Bancrotstvo.ru

Бизнес Журнал "Банкротство"
12 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Какие документы должны быть при покупке дома

Какие документы должны быть при покупке дома

Какие документы нужны при покупке дома с земельным участком

На что обратить особое внимание

У такой операции с недвижимостью, как покупка дома с земельным участком, имеются свои подводные камни. Чтобы удачно завершить сделку, лучше обратиться к опытному юристу, который сможет заняться оформлением участка.

Одной из частых ошибок является пренебрежение двумя важными правилами: это проверка права на землю и права на сам объект недвижимости. Нужно проследить, чтобы эти два права были заверены и зарегистрированы.

Иногда происходит так, что у продавца нет права собственности на землю, но он имеет право пожизненного наследуемого дарения, либо собственник зарегистрировал только землю, но не имеет права на постройки. В этих случаях вы в дальнейшем можете столкнуться с проблемами, которые смогут решиться только лишь в судебном порядке.

Если вы решаетесь приобрести дом по доверенности, обязательно проверьте все документы у нотариуса, так как участились случаи с мошенничеством в данном направлении. Обязательно нужно найти человека, который составил эту доверенность и уточнить о том, что собственность выставлена на продажу.

Перечень необходимых документов

Обязательными при покупке дома и земельного участка являются правоустанавливающие документы на недвижимость. К таким документам относятся свидетельство о государственной регистрации права собственности на дом или акт приёмной комиссии о приёме в эксплуатацию законченного объекта (если дом был построен непосредственно продавцом). Однако существуют и другие жизненные обстоятельства, после которых человек вступает в право собственности. Именно поэтому перечень документов может расширяться. Список могут дополнить следующие документы:

— договор купли-продажи, дарения или мены

— свидетельство о вступлении в право наследства, к которому прилагается свидетельство о государственной регистрации

— технический паспорт домовладения, в котором фиксируется общая площадь дома и площадь каждого из помещений, а также их границы

— документы, подтверждающие право собственности на земельный участок.

В обязательном порядке следует проверить, чтобы земля, на которой построен дом, являлась фактическим имуществом продавца, а не только верно оформленной. Она обязательно должна быть в праве собственности. Помимо этого, стоит помнить, что земля должна быть приватизированной. Соблюдение этих пунктов гарантирует вам отсутствие лишних проблем при покупке дома.

Документы на дом

Многие посетители нашего портала задают нам вопрос: какие нужны документы при оформлении дома или коттеджа в коттеджном городке ?

На этот вопрос однозначно ответить сложно, т.к. иногда в коттеджных городках инвесторы фактически покупают земельный участок, и подписывают договор подряда на строительство дома. Чтобы не ходить вокруг да около, возьмем за отправную точку такую ситуацию: Вы решили купить готовый дом или коттедж в коттеджном городке, а владельцем всего этого хозяйства по документам является физлицо.

Обозначим сразу главное: сделка купли-продажи дома должна быть заключена у нотариуса. Частный или государственный нотариус – не имеет значения.

Документы на дом, предоставляемые продавцом:

1. Оригинал паспорта владельца + ксерокопии всех его страниц, где есть записи

  • Обязательно напомните продавцу проверить вклеены ли в его паспорте фотографии 25/45 лет, иначе нотариус может отказаться оформлять сделку.
  • Ксерокопии обычно можно сделать у нотариуса, но подстраховаться на случай поломки или отсутствия ксерокса никогда не помешает – зачем Вам потом носиться по району в поисках ксерокса?

2. Оригинал паспорта супруги/супруга владельца + ксерокопии всех страниц, где есть записи

  • Сегодня ни одна сделка по недвижимости не происходит без присутствия или согласия второго из супругов. И тут не имеет значения записан ли второй из супругов владельцем дома или участка

3. Нотариальное согласие супруга/супруги владельца дома – понадобится если дом строился или приобретался в момент когда хозяин был в браке (п.1,п.5 ст.57, 60, 61Семейного кодекса )

  • Нотариальное согласие на продажу дома можно получить заранее у того же нотариуса, тогда присутствие супруги на сделке – не обязательно.
  • В ином случае присутствие супруги на сделке – обязательно
  • Исключение, при котором согласия и присутствия на сделке второго из супругов не требуется: в случаях, когда дом с участком получен владельцем в дар, по наследству или приватизирован безоплатно

4. Свидетельство о браке понадобится в двух случаях:

  • Если продавец строил или покупал дом, находясь в браке
  • Если продавец строил или покупал дом до заключения брака

5. Справка по форме № 3 на дом или коттедж

  • понадобится продавцу в случае, если дом находится в границах населенного пункта
  • не понадобится такая справка в случае, если дом или коттедж находится в садовом кооперативе
Поиск недвижимости

6. Правоустанавливающие документы на дом — подтверждают право собственности продавца на дом. Они могут быть нескольких видов:

  • Свидетельство о государственной регистрации права собственности на дом и акт приемной комиссии о приеме в эксплуатацию законченного строительством объекта, если дом был непосредственно построен продавцом.
  • Документы на дом, как на незавершенное строительство (ст.331 Гражданского кодекса ). Такой документ должен быть зарегистрирован в Государственном реестре вещных прав на недвижимое имущество. Свидетельство о праве собственности на незавершенное строительство должно быть зарегистрировано в БТИ и внесено в электронный реестр вещных прав на недвижимое имущество (внесение в электронный реестр в БТИ производилось с июня 2010 года). Если на момент продажи дом не прошел регистрацию в электронном реестре, то регистрацию может осуществить нотариус, который будет оформлять сделку купли-продажи дома
  • Свидетельство о праве собственности (на завершенное строительство) или договор купли-продажи дома, договор дарения, мены, свидетельство о праве на наследство и т.п. Такой документ на дом также должен быть зарегистрирован в БТИ и внесен в электронный реестр вещных прав на недвижимое имущество – см. предыдущий подпункт

7. Технический паспорт на дом — оригинал. Он представляет собой единый документ, в который входят: план земельного участка, экспликация площади земельного участка, описание зданий и сооружений, назначение, техническое состояние и стоимость зданий и сооружений. Документ выдается областными БТИ по месту расположения недвижимости и должен иметь печать соответствующего БТИ.

  • Нотариус может принять к сделке старый технический паспорт на дом
  • Если нотариус будет требовать новый техпаспорт – Вам нужно пройти инвентаризацию БТИ для получения нового техпаспорта

8. Некоторые нотариусы перед внесением в электронный реестр данных о доме и собственнике, могут потребовать от Вас справку из БТИ о том, что по дому или котеджу не было перехода права собственности за последнее время и дом зарегистрирован за данным владельцем.

Читайте так же:
Как оформить служебную квартиру в собственность

9. Правоустанавливающие документы на земельный участок. Участок должен быть именно в собственности, а не принадлежать владельцу на праве постоянного (бессрочного) пользования

  • Договор купли-продажи участка, если участок покупался, а не приватизирован
  • Выписка из реестра сделок, которая является неотъемлемой частью договора купли-продажи
  • Свидетельство о праве собственности на земельный участок (акт на землю)
  • Экспертно-денежная оценка – получается у независимого оценщика
  • Нормативно-денежная оценка – выдается отделом земельных ресурсов по месту нахождения участка
  • Выписка из поземельной книги – выдается тем же отделом земельных ресурсов
  • Справка о реестре отягощений – ее получает непосредственно перед сделкой нотариус. Некоторые нотариусы могут потребовать продавца получить эту справку отдельно в отделе земельных ресурсов и предоставить на сделку

Документы, предоставляемые покупателем дома или коттеджа

Для покупки дома или коттеджа покупатель должен взять с собой в нотариальную контору такие документы:

  1. Оригинал паспорта владельца + ксерокопии всех его страниц, где есть записи
  • Обязательно проверьте вклеены ли в паспорте фотографии 25/45 лет, иначе нотариус может отказаться оформлять сделку.
  • Ксерокопии обычно можно сделать у нотариуса, но подстраховаться на случай поломки или отсутствия ксерокса никогда не помешает – зачем Вам потом носиться по району в поисках ксерокса?
  • Если Вы — гражданин другого государства:
    • нотариально заверенный перевод паспорта на украинский язык
    • виза в паспорте или штамп о въезде, или отметка в загран паспорте о получении вида на жительство или ПМЖ
    • Оригинал + копия идентификационного кода
    • Если Вы как покупатель находитесь в официальном браке:
      • Свидетельство о браке — оригинал + копия
      • Нотариальное согласие второго супруга или личное присутствие на сделке
      • В случае присутствия второго супруга на сделке — оригиналы и ксерокопии паспорта + идентификационного кода

      Порядок заключения сделки купли-продажи домов и коттеджей

      Автор: Дмитрий Мегет, специально для meget.kiev.ua — 01.05.

      Копирование этих материалов — только с письменного разрешения редакции портала

      Как избежать подвоха при покупке дома

      Покупка частного дома может оказаться сложнее, чем квартиры. Здесь следует быть внимательным к юридическим особенностям заключения сделок.

      При покупке дома необходимо внимательно изучать все документы и помнить о подводных камнях таких сделок. Конечно, вы можете понадеяться на то, что за чистотой сделки проследит ваш риелтор, если сделка оформляется с его помощью, но лучше самостоятельно или с помощью юристов убедиться в достоверности всех бумаг.

      Какие документы проверить

      Прежде всего, покупателю стоит обратить внимание на то, что одновременно с покупкой дома осуществляется покупка земельного участка. поэтому документ должен быть и на землю. Это свидетельство государственной регистрации права собственности на землю. Кроме того, земельный участок должен быть приватизирован, что подтверждается свидетельством о собственности и постановлением о переходе участка в собственность.

      Продавец должен иметь свидетельство государственной регистрации права собственности на строение или другие документы, подтверждающие его права, как владельца. Это очень важно, потому что такие формы владения домом, как право пожизненного наследуемого дарения, дают права обладания, но не распоряжения имуществом. Кроме свидетельства госрегистрации прав собственности, документами настоящего продавца могут быть договор купли-продажи, договор дарения, мены, свидетельство о вступлении в наследство.

      Далее смотрим документы, которые касаются законности строения. На дом должно быть разрешение на строительство и акт о введении его в эксплуатацию. Это если дом строился в соответствии со всеми правилами. В случае, когда изначально дом был построен самовольно, обязательным является узаконивание самостроя именно хозяином, потому что покупателю сделать это будет невозможно. Любые сделки с самостроем — купля-продажа, дарение, завещание, взятие под залог самостроя кредита — незаконны. Подтверждает легализацию самостроя сертификат соответствия из ГАСКа.

      В продолжении темы дома-самостроя обязательным является изучение паспорта домовладения, в котором будут описаны все сооружения на участке, включая их назначение, план участка, состояние и оценку, экспликацию площади участка. Технический паспорт здания содержит в себе план каждого этажа всех строений на участке, поэтому он тоже поможет выявить несоответствия официально оформленных перепланировок и строений.

      Если продавец состоит в браке, то обязательным условием сделки будет согласие от жены или мужа на продажу.

      Обязательно получить выписку о всех лицах, которые зарегистрированы в данном доме. Понятное дело, что все они должны выписаться.

      На какие нюансы обратить внимание

      Памятуя о том, что мы приобретаем не только дом, но и землю, заключайте два отдельных договора купли-продажи. Чтобы потом не оказалось, что земля принадлежит кому-то другому, что влечет за собой возможность признания вашей покупки недействительной.

      Размер земельного участка по документам нужно сравнивать с реальным размером участка. Не стоит приобретать земельный участок, на самом деле превышающий размер того, что находится в собственности.

      С вашими будущими соседями не должно быть никаких споров о границах, для чего нужно проверить границы в официальных документах, которые должен предоставить продавец. Ну и поговорить с соседями вам никто не помешает.

      Важным моментом является проверка отсутствия обременений — ареста дома, залога или обращения взыскания. Проверить это может нотариус.

      Конечно же, история дома не должна содержать никаких пятен в виде незаконных предыдущих сделок с жильем. Юридически правильным считается нотариальное заверение договоров купли-продажи и государственная регистрация.

      Изучите техусловия для подведения коммуникаций. Отсутствие таких документов может в последствии выявить незаконное подключение дома к сетям и последующее за этим отключение. Неплохо получить на руки проектную документацию на дом и инженерные коммуникации. Нужно получить договоры на установку, сертификаты, инструкции по эксплуатации, все схемы коммуникаций. Это существенно облегчит ремонтные работы в случае выхода из строя проводки или трубы.

      Если вы не уверены, что сможете самостоятельно проверить все нюансы, связанные с приобретением дома, подстрахуйте себя — крупные риелторские компании или юристы точно знают, как должны выглядеть все документы. Покупка недвижимости — дорогая сделка, поэтому здесь важно учесть все возможные подвохи.

      Список необходимых документов для продажи дома

      Покупка недвижимости — приятные хлопоты, если не учесть, сколько потребуется времени и внимания на сбор документов, их проверку на наличие «подводных камней» и переоформление жилья на нового собственника. Так как последние годы участились случаи мошенничества, к оформлению договора купли-продажи необходимо подходить максимально ответственно. В статье рассмотрим, какие документы нужны при продаже дома в Украине в 2021 году, как оформить договор с земельным участком, что нужно учесть, если собственник ребенок и пр.

      Список документов, необходимых для продажи дома

      Сбор документов – ключевой этап оформления сделки. Если на момент заключения договора будет не хватать паспорта, какой-то выписки или справки, продажа не состоится. Необходимо ответственно подойти к данному вопросу.

      Чтобы покупка дома была законной, покупатель должен предоставить нотариусу такие документы:

      1. Оригинал и копии документов, подтверждающих личность (паспорт и идентификационный код). Если покупателем является нерезидент страны, он должен предоставить копию паспорта, приведенную на украинский язык и заверенную нотариусом. В паспорте обязательно должна быть отметка о пересечении границы.
      2. Свидетельство о заключении брака. Это для лиц, у которых есть супруг или супруга. При заключении сделки они должны также присутствовать и предоставить свои оригиналы документов, подтверждающие личность (паспорт и код)
      3. Заявления одного из супругов, если он не может присутствовать при сделке купли-продажи недвижимости, о том, что он не возражает о заключении сделки (заверяется нотариусом).

      Это все, что потребует нотариус, так как сделки купли-продажи недвижимости заключает именно он.

      Документы, которые должен предоставить собственник дома или его законный представитель (продавец):

      1. Паспорт, идентификационный код собственника недвижимости. Если среди собственников числятся несовершеннолетние дети, необходимо предоставить их свидетельства о рождении.
      2. Документ, который подтверждает, что недвижимость является собственностью продавца. Это может быть свидетельство права собственности, справка из государственного реестра недвижимости, договор дарения и прочее. Обязательно необходимо обращать внимание не только на правоустанавливаемый документ, но и на правильность его составления. Например, если это свидетельство о праве собственности, обратить внимание на дату и место его выдачи. Если это договор покупки-продажи – необходимо проверить, рассчитался ли продавец за квартиру.
      3. Технический паспорт (требуется не всегда).
      4. Кадастровый номер участка земли, на котором стоит дом.
      5. Документ, подтверждающий, сколько людей зарегистрировано в данном доме (действует 1 месяц).
      6. Государственный акт на землю.
      7. Документ об экспертной оценке недвижимости (действует 6 месяцев).
      8. Письменное согласие супруга или супруги на продажу недвижимости и свидетельство о браке. Если супруг или супруга умерли – свидетельство о смерти; если в разводе – свидетельство о расторжении брака.
      9. Если один из собственников – лицо несовершеннолетние, необходимо разрешение представителей органов опеки и попечительства.
      10. Если дом находится в долевой собственности – отказ соседей о покупке доли, заверенный нотариусом.

      Таким образом, продавцу необходимо подготовить достаточно серьезный перечень документов для продажи дома. Это естественно, так как он получит внушительную сумму денег и сделка сопряжена со многими рисками.

      Продажа дома с земельным участком

      В Гражданском кодексе Украины сказано, что при заключении договора купли-продажи вместе с объектом недвижимости и всеми постройками в право собственности переходит и та земля, на которой размещаются данные постройки. Если на данный участок имеют право другие лица, продавец обязан уведомить об этом покупателя. Следовательно, важно уделять внимание проверке и сбору не только документов, касающихся недвижимости, но и тех, которые связаны с установлением права собственности на землю.

      В обязательном порядке продавец должен иметь акт на землю с кадастровым номером. Дело в том, что, если этого документа нет, сделка будет признана несостоятельной, а сам договор не удастся зарегистрировать. Кадастровый номер можно получить в управлении земельных ресурсов.

      Следующий шаг — это детальное изучение плана участка, указанного в кадастре, его размеров, границ, формы, наличия построек, расстояний строений к дороге и соседям, категории землепользования и прочих моментов. Не на всех землях можно возводить здания.

      Если участок относится к категории нежилой застройки, покупателю не удастся в дальнейшем зарегистрировать дом. Если земля предназначена для ведения сельского хозяйства, зарегистрировать можно будет только садовый дом. Если на участке находится самострой, в дальнейшем его будет сложно и дорого узаконить. Поэтому такая покупка может обернуться дополнительными расходами.

      Некоторые нюансы при заключении договора купли-продажи дома

      Нередко во время подписания договора одной из сторон выступает не собственник, а его представитель. Такие сделки могут быть, но должны проводиться по нотариально заверенной доверенности. Очень важно ознакомиться со всеми полномочиями представителя и понять, почему не присутствует непосредственный владелец недвижимости.

      Если среди собственников есть ребенок, не достигший 14-летнего возраста, договор от его имени подписывает один родитель при наличии согласия другого. Ребенок, которому исполнилось 14 лет, имеет право ставить подпись самостоятельно, но при согласии родителей. В любом случае, при наличии несовершеннолетнего владельца к документам обязательно добавляется разрешение органов опеки и попечительства. К слову, даже если ребенок не один из собственников, а просто зарегистрированный в доме, такое разрешение потребуется взять.

      Если вы узнали, что дом выставленный на продажу, сдается в аренду, необходимо предоставить документ, подтверждающий, что арендаторы отказываются от первостепенного права на покупку данного дома. Также стоит перестраховаться, и убедиться, что дом не относится к объектам культурного достояния или к исторически ценным постройкам.

      Если в качестве объекта продажи является дом с долевым правом собственности, преимущество на покупку доли отдается другим собственникам помещения. Только когда участники долевой собственности письменно оформят отказ от первоочередной покупки доли, она может быть приобретена другим лицом. О продаже в обязательном порядке уведомляются остальные владельцы недвижимости. Если этого не сделать, сделка может быть признана недействительной. Выявить желание купить долю владельцы могут на протяжении одного месяца после получения уведомления о продаже части дома.

      Стоимость оформления сделок купли-продажи дома

      Мы разобрались, какие документы нужны для продажи дома. Теперь относительно стоимости. Любые услуги нотариуса платные. Регистрация дома вторичного рынка недвижимости будет стоит от 1000 гривен. Все зависит от того, обращались вы к государственному нотариусу или частному. В среднем, такая услуга среди частных нотариусов – 5500 гривен. Во многом все зависит от срочности оформления сделки.

      Если продавец меньше трех лет владел данной недвижимостью и эта сделка является не первой, он должен дополнительно оплатить налог на доход физических лиц. В 2021 году его размер составлял 5% от оценочной стоимости недвижимости. Дополнительно в Пенсионный фонд выплачивается 1% и военный сбор 1,5%.

      Таким образом, мы рассмотрели, какие документы для продажи дома необходимо собрать продавцу и покупателю, чтобы сделка прошла быстро и успешно. Помните, что оформляется договор нотариусом, желательно предварительно предоставить юристу все документы для проверки. Это даст возможность избежать неприятных неожиданностей и убережет от мошенничества.

      Документы на дом

      Коттедж

      Многие посетители нашего портала задают нам вопрос: какие нужны документы при оформлении дома или коттеджа в коттеджном городке?

      На этот вопрос однозначно ответить сложно, т.к. иногда в коттеджных городках инвесторы фактически покупают земельный участок, и подписывают договор подряда на строительство дома. Чтобы не ходить вокруг да около, возьмем за отправную точку такую ситуацию: Вы решили купить готовый дом или коттедж в коттеджном городке, а владельцем всего этого хозяйства по документам является физлицо.

      Обозначим сразу главное: сделка купли-продажи дома должна быть заключена у нотариуса. Частный или государственный нотариус – не имеет значения.

      Документы на дом, предоставляемые продавцом:

      1. Оригинал паспорта владельца + ксерокопии всех его страниц, где есть записи

      • Обязательно напомните продавцу проверить вклеены ли в его паспорте фотографии 25/45 лет, иначе нотариус может отказаться оформлять сделку.
      • Ксерокопии обычно можно сделать у нотариуса, но подстраховаться на случай поломки или отсутствия ксерокса никогда не помешает – зачем Вам потом носиться по району в поисках ксерокса?

      2. Оригинал паспорта супруги/супруга владельца + ксерокопии всех страниц, где есть записи

      • Сегодня ни одна сделка по недвижимости не происходит без присутствия или согласия второго из супругов. И тут не имеет значения записан ли второй из супругов владельцем дома или участка

      3. Нотариальное согласие супруга/супруги владельца дома – понадобится если дом строился или приобретался в момент когда хозяин был в браке (п.1,п.5 ст.57, 60, 61Семейного кодекса)

      • Нотариальное согласие на продажу дома можно получить заранее у того же нотариуса, тогда присутствие супруги на сделке – не обязательно.
      • В ином случае присутствие супруги на сделке – обязательно
      • Исключение, при котором согласия и присутствия на сделке второго из супругов не требуется: в случаях, когда дом с участком получен владельцем в дар, по наследству или приватизирован безоплатно

      4. Свидетельство о браке понадобится в двух случаях:

      • Если продавец строил или покупал дом, находясь в браке
      • Если продавец строил или покупал дом до заключения брака

      5. Справка по форме № 3 на дом или коттедж

      • понадобится продавцу в случае, если дом находится в границах населенного пункта
      • не понадобится такая справка в случае, если дом или коттедж находится в садовом кооперативе

      6. Правоустанавливающие документы на дом — подтверждают право собственности продавца на дом. Они могут быть нескольких видов:

      • Свидетельство о государственной регистрации права собственности на дом и акт приемной комиссии о приеме в эксплуатацию законченного строительством объекта, если дом был непосредственно построен продавцом.
      • Документы на дом, как на незавершенное строительство (ст.331 Гражданского кодекса). Такой документ должен быть зарегистрирован в Государственном реестре вещных прав на недвижимое имущество. Свидетельство о праве собственности на незавершенное строительство должно быть зарегистрировано в БТИ и внесено в электронный реестр вещных прав на недвижимое имущество (внесение в электронный реестр в БТИ производилось с июня 2010 года). Если на момент продажи дом не прошел регистрацию в электронном реестре, то регистрацию может осуществить нотариус, который будет оформлять сделку купли-продажи дома
      • Свидетельство о праве собственности (на завершенное строительство) или договор купли-продажи дома, договор дарения, мены, свидетельство о праве на наследство и т.п. Такой документ на дом также должен быть зарегистрирован в БТИ и внесен в электронный реестр вещных прав на недвижимое имущество – см. предыдущий подпункт

      7. Технический паспорт на дом — оригинал. Он представляет собой единый документ, в который входят: план земельного участка, экспликация площади земельного участка, описание зданий и сооружений, назначение, техническое состояние и стоимость зданий и сооружений. Документ выдается областными БТИ по месту расположения недвижимости и должен иметь печать соответствующего БТИ.

      • Нотариус может принять к сделке старый технический паспорт на дом
      • Если нотариус будет требовать новый техпаспорт – Вам нужно пройти инвентаризацию БТИ для получения нового техпаспорта

      8. Некоторые нотариусы перед внесением в электронный реестр данных о доме и собственнике, могут потребовать от Вас справку из БТИ о том, что по дому или котеджу не было перехода права собственности за последнее время и дом зарегистрирован за данным владельцем.

      Также читайте:

      9. Правоустанавливающие документы на земельный участок. Участок должен быть именно в собственности, а не принадлежать владельцу на праве постоянного (бессрочного) пользования

      • Договор купли-продажи участка, если участок покупался, а не приватизирован
      • Выписка из реестра сделок, которая является неотъемлемой частью договора купли-продажи
      • Свидетельство о праве собственности на земельный участок (акт на землю)
      • Экспертно-денежная оценка – получается у независимого оценщика
      • Нормативно-денежная оценка – выдается отделом земельных ресурсов по месту нахождения участка
      • Выписка из поземельной книги – выдается тем же отделом земельных ресурсов
      • Справка о реестре отягощений – ее получает непосредственно перед сделкой нотариус. Некоторые нотариусы могут потребовать продавца получить эту справку отдельно в отделе земельных ресурсов и предоставить на сделку

      Документы, предоставляемые покупателем дома или коттеджа

      Для покупки дома или коттеджа покупатель должен взять с собой в нотариальную контору такие документы:

      Купля-продажа дома с земельным участком: необходимые документы, составление договора, его нюансы

      Как купить земельный участок с домом

      По сути, приобретение дома с земельным участком мало чем отличается от процесса покупки другого объекта недвижимости. Здесь также ведется сбор необходимых для сделки документов, оформляется договор купли-продажи, производится финансовый расчет и передача имущества от однойстороны к другой. Однако, в силу специфики предмета сделки – ведь строение неотделимо от земли и наоборот – ее юридическое оформление имеет ряд особенностей.

      Нюансы составления договора купли-продажи дома вместе с земельным участком

      Особенности оформления сделки купли-продажи дома с земельным участком

      Своеобразие процедуры купли-продажи земельного участка с возведенным на нем домом заключается в том, что оба вполне самостоятельных объекта становятся участниками одной сделки.

      Отдельное их отчуждение перечит здравому смыслу и нормам законодательства РФ. При этом не запрещено составлять на каждый объект свое соглашение. Но проще и удобнее заключить единый договор купли-продажи.

      В любом случае необходимо учесть следующие нюансы:

      • перед заключением сделки нужно тщательно изучить и проанализировать все правоустанавливающие документы, желательно ознакомиться с их оригиналами,
      • важно составление юридически грамотного соглашения с соблюдением всех правовых тонкостей,поэтому для большей уверенности можно воспользоваться помощью специалистов или нотариуса,
      • содержание договора должно быть достоверным и точным – обязательно указание личных данных продавца и покупателя, подробное описание существенных характеристик и идентификационных данных приобретаемых объектов (местоположение, назначение, размер, кадастровый номер и т.п.),
      • следует обратить внимание на стоимость сделки, для покупателя выгодно указывать реальную цифру, так как это определенные гарантии возврата суммы в случае аннулирования соглашения и возможность в полной мере воспользоваться налоговым вычетом,
      • при составлении одного договора обязательно прописать параметры земельного участка и строения отдельно, а также обозначить общую стоимость с разбивкой по каждому объекту – дом и земля.

      Перечень документов

      Перечень документов, необходимых для продажи дома с земельным участком

      После принятия решения о покупке дома покупателю нужно убедиться в наличии всех необходимых для совершения сделки документов у продавца.

      1. Бумаги, подтверждающие права владельца. Это может быть договор дарения, предыдущее соглашение о купле-продаже, акт местных органов власти, решение суда, свидетельство о получении наследства и пр.
      2. Свидетельство о регистрации государством права собственности на домовладение и землю. .
      3. Технический план, составленный инженером БТИ, и кадастровый паспорт на дом.
      4. Подтверждение отсутствия задолженностей по коммунальным платежам, земельному и имущественному налогам.
      5. Выписка из ЕГРП, справка из районного суда о том, что нет ареста на имущество и прочих обременений.
      6. Нотариально заверенное согласие супругов участников сделки (при необходимости).
      7. Разрешение органов опеки, если в сделке участвует несовершеннолетнее лицо.
      8. При продаже недвижимости, находящейся в совместной долевой собственности, должно быть заявление совладельца об отказе от права преимущественной покупки.
      9. Для жилого дома обязательна справка о зарегистрированных в нем лицах.

      После подписания договора для регистрации перехода права собственности необходимо обратиться в Регпалату по месту фактического нахождения объектов недвижимости и предоставить помимо вышеперечисленных бумаг:

      1. заявления сторон,
      2. удостоверяющие личности участников процедуры документы,
      3. нотариально заверенные доверенности на представителей сторон (при их наличии),
      4. квитанцию с отметкой об оплате установленной государством пошлины,
      5. соглашение, выражающее содержание сделки – собственно сам договор.

      Предмет договора

      Продажа земельного участка с домом: предмет договора

      При составлении договора о купле-продаже дома и участка очень важно точное формулирование его предмета. Во избежание неясности и возникновения в будущем спорных и конфликтных ситуаций требуется наиболее полное описание обоих объектов сделки для их безошибочного установления и идентификации.

      Для земли нужно указать местонахождение участка, его регистрационный и кадастровый номер, общую площадь, границы прохождения, категорию и целевое назначение, а также внести сведения о номере и дате свидетельства, устанавливающего право собственности.

      Для домовладения – точный адрес, назначение, этажность, общую и жилуюплощадь, количество комнат, кадастровый номер, реквизиты технической документации и правоустанавливающих документов.

      К соглашению можно приложить схему расположения участка и построек на нем.

      Существенные условия

      Помимо предмета, к существенным условиям договора, без согласования которых он считается недействительным, также относятся:

      • описание сторон сделки – ФИО, пол, дата и место рождения, реквизиты удостоверяющего личность документа, гражданство, адрес регистрации и фактического проживания,
      • цена, порядок и срок расчетов,
      • перечень лиц, обладающих правом на пользование данным жильем после его продажи, при их наличии,
      • указание сведений о любых ограничениях и обременениях во избежание признания сделки недействительной,
      • обязательство продавца передать, а покупателя принять объект недвижимости – прописывается либо в самом договоре, либо в отдельном передаточном акте,
      • обязательная регистрация перехода права собственности и внесение соответствующей записи в ЕГРП.

      Нюансы по оплате и налогообложению сделки

      Налоги и налоговые вычеты по сделке купли-продажи дома с земельным участком

      Составляя соглашение о продаже садового или другого земельного участка с домом, необходимо тщательно прописать порядок произведения расчетов: в какой валюте, одной суммой или несколькими частями, установить конкретные сроки или привязать оплату к дате передачи объекта в собственность.

      Также нужно предусмотреть пункт о том, какая из сторон понесет затраты на предусмотренную при регистрации договора госпошлину.

      При заключении сделки продавцу важно иметь в виду, что его доходы от продажи имущества подлежат налогообложению в размере 13% от полученной суммы в следующих случаях:

      • если дом и участок приобретены до 01 января 2016 года и находятся в собственности меньше 3 лет,
      • если объекты куплены после 01 января 2016 года, то избежать уплаты налога можно только по истечении 5 лет владения ими.

      Существует несколько вариантов:

      1. Использование вычета в сумме, не превышающей в общей сложности 1 000 000 рублей в пределах одного налогового периода.
      2. Уменьшение налогооблагаемой базы на сумму средств, фактически потраченных на приобретение участка и строительство дома.

      В свою очередь, покупателю дано право компенсировать часть затрат по перечисленному ранее налогу, воспользовавшись правом на имущественный вычет, который предоставляется раз в жизни и не превышает 2 000 000 рублей.

      Условия расторжения сделки

      Условия расторжения соглашения предусмотрены нормами гражданского права и обычно прописываются в тексте самого договора.

      Основаниями могут послужить:

      • нарушение существенных условий сделки (предоставление неверных сведений о продавце или покупателе, ложной информации о качественных характеристиках земли и постройках, обнаружение обременений, появление совладельцев и пр.),
      • неисполнение одной из сторон предусмотренных соглашением обязательств (неполная оплата или отказ от нее, несоблюдение сроков и пр.),
      • признание сделки недействительной в случае нарушения норм законодательства, некорректного составления договора, предоставления поддельных документов,
      • обоюдное решение сторон (так называемое расторжение по соглашению сторон).

      Особенности продажи земли без дома на ней

      Как продать землю без дома на ней

      Иногда возникают ситуации, когда собственник хочет продать земельный участок без расположенного на нем дома. Однако, сделать это не так просто.

      Согласно общим нормам земельного законодательства судьба строения следует за судьбой участка, на котором оно размещено. Это означает, что при отчуждении земли вместе с ней должно быть отчуждено и домовладение.

      Существуют следующие варианты:

      1. Землю без дома продать можно, если последний является самовольной постройкой и официально нигде не зарегистрирован.
      2. Участок разрешается размежевать, разделив на несколько самостоятельных частей и присвоив каждому свой кадастровый номер. После всех регистрационных процедур можно продать ту часть земли, которая свободна от построек.

      Особенности продажи дома без земли под ним

      Как продать дом без земельного участка

      Продажа строения без земельного участка также не допускается за исключением случаев, когда отчуждаемую часть дома не представляется возможным выделить в натуре вместе с частью участка или когда продается владение, находящееся на выведенной из оборота земле.

      В случае если дом расположен на участке, который продавцу не принадлежит, то покупатель вместе со строением приобретает и право пользования землей под ним на тех же условиях, что и предыдущий владелец. Например, такая ситуация возникает при аренде земельного участка.

      При отчуждении доли в домовладении новому собственнику переходит и часть земли под ним пропорционально размеру этой доли.

      Также приобрести дом без всего принадлежащего продавцу участка возможно после процедуры размежевания, когда будет образован отдельный надел земли, необходимый для нормальной эксплуатации строения.

      Как не допустить ошибок при покупке дома с земельным участком? Консультация на видео

      Частный инвестор в недвижимость рассказывает, как правильно подойти к вопросу приобретения земельного участка и дома, как проверить документы перед покупкой?

      Купля-продажа дома с земельным участком – порядок действий

      Принимая решение о приобретении дома с участком, покупатель должен быть максимально осторожен, так как есть вероятность потери не только средств, но и купленного имущества.

      Чтобы не попасть в подобную неприятную ситуацию, существует определенная последовательность действий, соблюдая которую удастся избежать ненужных проблем.

      Одним из важнейших моментов является правильная оценка недвижимости. В принципе, продавец в состоянии сделать это самостоятельно, без привлечения специалистов, если будет ориентироваться на современный рынок и на цены подобных недвижимых объектов. Информации относительно оценки имущества можно найти предостаточно в сети интернет.

      Фото №1

      Покупатель вполне может произвести собственную оценку. Для этого придется пригласить профессионального оценщика. В результате его визита и владелец дома, и потенциальный покупатель получат бумагу, где будет находиться соответствующий отчет.

      В нем подробно расписано из чего складывается стоимость недвижимости, а также приведен анализ рынка.

      Когда оценщики вычисляют стоимость недвижимости, они принимают во внимание следующие факторы: местоположение и развитость инфраструктуры. Чем лучше она развита, чем доступнее все социальные объекты, тем больше будет стоимость.

      Следующим важным моментом является площадь строения и самого участка, подведены ли к нему все необходимые коммуникации. Лишь после этого рассматривают год строительства и общее состояние строения, качество почвы и так далее.

      Документы для оформления сделки

      Все документы, имеющиеся в наличии у продавца недвижимости как на дом, так и на землю обязательно придется тщательно проанализировать.

      Желательно, чтобы это сделал юрист или риелтор – они сумеют определить насколько правомерной будет заключение сделки со стороны продавца, имеет ли он право распоряжаться данной недвижимостью. Если все здесь в порядке, сделка может быть заключена.

      Чтобы сроки реализации недвижимости можно было сократить до минимума, у продавца на руках должны быть все бумаги, говорящие о праве собственности на дом и землю. Например, если участок не был поставлен на учет в Кадастровой палате или же дом представляет собой самовольную постройку, следует в обязательном порядке пройти процедуру регистрации.

      В противном случае подписание соответствующего договора может затянуться на долгое время.

      Правоустанавливающие документы на дом

      При заключении договора купли-продажи дома совместно с земельным участком, нотариус в обязательном порядке потребует все бумаги, которые подтверждают право продавца распоряжаться данной недвижимостью.

      В качестве таких документов могут выступать следующие: заверенный нотариально договор купли-продажи, дарственная, обмена, ренты и так далее; сюда же входят завещания, свидетельства о регистрации данного объекта после его постройки; решение суда; соглашение, касающееся раздела имущества.

      Кроме этих бумаг, нотариус затребует выписку из реестра о праве собственности. Ее выполняют на специальном бланке. Если же дом находится в сельской местности и инвентаризация там не производилась, то вместо такой выписки можно предъявить справку из администрации населенного пункта, где будет дана характеристика недвижимых объектов.

      Еще придется подтверждать, что дом может быть продан, то есть он не отчужден и не арестован. Эти бумаги придется предъявлять нотариусу непосредственно в день заключения договора купли-продажи.

      Существуют дополнительные бумаги, которые, в принципе, не является обязательными, но при этом юрист имеет полное право их потребовать. В частности, к ним относится заявление от супруги или супруга покупателя о согласии на приобретение данной недвижимости.

      Правоустанавливающие документы на землю

      Согласно 17-ой статье ФЗ №122 в качестве правоустанавливающих документов на земельный участок, могут выступать следующие бумаги: дарственное соглашение, договор купли-продажи, обмена или приватизации. К ним же относятся документы, подтверждающие факт приватизации земельного участка, решение суда, вступившее в полную силу, право на наследство и ряд других значимых актов.

      Если на руках у продавца имеется свидетельство относительно предоставления земли в бессрочное пользование, то такой документ также будет считаться правоустанавливающим. Договоры аренды, передача в собственность земли по итогам торгов правоустанавливающими документами не являются.

      Документы для купли-продажи части дома с земельным участком

      Продать половину дома не так просто как может показаться на первый взгляд. Здесь есть одна очень важная особенность – приоритет покупки половины дома принадлежит владельцам второй половины. Это юридически закреплено в 250-ой статье Гражданского кодекса.

      В связи с этим перед продажей необходимо письменно уведомить об этом хозяев остальной части дома, об условиях сделки, ее стоимости и так далее. Владельцы обязаны в десятидневный срок рассмотреть такую бумагу и письменно выразить либо согласие на приобретение части дома, не принадлежащей им, либо отказ и согласие на продажу посторонним людям.

      Составлять подобное уведомление следует при помощи нотариуса. Если владельцы оставшейся части строения согласны его приобрести на всех выдвинутых условиях, то нужды в составлении и отправке уведомления нет.

      Возможные нюансы

      Как уже было сказано раньше, продажа или покупка дома с участком земли – предприятие довольно рискованное. Можно столкнуться с определенными трудностями.

      В частности, право собственности на дом или на землю может не быть оформлено. К примеру, продавец пользуется участком на базе договора наследования, не вступившего в законную силу, или же на основе соглашения дарения, наследуемого после кончины владельца.

      Помимо этого, в ходе проверки документов может выясниться, что дом является самовольным строением, которое оформить в последующем будет не слишком просто.

      Если весь процесс идет через оформленную доверенность, то нелишним будет убедиться, что лицо, которое писало доверенность, дееспособное и живо на сегодняшний момент. Всех зарегистрированных в доме жильцов необходимо уведомить о продаже дома. Проигнорировав этот момент, продавец рискует получить серьезные неприятности, связанное с оспариванием сделки в судебном порядке.

      Когда же все эти моменты будут учтены, можно регистрировать соглашение и последующую передачу всех прав на недвижимость покупателю.

      голоса
      Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector