей права заемщиков по ипотечным кредитам на возврат суммы займа.

Конституционный суд фактически поддержал доводы банкиров. Коллегия судей пришла к выводу о том, что своеобразный данный законом заемщикам иммунитет на изъятие единственного жилья должен обеспечивать должнику и членам его семьи необходимые для нормального существования условия. Но этот иммунитет не должен рассматриваться как ограничение прав банков. Таким образом, данная норма должна сбалансировать права и законные интересы взыскателей и должников, выводы КС окончательны и обязательны к применению всеми судами и иными лицами, хотя для рассмотрения жалобы Номос-Банка не нашли оснований в связи с отсутствием противоречий.

Таким образом, все же говорим о том, что Конституционный суд встал на сторону банков, никак не защитив заемщиков. Если до этого порой недобросовестным должникам удавалось уходить от ответственности, то теперь, защитив интересы кредитных организаций, высшая судебная инстанция фактически разрешила лишать крова над головой не только заемщиков, но и детей, не виноватых в неспособности родителей вернуть долг.

Обратимся же к законодательству, абзац второй части первой статьи 446 ГПК Российской Федерации содержит запрет обращения взыскания на жилое помещение, если для гражданина-должника и членов его семьи оно является единственным пригодным для постоянного проживания. Между тем этот запрет не распространяется на жилое помещение, являющееся предметом ипотеки, на которое в соответствии с законодательством об ипотеке может быть обращено взыскание. В частности, положения названной статьи в их взаимосвязи с пунктом 1 статьи 78 Федерального закона “Об ипотеке (залоге недвижимости)” не исключают обращение взыскания на заложенную квартиру – при условии, что такая квартира была заложена по договору об ипотеке либо по ипотеке в силу закона в обеспечение возврата кредита на приобретение или строительство таких или иных квартир, их капитальный ремонт или иное неотделимое улучшение, а также на погашение ранее предоставленных кредита или займа на приобретение или строительство жилого дома или квартиры. Распространяя на обеспеченные ипотекой обязательства общее правило об ответственности должника всем своим имуществом, указанные законоположения направлены на достижение баланса прав и законных интересов взыскателей и должников и служат для реализации положений, закрепленных статьями 17 (часть 3), 35 и 46 (часть 1) Конституции Российской Федерации, согласно которым осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц, каждый вправе иметь имущество в собственности и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами, а также каждому гарантируется судебная защита его прав и свобод в случае неисполнения обязательств, тем более что при наличии уважительных причин и с учетом фактических обстоятельств дела суд вправе отсрочить реализацию взыскания, при условии, что залог не связан с осуществлением гражданином предпринимательской деятельности (Определение Конституционного Суда Российской Федерации от 16 декабря 2010 года N 1589-О-О). То есть, не внося фактически ничего определенного, КС снова оставляет основной вопрос на рассмотрение судей на местах. Действительно, к каждому случаю нужно подходить сугубо индивидуально, но к великому сожалению, наши служители Фемиды зачастую поверхностно относятся к таким делам, не принимаю во внимание важные детали, в следствии чего выносят несправедливые решения.

Читайте так же:
Передача руля нетрезвому водителю повлекшее смерть двух и более лиц

Еще один большой и немаловажный вопрос как для заемщиков так и для кредиторов касается оценки имущества. Как суд, обращающий взыскание на заложенное имущество, должен определить начальную продажную стоимость этого имущества? В соответствии с п. 3 ст. 350 ГК начальная продажная цена заложенного имущества, с которой начинаются торги, определяется решением суда в случаях обращения взыскания на заложенное имущество в судебном порядке либо соглашением залогодержателя с залогодателем в остальных случаях.

В подп. 4 п. 2 ст. 54 Закона об ипотеке содержится следующая норма: суд, рассматривающий дело об обращении взыскания на заложенное имущество, определяет начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, а в случае спора – самим судом.

В судебной практике эта норма получила следующее толкование: при определении продажной цены суды руководствуются залоговой стоимостью предмета ипотеки, указанной в договоре ипотеки. Такая стоимость признается продажной. В чем же возникают споры, например, в одном из дел, при требовании отмены решения о взыскании, сторона указывала на отсутствие заключенного соглашения между истцом и ответчиком об определении продажной цены имущества, что якобы нарушает ст. 54 Закона об ипотеке. Но в Законе об ипотеке отсутствует требование обязательности заключения дополнительного соглашения о продажной цене заложенного имущества между залогодателем и залогодержателем, поскольку существенным условием договора ипотеки является залоговая стоимость предмета залога. Если предметом залога было здание и земельный участок, на котором оно расположено, должна быть определена начальная продажная стоимость и здания, и земельного участка. При этом суд указывает общую начальную продажную стоимость имущества, на которое обращено взыскание.

Решение этого вопроса имеет принципиальное значение по той причине, что при реализации заложенного имущества заемщик заинтересован в том, что бы стоимость имущества не была занижена, а кредитор, в свою очередь, не желает терять лишние деньги. Стоимость является обязательной для судебного пристава, который будет заниматься непосредственно реализацией предмета залога. Так судебный пристав не вправе приглашать специалиста-оценщика для определения начальной продажной стоимости предмета залога. И если суд в своем решении не укажет продажную стоимость предмета залога, такое решение подлежит отмене.

А что делать заемщику, который утратил возможность погашения своих кредитных обязательств и, осознавая это, готов реализовать добровольно заложенное имущество, что обеспечит расчет по обязательству. А банк, в свою очередь, не торопится обращаться в суд, выжидая время, что влечет увеличение штрафных санкций. Есть интересные примеры судебной практики. Залогодатель сам обратился в суд с требованием о расторжении кредитного договора и обращении взыскания на свое имущество, поскольку банк умышленно не обращался с соответствующим иском, рассчитывая на увеличение процентов за просрочку платежей.

По данному случаю кассационная инстанция согласилась с решением суда первой инстанции и отказала в удовлетворении иска. Оценив доказательства, имеющиеся в материалах дела, суд пришел к выводу о том, что основания, предусмотренные ч. 2 ст. 451 ГК РФ, отсутствуют. Одним из пунктов договора было предусмотрено расторжение договора в случае отказа от получения кредита до заключения договора купли-продажи квартиры.

Суд выяснил, что стороны кредитного договора не достигли соглашения об изменении или расторжении договора. При этом в соответствии со ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения договора или одностороннее изменение его условий не допускаются. При данных обстоятельствах районный суд сделал вывод об отсутствии оснований для расторжения кредитного договора. А факт изменения семейного и материального положения истца, на котором он основывался не мог служить основанием для его расторжения.

В соответствии с п. 2 ст. 451 ГК РФ для расторжения договора необходимо наличие следующих условий:

1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;

2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиями оборота;

3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Названные истцом обстоятельства не представляли совокупности условий, необходимых для расторжения договора. В материалах дела факт существенного изменения обстоятельств подтверждения не нашел.

В таких ситуациях возможен досудебный порядок урегулирования. При условии, что залогодатель и залогодержатель приходят к согласию о реализации залогового имущества, должно быть подписано соглашение. Но что делать должнику, если такой договоренности не удается достигнуть. Опять же, данный вопрос законодательно не урегулирован, что помогло бы в значительной мере облегчить жизнь гражданам, попавшим в такую ситуацию, и вынужденным подавать в суд на самих себя.

Читайте так же:
Не живу в квартире полгода как правильно оплачивать по счетчику гвс

Таким образом, можем сделать следующие выводы. Для решения коллизионной проблемы изъятия залогового имущества Конституционный суд предпринял попытку урегулирования спора между нормами права. Правда для заемщиков, не справившихся с выплатами по ипотеке в виду различных причин, перспективы не радужные. Поскольку лишившись предмета залога многие их просто останутся на улице. Для решения такой проблемы необходим комплекс мер, на что должен обратить внимание законодатель, потому что это может задействовать и органы исполнительной власти на местах. Кроме того, это помогло бы многим заемщикам при реализации имущества решение вопросов, связных с оценкой стоимости жилья. Ну и наконец, должен быть решен вопрос о реализации залогового имущества по инициативе самого должника. Принятие какой то закрепленной процедуры урегулирования возможных споров между банком и гражданином при продаже жилья значительно облегчило бы положение должников, вынужденных оказываться один на один к кредитором и зависеть от его решения.

Судебная практика по обращению взыскания на заложенное имущество

Случаи обращения взыскания на заложенное имущество должника через суд

П. 1 ст. 348 Гражданского кодекса РФ предусматривает обращение взыскания на заложенное имущество посредством обращения в судебные органы, если иное не прописано партнерами в контракте.

Не допускается внесудебный порядок, когда:

  • таким предметом является единственное жилье;
  • предметом стало имущество, представляющее культурную ценность;
  • залогодатель-физлицо признан безвестно отсутствующим;
  • заложенное имущество является предметом нескольких договоров залога, если соглашением всех залогодержателей не предусмотрено иное.

Важно! При обращении взыскания на недвижимое имущество необходимо придерживаться правила исключительной подсудности, установленного п. 1 ст. 38 Арбитражного процессуального кодекса РФ и ч. 1 ст. 30 Гражданского процессуального кодекса РФ (споры о правах на недвижимое имущество рассматриваются судебными органами по месту нахождения такого имущества).

Это подтверждено практикой судебных органов (постановления ВАС РФ от 17.09.2013 № 1192/13 по делу № А64-7845/2012, 9-го ААС от 11.02.2016 № 09АП-5145/2016 по делу № А40-67687/15).

Что значит соразмерность при обращении взыскания по заявлению залогодержателя

При обращении взыскания необходимо учитывать соразмерность нарушений своих обязательств должником и стоимость предмета залога. Согласно п. 2 ст. 348 ГК РФ считаются соразмерными требования при единовременном соблюдении следующих условий:

  • величина просроченного обязательства должна быть не менее 5% от стоимости заложенного имущества;
  • срок неисполнения обязанности составляет не менее 3 месяцев.

При систематической (более чем 3 раза за 12 месяцев) неуплате периодических платежей даже при их незначительности залогодержатель имеет право обратить взыскание на заложенное имущество, если контрактом не предписано иное.

Важно! Бремя доказывания несоразмерности требований залогодержателя и стоимости предмета залога возлагается на залогодателя (постановление АС Уральского округа от 06.07.2016 № Ф09-7219/16 по делу № А60-42066/2015).

На какое имущество не может быть обращено взыскание

Ст. 446 ГПК РФ содержит список имущества гражданина, на которое обратить взыскание нельзя:

  • единственное жилое помещение, при условии что оно не представляет собой предмет ипотеки;
  • земельный участок, на котором расположено такое помещение;
  • предметы домашней обстановки и вещи индивидуального пользования, за исключением драгоценностей и предметов роскоши;
  • вещи, служащие для профессиональной деятельности физлица, на сумму, не превышающую 100 МРОТ;
  • скот (племенной, молочный, рабочий), пчелы, птица, места их содержания и выгула, при условии что животные не используются для осуществления предпринимательской деятельности;
  • семена, предназначенные для посева;
  • продукты и денежные средства из расчета величины прожиточного минимума на должника и его иждивенцев;
  • топливо, необходимое для приготовления еды и обогрева жилища;
  • транспортное средство и другие вещи, которые требуются физлицу в связи с его инвалидностью;
  • награды, призы, прочие знаки, которыми награжден должник.

Приведем пример из судебной практики. Определением Московского городского суда от 10.02.2016 по делу № 33-4508 поддержано решение Бутырского районного суда от 15.07.2015, которым банку было отказано в обращении взыскания на квартиру физлица, не являющуюся предметом ипотеки, но представляющую собой единственное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания должника.

В отношении имущества организаций самостоятельной нормы, содержащей закрытый перечень объектов, запрещенных к взысканию, нет. Специальные правила об отдельных объектах содержатся в кодексах и других федеральных законах (например, ст. 1018 ГК РФ).

Судебная практика по рассмотрению исков об обращении взыскания на отчужденное имущество

Обратите внимание! С 01.07.2014 вступили в действие поправки в ст. 352 ГК РФ, предусматривающие, что заложенное имущество, которое было приобретено добросовестным покупателем, не может быть у него истребовано.

При этом сделка должна быть возмездной, а покупатель должен не иметь возможности узнать о залоге. Например:

  • Добросовестным приобретателем признан заказчик строительства энергоблока, которому заложенный товар был поставлен по накладным в рамках контракта на выполнение работ, смонтирован и надлежащим образом оплачен. Накладные не содержали данных о том, что оборудование находится в залоге (определение Верховного суда РФ от 11.10.2016 № 305-ЭС16-12659).
  • Покупатель был признан добросовестным, т. к. банк внес запись в реестр залогов уже после покупки автомобиля новым собственником (определение Волгоградского областного суда от 19.10.2016 по делу № 33-14278/2016). Подробнее о реестре можно прочитать в статье Реестр уведомлений о залоге движимого имущества.

  • Покупатель приобрел самоходную технику по заниженной цене без оригинала паспорта транспортного средства и не предпринимал попыток поставить погрузчик на учет (постановление АС Восточно-Сибирского округа от 09.09.2016 по делу № А10-5348/2015).
  • Обремененное имущество было зарегистрировано банком в реестре залогов, что давало покупателю возможность проверить факт залога приобретаемого имущества (определение Свердловского областного суда от 10.08.2016 по делу № 33-13416/2016).

При нарушении контрагентом условий контракта, обеспеченного залогом имущества, производится обращение взыскания на такое имущество. В законе четко прописаны случаи, когда необходимо участие судебных органов, имущество, которое не может быть изъято. Кроме того, при залоге недвижимого имущества необходимо вносить запись в реестр для исключения возможности добросовестного приобретения такого имущества.

Как доказать необоснованность обращения взыскания на предмет залога

По общему правилу залогодержатель приобретает право обратить взыскание на предмет залога, если обязательство, обеспеченное залогом, не будет исполнено. Такое правило устанавливает статья 348 Гражданского кодекса РФ.

Эта же статья говорит, что не допускается обращение взыскания на заложенное имущество, если:

нарушение обеспеченного залогом обязательства, которое допустил должник, незначительно,

и при этом размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества.

Судебная практика указывает, что по смыслу данной нормы права для ее применения необходимо установить совокупность двух обстоятельств: незначительность нарушения обязательства и несоразмерность требований истца стоимости заложенного имущества. Само по себе превышение стоимости заложенного имущества над размером требований истца не свидетельствует о наличии оснований для применения пункта 2 статьи 348 Гражданского кодекса РФ (постановление ФАС Дальневосточного округа от 11 октября 2010 г. № Ф03-7028/2010 по делу № А51-7636/2008).

Закон устанавливает критерии, по которым можно определить, что нарушение обеспеченного залогом обязательства незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества. Если не доказано иное, предполагается, что о незначительности и несоразмерности можно говорить, когда соблюдены следующие условия (п. 2 ст. 348 ГК РФ):

сумма неисполненного обязательства составляет менее чем 5 процентов от размера стоимости заложенного имущества по договору о залоге,

период просрочки исполнения обязательства составляет менее трех месяцев.

О незначительности нарушения и несоразмерности требований стоимости заложенного имущества заявляет залогодатель в качестве возражения против иска об обращении взыскания на заложенное имущество (п. 19 постановления Пленума ВАС РФ от 17 февраля 2011 г. № 10 О некоторых вопросах применения законодательства о залоге (далее постановление № 10), постановление ФАС Поволжского округа от 28 октября 2010 г. по делу № А55-12193/2009).

Таким образом, обстоятельства, которые подтверждают незначительность нарушения и несоразмерность требований залогодержателя стоимости заложенного имущества, должен доказывать залогодатель.

Чтобы добиться отказа в обращении взыскания, залогодателю надо доказать, что оба эти условия имеются одновременно. Например, если размер неисполненного обязательства составляет менее 4 процентов, а период просрочки исполнения обязательства два месяца, то залогодержатель не сможет обратить взыскание на заложенное имущество.

Пример из практики: суды на основании пункта 2 статьи 348 Гражданского кодекса РФ отказали в требовании обратить взыскание на предмет залога

Правда, если обращение взыскания оспаривает должник, который находится в состоянии банкротства, ему будет трудно доказать данные обстоятельства. Если должник решает вопрос о восстановлении своей платежеспособности, то целесообразно рассмотреть возможность заключения с кредиторами мирового соглашения. Его заключают в порядке, установленном главой 8 Федерального закона от 26 октября 2002 г. № 127-ФЗ О несостоятельности (банкротстве). В мировом соглашении стоит определить поэтапный порядок оплаты задолженности. Тем самым залогодатель сможет избежать обращения взыскания на заложенное имущество.

Если залогодателю не удается доказать оба эти обстоятельства, суд вынесет решение в пользу залогодержателя.

Пример из практики: президиум ВАС РФ не согласился с выводом нижестоящих судов о незначительности нарушения обязательства, обеспеченного залогом

Есть и еще одно ограничение, выгодное залогодателю. Закон устанавливает, что суд вправе обратить взыскание на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, только при систематическом нарушении сроков их внесения (п. 3 ст. 348 ГК РФ). Это диспозитивное правило, то есть в договоре о залоге стороны могут согласовать иное.

Систематичностью считается, если должник нарушил сроки внесения платежей более чем три раза в течение 12 месяцев, предшествующих дате обращения в суд или дате направления уведомления об обращении взыскания во внесудебном порядке.

Это правило (если оно не изменено договором) действует даже при условии, что каждая просрочка незначительна.

Таким образом, если имеется только единичный случай нарушения либо два-три нарушения в течение 12 месяцев, то обратить взыскание на предмет залога нельзя. Так, по одному делу суд указал, что отсутствуют доказательства нарушения сроков внесения платежей более чем три раза в течение предшествующих 12 месяцев, и пришел к выводу об отсутствии оснований для обращения взыскания на заложенное имущество (постановление ФАС Уральского округа от 3 июня 2013 г. № Ф09-4276/13 по делу № А50-10368/2012).

Возможность обратить взыскание на заложенное имущество определяется по состоянию на дату разрешения требования залогодержателя, а не на момент возникновения залогового обязательства (постановление ФАС Северо-Западного округа от 18 января 2011 г. по делу № А56-63917/2009).

В договоре о залоге может содержаться общая оценка нескольких движимых вещей (имущественных прав (требований)) или недвижимых вещей, которые являются предметом залога. В этом случае взыскание обращается на все заложенное движимое или недвижимое имущество, которому дана общая оценка, с последующей его реализацией только в целом. Однако суд может обратить взыскание и на часть заложенного имущества.

Размер требований залогодержателя несоразмерен стоимости предмета залога. Но при этом залогодатель не может доказать иные обстоятельства, препятствующие обращению взыскания. Как залогодателю защитить свои права в этом случае

Статья 349 ГК РФ. Порядок обращения взыскания на заложенное имущество

1. Обращение взыскания на заложенное имущество осуществляется по решению суда, если соглашением залогодателя и залогодержателя не предусмотрен внесудебный порядок обращения взыскания на заложенное имущество.

Если соглашением сторон предусмотрен внесудебный порядок обращения взыскания на заложенное имущество, залогодержатель вправе предъявить в суд требование об обращении взыскания на заложенное имущество. В этом случае дополнительные расходы, связанные с обращением взыскания на заложенное имущество в судебном порядке, возлагаются на залогодержателя, если он не докажет, что обращение взыскания на предмет залога или реализация предмета залога в соответствии с соглашением о внесудебном порядке обращения взыскания не были осуществлены в связи с действиями залогодателя или третьих лиц.

При обращении взыскания и реализации заложенного имущества залогодержателем и иными лицами должны быть приняты меры, необходимые для получения наибольшей выручки от продажи предмета залога. Лицо, которому причинены убытки неисполнением указанной обязанности, вправе потребовать их возмещения.

2. Удовлетворение требования залогодержателя за счет заложенного имущества без обращения в суд (во внесудебном порядке) допускается на основании соглашения залогодателя с залогодержателем, если иное не предусмотрено законом.

3. Взыскание на предмет залога может быть обращено только по решению суда в случаях, если:

предметом залога является единственное жилое помещение, принадлежащее на праве собственности гражданину, за исключением случаев заключения после возникновения оснований для обращения взыскания соглашения об обращении взыскания во внесудебном порядке;

предметом залога является имущество, имеющее значительную историческую, художественную или иную культурную ценность для общества;

залогодатель — физическое лицо в установленном порядке признано безвестно отсутствующим;

заложенное имущество является предметом предшествующего и последующего залогов, при которых применяются разный порядок обращения взыскания на предмет залога или разные способы реализации заложенного имущества, если соглашением между предшествующим и последующим залогодержателями не предусмотрено иное;

имущество заложено в обеспечение исполнения разных обязательств нескольким залогодержателям, за исключением случая, когда соглашением всех созалогодержателей с залогодателем предусмотрен внесудебный порядок обращения взыскания.

Законом могут быть предусмотрены иные случаи, в которых обращение взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке не допускается.

Соглашения, заключенные с нарушением требований настоящего пункта, ничтожны.

4. Стороны вправе включить условие о внесудебном порядке обращения взыскания в договор залога.

5. Соглашение об обращении взыскания во внесудебном порядке на заложенное имущество должно быть заключено в той же форме, что и договор залога этого имущества.

6. Обращение взыскания на предмет залога по исполнительной надписи нотариуса без обращения в суд допускается в порядке, установленном законодательством о нотариате и законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства, если договор залога, содержащий условие об обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке, удостоверен нотариально.

7. Соглашение об обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке должно содержать указание на один способ или несколько способов реализации заложенного имущества, предусмотренных настоящим Кодексом, а также стоимость (начальную продажную цену) заложенного имущества или порядок ее определения.

В случае, если соглашение об обращении взыскания на заложенное имущество предусматривает несколько способов реализации заложенного имущества, право выбора способа реализации принадлежит залогодержателю при условии, что соглашением не предусмотрено иное.

8. Если обращение взыскания на заложенное имущество осуществляется во внесудебном порядке, залогодержатель или нотариус, который производит обращение взыскания на заложенное имущество в порядке, установленном законодательством о нотариате, обязан направить залогодателю, известным им залогодержателям, а также должнику уведомление о начале обращения взыскания на предмет залога.

Реализация заложенного имущества допускается не ранее чем через десять дней с момента получения залогодателем и должником уведомления залогодержателя или нотариуса, если иной срок не предусмотрен законом, а также если больший срок не предусмотрен соглашением между залогодержателем и залогодателем. В случаях, предусмотренных банковским законодательством, реализация заложенного движимого имущества может быть осуществлена до истечения указанного срока при существенном риске значительного снижения стоимости предмета залога по сравнению с ценой реализации (начальной продажной ценой), указанной в уведомлении.

Комментарии к ст. 349 ГК РФ

1. ГК в отличие от Закона о залоге устанавливает различный порядок обращения взыскания на заложенное недвижимое и движимое имущество. По общему правилу в тех случаях, когда исполнение обязательства обеспечивается залогом недвижимости (земельными участками, строениями, жилыми помещениями, предприятиями как едиными комплексами и т.д.), требования кредитора-залогодержателя удовлетворяются из стоимости заложенного имущества по решению суда. Суд, установив факт неисполнения основного обязательства, дает разрешение на реализацию предмета залога и удовлетворение требований кредитора из его стоимости.

Обращение взыскания на заложенное недвижимое имущество на основании исполнительной надписи нотариуса запрещено (п. 47 Постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ N 6/8).

2. ГК предусмотрел исключение из этого общего правила. Разрешается внесудебная реализация заложенной недвижимости в том случае, если после наступления момента неисполнения обеспеченного залогом обязательства стороны заключили соглашение о внесудебной реализации предмета залога, и это соглашение нотариально удостоверено. Данное соглашение, заключенное до момента возникновения основания обратить взыскание на предмет залога, юридической силы не имеет и не дает право реализовать предмет залога без обращения в суд. Если соглашение о внесудебном порядке обращения взыскания на заложенную недвижимость нарушает права и интересы одной из сторон (например, неправильно определена начальная цена предмета залога), заинтересованная сторона может обжаловать его в судебном порядке.

3. Заложенное движимое имущество должно быть реализовано по решению суда только в том случае, если договором залога (отдельным соглашением) не предусмотрено иное. Следовательно, в тех случаях, когда основное обязательство обеспечивается залогом движимого имущества, сторонам предоставлено право включить в текст договора залога условие о реализации заложенного имущества без обращения в суд и удовлетворения требований залогодержателя, если не будет исполнено обязательство, которое обеспечивается залогом движимого имущества.

4. Порядок обращения взыскания на движимое имущество, переданное залогодержателю, определяется условиями договора о залоге, если законом не определен иной порядок. Например, п. 5 ст. 358 ГК устанавливает, что ломбард при невозвращении кредита в установленный срок вправе на основании исполнительной надписи нотариуса по истечении льготного месячного срока продать имущество на публичных торгах.

5. В трех случаях взыскание на предмет залога может быть обращено лишь по решению суда независимо от того, какое имущество (движимое или недвижимое) является предметом залога.

Судебный порядок обращения взыскания на предмет залога предусмотрен, когда договор залога мог быть заключен после получения разрешения третьего лица. Так, если предметом залога является государственное предприятие, владеющее имуществом на праве хозяйственного ведения, то для его залога требуется разрешение органов Госкомимущества. Если заложены дворцы, картины, другое имущество, которое в силу своей исторической, художественной или иной культурной ценности имеет значение для общества, обращение взыскания на предмет залога осуществляется в судебном порядке. В случае спора ценность предмета залога определяется путем назначения экспертизы. Судебный порядок обязателен и при отсутствии залогодателя в момент решения вопроса об обращении взыскания на предмет залога. Это правило вызвано необходимостью защитить интересы слабой (отсутствующей) стороны.

6. Указ Президента РФ от 28 февраля 1996 г. N 293 «О дополнительных мерах по развитию ипотечного кредитования» предусматривает, что в случае, когда взыскание обращается на жилое помещение, в котором проживает залогодатель, то собственник этого помещения, члены его семьи и другие лица не подлежат выселению (ч. 2 п. 13). Если же договор залога был заключен в обеспечение кредита для строительства нового жилого помещения, то из этого помещения указанные лица в случае обращения взыскания на заложенное помещение могут быть выселены в судебном порядке.

Если имущество должника в залоге

Должник уведомил взыскателя о намерении рассчитаться с ним путем продажи заложенного здания. Однако судебный исполнитель арестовал это имущество и начал его реализацию. Законны ли действия судебного исполнителя?

Обратимся к судебной практике.

В свое время для обеспечения исполнения обязательств ООО «А» перед ОАО «Банк» по кредитному договору были заключены договоры поручительства и залога недвижимого имущества (ипотеки).

Позже на основании исполнительной надписи нотариуса было возбуждено исполнительное производство о взыскании долга с поручителя (ЧУП) в пользу ОАО «Банк».

В связи с отсутствием у должника достаточной суммы денежных средств судебный исполнитель отдела принудительного исполнения (ОПИ) наложил арест на недвижимое имущество ЧУП в виде двух изолированных помещений – помещение ресторана (под него был взят ипотечный кредит) и помещение бара. С целью реализации имущества РУП «Д» поручили провести оценку.

Должник в это время уведомил взыскателя о намерении рассчитаться с ним путем реализации заложенного помещения ресторана и направил судебному исполнителю ходатайство о прекращении исполнительных действий и отмене реализации арестованного имущества с торгов. А позже подал жалобу начальнику ОПИ на действия судебного исполнителя.

Истец ссылался на то, что ст. 301 ГК предоставляет должнику право выбора исполнения обязательства (исполнение альтернативного обязательства). По его мнению, судебный исполнитель после получения ходатайства был обязан прекратить исполнительное производство в отношении помещения бара.

Должником оспаривался и арест помещения ресторана в связи с тем, что оно находилось в залоге. Он считал, что согласно ст. 330 ГК требования залогодержателя (кредитора) могут быть удовлетворены из стоимости заложенного имущества только по решению суда. Поскольку обращение взыскания на заложенное имущество должно производиться в особом порядке, то попытка его реализации на торгах и последующая передача взыскателю являются незаконными. Нарушение специальной процедуры обращения взыскания на заложенное имущество лишило его как залогодателя права в судебном порядке отстаивать свои интересы при определении начальной цены имущества, указанной в договоре залога.

Судебные инстанции отказали истцу в удовлетворении жалобы.

Они посчитали, что судебный исполнитель действовал в соответствии с законодательством, а правило об альтернативных обязательствах, установленное ст. 301 ГК, в данном случае не подлежит применению, поскольку правом такого выбора должник обладает при условии добровольного исполнения обязательства и утрачивает его после обращения кредитора за защитой нарушенных прав. В данном случае речь идет не о добровольном исполнении обязательства, а о применении к должнику, нарушившему обязательство, принудительных мер взыскания.

ОАО «Банк» в суд с требованием о взыскании задолженности путем его обращения на заложенное недвижимое имущество по договору залога (ипотеки) не обращалось, оно получило исполнительный документ на взыскание суммы долга с поручителя – ЧУП. Нотариально удостоверенное соглашение о передаче заложенного имущества без обращения в суд должник и кредитор не заключали.

Кредитору принадлежит право выбора способа защиты нарушенного права – путем взыскания задолженности по кредитному договору с кредитополучателя, с поручителя или путем обращения взыскания на заложенное имущество. ОАО «Банк» не воспользовалось своим правом на обращение в суд с требованием об обращении взыскания на заложенное имущество, оно обратилось к нотариусу за получением исполнительной надписи о взыскании задолженности по кредитному договору с поручителя.

На основании исполнительной надписи нотариуса и было возбуждено исполнительное производство.

Согласно ст. 70 Закона от 24.10.2016 № 439-З «Об исполнительном производстве» (далее – Закон об исполнительном производстве) при отсутствии у должника денежных средств, достаточных для исполнения требований, содержащихся в исполнительном документе, взыскание обращается на иное имущество (за исключением имущества, изъятого из оборота, и имущества, на которое не может быть обращено взыскание по исполнительным документам).

Судебный исполнитель ОПИ в связи с отсутствием у должника необходимой суммы денежных средств наложил арест на его имущество – помещение бара и помещение ресторана.

Изолированное помещение ресторана, являющееся предметом договора залога, без обращения на него взыскания в судебном порядке входит в имущественную массу должника, за счет которой могут быть удовлетворены требования взыскателей по исполнительным производствам с соблюдением прав залогодержателя заложенного имущества. В рассматриваемом случае взыскателем по исполнительному производству и залогодержателем по договору залога недвижимого имущества (ипотеки) является ОАО «Банк».

Поскольку ОАО «Банк» обратилось за взысканием задолженности по кредитному договору с ЧУП (поручителя) в общем порядке, а не путем обращения взыскания на заложенное имущество, судебный исполнитель правомерно на основании ч. 3 ст. 88 Закона об исполнительном производстве для установления ликвидационной стоимости имущества поручил провести его оценку РУП «Д».

Акт оценки арестованного имущества и акт его переоценки были вручены руководителю ЧУП, который их в установленном порядке не обжаловал.

Судебные инстанции посчитали, что судебный исполнитель руководствовался Законом об исполнительном производстве и действовал в пределах предоставленных ему полномочий. Права и законные интересы сторон исполнительного производства не были нарушены.

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector