Bancrotstvo.ru

Бизнес Журнал "Банкротство"
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Квартиры от подрядчиков в Новосибирске

Квартиры от подрядчиков в Новосибирске

При покупке квартиры можно натолкнуться на квартиры от подрядчиков. Подрядчик — подрядная строительная организация, которая выполняет работы или поставляет материалы на строительство.

Когда дело касается строительства многоквартирного дома, то услуги и материалы стоят миллионы рублей. Половина застройщиков платит за работу своим подрядчиками деньгами. Другие застройщики отдают подрядчикам будущие квартиры в жилом доме и каждый подрядчик собственными силами начинает продавать эти квартиры, чаще всего дешевле, чем застройщик.

Какие проблемы возникают при выборе квартиры от подрядчика?

Во-первых, квартира может быть не отработана. Застройщик и подрядчик подписывают договор, по которому подрядчик поставляет материалы, а застройщик регистрирует договор долевого участия квартиры на подрядчика. Затем, если подрядчик продает квартиру на стадии строительства, то оформляется переуступка по договору долевого участия на будущего покупателя, которую подписывает застройщик. Если у подрядчика и застройщика возникнет конфликт в процессе строительства (например, подрядчик поставил материалы ненадлежащего качества и это выяснилось в процессе строительства), то покупатель может пострадать.

Во-вторых, застройщику невыгодно отдавать хорошие ликвидные варианты подрядчику. Застройщик их и сам продаст без проблем за хорошую стоимость. Поэтому подрядчикам уходят зачастую варианты с неудачным видом, расположением у лифтовых шахт, с плохо продуманной планировкой. Стоит ли экономить на собственном комфорте?

В-третьих, хочется сказать о той самой экономии. Подрядчики и люди, которые распространяют их квартиры, очень любят громкие заголовки "скидка 600 тысяч рублей на студию", "на 400 тысяч дешевле застройщика" или что-нибудь из этой серии. В таком случае не нужно бежать занимать денег, чтобы купить прямо сейчас, а всё трезво проверить. Ниже пример студии в сданном доме Лескова 27 жилого комплекса Оазис.

Подрядчик указывает на сайте размер скидки 652 тысячи рублей при стоимости квартиры 2 548 тысяч. Значит, по его мнению квартира у застройщика стоит 3 млн 200 тысяч рублей

Хотя практически за ту же самую стоимость в том же самом доме у застройщика есть однокомнатная квартира на 2.5 кв.м больше за схожую цену, еще и с эркером

Подрядчик придумал сумму этой скидки, чтобы заманить покупателя числом. Да, окончательная цена подрядчика действительно ниже, чем цена последних проданных квартир с такой же планировкой у застройщика. Но размер скидки выдуман. Не выбирайте квартиру исходя из размера скидки.

В-четвертых, настоящих подрядчиков сегодня очень трудно найти. Весь интернет забит десятками сайтов с заголовками "квартиры от подрядчиков в Новосибирске", которые вышлют вам на почту подборку квартир от подрядчиков, если вы оставите им свои контактные данные. При этом зачастую никакой подборки никто на почту не высылает. Вам звонят, предлагают либо доступ к базе квартир за определенную плату, либо подборку квартир в долгостроях от подрядчиков. Иногда такие сайты принадлежат агентствам и вам просто предложат купить интересующую новостройку со скидкой от агентства, что в последнее время стало жестко пресекаться. Если купите квартиру с таким "откатом", то будете должны некоторым застройщикам возместить штраф.

В-пятых, на рынке недвижимости очень много новостроек, которые строятся очень медленно либо не строятся вовсе. Естественно, подрядчики будут всеми усилиями выцарапывать из таких строек свои деньги, которые они уже вложили в виде материалов и услуг. И рекламировать эти квартиры через все сайты и агентства недвижимости, предлагая бешеную комиссию агентам. И у вас может сложится ложное мнение, что если квартиру или новостройку рекламируют везде, значит она хорошая. В продажах долгостроя, как говорится, все средства «хороши».

А каков итог?

В Новосибирске действительно можно купить хорошую квартиру у подрядчика в новостройке от надежного застройщика, но довольно сложно. В первую очередь проверяйте застройщика. Если он не достроит дом, то о какой квартире может идти речь.

Если скидка на квартиру в районе 20% и более, то сразу лучше отказаться от такого варианта какие-бы "сказки" не говорил вам подрядчик. Если квартира в недостроенном доме продается с большой скидкой, то, скорее всего, дом не планируют сдавать в ближайшее время. Помните, что подрядчик это тот, кто строит. И он всегда знает немного больше, чем рядовой покупатель квартиры.

Если вы не хотите рисковать, а хотите приобрести квартиру, которая будет радовать вас в течение долгих лет, то покупайте квартиру у надежного застройщика. Мы готовы помочь вам выбрать квартиру и сопровождать на всех этапах сделки, ведь запутаться в тонкостях рынка недвижимости Новосибирска так просто.

Как купить квартиру в новостройке у подрядчика

В соответствии с упомянутой схемой не удастся использовать ипотечные средства для покупки жилой площади. Для оформления жилищного кредита в банковскую организацию потребуется предоставить пакет документов на здание, строительство которого продолжается. Для их получения подрядчик должен связаться с застройщиком и выполнять действия в лице посредника.

  • не стесняйтесь использовать юридическую помощь, поскольку это позволит избежать сотрудничества с недобросовестными подрядчиками;
  • чтобы собрать информацию о компании, необходимо подойти в отдел, занимающийся вопросами продаж, застройщика и осведомиться, сотрудничает ли он с этим подрядчиком;
  • предварительно необходимо уточнить, наложены ли на объект какие-либо обременения или ограничения, эти сведения находятся в Росреестре;
  • важно потребовать у строительной компании справку о произведении полной оплаты, чтобы сразу исключить возможность перевода задолженности, поскольку такие схемы нередко используются подрядчиками-аферистами;
Читайте так же:
Замена канализационных труб в квартире за чей счет

Квартиры со скидкой от подрядчиков в новостройках

Подрядные организации, с которыми застройщик заключает договор на определенные работы, в ряде случаев получают в качестве оплаты квартиры в строящемся доме или жилом комплексе. Это известная практика, которая достаточно распространена среди многих застройщиков Новосибирска. Поэтому продавцом квартир в выбранной новостройке может выступать не только сама компания, занимающаяся строительством, но и подрядчики, получившие квартиры.

Но нужно понимать, что заниматься продажей сразу нескольких объектов владелец не имеет возможности, так как этот процесс занимает достаточно большое количество времени. Поэтому существуют единые базы квартир от подрядчиков, доступ к которым имеют в основном агентства недвижимости или опытные риелторы-одиночки.

Как купить квартиру у подрядчика

Есть множество обманутых дольщиков с ДДУ и есть огромное количество счастливых инвесторов, вкладывавшихся под Предварительный договор, неотработанную квартиру, вексель, ЖСК и т.п. Нельзя всех разложить по полочкам. Необходимо ежедневно и длительное время быть в теме или нанимать специалиста, тем более, что при покупке от подрядчика/ков (их выбор большой, как и объектов) Вы сэкономите 5-20% от стоимости квартиры (100-400 т.р. с квартиры за 2 млн.) и комиссионные, в свете такой экономии, сильно по Вам не ударят. А в некоторых случаях комиссию оплачивают нам подрядчики, за привлечение клиентов и с покупателя ничего не берём.

Да, форум НГС себя дискредетировал. Именно благодаря таким вот СлаваИраСветам.
И да, мы против посредников в лице риэлторов.
Создавая портал, мы ставили цель нормализовать хаотичный рынок подрядных квартир. До нас риэлторы заклаывали сверхкомиссии (да и сейчас пытаются) по 200-300 тысяч рублей. Выстраивались цепочки в несколько посредников. Наличие нашего ресурса свело на нет весь этот бурный балаган, который оплачивал клиент. Цель была достигнута.

Нюансы и риски покупки квартиры у подрядчика

Так как подрядчик выступает посредником при реализации будущих объектов, у граждан может утрачиваться право на получение имущественного налогового вычета. Также такие схемы практически лишают возможности использовать средства ипотечного кредитования, так как банки требуют от потенциальных заемщиков представить полный пакет документации на строящийся дом (подрядчик лишен возможности выдать такие документы).

Таким образом, реализация права требования для подрядчика имеет прямое отношение к надлежащему исполнению им своих обязанностей при строительстве дома. Если такие обязательства нарушаются, для подрядчика могут возникнуть неблагоприятные последствия в виде расторжения договора или прекращения строительства до завершающей стадии. В это случае покупатель будущего объекта будет нести риски потери денежных средств и будущего имущества.

Как купить квартиру в новостройке со скидкой

Покупка квартиры в новостройке у подрядчика вовсе не означает, что можно игнорировать проверку самого застройщика. Вполне может оказаться, что стройка была заморожена или велики шансы того, что объект будет недостроен, именно поэтому подрядчик предлагает огромную скидку на квартиру.

Недостатком зачётных схем является то, что покупатель не сможет получить имущественный налоговый вычет, т.к. строительная компания не сможет выдать подтверждение о расходах покупателя для Федеральной Налоговой Службы (ФНС), поскольку оплату вы производите подрядчику. И конечно же такая схема не подходит для покупки по ипотеке, т.к. сделка с банковской организацией может сильно затянуться.

Как купить квартиру от подрядчика? Особенности и правила сделки

  1. Квартиры на нулевом этапе (если вы их выбрали именно на нем) значительно дешевле, чем в конце строительства.
  2. Скидку может дать и сам подрядчик, если ему срочно нужны денежные средства. Кстати, сам он также может получить будущие квадратные метры совсем по другой цене, чем обычный покупатель с улицы. Для подрядчиков цены могут быть ниже.

Результат такой доверчивости: оспоренные застройщиком права на квартиру. Однажды покупатели могут получить судебное решение о том, что договор ДДУ расторгнут в связи с тем, что подрядчик нарушил свои обязательства и соответственно признается недействительной и переуступка прав другому лицу. В этом случае покупатель имеет право требовать от подрядчика свои деньги. В судебном порядке. Сколько времени займет такой процесс зависит от платежеспособности подрядной компании.

Квартира от подрядчика: рискованная дешевизна

Платой за относительную дешевизну квартир от подрядчиков являются высокие риски для покупателей. С юридической точки зрения бартерная схема выглядит следующим образом: расплачиваясь с подрядчиками, застройщик заключает с ними договор долевого участия, инвестиционный договор, либо другое соглашение. В свою очередь, подрядчики продают квартиры по договорам уступки права требования (цессии) либо, если речь идет о готовом жилье, по договорам купли-продажи. «В некоторых случаях застройщик расплачивается с подрядчиком уже после завершения строительства: оформляет право собственности на себя, а потом передает его подрядчику по договорам купли-продажи. Конечно же, для покупателей этот вариант предпочтительней. Застройщик расплачивается с подрядчиками уже оформленными в собственность квартирами. В этом случае новый покупатель приобретает готовое жилье и ничем не рискует», – говорил Валерия Карпова.

Трудности могут возникнуть в тех случаях, когда застройщик подписывает с компанией-подрядчиком инвестиционный договор, предусматривающий оплату договора подряда квартирами. Часто всего такие соглашения дают подрядчикам возможность продавать дешевые квартиры еще до того, как они полностью выполнили свои обязательства перед застройщиком.

Как купить квартиру у подрядчика в новостройке

2. Ознакомиться с договором долевого участия в строительстве.
В этом договоре прописаны права и обязанности дольщика и застройщика. Покупая квартиру, Вы становитесь обладателем прав и обязанностей в качестве Участника долевого строительства. С образцами договоров можно ознакомиться на сайте, в нашем офисе или получить их по электронной почте.

Читайте так же:
Какие документы нужны для сдачи квартиры в аренду

Современный рынок первичной недвижимости Краснодара и страны предлагает потенциальным клиентам множество вариантов покупки жилья. Квартиры от подрядчика зарекомендовали себя отличительно более привлекательными условиями цены, часто даже ниже чем у застройщика

Покупка квартиры в новостройке: инструкция, правила оформления сделки, риски

Идеальный вариант – договор долевого участия в строительстве. Он предусмотрен законом и наиболее полно защищает стороны по сделке. В нем предусматривается ответственность застройщика за нарушение сроков и другие формы и способы ненадлежащего исполнения обязательств. К тому же договор регистрируется в Росреестре, что исключает возможность двойных продаж. Скачать образец типового договора долевого участия.

Третий способ – предварительные договоры долевого участия и купли-продажи. Эти формы применяются на любой стадии строительства. К примеру, компания еще не получила разрешение на строительство, не завершилась госэкспертиза, но требуются деньги для реализации проекта. Договор долевого участия заключить при таких условиях невозможно, поэтому применяются предварительные договоры. Их можно отнести к одним из худших вариантов оформления сделки. Обязательства продавца по подобным формам сводятся к заключению основного договора в будущем. Если он откажется или станет уклоняться, то покупателю придется через суд принуждать к подписанию соглашения и только после этого требовать передачи права собственности. При этом покупатель вносит деньги по предварительному соглашению, но приобретает право требовать не квартиру, а заключения основного договора.

Покупка квартиры в новостройке от подрядчиков

Как правило, квартиры от подрядчиков продаются через агентства недвижимости или тех, кто называет себя «помощниками» подрядчиков или даже, представляющиеся подрядчиками. Вопрос в том, какими принципами руководствуются вышеперечисленные участники рынка. Одни открыто озвучивают стоимость услуг покупателю, общепринято на рынке — это это 3% от стоимости объекта недвижимости. В данном случае у покупателя есть конкретная стоимость всех расходов при приобретении квартиры. В случае, если озвучивается продажа без комиссии, то стоимость этой комиссии однозначно скрыта в цене предлагаемой квартиры. И величина комиссионных. как правило, превышает 3%.

В разные периоды времени количество бартерных квартир увеличивалось или уменьшалось. Количество подрядных квартир на рынке недвижимости практически прямо зависит от экономической ситуации в государстве. При ухудшении — количество предложений от подрядчиков увеличивается и, соответственно, при благоприятных условиях — уменьшается. Есть еще факторы, влияющие на наличие или отсутствие предложений подрядных квартир в жилых комплексах. К таким факторам относятся:

Покупка квартиры у подрядчика

В ходе переговоров :
1. Кода будут передаваться наличные деньги. Они, конечно, хотели вперед на момент подписания догвороа, т.е. до получения св-ва из ФРС (как это делается у Застройщика), но мы предложаилив вариант закладки этого наличного остатка в ячейку до получения св-ва и они (на словах) были почти на это готовы.
2. Как будут подтверждены эти наличные. И максимум, что обещают — написать договор о неотделимых улучшениях квартиры или что-то в этом роде.

Да, все верно, просят часть налом (правда не очень большую сумму, но сначала хотели 500 т., потом 240 вроде). Мы не решились рисковать, купили в Прагме, т.к. изначально представитель подрядкчика (агентство) вообще произвело крайне непроф.впечатление. Разговор напрямую с директором подрядчика особой ясности не внес, хотя все же, кажется, аферы тут никакой нет, просто подрядчику нужны деньги налом.

Улучшаем жилищные условия: как выгодно купить квартиру от подрядчика

  1. реквизиты сторон;
  2. форма передачи права на квартиру – купля продажа или цессия;
  3. характеристики квартиры, её адрес и стоимость;
  4. условия перехода прав, сроки;
  5. условия расчёта с подрядчиком, сумма и сроки;
  6. права и обязанности сторон;
  7. ответственность сторон;
  8. условия расторжения договора.

Жильё, приобретённое у подрядчика, такими преимуществами не обладает, так как он играет роль посредника для реализации строящегося здания. Соответственно, не является полноправным продавцом, в силу чего может утрачиваться право на возврат налогового вычета. ФНС при оформлении документов на вычет требует представить полный пакет правоустанавливающей документации, но подрядчик не уполномочен на их оформление, а соответственно — лишен возможности их выдачи.

Как Купить Квартиру у Подрядчика в Новостройке

Основной документ, необходимый для оформления сделки — это паспорт.

Как Купить Квартиру у Подрядчика в Новостройке

Чаще всего, продажа объекта подрядчиками оформляется договором цессии. В зависимости от обстоятельств, допустимы и другие законные схемы — например, договоры купли-продажи и даже соинвестирования. Когда в качестве продавца выступает субподрядчик или если сама подрядная организация приобрела права на квартиру по цессии, то продажа оформляется договором переуступки прав.

Рассмотрим самые распространенные варианты оформления сделок по приобретению жилья с подрядными организациями:

Риски при покупке квартиры у подрядчика

Согласно пп. 30 п. 1 ст. 333.33 Налогового кодекса РФ, госпошлина за госрегистрацию уступки прав требования по ДДУ составляет 350 рублей.

Принимая решение о покупке квартиры у подрядчика, покупатели должны минимизировать возникающие у них риски, что возможно только путем основательного подхода к поиску предложений и систематизации своих последующих действий.

Как правильно оформить сделку при покупке квартиры у подрядчика

Покупка квартиры от субподрядчиков

Схема покупки квартиры у подрядчика
Одними из самых выгодных вариантов покупки квартир в новостройках являются предложения от подрядчиков. Поскольку они ставят себе цель как можно быстрее продать жилье, то его цену они назначают значительно ниже, чем у застройщиков и инвесторов. Однако, такие сделки сопряжены с куда большими рисками, ведь каких-либо гарантий подрядные организации не предоставляют.

  1. Невыполнение подрядчиком возложенных на него обязательств, ведет к расторжению соглашения с застройщиком. Следовательно, недвижимость подрядчик не получит, даже несмотря на то, что уже успел ее продать. Покупатель при этом даже в судебном порядке не сможет получить купленную недвижимость или вернуть свои деньги.
  2. Подрядчик может выполнить меньший объем работ или использовать меньше материалов при строительстве и некоторые квартиры не будут ему переданы, поскольку задолженность перед ним будет меньше. Велика вероятность приобрести квартиру, которой нет.
Читайте так же:
Общедомовой прибор учета тепловой энергии

Как Купить Квартиру у Подрядчика в Новостройке

Полученные квартиры чаще всего продаются заблаговременно, для того, чтобы иметь возможность оплатить труд рабочих, закупить материалы и т.д. Если такой необходимости нет, продажа недвижимости осуществляется уже на этапе сдачи дома.

  • Как найти квартиру от подрядчика
  • Что такое квартиры от подрядчика

Подрядчиком называется компания, работающая по договору подряда. Данная компания выполняет поручения заказчика в период строительства дома, а в качестве оплаты за свои услуги получает от застройщика квартиры в строящемся доме. Стороны заключают договор долевого участия в строительстве либо определенные квартиры без договора бронируются за подрядчиком.

Какие существуют преимущества для покупателя?

О том, какие еще риски могут поджидать покупателя при покупке квартиры в новостройке, мы подробно рассказывали тут.

Подробную инструкцию по приобретению жилья в новострое различными способами мы приводили в отдельной статье.

Особенности приобретения жилья в новостройке

Как купить — процедура

Заключение договора и регистрация
Некоторые особенности при оформлении сделки с подрядчиком обусловлены тем, что покупатель, приобретая недвижимость на этапе строительства, получает не само жилье, а право требования его у застройщика.

Главным преимуществом покупки жилья у подрядчика является доступная цена. Если все пойдет хорошо, покупатель может сэкономить на такой сделке до 15% рыночной стоимости. Но перед ее совершением необходимо оценить риски, которые заключаются в следующем:

Как Купить Квартиру у Подрядчика в Новостройке

Также бывает, что строители передают подрядчикам уже готовое жилье. В таких случаях заключается соглашение купли-продажи. Подрядная организация оформляет квадратные метры в свою собственность, а потом их перепродает.

Единственное, что строители могут сделать – предоставить справку о том, что квадратные метры полностью оплачены. Но государственных чиновников эта бумага вряд ли удовлетворит. Конечно, цена приобретаемого у подрядчиков жилья и так ниже, но на приятный бонус в виде вычета налога рассчитывать не стоит.

В чем состоит суть сделки

Бесплатная консультация юриста

  • Как найти квартиру от подрядчика
  • Что такое квартиры от подрядчика

Москва и МО : +7 499 938-93-12
СПб и область: +7 812 467-39-73
Фед. номер: 8 800 350-73-54

Еще один документ, который может понадобиться – письменное разрешение строителей на переход прав, либо уведомление о таком переходе. Эта бумаги не относятся к числу обязательных, но строители часто включают в текст договора соответствующее условие.

Налоговый вычет и другие особенности

Этапы покупки жилья у подрядчика

Возможные риски
Более опасной считается сделка, когда подрядчик и застройщик заключают предварительное соглашение купли-продажи. Подрядная организация, еще не исполнившая своих обязательств, может быстро найти покупателя и заключить с ним ДКП. При возникновении проблем крайним оказывается обычный покупатель.

Долевое строительство 2021: как получить финансирование застройщику

Последние изменения в законодательстве предусматривают переход к новой модели взаимодействия между застройщиками и дольщиками — проектному финансированию строительства. Внесенные изменения делают банк гарантом того, что покупатели жилья получат свои квадратные метры. А для застройщиков нововведения добавили ряд сложностей.

Застройщики смогут продолжить привлекать деньги частных инвесторов, при этом все расчеты будут осуществляться по новой схеме. Деньги инвесторов будут перечисляться не напрямую на счета застройщиков, а на специальный эскроу-счет.

В 2021 году застройщики могут работать над проектом за счет собственных, кредитных или инвестиционных средств. В последнем случае инвесторы лишаются не могут досрочно забрать вложенные в проект деньги.

Как застройщикам вести бухгалтерский учёт в 2021 году

Переход к проектному финансированию строительства отразился на бухгалтерском учете — работа с эскроу-счетами отличается от бухгалтерского учета операций с обычными банковскими счетами. Счет открывается при приобретении недвижимости, акций, услуг и работ. Долевое строительство в 2021 году на каждой стадии реализуется за счет собственных денежных средств или целевого кредита. Каждый собственник будущих квартир в доме размещает свои деньги на эскроу-счетах. Средства перечисляются застройщику после завершения строительства, во время процесса воспользоваться деньгами, находящимися на счету, невозможно.

Напомним, что деньги на эскроу-счетах к активам не относятся, но нуждаются в отображении в бухгалтерской отчетности на забалансовом счете. Применяется счет 008 (полученные обеспечения обязательств и платежей). Сумма затрат застройщика на возведение собирается по дебету счета 08.

Проектное финансирование: требования к застройщикам 2021

Проектное финансирование строительства призвано укрепить существующий рынок недвижимости, оставив на нем только сильных игроков. Мелким игрокам скорее всего придётся уйти с рынка, поскольку им сложнее получить финансирование или кредит.

Чтобы получить разрешение на возведение объекта в рамках проектного финансирования, нужно соответствовать ряду требований:

  1. Компания должна иметь не менее 10% суммы от общей стоимости возводимого объекта по данным имеющейся проектной документации.
  2. Застройщик должен подтвердить наличие указанного объема средств на своем расчетном счете. В территориальный орган власти вместе с проектной декларацией нужно представить соответствующие подтверждающие документы.
  3. Застройщик не должен выпускать и выдавать никакие ценные бумаги, за исключением акций.
  4. У компании должны отсутствовать текущие просрочки по целевым займам и кредитам. Исключение — просрочки касаются текущего разрешения.
  5. Имущество застройщика на должно использоваться для исполнения обязательств перед третьими лицами.
  6. В арсенале компании должен быть хотя бы один успешно реализованный строительный проект площадью — не менее 5000 квадратных метров.
  7. Застройщик не должен заниматься никакими другими видами деятельности, кроме строительства.

Что нужно знать о кредитовании застройщиков в 2021 году

Кредитование застройщиков в 2021 году возможно при представлении следующих документов:

  • Бизнес-план. В обязательном порядке должен включать графики финансирования проекта, график сдачи площадей, прогнозные денежные потоки.
  • Документы, подтверждающие, что у застройщика есть собственный капитал для реализации проекта.
  • Правоустанавливающие документы на строительный участок.
  • Разрешительные и исходно-разрешительные документы, предусмотренные требованиями законодательства РФ.
  • Технические условия подключения строящегося объекта к коммуникационным линиям.
  • Документы о комплексном освоении территории.
  • Все договоры, которые заключаются в рамках реализации проекта (договоры подряда, договоры страхования и пр.).
  • Информация об основных участниках проекта.
  • Иные документы, характеризующие текущий строительный проект.

На что обращают внимание банки

Банкам важно исключить или минимально минимизировать риски утраты залога и ввода объекта в эксплуатацию.

Важны финансовые показатели проекта, отражённые в бизнес-плане. В частности:

  • динамика продаж квартир;
  • критерии устойчивости проекта;
  • окупаемость.

Среди частых причин отказа застройщикам в кредитовании чаще всего фигурируют:

  • отсутствие необходимого обеспечения по кредиту;
  • недостаточность собственных средств;
  • неполный пакет документов;
  • иски дольщиков по другим проектам застройщика.

Какие альтернативные модели финансирования строительства существуют

Застройщики активно ищут новые финансовые схемы привлечения денежных средств, более выгодные по сравнению с проектным финансированием.

Альтернативное финансирование допускается действующим законодательством. Например:

  • Возведение объекта за счет застройщика с целью последующей перепродажи квартир или собственного эксплуатирования площадей в хозяйственных целях. Речь идет о переуступке прав собственности, девелоперы выкупают у себя определенную часть квартир, чтобы не задействовать кредиты и не нарушать закон. Далее квартиры перепродаются по договору цессии, вырученные средства направляются на погашение кредита.
  • Кооперативная модель (ЖСК). Жилищные кооперативы — это некоммерческие организации (п. 3 ст. 50 Гражданского кодекса Российской Федерации, п. 4 ст. 110 Жилищного кодекса Российской Федерации). Кооператив не имеет основной целью извлечения прибыли. По сути — это касса взаимопомощи. Члены ЖСК — пайщики собственными средствами участвуют в постройке многоквартирного дома. Все они имеют равные возможности и права. Помните об ограничениях: ЖСК не может строить несколько домов одновременно, а высота возводимого дома не может быть выше трёх этажей (ред. от 30.11.2011 ФЗ № 349, ред. от 13.07.2015 ФЗ № 236).

Есть и другие модели финансирования: создание простого товарищества (модель совместной деятельности), участи в уставных капиталах застройщиков («корпоративная» модель), строительство за счёт заказчика (агентская модель) и проектная модель финансирования.

Рекомендуем

В программе изменение модели бухгалтерского учета и отчетности в связи с переходом на эскроу-счета, сложные вопросы учета и налогообложения застройщиков и подрядчиков в условиях изменения модели финансирования в строительстве.

Как купить квартиру в новостройке самостоятельно без риэлтора

Купить квартиру в новостройке самостоятельно без риэлтора

Для начала необходимо определиться с количеством комнат и максимальной ценой, сроком сдачи и выбрать желаемое расположение. После этого заходим на любой сайт с поиском недвижимости (например, Авито, Яндекс.недвижимость, ЦИАН и т.п.) и ищем. Также можно искать в журналах (например, Бюллетень Недвижимости – BN.ru) или посещать различные ярмарки недвижимости. Тут всё очевидно.

Шаг второй: проверка документов и застройщика

Самый важный момент, если вы хотите купить квартиру в новостройке самостоятельно. Выбрав строящуюся новостройку по подходящей цене с хорошим расположением, необходимо проверить документы и узнать надежность застройщика, чтобы не попасть в долгострой / недострой.

Для этого смотрим на сайте или запрашиваем у застройщика (они обязаны предоставить) следующие документы:

  1. Документы на земельный участок – свидетельство о собственности на землю или договор аренды / субаренды (нет ничего страшного в том, что земля арендована).
  2. Разрешение на строительство многоквартирного дома (проверить, что разрешение именно на многоквартирный дом, а не на коммерческую недвижимость или парковку).
  3. Проектная декларация.
  4. Заключение о соответствии застройщика и проектной декларации требованиям Федерального Закона 214 (с 2017 года).

Если какой-то из документов не предоставляют, то разворачиваемся и ищем другого застройщика. Кроме того, застройщик должен продавать квартиры только по ДДУ (договору долевого участия) в рамках 214-ФЗ. Если предлагают ЖСК (жилищно-строительный кооператив) или предварительный договор долевого участия, разворачиваемся и уходим.

Если все документы на месте, проверяем информацию о застройщике:

  • Опыт работы в регионе.
  • Соблюдение сроков строительства на предыдущих объектах.
  • Наличие текущих проблемных объектов.
  • Судебные споры и административные наказания.
  • Не проходит ли процедуру банкротства.
  • Отзывы о застройщике и качестве сданных домов.

Если собрав информацию застройщик кажется не надежным, возвращаемся к шагу 1 и ищем новостройку у другого застройщика. Продолжаем смотреть как купить квартиру в новостройке без риэлтора.

Шаг третий: оформление договора с застройщиком

Перед покупкой у застройщика можно попросить пример ДДУ, который вы будете подписывать. На что обратить внимание в ДДУ:

  1. Характеристику многоквартирного дома.
  2. Сроки окончания строительства.
  3. Сроки передачи квартиры.
  4. Обязанности и ответственность сторон.
  5. Штрафные санкции за нарушение условий договора.
  6. Цену договора, сроки и порядок ее уплаты

Если всё хорошо, необходимо выбрать планировку и забронировать квартиру. За бронь некоторые застройщики могут взимать плату (фиксированную или около 1% от стоимости).

При заключении договора перед покупкой в документе обязательно должны быть указаны: адрес дома, номер квартиры, ее площадь, цена за квартиру или за квадратный метр.

Застройщики почти никогда не соглашаются на внесение изменений в договор на жилье низкой и средней ценовой категории. Изменить цену или договор как правило нельзя.

Таким образом, если в договоре есть пункты, которые вас абсолютно не устраивают, то лучше поискать другой жилой комплекс.

Шаг четвертый: оплата

Если вас всё устраивает, то можно подписывать ДДУ. После этого в течение нескольких дней он должен пройти государственную регистрацию. Денежные средства покупатель вносит ТОЛЬКО после государственной регистрации ДДУ!

  1. 100% оплата – самый выгодный вариант. При 100% оплате застройщик часто делает скидки на квартиры от 10 до 15%.
  2. Рассрочка. Цена квартиры увеличивается на 10-20%, если вы платите в рассрочку (по сравнению со 100% оплатой или ипотекой). Необходим большой первый взнос – обычно от 30 до 50%. Если дом построится раньше, необходимо будет погасить всю оставшуюся сумму по рассрочку раньше. Иначе, большие штрафы.
  3. Ипотека. Как оформить ипотеку самостоятельно.
    • Собираем документы (у разных банков список может различаться. Обычно: заявление, копии паспорта, трудовой, 2-НДФЛ, документы по покупаемой квартире). Обычно у застройщиков есть свои сотрудники, которые помогают во всеми документами и оформлением ипотеки на месте прям в офисе застройщика.
    • Если вы подаете заявку на ипотеку самостоятельно, лучше подать заявки сразу в несколько банков.
    • Ждем решение банков. Обычно от 2 до 5 дней. После одобрения подписываем ипотечный договор.
    • Банки могут взимать комиссию за выдачу кредита. В среднем – 1% от суммы ипотеки.
    • Страхование риска ущерба и утраты недвижимости. Также банки могут потребовать страхование жизни и трудоспособности. От страхования можно отказаться, но тогда банк повысит вам ставку по ипотеке на 2-3%. Страховка же обойдется в 1% от суммы ипотечного кредита.
    • Оплачиваем первый взнос и не опаздываем с ежемесячными платежами.

Кроме того, при покупке квартиры в ипотеку, вы можете воспользоваться программами материнского капитала, военной ипотеки для оплаты первого взноса.

Шаг пятый: получение ключей

После постройки дома до получения ключей пройдет еще не меньше пары месяцев на изготовку техпаспорта, обмер квартир и т.д. Получение ключей происходит после подписания акта приема-передачи квартиры.

Застройщик должен назначить вам определенное время для подписания данного акта, а вы обязаны на него прийти в установленные сроки. Если вы не можете присутствовать лично, акт приема-передачи может подписать доверенное нотариально лицо.

Перед подписанием вас проведут в приобретенную квартиру, где вы должны проверить качество постройки, отделки, материалов, а именно:

  • Водоснабжение квартиры;
  • Систему вентиляции;
  • Отопление, если возможно;
  • Электроснабжение;
  • Отделка в зависимости от вида (настил полов, потолки, стеклопакеты, подоконники, обои, двери и т.д.).

Если у вас есть какие-то претензии по качеству (например, неровная стяжка полов, сколы, царапины на окнах), то даные недочеты необходимо записать на двух листах в свободной форме, и застройщик обязан все эти недочеты исправить. Акт приема-передачи в данном случае подписываем только после исправления недостатков квартиры!

Если претензий к квартире нет, то подписываем акт приема-передачи и получаем ключи. С данного момента вы обязаны оплачивать коммунальные платежи. Некоторые застройщики просят заплатить услуги ЖКХ сразу за 3-4 месяцеа вперед.

Шаг шестой: как оформить право собственности самостоятельно

Для оформления права собственности самостоятельно вам понадобятся следующие документы:

  1. Заявление на регистрацию собственности;
  2. Договор долевого участия,
  3. Акт-приема-передачи квартиры
  4. Кадастровый паспорт и экспликация квартиры;
  5. Паспорт и его копию;
  6. Закладная и кредитный договор из банка, если вы брали квартиру в ипотеку;
  7. Квитанцию об оплате госпошлины.

Данные документы необходимо сдать в местный МФЦ. Ответ из Росреестра придет минимум через 2-3 недели.

При положительном ответе в МФЦ можно вас поздравить. Вы приобрели квартиру в новостройке в собственность! Дальше уже можно делать прописку и спокойно жить в собственной квартире.

Советы

Если вы хотите купить квартиру в новостройке самостоятельно без риэлтора, мы рекомендуем при возможности всё обдумать. Вы можете обратиться к нам или в любую другую хорошую риэлторскую фирму. Для вас это всё равно будет бесплатно, вы ничего не теряете!

Риэлторы не заинтересованы продать какой-либо определенный объект, в отличие от застройщика. Знают акции, застройщиков, их надежность, различные нюансы и имеют незаменимый опыт. Кроме того, помогут с ипотекой, ДДУ, обратят внимание на риски. И сэкономят вам кучу времени и нервов! Вы можете сделать всё сами, но наши специалисты всегда рады вам помочь подобрать новостройку.

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector