Bancrotstvo.ru

Бизнес Журнал "Банкротство"
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Сделка с максимальной выгодой. Какую квартиру лучше купить для сдачи в аренду

Сделка с максимальной выгодой. Какую квартиру лучше купить для сдачи в аренду

Сейчас многие покупатели рассматривают квартиру как инвестицию — приобретают жильё и сдают в аренду. Лайф выяснил, в какую недвижимость лучше вложить деньги и как получить максимальный доход.

<p>Фото © Shutterstock</p>

Центр или окраина? Где лучше купить квартиру для аренды

Традиционно самым высоким спросом у арендаторов пользуются дешёвые квартиры на окраине, но рядом с метро. Такое жильё никогда не будет простаивать.

Лучше покупать квартиру в районах, где развивается транспортная инфраструктура. В Москве и Подмосковье для многих арендаторов важна пешая доступность беспробочного транспорта (станций метро, МЦК или МЦД). Это один из главных критериев выбора. Но тут есть нюансы. Например, в таких местах квартиры быстрее дорожают, — рассказала заместитель директора департамента аренды квартир агентства «Инком-Недвижимость» Оксана Полякова.

По её словам, продавцы недвижимости, рядом с которой будет располагаться новая платформа, начинают увеличивать цену. В среднем жильё дорожает на 7–10% сразу после появления информации о строительстве объекта — года за два до его реального ввода в эксплуатацию. Примерно на 10–15% дорожает недвижимость после открытия станции.

Однако, уточнила Оксана Полякова, речь идёт о квартирах, расположенных в 5–10 минутах ходьбы от платформ. Что же касается жилья, которое находится дальше, то цена на него может вообще не измениться.

Биткоин ждёт грандиозный обвал. Когда рухнет курс и как защитить сбережения в криптовалюте

Кстати, не стоит обходить вниманием и загородную недвижимость. Хороший доход с аренды могут приносить не только квартиры в мегаполисах.

В нынешних реалиях пандемии особым спросом пользуется недвижимость за пределами крупных городов. Причём снимают её не только на долгий срок. Сравнивая предыдущие две недели с аналогичным периодом прошлого года, мы заметили, что спрос на посуточную аренду загородных объектов в Московской области увеличился на 46%, а интерес к квартирам в Москве, напротив, снизился на 15%. При этом самый большой интерес к туристической аренде жилья за городом был замечен в Татарстане, Челябинской области и Башкортостане, а квартир — в Екатеринбурге, Новосибирске и Махачкале, — пояснил руководитель направления краткосрочной аренды сервиса «Авито недвижимость» Артём Кромочкин.

Если говорить про пригород, то там большим спросом у арендаторов пользуются частные дома, а не квартиры. На жильё в многоэтажках не распространяется ажиотажный спрос, связанный с последствиями пандемии. Плюс квартиру за городом придётся сдавать гораздо дешевле. Цены могут быть на 30–50% ниже.

При этом цена отделки, к примеру, почти не изменится. Поэтому и окупаться такой объект будет намного дольше, — обратила внимание заместитель генерального директора fee-девелоперской компании «Kaskad недвижимость» Ольга Магилина.

Выгоднее всего вкладывать деньги в студии, а также в одно- и двухкомнатные апартаменты, расположенные в пешей доступности от метро. Такое мнение высказал коммерческий директор ГК «РКС Девелопмент» Александр Коваленко. Если говорить про столичный регион, то, по его мнению, лучше покупать жильё в Новой Москве либо Подмосковье рядом с метро и станциями МЦД. Цены на эти квартиры значительно ниже, чем в Москве, а транспортная доступность, если пользоваться общественным транспортом, такая же. Если найти подобный вариант, то стоимость аренды жилья может быть сравнима с ценами внутри МКАД.

Патент на сдачу квартиры: особенности оформления, требования и отзывы

В обязательном порядке необходимо приобретать свидетельство, если планируется сдавать одновременно несколько объектов недвижимости. Налоговые органы в данном случае расценивают аренду как предпринимательский вид деятельности. Собственник недвижимого имущества должен либо оформить патент на сдачу квартиры, либо выплачивать налог в размере 6% с дохода.

Просчет стоимости свидетельства

При выборе стоит принять во внимание перечисленные ниже факторы:

  • Первый этап — определение стоимости патента. На каждую недвижимость приобретается отдельный документ (свидетельство). Предварительный расчет можно сделать, воспользовавшись специальным калькулятором в интернете.
  • Оплата патента происходит по фиксированной стоимости, а налог 6% выплачивается с фактического дохода. В качестве примера: недвижимость не сдается на протяжении 5 месяцев. При покупке патента предполагается, что арендные условия выполняются, а вот в случае выплаты налога отсутствие арендной платы станет причиной снижения налоговых обязательств.

Важно! Налоговыми органами предоставляется возможность приобретения патента на каждый месяц.

Минимизация налогов при сдаче жилья в аренду (НДФЛ, упрощенка или патент: что выгоднее? )

Как видно, решение зависит от очень большого количества факторов. С этим ничего не поделать, отечественное налоговое законодательство достаточно сложное и витиеватое и порой затруднительно сразу вспомнить все тонкости и исключения. Но несколько важных замечаний сделать можно:

  • Арендодатель по-прежнему обязан заплатить взносы в Пенсионный фонд. Отличие от ИП НДФЛ 13% в том, Что превышение над 300 тысячами рублей считается с доходов (а не с прибыли), то есть сумма соцвзносов в этом случае будет чуть больше.
  • Индивидуальный предприниматель на упрощенной системе налогообложения освобожден от налога на имущество и НДС (ст.346.11 п.3 НК РФ). Указанную экономию необходимо учесть в расчетах.
  • Сама природа УСН «доходы» предполагает, что ставка 6% применяется ко всем доходам, право уменьшать на расходы – отсутствует. Единственное исключение – соцвзносы «за себя» (ст. 346.21 п.3.1.1 НК РФ).
  • Банковское обслуживание по-прежнему необязательно.
  • Бухгалтерское обслуживание будет стоить от 3000 до 6000 рублей (обслуживание ИП на УСН «доходы» обычно дешевле, вследствие отсутствия необходимости отдельно учитывать расходы). Требуется сдать раз в год декларацию по Упрощенной системе налогообложения.

Получение патента для ИП

Самозанятые и сдача квартиры в аренду — как оформиться арендодателю

Чтобы оформить патент для индивидуального предпринимателя, изначально нужно стать ИП. С этой целью собственник недвижимости предоставляет в налоговой инспекции ряд документов, перечисленных ниже.

  • Заявление на регистрацию, которое должно быть составлено по форме № 21001. В образце бланка прописывается ОКВЭД 68.20.1, подразумевающий предоставление жилой площади в аренду. В случаях, когда на регистрацию приходит доверенное лицо, выполняющее поручение собственника, заявление предварительно заверяется нотариусом. Стоимость подобной услуги составляет 900-1100 рублей.
  • Копия заполненных страниц паспорта.
  • Квитанция банковского учреждения, подтверждающего внесение платежа. Стоимость госпошлины составляет 800 рублей.

Подача документов осуществляется в налоговую инспекцию по месту жительства владельца недвижимости. Заполнение не займет много времени. Срок государственной регистрации не превышает 3 дней. Сюда не входят дни приема документов и выдачи свидетельства.

В случае, если ИП решил сдавать недвижимость в аренду согласно патента, следует посетить налоговую инспекцию и подать заявление. Процедура выполняется за 30 дней до того, как начинается использование УСН. При составлении заявления используется форма № 26.2.П-1. Очень важно прописать вид предпринимательской деятельности (передача жилого помещения во временное пользование).


Заявление

Подавать документ необходимо в налоговую инспекцию, где предприниматель состоит на учете. В случае, когда предприниматель проживает не по адресу аренды, рекомендуется передавать заявление в фискальный орган, к которому относится сдаваемая жилищная площадь. Заявление рассматривают на протяжении 10 дней. Выходные дни не считаются. Патент на ип на аренду исключает сдачу декларации.

Оплата налогов

Стоимость патента на сегодняшний день не является фиксированным платежом. К примеру, за недвижимость, которая расположена в Москве или Санкт-Петербурге, следует отдавать большую сумму, нежели за квартиру, которая находится в ином регионе.

Читайте так же:
Правила замера температуры горячей воды в квартире

Можно ли перейти на патент с УСН в середине года — правила перехода на ПСН

Оплата патента на недвижимость для ИП должна происходить поэтапно:

  • в первые 90 дней после оформления патента на аренду квартиры, предприниматель должен внести первую треть стоимости;
  • оставшаяся сумма может быть выплачена до завершения срока действия документа.

При оформлении патента сроком на 6 месяцев, следует сразу выплатить сумму в полном объеме.

Важно! Прежде чем приобретать патент необходимо рассчитать приблизительную сумму дохода от сдачи недвижимости и сумму оплаты патента. В некоторых случаях оказывается, что выгоднее оплачивать НДФЛ.

Есть ли отличия в сдаче жилых и нежилых помещений

Патент на такси для ИП — что это такое и как его получить

Предоставление в аренду недвижимого имущества подразумевает его дальнейшее использование с целью получения дохода. Неоднократно перезаключенные договора аренды станут подтверждением систематического получения прибыли владельцем недвижимости.

Такая деятельность должна в обязательном порядке вестись индивидуальным предпринимателем. Даже при сдаче во временное пользование одного нежилого помещения необходимо уплачивать налоги. И здесь каждый выбирает наиболее выгодную для себя систему.

Патент на аренду нежилого помещения 2020 выдается на 3-10 день. Патентная система налогообложения на сдачу в аренду нежилого помещения не пользуется активным спросом у предпринимателей на сегодняшний день

Патент для сдачи квартиры в аренду

Как и любой вариант налогообложения, патентная система имеет как плюсы, так и минусы. К ее несомненным преимуществам относится то, что ИП, имеющий патент не должен уплачивать налог с НДС и имущества, которое используется для осуществления предпринимательской деятельности (в данном случае жилплощадь). Также приобретение патента предполагает и другие плюсы:

  • До 50 кв. м — от 12600 руб. до 27000 руб.
  • 50 кв. м. — 75 кв. м. – от 25200 руб. до 54000 руб.
  • 75 кв. м. — 100 кв. м. – от 42000 руб. до 90000 руб.
  • 100 кв. м. — 200 кв. м. – от 63000 до 135000 руб.
  • 200 кв. м. — 300 кв. м. — от 126000 до 270000 руб.
  • 300 кв. м.- 600 кв. м. – от 210000 до 450000 руб.
  • Свыше 600 кв. м.- от 420000 до 600000 руб.

Стоимость патента на арендное жилье

Нередко начинающие индивидуальные предприниматели интересуются стоимостью патента. Сумма будет зависеть от месторасположения недвижимого имущества и его площади.

Обратите внимание! Возможность приобретения свидетельства, позволяющего сдавать недвижимое имущество, есть только у ИП. Патент на сдачу жилья в аренду для физических лиц пока не может быть приобретен.

Возможно, в скором времени физлица тоже смогут приобретать свидетельство, позволяющее сдать имущество. А вот на сегодняшний момент свидетельством активно пользуются владельцы большого количества квартир, которые являются ИП.

Стоимость патента зависит не только от предполагаемой суммы дохода, но и от места расположения недвижимого имущества, которое планируется сдавать. На ценовую политику также оказывает влияние площадь квартиры. К примеру, патент на сдачу однокомнатной недвижимости в Саратове обойдется в среднем в 12 000-16 000 рублей. Патент на такие же апартаменты в Московской области стоит 32 000-38 000 рублей.

Рассчитать величину можно только с учетом расположения недвижимого имущества. Специалисты рекомендуют воспользоваться формулой для расчета стоимости: П = ПВГД * 6%. ПВГД считается в данном случае потенциально возможным годовым доходом. Установлен ПВГД местной властью, которая руководствуется средней стоимостью аренды жилой недвижимости в регионе.

Сколько придется заплатить?

Чтобы определиться с самым выгодным вариантом, стоит рассчитать ориентировочные суммы налогов при разной арендной плате и разных вариантах регистрации.

Для начала нужно определить, что именно должны платить собственники при разных формах организации. Будем учитывать, что арендатор – физическое лицо (для НПД), а «бизнес» расположен в одном из 4 регионов, где действует этот режим:

  1. уплата налога на доходы физических лиц: нужно заплатить 13% от суммы доходов. При этом доходы можно снизить на сумму налоговых вычетов (их несколько видов);
  2. уплата налога на профессиональный доход: необходимо уплатить 4% от суммы дохода. Сумму дохода можно уменьшить на стандартный вычет в размере 1%;
  3. уплата единого налога для ИП на УСН по базе «Доходы»: оплачивается налог по ставке 6% от дохода и страховые взносы (минимум 36 238 рублей). При этом налог уменьшается на сумму страховых взносов. То есть, минимальная сумма платежа – всего 36 238 рублей;
  4. уплата единого налога для ИП на УСН по базе «Доходы минус расходы»: уплачивается налог по ставке 15% на разницу между доходами, расходами и страховыми взносами, а также сами страховые взносы.

Кроме прочего, если доход за год выше, чем 300 000 рублей, от превышающей суммы платится дополнительный страховой взнос в размере 1%.

В большинстве случаев, очевидно, что НПД будет наиболее выгодным вариантом. Однако он не имеет одного из преимуществ регистрации ИП на УСН – плательщику не начисляется страховой стаж в это время.

Поэтому в качестве одного из вариантов выберем уплату налога на профессиональный доход плюс взнос на обязательное пенсионное страхование (минимальная сумма – 29 354 рубля).

Давайте на примере разберём, какой план уплаты налога наиболее выгоден владецу недвижимости. Для этого будем брать стоимость месячной аренды квартиры от 15 000 руб. и выше, вплоть до 100 000 руб. Основные расчеты приведены в таблице:

Арендная плата, рублейНалог при уплате НДФЛ без регистрации ИП, рублейСумма платежей для ИП на УСН, рублейПлатежи при уплате НПД, рублей
в месяцза год«Доходы»«Доходы минус расходы»без страховых взносовсо страховыми взносами
15 000180 00023 40036 23857 8027 20036 554
18 000216 00028 08036 23863 2028 64037 994
20 000240 00031 20036 23866 8029 60038 954
25 000300 00039 00036 23875 80212 00041 354
30 000360 00046 80036 83885 31214 40043 754
35 000420 00054 60037 43894 82216 80046 154
40 000480 00062 40038 038104 33219 20048 554
50 000600 00078 00039 238123 35224 00053 354
60 000720 00093 60047 400142 37228 80058 154
70 000840 000109 20055 800161 39233 60062 954
80 000960 000124 80064 200180 41238 40067 754
90 0001 080 000140 40072 600199 43243 20072 554
100 0001 200 000156 00081 000218 45248 00077 354

Таким образом, сумма налога на профессиональный доход – «налога на самозанятых» без уплаты страховых взносов при каждом варианте ежемесячного дохода будет наименьшей. Это показывает очевидную выгоду при использовании данного налогового режима.

Однако, если для собственника квартиры более важно, чтобы начислялся страховой стаж, то стоит обратить внимание на вариант ИП на УСН с налоговой базой «Доходы» – при доходах до 1 миллиона рублей в год это будет выгоднее.

Читайте так же:
Отказ мужа от доли в квартире в пользу жены при использовании маткапитала

Варианты с уплатой НДФЛ по ставке 13% или с выбором УСН «Доходы минус расходы» менее выгодны при любом раскладе.

Естественно, что НПД подходит только для жителей Москвы, Московской и Калужской областей и Татарстана. Возможно, в обозримом будущем список регионов будет расширен, но пока жители остального 81 региона могут использовать УСН.

Читайте также: Плюсы и минусы онлайн-обучения в вузах: рассказывает декан факультета 14

Легальная аренда жилых и нежилых помещений через патент

Налоговая служба инициировала оформление патентов в случаях сдачи жилья в аренду для арендодателей, которые обладают статусом индивидуального предпринимателя. Кроме того, налоговая служба предложила патент на сдачу квартиры в аренду частным лицам. Такой «неожиданный» шаг вызван желанием контрольных органов вывести аренду квартир из теневого сектора.

Как можно легально сдавать квартиру в аренду

Оформление патента для аренды квартиры частным лицам или организациям

Сейчас многие граждане практикуют неофициальную сдачу жилья для квартиросъемщиков, опасаясь дополнительного налогообложения и установления фактов незаконной коммерческой деятельности.

Гражданам предлагают оформить статус предпринимателя. Учитывая, что сегодня регистрационная процедура максимально упрощена, данный шаг не является сверхсложной задачей.

Для оформления нужно запастись следующим перечнем документов:

  • заявление о регистрации в качестве предпринимателя;
  • копия персональных документов;
  • квитанцией на оплату государственной пошлины.

Самым важным преимуществом патента является освобождение от подачи налоговой декларации.

Необходимость государственной лицензии

Когда и кому необходима легальная сдача недвижимости в аренду.

Он ставит несколько глобальных задач:

  • дает возможность физическим лицам официально заниматься коммерческой деятельностью;
  • легализует скрываемые доходы граждан и усложняет уход от налогообложения;
  • формирует дополнительные источники для формирования бюджета.

Что скрывает патент на аренду жилья

Патентная система налогообложения не устанавливает обязательной детализации доходов и затрат плательщика, в ней ключевым звеном является разрешение на сдачу недвижимости в аренду, стоимость которого зависит от:

  • вид экономической деятельности;
  • потенциально возможный доход.

При использовании патента применяется ставка 6 процентов, в то время как полученные доходы граждан от аренды собственного имущества, подлежат налогообложению с применением тарифа — 13 процентов от совокупного дохода. Для того чтобы оценить экономические преимущества и недостатки приведем пример.

Примерный расчет

В столице патент можно приобрести, заплатив 43 тысячи 200 рублей. Такой показатель не случаен. Он рассчитан, исходя из предположения, что средняя арендная ставка за месяц составляет 60 тысяч рублей. За год получается доход в сумме 720 тысяч рублей. Применив к нему тариф 6 процентов, получаем указанную сумму. Суммы кажутся несколько нереальными, учитывая что квартиросъемщики могут снять жилье и за 30-35 тысяч.

Видимо, разница призвана сэкономить нервные затраты арендодателя, который обладая патентом может не беспокоится о проблемах с налоговыми органами, а также с недобросовестными квартиросъемщиками. Таким образом, стоимость патента и его расчет не требуют высокой финансовой грамотности, следовательно, доступны для освоения обычными гражданами.

Горячая линия с юристом.

Сроки действия документа и оплата

Сроки действия патента при аренде жилья.

Патент имеет срок действия, который варьируется от одного календарного месяца до года. Цена перечисляется поэтапно, с учетом следующих принципов:

  • одна треть от стоимости уплачивается в течение 25 дней, исчисленных по календарю, прошедших с даты выдачи патента;
  • две трети стоимости уплачиваются в течение 25 дней, исчисленных по календарю, прошедших с даты окончания срока работы патента.

Экономическая выгода сдачи жилого и нежилого помещения в аренду

Стоимость патента сохраняется на одном уровне, независимо от того, какое количество имущественных объектов, предоставляются в аренду частным лицам или компаниям.

Документ является выгодным решением для арендодателей, которые получают арендную плату в размере свыше 100-110 тысяч рублей. Удобство определяется следующими моментами:

  • документ является заменой налога на доходы физических лиц и налога на имущество предусматривающего поддержанием определенного документооборота;
  • документ привязан к конкретному виду экономической деятельности;
  • патентная система разрешает отказаться от ведения налогового и бухгалтерского учета;
  • налоговая база рассчитывается с использованием принципа дифференцирования.

Слабые стороны

Преимущества и недостатки сдачи квартиры в аренду через патентную систему налогообложения.

Недостатками патента являются:

  • стоимость патента не может корректироваться на размер страховых взносов, которые перечисляются в пенсионную систему;
  • налог рассчитывается на основе потенциального дохода, который может вступать в разрез с существующими экономическими реалиями.

На приобретение патента могут претендовать следующие категории предпринимателей:

  • коммерсанты, среднесписочная численность наемного персонала у которых составляет менее 15 человек;
  • совокупная выручка, которых укладывается в лимит с установленным значением в 60 миллионов рублей.

Условия получения патента на сдачу помещений в аренду

Воспользоваться патентом можно лишь при выполнении следующих условий:

  • договор заключен на имя индивидуального предпринимателя, приобретающего патент;
  • коммерсант обладает исключительными правами собственности;
  • сумма выручки, полученной по итогам аренды, не превышает лимит в 1 миллион рублей за календарный год;
  • период оформления разрешительного документа устанавливается как 10 дней, но на практике можно столкнуться с более продолжительными сроками (до месяца);
  • квартиры, должны размещаться на территории одного региона;
  • не допускается использование доверенностей, изготовленных на другого предпринимателя.

Патент разрешающий заниматься предоставлением жилой площади квартирантам на платной основе содержит отметку о виде деятельности, который в ОКВЭД зарегистрирован за номером 70.20.1. На основе патента можно сдавать квартиру совместно с машиноместом, расположенном в паркинге, который при этом рассматривается обособленным объектом.

Если в аренду сдается отдельно стоящий гараж, то потребуется оформление нескольких патентов. Узнать о безвозмездном пользовании нежилым помещением можно здесь, а о безвозмездном пользовании жилым помещении подробно рассказано в этой статье.

Лишение права сдавать жилье через патент

Закон предусматривает отдельные ситуации, при наступлении которых предприниматель утрачивает право на применение патента:

  • если выручка перестанет удовлетворять установленным критериям;
  • если штат наемных сотрудников превысит 15 человек;
  • если предприниматель допустил нарушения сроков уплаты.

Налогообложение и уклонение от него

Особенности налогообложения недвижимости при сдачи его в аренду через патент.

Уклонение от уплаты налогов может вылиться в проблемы с налоговой и прокурорским надзором. Сдача жилья в аренду без документов может расцениваться как незаконная коммерческая деятельность, запрещенная нормативно-правовыми актами. При получении информации о таких фактах полиция и прокуратура могут привлечь гражданина к административной ответственности.

Налогообложение операций, связанных с предоставлений помещений в аренду сильно упростилось после предоставления возможности на получение патента для индивидуальных предпринимателей.

Коммерсанты могут превращать в объект аренды имущественные объекты, принадлежащие им на правах:

  • общей долевой собственности, при наличии акцепта иных собственников на совершение сделки;
  • совместной собственности, при наличии нотариального согласия второго супруга;
  • если за период работы патента количество объектов недвижимости, сдаваемых в аренду изменяется, то придется приобрести дополнительный патент или понести финансовые издержки, связанные с уменьшением первоначального количества квартир.

Смена арендатора недвижимости не рассматривается правовыми актами как основание для замены разрешительной документации. Действующими нормами разрешается совмещать патент с иными системами налогообложения, включая специальные режимы, при этом сумма выручки рассчитывается совокупно по всем специальным режимам.

Если квартиру берет в аренду организация

В данном варианте оформление договора является обязательным реквизитом сделки. При ином раскладе компания не сможет включить суммы, потраченные на аренду жилья в свои затраты.

Договор аренды с организацией чаще всего подразумевает безналичные расчеты, т.е сумма арендных платежей перечисляется на счет банковской карты или расчетный счет предпринимателя.

Спорным в арендных взаимоотношениях с хозяйствующими субъектами является вопрос о перечислении и удержании НДФЛ, в случае, если гражданин не согласился на оформление патента. Многие судебные инстанции считают, что компания должна выступить в роли налогового агента, при этом есть и альтернативная позиция, заключающаяся в том, что гражданин должен самостоятельно отразить и перечислить суммы налога.

Читайте так же:
Пример нотариальной доверенности на продажу дома

Оформление патента на сдачу квартиры в аренду является принципиально новой тенденцией, обозначившейся в жилищном секторе. Разрешительная документация позволяет легализовать финансовые операции, заключающиеся в получении прибыли от сдачи имущества в аренду. При этом новую систему сложно назвать экономически выгодной и прогрессивной, если рассматривать ее в отношении обычных граждан, проживающих в регионах и предоставляющих в аренду одну две квартиры.

С другой стороны арендодатели, обладающие возможностями поиска квартиросъемщиков для нескольких квартир, смогут повысить показатели экономической рентабельности при полном соблюдении норм налогового законодательства.

Упрощение учета также является позитивным моментом, который позволяет расширить круг пользователей патента по рассматриваемому виду экономической деятельности.

«Лучше удержать квартирантов» Сдача жилья в аренду уже не приносит дохода. Что будет с ценами?

Падение стоимости аренды жилья, наметившееся с началом пандемии, в большинстве российских городов прекратилось. Некоторые арендодатели уже компенсировали себе коронавирусные потери, но сдавать квартиры не всегда и не везде целесообразно. Понять, стоит ли идти в рантье, все сложнее: доходность этого бизнеса снижается, недвижимость растет в цене быстрее, чем ставки найма, но сдача жилья в аренду все равно выгоднее банковских депозитов. Вклады против квадратных метров и неоднозначное будущее хозяев квартир — в материале «Ленты.ру».

Нелишние деньги

Средний уровень доходности от сдачи жилья в аренду в крупных городах России (с населением от миллиона человек) опустился до 5,6 процента годовых, подсчитали аналитики ЦИАН (соответствующее исследование есть в распоряжении «Ленты.ру»). Год назад он был выше — 6,3 процента, в «доковидном» 2019-м — 6,7 процента, в 2018 году — 7,3 процента. В 2020-м доходность арендного бизнеса сократилась сразу на 0,7 процентного пункта — прежде всего из-за резкого роста стоимости квартир, спровоцированного запуском льготной ипотеки. Рынок аренды тогда, напротив, стагнировал: многие арендаторы перешли на удаленку и уехали в родные города, оставив съемное жилье. Некоторые взяли ипотеку и купили свои квартиры. Это привело к снижению ставок и, соответственно, доходов хозяев сдаваемых метров.

Тем не менее сдавать недвижимость все еще выгоднее, чем держать деньги в банке, утверждают эксперты. Средняя ставка вклада (сроком от года; данные ЦБ) — 5,46 процентного пункта (п.п.), доходность аренды на 0,14 п.п. выше. В 2020-м разница была больше — 1,6 п.п., в 2018-м и 2019-м — 0,5 и 0,9 п.п. Имеет смысл отнести сбережения банкирам только в Санкт-Петербурге, где доходность аренды всего 4,2 процента, а также в Москве и Казани — там рантье получают 4,5 процента годовых.

«В дальнейшем вероятно сокращение разрыва между доходностью от сдачи квартиры и от банковских депозитов, — прогнозируют в ЦИАН. — Кроме того, фактическая доходность от сдачи в аренду чуть ниже расчетной, так как в стоимости квартиры не учитываются косвенные расходы — затраты на ремонт, часть коммунальных платежей, налоги, а также поправка на возможный простой помещения». Стоит учитывать также, что получаемые хозяевами жилья доходы не обгоняют текущие темпы инфляции, то есть фактически арендодатели с большим трудом «выходят в ноль» из-за обесценивания денег. В июне годовая инфляция составила 6,5 процента.

Фото: Валерий Мельников / РИА Новости

По данным аналитиков, сдавать жилье выгоднее всего в нестоличном Челябинске, где средняя доходность аренды выше 7 процентов годовых. Далее следуют Волгоград (6,5 процента) и Екатеринбург (6,4 процента). В абсолютных величинах больше всего зарабатывают собственники в Москве и Санкт-Петербурге: в среднем за год — 544 тысячи и 308 тысяч рублей соответственно. Но в двух столицах зафиксирован и самый высокий уровень цен на жилье, поэтому съемная квартира в Петербурге окупится за 24 года, в Москве — более чем за 22 года. Средний показатель для городов-миллионников — 18 лет и два месяца. В Челябинске «вернуть» стоимость жилья за счет сдачи в аренду можно менее чем за 14 лет.

Профессиональные хозяйки

В перспективе помешать хорошо зарабатывать арендодателям-частникам могут крупные инвесторы — если перехватят контроль над рынком съемного жилья. Рост объема инвестиций в сегмент арендной недвижимости прогнозируют эксперты консалтинговой компании CBRE. Они проанализировали рынки съемных квартир в 40 городах Европы (материал есть в распоряжении «Ленты.ру») и пришли к выводу, что спрос на аренду будет только увеличиваться, следовательно, инвесторы не оставят этот бизнес без внимания.

В России потенциал аренды остается в значительной степени нераскрытым: лишь около 10 процентов российских семей снимают жилье. При этом мировой опыт показывает, что аренда может рассматриваться как один из основных инструментов улучшения жилищных условий . К тому же примерно 35 процентов семей в России не могут взять ипотеку даже при нулевой ставке

«Растет численность населения, особенно молодых поколений, более склонных арендовать жилье, — констатируют аналитики. — Также к росту спроса на аренду ведут социальные изменения. К ним относятся повышение уровня высшего образования (и более высокий уровень задолженности по кредитам на обучение), сокращение разрыва в уровне доходов, растущее вовлечение женщин в трудовую деятельность, более поздний возраст вступления в брак и создание семьи, что может повлечь отсрочку решения о покупке жилья. Эти тренды имеют место в сочетании с меньшей доступностью собственного жилья». По данным CBRE, 31 процент европейских семей сейчас живут в арендованном жилье (в то время как средний показатель за последнее десятилетие — 26 процентов).

Правда, в России профессиональной аренды практически нет, ее почти единолично развивает государственная компания «Дом.рф». Большинство отечественных арендодателей — частные лица, которые предлагают съемщикам квартиры, доставшиеся по наследству или приобретенные «на всякий случай». Доходность жилого сегмента в России ниже, чем в коммерческом секторе (речь о вложениях в офисы, склады), поясняют консультанты. У «Дом.рф» пока шесть проектов в Москве, где сдаются квартиры. Еще по одному — в Екатеринбурге (там заселение пока не начато) и Воронеже. В масштабах страны со 150-миллионным населением это ничтожное количество.

Фото: Владимир Песня / РИА Новости

И все же угроза для частных наймодателей, в большинстве своем далеких от цивилизованной аренды, существует. «Профессиональная аренда может грозить частникам большей цивилизованностью рынка, стабильностью цен, жестким законодательством в этой сфере и выводом их из тени, — рассказала «Ленте.ру» Мария Жукова, управляющий директор агентства «МИЭЛЬ». — При условии, что проекты, подобные «Дом.рф», займут существенную (не менее 35-40 процентов) долю рынка аренды, и стоимость жилья в этих проектах будет сопоставима со стоимостью жилья в частном секторе. Большинство наших клиентов — люди небогатые и хотят достойное жилье за очень небольшие деньги».

Глава федерального портала «Мир квартир» Павел Луценко полагает, что рынок официальной аренды, несомненно, будет развиваться и в перспективе составит «некоторую конкуренцию» частному сектору. «Однако пока в государственных арендных домах жилье сдается ощутимо дороже, чем у частников, так что существенного падения спроса именно из-за этого фактора не ожидается», — поясняет эксперт. По его словам, обрушить гегемонию частников способно развитие программы льготной аренды в регионах, когда арендатор платит 20 процентов от стоимости квартиры. «Но в реальности до этого еще далеко: пока что такой возможностью могут воспользоваться небольшое число чиновников и прочих бюджетников в регионах, а в Москве льготной аренды не предвидится вовсе», — заключает Луценко.

Читайте так же:
Постановка на воинский учет при смене прописки работе вахтовым методом

Что выросло

Почти полное отсутствие государственной поддержки для граждан, арендующих жилье, позволяет собственникам квартир повышать ставки даже в сложных экономических условиях. И им для выживания не нужен аналог программы льготной ипотеки — все наладилось естественным образом. По подсчетам «Мира квартир» (данные есть в распоряжении «Ленты.ру»), за первое полугодие 2021-го аренда однокомнатных квартир подорожала в 50 из 70 российских городов с населением от 300 тысяч человек. «Двушки» стали дороже в 52 городах, «трешки» — в 50-ти. «Тренд на удешевление арендного жилья, наметившийся с началом пандемии, сменился в большинстве населенных пунктов на противоположный, и многие арендодатели компенсировали себе потери», — отмечают аналитики.

Фото: Антон Белицкий / Коммерсантъ

Сильнейший рост ставок зафиксирован в Сочи: с начала 2021-го они увеличились на 28 процентов для «однушек», на 19 и 10 процентов для двух- и трехкомнатных квартир соответственно. Заметно (на 12-17 процентов в зависимости от числа комнат) подорожало съемное жилье в Калининграде, в Махачкале (плюс 10-17 процентов), Севастополе (10,5-12 процентов), Новокузнецке (7-12 процентов), Тольятти (5-9 процентов).

«Однако ни в Москве, ни в Петербурге, ни в некоторых других миллионниках с дорогой недвижимостью — Екатеринбурге, Казани, Краснодаре, Уфе — стоимость аренды так и не компенсировалась до допандемийного уровня», — сетуют эксперты. Виноваты в этом, по их мнению, мигранты из Средней Азии, которые «туда так и не вернулись в полном объеме», а также офисные и творческие работники из регионов, которым работодатели по-прежнему разрешают трудиться удаленно.

У «Дом.рф» другие данные по Москве — стоимость найма столичных квартир якобы уже отыграла падение, произошедшее во время прошлогоднего локдауна. Так, за период с июня 2020-го по июнь 2021-го цена предложения однокомнатных квартир на рынке аренды увеличилась на 10 процентов — с 35,5 тысячи до 39,1 тысячи рублей в месяц, двухкомнатных — на 12 процентов (с 50,1 тысячи до 56,2 тысячи рублей). Для сравнения: в конце 2019-го ставки составляли 39,1 тысячи и 56 тысяч рублей соответственно.

В среднем квартира с одной комнатой в 70 крупнейших городах России сдается за 14,3 тысячи рублей в месяц, следует из материалов «Мира квартир». С начала 2021-го этот показатель вырос на 7 процентов. «Двушка» обойдется в 18,9 тысячи (плюс 4 процента за полгода), «трешка» — в 24,8 тысячи рублей в месяц (плюс 3 процента). В числе городов, где аренда вопреки общему тренду заметно подешевела, — Ставрополь, Чита, Грозный, Набережные Челны и Вологда.

Чита

Фото: Евгений Епанчинцев / РИА Новости

«Нет предпосылок для роста цен»

Эксперты дают разные прогнозы относительно динамики арендных ставок до конца 2021 года. В ЦИАН полагают, что дорожать съемное жилье точно не будет. «На текущий момент нет никаких предпосылок для роста цен, — заявила «Ленте.ру» Виктория Кирюхина, главный эксперт-аналитик портала. — Многие работают удаленно, часть арендаторов перешли в категорию покупателей, взяв ипотеку по льготной ставке. Доходы населения в реальном выражении падают».

Лихие нулевые. Ипотека без первого взноса и другие способы купить жилье, не имея никаких сбережений

«Как прежде уже не будет» Россияне массово покидают квартиры ради жизни на природе. Как изменятся цены на дома?

Кроме того, по словам Кирюхиной, оказывать давление на ставки будет и появление на рынке «инвестиционных» квартир в недавно сданных новостройках. В Москве возможен кратковременный всплеск активности арендаторов в конце августа — начале сентября, когда в столицу приезжают студенты.

«В августе, сентябре и октябре мы ожидаем традиционное оживление московского рынка найма, вслед за спросом могут подняться и арендные ставки у наиболее ликвидных объектов, — отчасти соглашается Оксана Полякова, заместитель директора департамента аренды квартир «ИНКОМ-Недвижимость». — Но повышение цены не должно быть значительным, примерно на 5-6 процентов». В ноябре и декабре эксперт предрекает сезонную стагнацию рынка аренды. Пока, по наблюдениям риелторов, хозяев квартир в Москве выручают трудовые мигранты из стран СНГ: они снимают 80 процентов жилья экономкласса, оставшиеся 20 процентов приходятся на жителей российских регионов и приезжих из дальнего зарубежья. При этом собственники летом охотно торгуются, скидка для съемщиков может достигать 10 процентов. «Лучше пойти на уступки и удержать квартирантов сейчас, чем потом их не найти совсем», — поясняет Полякова.

Павел Луценко считает, что и будущее — за трудовыми мигрантами. Если им разрешат вернуться, спрос на съемные квартиры возрастет. «В любом случае рынок восстанавливается, но медленными темпами», — констатирует эксперт. Мария Жукова из «МИЭЛЬ» обещает рост ставок найма жилья в Москве на 5-7 процентов в ближайшие месяцы, затем (если не будет резких финансовых, экономических и прочих потрясений) рынок аренды «замрет» до середины следующего года. Замрет, но точно не умрет: даже в плотно застраиваемой столице резкое падение числа нуждающихся в чужом жилье — это апокалиптический сценарий.

Патент на сдачу квартиры в аренду на 2021 год в московской области

Как всегда, мы постараемся ответить на вопрос «Патент на сдачу квартиры в аренду на 2021 год в московской области». А еще Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте не выходя из дома.

Налог на доходы физических лиц (НДФЛ) — налог, который уплачивается с любого вашего дохода. Чаще всего (например, когда вы получаете зарплату) отчисления в налоговую инспекцию делает организация или индивидуальный предприниматель, от которой или которого вы получаете доход (работодатель). Если же вы сдаете жилье, НДФЛ вам нужно уплатить самостоятельно. Ставка — 13%.

Налог на профессиональный доход (НПД) — это специальный налоговый режим, который применяется с 2021 года. Он рассчитан на тех, кто получает доход от самостоятельной деятельности, в частности — от сдачи жилья в аренду. Перейти на него могут физические лица и индивидуальные предприниматели. Ставка — 4%, если сдаете жилье физическому лицу, 6% — если юридическому лицу или индивидуальному предпринимателю.

4. Как сдать квартиру и уплатить налог на профессиональный доход?

Патент — это система налогообложения для индивидуальных предпринимателей, которая работает по следующему принципу: государство устанавливает примерный годовой доход, который ИП может получить от своей деятельности (в данном случае от сдачи жилья). Это налоговая база. Стоимость патента — 6% от этой суммы. От остальных налогов, в частности налога на недвижимость , предприниматель освобождается.

Преимущества и недостатки патентной формы

Стоимость годового патента для остальных регионов рассчитывается в зависимости от конкретного субъекта. Узнать примерные цены можно на сайте налоговых органов, отыскав в поиске интересующий населённый пункт.

  1. Период аренды. Патенты имеют ограниченный срок действия. Минимум установлен на отметке в 1 месяц, а максимум – 1 год. Временные границы вводит п. 5 ст. 346.45 НК РФ.
  2. Количество и площадь помещений. В рамках режима действует правило «один объект – один патент». В пользу такого подхода Минфин России высказался в письме № 03-11-09/18174 от 22.05.12. Уточнения и дифференциация устанавливаются на региональном уровне. Ярким примером является московский закон № 53. Нормативный акт утверждает потенциальную доходность по типу объекта. Законом Москвы № 62 от 20.11.13 введено деление по площади. Менять расчетные показатели разрешено и с учетом места расположения недвижимости (№ 244-ФЗ от 21.07.14).

На рассмотрение заявления налоговому органу отводится 5 рабочих суток. Отказать в выдаче патента могут в строго определенных случаях. Все они перечислены четвертой частью ст. 346.45 НК РФ. Основанием признаны неверное заполнение формы, указание срока применения режима, не соответствующего правилам главы 26.5, нарушение требований к плательщику ПСН, наличие недоимки по ранее выданным патентам.

Читайте так же:
Могут ли соседи выселить из каартиры соседа алкооолика квартира в собственности

Право на покупку патента

В 2021 году доход от сдачи в аренду недвижимого имущества продолжают облагать налогами. Владельцам помещений требуется декларировать выручку по форме 3-НДФЛ либо регистрировать предпринимательство. Если сотрудничество приобрело системный характер, придется озаботиться постановкой бизнеса на учет и выбором режима (постановление ВС РФ № 23 от 18.11.04). Чиновники настойчиво рекомендуют обратить внимание на патент. Насколько привлекательно решение на самом деле, решили разобраться независимые специалисты.

Сколько НФДЛ платить за на работу иностранному гражданину в году, отображено в последнем столбике данной таблицы. Размер фиксированного ежемесячного авансового платежа НДФЛ за в 2021 году Далее представлена стоимость патента для иностранных граждан в 2021 году с учетом нового регионального коэффициента-дефлятора на год представлена для каждого региона РФ.

В частности, они могут в целях установления размеров потенциально возможного дохода по видам деятельности, в отношении которых применяется ПСН, дифференцировать территорию субъекта РФ по территориям действия патентов по муниципальным образованиям (группам муниципальных образований), за исключением патентов на осуществление видов предпринимательской деятельности, указанных в подпунктах 10-11, 32- 33 и подп. 46 п. 2 ст. 346.43 НК РФ (в части, касающейся развозной и разносной розничной торговли) (подп. 1.1 п. 8 ст. 346.43 НК РФ).

ИП, сдающий в аренду недвижимость в Московской области, может работать по одному патенту

В целях стимулирования ИП к переходу на патентную систему налогообложения внесены изменения в Закон Московской области N 164/2021-ОЗ. С 1 января 2021 года из вида предпринимательской деятельности «Оказание автотранспортных услуг по перевозке пассажиров автомобильным транспортом» (код ОКВЭД — 49.3) выделяется «Деятельность такси» (код ОКВЭД — 49.32).

При этом индивидуальный предприниматель, сдающий по одному договору аренды несколько изолированных (то есть обособленных) нежилых помещений (комнат, технических и складских помещений, коридоров и лестниц), находящихся в одном нежилом здании, принадлежащем индивидуальному предпринимателю на праве собственности, определяет ПВД исходя из общей площади всех поименованных в данном договоре изолированных нежилых помещений.

Налог на профессиональный доход (НПД) — это специальный налоговый режим, который применяется с 2021 года. Он рассчитан на тех, кто получает доход от самостоятельной деятельности, в частности — от сдачи жилья в аренду. Перейти на него могут физические лица и индивидуальные предприниматели. Ставка — 4%, если сдаете жилье физическому лицу, 6% — если юридическому лицу или индивидуальному предпринимателю.

1. Что нужно сделать в первую очередь?

В связи с изложенным количество объектов, передаваемых в аренду (внаем), определяется на основании договоров аренды, заключаемых индивидуальным предпринимателем — арендодателем с конкретными арендаторами (нанимателями).

Видимо, разница призвана сэкономить нервные затраты арендодателя, который обладая патентом может не беспокоится о проблемах с налоговыми органами, а также с недобросовестными квартиросъемщиками. Таким образом, стоимость патента и его расчет не требуют высокой финансовой грамотности, следовательно, доступны для освоения обычными гражданами.

Сроки действия документа и оплата

Смена арендатора недвижимости не рассматривается правовыми актами как основание для замены разрешительной документации. Действующими нормами разрешается совмещать патент с иными системами налогообложения, включая специальные режимы, при этом сумма выручки рассчитывается совокупно по всем специальным режимам.

Лишение права сдавать жилье через патент

Налоговая служба инициировала оформление патентов в случаях сдачи жилья в аренду для арендодателей, которые обладают статусом индивидуального предпринимателя. Кроме того, налоговая служба предложила патент на сдачу квартиры в аренду частным лицам. Такой «неожиданный» шаг вызван желанием контрольных органов вывести аренду квартир из теневого сектора.

В то же время в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (ст. 607 ГК РФ). При этом в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается несогласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Знаю, что очень многие ИП на ПСН очень переживают по-поводу перехода на онлайн-кассы с 1 июля 2021 года… Постоянно пишут в комментариях и задают вопросы по этому поводу. Поэтому, вынес эти две важные новости в самый верх статьи. Разумеется, основная тема статьи будет чуть ниже.

Патент для ИП на 2021 год: разрешенные виды деятельности ответы на частые вопросы по изменениям

Налоговая служба инициировала оформление патентов в случаях сдачи жилья в аренду для арендодателей, которые обладают статусом индивидуального предпринимателя. Кроме того, налоговая служба предложила патент на сдачу квартиры в аренду частным лицам. Такой «неожиданный» шаг вызван желанием контрольных органов вывести аренду квартир из теневого сектора.

На сегодняшний день можно обратиться за помощью к риелтору, в таком случае всеми делами занимается обученный человек, который будет учитывать все пожелания. С ним также нужно составить договор, в котором будут прописаны все возможные пункты дальнейшей работы. Риелтор занимается поисками клиента и всеми бумажными делами, хозяину жилья нужно только одобрить результат и передать ключи съёмщику.

Надо ли платить налоги, если сдаешь квартиру на 11 месяцев

Некоторые собственники заключают с квартиросъемщиками краткосрочные договора аренды (сроком до года). Однако это не дает освобождения от выплаты налогов, а только позволяет не регистрировать договор. Конечно, вы можете не платить, но если инспектором будет выявлено, что вами была получена прибыль – налог заплатить придется, а дополнительно к нему и штраф.

Налог с аренды квартиры для физического лица: расчеты и ответственность

В прошлом году собственники сдаваемых внаем квартир покупали патент по фиксированной цене. В 2021 году стоимость патента стала зависеть от месторасположения жилья и его метража. Такую меру столичные власти предприняли когда наметилась тенденция на снижение ставки аренды столичной недвижимости.

Содержание: Он устанавливается местными органами власти на основании средней стоимости аренды жилплощади. Например, за жилье, расположенное в центре Москвы, нужно будет отдать большую сумму, чем за то, которое находится на окраине или в другом городе. Для оформления нужно запастись следующим перечнем документов:

Понятие и назначение документа В широком смысле патент это документ, предоставляющий его обладателю определенные права. И вот, наконец-то, кажется, чиновники готовы признать, что гражданин, сдающий всего одну квартиру или дом и при этом не использующий наемный труд, может встать на учет в налоговой инспекции как самозанятый. Поскольку таких арендодателей у нас в стране подавляющее большинство, законотворцы надеются дать им стимул платить налоги.

Патент и сдача жилья в аренду: есть ли смысл

Ключевая особенность данного варианта – расчёт планируемого дохода, исходя из которого и выводится сумма налоговых взносов. Уплата взносов по патенту отличается от других режимов налогообложения тем, что вносить её нужно не по истечении определённого срока, а авансом.

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector