Bancrotstvo.ru

Бизнес Журнал "Банкротство"
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Опасно ли покупать квартиру, полученную по наследству, и как себя подстраховать

Опасно ли покупать квартиру, полученную по наследству, и как себя подстраховать?

Опасно ли покупать квартиру, полученную по наследству, и как подстраховать себя. Советы юристов

На рынке недвижимости бытует предубеждение, что покупать квартиру, полученную собственником по наследству, опасно. Действительно ли это так, рассказали в интервью корреспонденту «МИР 24» юристы, работающие на этом рынке.

Каждую неделю по будням на телеканале «МИР» смотрите правовые шоу «Дела судебные» (13:15) и «Мировое соглашение» (18:00), которые позволят телезрителям стать свидетелями разбирательств гражданских дел.

«На самом деле, если говорить о мошеннических схемах, количество которых, к сожалению, не уменьшилось – покупать любую квартиру на вторичном рынке опасно, – говорит старший управляющий партнер юридической компании PG Partners Петр Гусятников. – С юридической точки зрения, наследственная квартира не хуже и не лучше остальных, просто проверять ее надо более тщательно. Я бы крайне не рекомендовал проводить такие сделки самостоятельно, потому что проверить без посторонней помощи квартиру, которая продается, например, по договору купли-продажи (ДКП), значительно проще, чем по наследству. И я бы рекомендовал привлекать к этому именно юриста, а не риэлтора. Дело в том, что квалифицированных риэлторов много, но они могут не знать некоторой юридической специфики, которая может стать проблемой для покупателя такой квартиры в дальнейшем».

Завещательный отказ и другие риски

По словам эксперта, для того, чтобы немного сориентироваться в ситуации, надо выяснить следующие моменты:

Каким образом было получено наследство: по закону или по завещанию. Завещание имеет приоритет перед наследованием по закону, но в ситуации с завещанием есть два нюанса: могут быть обделены лица, которые имеют обязательную долю в наследстве, и может присутствовать завещательный отказ.

Согласно российскому законодательству, обязательная доля в наследстве полагается всем нетрудоспособным наследникам покойного или его иждивенцам, независимо от того, на кого написано завещание. К нетрудоспособным относятся: несовершеннолетние (и даже еще нерожденные) дети, родители или дети пенсионного или предпенсионного возраста (женщины с 55 лет, мужчины с 60 лет), нетрудоспособные инвалиды 1,2,3 группы или совершенно посторонние нетрудоспособные граждане, которые находились на регулярном содержании у умершего.

Опасно ли покупать квартиру, полученную по наследству, и как себя подстраховать? Фото: Shutterstock/FOTODOM

Обязательная доля в наследстве составляет 1/2 от того, что было бы положено данному наследнику по закону, если бы не было завещания. Например, Петр Иванович умер и оставил квартиру по завещанию своему единственному совершеннолетнему сыну. В то же время у Петра Ивановича осталась престарелая мать, которой на тот момент было 80 лет. Она не знала об обязательной доле в наследстве, поэтому права не предъявляла. Сын Петра Ивановича продал квартиру после принятия наследства. В этой ситуации мать Петра Ивановича могла бы обратиться в суд в течение 3-х лет с того момента, как она узнала о смерти сына, и получить ¼ от наследственной квартиры.

Завещательный отказ – обязанность имущественного характера, возложенная завещателем на наследника (наследников) в пользу какого-либо лица или нескольких лиц. Он встречается не так уж часто, тем не менее, если в завещании был прописан завещательный отказ, а покупатель приобрел такую недвижимость, не зная об этом, его может ждать большой сюрприз. Дело в том, что смена собственника не мешает тому, в чью пользу составлен завещательный отказ, реализовать свои права.

Например, Мария Петровна умерла, оставив завещание в пользу своего старшего сына, который стал собственником ее квартиры, но у нее был еще младший сын, который имел проблемы с алкоголем. Зная это, Мария Петровна прописала в завещании, что собственником будет старший, но младший имеет право пожизненно проживать в наследной квартире, чтобы младший тоже не остался на улице из-за своего пристрастия. В итоге, в случае продажи такой квартиры, новый собственник приобретет не только квадратные метры, но и незваного жильца, которого невозможно выселить.

Кто будет подписывать договор купли – продажи: лично наследник или его представитель по доверенности. Согласно закону, нет никаких препятствий, чтобы продавать и покупать недвижимость по доверенности – это абсолютно нормальная практика. Тем не менее, в быту риски мошенничества при продаже по доверенности объективно выше. Здесь, конечно, надо исходить из обстоятельств, но всегда стоит настаивать на том, чтобы сделка проходила при участии непосредственных наследников, а не их представителей.

Главный риск покупки квартиры, полученной по наследству, в том, что в случае появления обделенных наследников покупатель может стать участником судебного разбирательства. Максимум в качестве ответчика, минимум в качестве третьего лица. Какое решение в каждом конкретном случае вынесет суд – зависит очень от многих обстоятельств, в том числе и от человеческого фактора, ведь судья – тоже человек.

«На практике наследственное имущество может оказаться спорным, – говорит партнер юридической компании «МОЖНО» Андрей Шевченко. – Например, наследник принял квартиру, оформил и продал ее третьему лицу. После продажи квартиры появился еще один наследник, который доказал, что не мог заявить о своих правах в течение установленных законом шести месяцев по уважительной причине (закон это позволяет). Таким образом, второй наследник тоже имеет право на свою долю». Такая ситуация возможна.

Предположим, у наследодателя было два брака и в каждом из них появился ребенок. После расторжения первого брака бывший муж не поддерживал отношения с прежней семьей, соответственно, первый ребенок не знал, что происходит с его отцом. Мужчина умер. Второй ребенок заявил права на наследство, не указав других наследников. Через полгода он вступил в свои права. Но еще через год о смерти отца узнал его первый ребенок и обратился в суд с иском о восстановлении срока на принятие наследства. Суд удовлетворил его требования, потому что причина пропуска была уважительной.

Опасно ли покупать квартиру, полученную по наследству, и как себя подстраховать? Фото: Shutterstock/FOTODOM

Далее тот самый первый ребенок требует у сводного брата свою долю. К тому моменту наследственная квартира отца уже была продана, а деньги от ее продажи потрачены. Таким образом, может возникнуть судебный спор, куда окажется втянут и покупатель, который вообще ни в чем не виноват.

Надо заметить, что не имеет большого значения, когда именно продается наследственная квартира: сразу после вступления в наследство или по истечении 3-х лет. По общему правилу срок исковой давности составляет 3 года, но течь он начинает с того момента, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своих прав. Его также можно восстановить через суд.

Допустим, старший ребенок узнал о смерти отца не через год, а через 4 года. В этом случае он точно так же может обратиться в суд и восстановить свои права на наследство. Максимальный срок исковой давности по таким делам составляет 10 лет. Если за 10 лет – с момента распределения наследства – никто не предъявил свои права, то срок исковой давности восстановить практически невозможно даже по уважительным причинам.

Поэтому покупать наследную квартиру, которая находится в собственности более 10 лет, пожалуй, практически безопасно. Но на рынке таких предложений не много. Очень часто наследство – то имущество, которым новые собственники не планируют пользоваться, они стремятся продать его как можно быстрее. Ведь нести расходы по содержанию имущества: оплачивать налоги, коммунальные платежи, текущий ремонт и т.д. – им обычно не хочется. По этой причине часто на такие квартиры можно встретить дисконт в пределах 10-15%.

Но есть и хорошая новость – существуют судебные механизмы для защиты покупателя наследственного имущества. В 2003 году Конституционный суд РФ принял постановление, суть которого сводится к тому, что нельзя истребовать обратно имущество, если оно было куплено добросовестным приобретателем, т.е. тем, кто не знал и не мог знать, что продавец не имел права отчуждать это имущество.

Другими словами, если наследственная квартира была продана, новый наследник, когда бы он не появился, может получить только денежную компенсацию своей доли у тех наследников, которые распорядились имуществом. То есть претензии он будет предъявлять к продавцу, а не к покупателю наследственного имущества.

Читайте так же:
Благодарственное письмо сотруднику с уходом на заслуженный отдых женщине

Но это возможно только в том случае, если покупатель был признан добросовестным приобретателем.

Опасно ли покупать квартиру, полученную по наследству, и как себя подстраховать? Фото: Shutterstock/FOTODOM

Как проверить квартиру перед сделкой

По словам Петра Гусятникова, для того, чтобы покупателя признали добросовестным приобретателем, необходимо соблюсти все формальности и тщательно проверить объект недвижимости перед сделкой.

  • Получить выписку из ЕГРН непосредственно перед сделкой, не ранее, чем за месяц, чтобы убедиться, что недвижимость ничем не обременена и собственник – действительно тот человек, который об этом заявляет. Получить ее в МФЦ, Росреестре и т.д. может как сам собственник, так и любой другой человек.
  • Посмотреть оригинал правоустанавливающего документа, в данном случае – свидетельство о праве на наследство. Если наследство получено по завещанию, то еще и само завещание. Если собственник отказывается предоставить вам оригинал для ознакомления, с таким объектом лучше распрощаться без каких-либо колебаний.
  • Если сделка происходит по доверенности, проверить, не отозвана ли доверенность на дату совершения сделки.
  • Попросить у продавца справки ПНД, НД. В случае судебного разбирательства их наличие или отсутствие не станет решающим фактором, но на всякий случай, лучше их иметь.

Очень важный момент, когда речь идет о покупке наследственного имущества: не стоит соглашаться на покупку по заниженной стоимости в договоре. Естественно, для продавца, у которого срок владения недвижимостью меньше 3-х лет это выгодно, но для покупателя то обстоятельство, что объект был приобретен ниже рыночной цены, может стать основанием для отказа в признании его добросовестным приобретателем.

Особенности наследования приватизированной квартиры: по закону и по завещанию

Одним из наиболее распространенных способов перехода прав владения на приватизированную жилплощадь от одного лица другому является наследование. Данный процесс представляет собой универсальное правопреемство, когда правопреемник занимает место предшественника в правоотношениях собственности, предполагает изменение субъектного состава с сохранением объекта правоотношения.

В нашем случае данным объектом выступает приватизированная жилплощадь, права и обязанности, связанные с правоотношениями собственности. После смерти владельца квартиры права собственности переходят к его преемникам. Существует два способа передачи данных прав на случай смерти собственника: по его воле и без нее (в соответствии с нормами ГК). Поэтому сегодня мы поговорим о наследовании недвижимости по закону и завещанию.

Наследование квартиры по закону

Данный способ наследования актуален, когда отсутствует завещательное «повеление» владельца жилплощади на случай наступления кончины. При отсутствии волеизъявления собственника вступают в действие нормы закона, которые определяют круг лиц, имеющих право на имущество наследодателя.

О разнице между наследованием квартиры по закону и завещанию расскажет следующий видеосюжет:

О том, какие правила наследования приватизированной квартиры существуют, вы узнаете далее.

Существующие правила

ГК предусмотрено восемь очередностей лиц, которые являются правопреемниками умершего. Правом наследования согласно закону обладают лица, которые являются родней наследодателю и образуют единую семью с ним.

  • В первой очереди правопреемников по закону стоят дети, супруг, родители умершего.
  • Родственники из последующих «цепей» имеют право на приватизированную квартиру лишь в случае отсутствия лиц из предыдущих очередей. Поэтому если имеются «приоритетные» правопреемники, то прав на наследство у лиц из более низших «цепей» не возникает.

Законом предусмотрены лица, не состоящие с предшественником в родственных отношениях, но входят в единую с ним семью. Данные граждане названы в законе как иждивенцы наследодателя. Для признания их таковыми и их прав на наследование необходимо, чтобы граждане являлись нетрудоспособными на день кончины наследодателя, жили совместно с ним и получали содержание от него. К таким лицам закон относит:

  • мужчины в возрасте после 60 лет;
  • женщины – после 55 лет;
  • лица, имеющие группу инвалидности;
  • дети до 16 лет;
  • лица, обучающиеся в учреждении образования, не достигшие совершеннолетия.

В жизни часто получается так, когда процесс приватизации в отношении жилплощади еще не завершился (права собственности не возникло, но документы были поданы), а гражданин умер. В такой ситуации право наследования на данную жилплощадь возникает у правопреемников в соответствии с законом. В случае судебного процесса суды защищают права будущих правопреемников, поскольку предшественник выразил свою волю на приватизацию жилья.

Существуют некоторые нюансы наследования приватизированной жилплощади.

  1. Если в процессе приватизации участвовало несколько граждан, и все они указаны в договоре, то право наследования квартиры у правопреемника возникает только в отношении конкретной доли своего предшественника.
  2. При пропуске периода для вступления в наследство существует возможность его возобновления. Для этого есть два варианта: мирным путем (когда между родственниками установлены дружественные отношения, и у них нет никаких претензий по поводу наследования части) и в суде (когда другие правопреемники не согласны и существует спор, в иске и на разбирательстве необходимо привести доводы с обоснованием, по которым наследник пропустил срок).

Порядок наследования приватизированной квартиры по закону будет рассмотрен нами далее.

Порядок оформления жилплощади

Для получения приватизированного жилья в наследство необходимо пройти 4 стадии, на которые законом отведено 6 месяцев:

  1. Сбор документации о кончине наследодателя и о наличии родственных связей между ним (свидетельство о рождении, судебное постановление, свидетельство о бракосочетании и другие бумаги, подтверждающие родство).
  2. Этап открытия наследственного дела (обращение к работнику НК).
  3. Оформление необходимых бумаг у нотариуса и получение документа на наследство.
  4. Госрегистрация прав нового собственника в регистрирующем организации.

Более подробно о порядке принятия в наследство квартиры по закону расскажет юрист в следующем видео:

Далее мы поговорим про оформление приватизированной квартиры в наследство по завещанию.

Получение недвижимости по завещанию

Наследование приватизированной квартиры по закону не применяется, если имеется выраженное волеизъявление предшественника в особом документе – завещании. Данный документ составляется при жизни собственником и заключает в себе волеизъявление по распоряжению приватизированной квартирой после наступления смерти.

И начнем мы с того, что расскажем о том, кому принадлежат права наследования приватизированной квартиры.

Следующее видео расскажет вам во всех подробностях о том, что собой представляет наследование приватизированной квартиры по завещанию:

Право на наследство

В своем распоряжении наследодатель вправе указать любое лицо, которое не причисляется к его родне (а также государство в лице его уполномоченных органов). Однако законом также определена особая категория граждан, которая обладает первостепенным правом наследования независимо от волеизъявления предшественника. К лицам, обладающим правом на обязательную часть в приватизированном жилье, относятся:

  • муж или жена;
  • иждивенцы, совместно проживавшие с усопшим на протяжении не менее 1 года;
  • родители наследодателя, являющиеся нетрудоспособными по причине имеющейся группы инвалидности.

Размер такой доли для данной категории лиц составляет 2/3 от приватизированной жилплощади, права на которую переходят в порядке наследования.

При получении приватизированной жилплощади в наследство несколькими наследниками необходимо произвести выдел долей. Однако часто осуществить раздел в реальности не представляется возможным. В такой ситуации правопреемники могут подписать соглашение о разделе приватизированной жилплощади. При отсутствии согласия конфликтная ситуация разрешается в суде. В заявлении должно содержаться требование о выделе доли каждого правопреемника.

Читайте так же:
Как можно получить помощь у государства на жилье

При разделе действует такое правило: если завещатель не установил части имущества каждого правопреемника в долях, то суд делит их поровну. Однако в отдельных случаях в процессе требуется участие специально уполномоченных органов, которые защищают права отдельных категорий лиц (не достигших 18 лет, признанных недееспособными или ограниченными в дееспособности). Также во внимание принимается тот факт, что правопреемник, который проживал и пользовался приватизированной жилплощадью, обладает преимущественным правом в наследовании доли. Данные лица обладают правом выкупа тех долей, которые наследуются остальными правопреемниками.

Далее мы поговорим про порядок наследовании квартиры по завещанию.

Порядок оформления жилплощади

наследование квартиры в рф

Для оформления наследства правопреемники в первую очередь должны декларировать о своих правах на приватизированную жилплощадь. Для этого необходимо подать заявление до истечения 6-месячного периода со дня открытия процедуры. С данным заявлением нужно обратиться к сотруднику НК по месту проживания усопшего. В случае ошибки с определением НК нотариус, проверив все данные, подскажет, куда следует обратиться.

Процесс получения прав собственника возможен только по истечении полугодовалого срока. Получение свидетельства облагается госпошлиной. Только после получения свидетельства новый владелец может зарегистрировать свои права на приватизированную жилплощадь.

Далее мы расскажем вам о том, какие документы нужны для наследования квартиры.

Необходимые документы

Для оформления правопреемства на приватизированную жилплощадь необходимы следующие бумаги:

  1. Документ, свидетельствующий о факте наступления смерти.
  2. Документ, выражающий волю наследника (при наличии такового).
  3. Бумаги, подтверждающие родственные связи (свидетельство о бракосочетании, рождении).
  4. Правоустанавливающий документ на приватизированную квартиру (свидетельство собственника, договор приватизации в подлиннике и ксерокопию).
  5. Справка из БТИ по форме №2.
  6. Справка из обслуживающей организации по месту проживания усопшего.
  7. Выписка из ЕГРП (ранее необходимо было предоставлять нотариусу, однако с октября 2015 года такие сведения запрашиваются нотариусами самостоятельно).
  8. Документ об оценке стоимости приватизированной квартиры.

Кроме этого для вступления в наследство необходимо паспорт владельца жилплощади, бумаги, подтверждающие родственные связи с собственником приватизированной квартиры.

Список документации является ориентировочным, нотариус вправе затребовать и другие бумаги. Далее мы расскажем вам о налогах при наследовании квартиры по завещанию и по закону.

Вопрос налогообложения

По ранее действовавшему НК РФ лица, унаследовавшие приватизированную квартиру, обязаны были уплачивать сбор на недвижимое имущество. Однако с 2005 года после принятия закона и внесения изменений в НК физические лица, получившие в порядке наследования приватизированную квартиру, освобождаются от уплаты налоговых выплат. Закон уравнивает в правах всех наследников независимо от способа наследования, а также от очередности и степени родственных связей.

Как видите, получение квартиры по наследству чревато не только приятными моментами, но и некоторыми трудностями. То же самое, хоть и с некоторыми нюансами, касается наследования по закону и завещанию кооперативной квартиры или, например, дома.

Распоряжение наследством: как можно продать квартиру, полученную по завещанию, и когда начать собирать документы?

Завещанное имущество переходит в полное распоряжение наследника. Для того чтобы им начать распоряжаться, если это недвижимость, наследнику следует оформить и зарегистрировать права собственности.

После этого им можно пользоваться и отчуждать третьим лицам, если иное не вытекает из условий завещания. В статье рассказано, как можно реализовать полученное наследство.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-94-16 . Это быстро и бесплатно !

Можно ли сбыть недвижимость?

Вступление в наследство – сложная гражданская процедура. Согласно статье 1111 ГК РФ, она может проходить:

  • через принятие завещанного имущества;
  • в порядке очередей по закону.

Оба способа вступления в наследство равнозначны в юридическом смысле. Наследование по завещанию происходит, если:

  1. Покойный собственник квартиры оставил нотариально удостоверенное завещательное распоряжение, на случай своей смерти.
  2. Оно составлено и удостоверено надлежащим образом.
  3. Завещание не ущемляет законных прав третьих лиц, в том числе – близких родственников, которым положена обязательная доля.

Так как по завещанию передаётся право собственности на квартиру, ранее принадлежавшее покойному, наследник получает вещное право на неё в том объёме, в котором обладал им наследодатель. Соответственно, став правопреемником покойного по завещанию, наследник вправе распоряжаться полученным недвижимым имуществом на правах собственности, в том числе – продавать её, соблюдая нормы Гражданского кодекса, указанные в § 7 главы 30 ГК РФ.

Возможно Вам будут интересны следующие статьи:

Когда можно реализовать полученное наследство?

Некоторые граждане ошибочно считают, что продать квартиру можно сразу же после оглашения завещательного распоряжения в нотариальной конторе, которое происходит при открытии наследства. На самом деле это не так: прежде чем вступить в права собственности, требуется подождать 6 месяцев, в течение которых утверждается круг наследников, а завещание проверяется на правоспособность. Это положение указано в п.1 статьи 1154 ГК РФ.

Нередко родственники, которым могла перейти квартира в порядке очереди, пытаются оспорить завещание в суде.

Для этого используются следующие аргументы оспоримости завещания:

  • признание покойного недееспособным, задним числом;
  • формальное нарушение завещательной процедуры, если оно есть;
  • доказательство того, что завещание нарушило наследственные права родственника.

Если судебные прения будут проходить с обжалованием в вышестоящих инстанциях, дело может не прекратиться в течение полугода. В этом случае срок вступления в собственность будет зависеть от того, когда очередное решение суда не будет подлежать оспариванию со стороны неудовлетворённых наследников. Если по истечении 10 дней родственники не подадут апелляцию, то на основании решения суда, но раньше, чем через полгода, допускается вступление в собственность.

Кроме полугодичного срока вступления в наследство, нужно рассчитывать на то, что полученная квартира должна пройти регистрацию на имя нового собственника. На эту процедуру также может потребоваться время в пределах одного календарного месяца.

Порядок действий

После того как было открыто наследство и озвучен текст завещания, начинается нотариальная процедура вступления в наследство. При благоприятных обстоятельствах, через полгода она завершается тем, что нотариус выписывает свидетельство о наследстве, в которое входит данная квартира.

Могут возникнуть сопутствующие ситуации:

  • в завещании на этот объект было указано несколько лиц;
  • кроме лица, в чью пользу оформлено завещание, близким родственникам была выделена обязательная доля.

В этих случаях квартира передаётся в солидарное владение и указывается в свидетельстве о собственности как наследственная масса, которая делится между всеми лицами, указанными в завещании. Раздел происходит:

  • по соглашению, если стороны договорились о размерах долей;
  • через суд, если между ними произошёл спор.

Когда в завещании указано лиц больше чем двое, можно заменить часть права, получаемого в квартире, другим имуществом на ту же сумму. Или – выкупить доли других правопреемников за счёт унаследованных денег, личных сбережений, или займа.

Если оформлено на одного наследника

Если квартира была отписана единственному наследнику, то после получения свидетельства о наследовании, он обращается в МФЦ, и передаёт пакет документации на регистрацию в Росреестр. В этом пакете должны быть документы:

  • заявление в Росреестр на регистрацию права собственности;
  • правоустанавливающий документ наследодателя на приобретение или приватизацию квартиры;
  • правоудостоверяющий документ, подтверждающий право собственности;
  • свидетельство о наследстве;
  • соглашение о разделе (если составлялось);
  • отказ других лиц в пользу заявителя;
  • паспорт.

Так как наследник уже уплатил нотариальную пошлину, регистрационная пошлина им не уплачивается. После регистрации он получает выписку из Единого Государственного реестра (ЕГРН), которая будет правоудостоверяющим документом. А в свидетельстве о наследстве, который становится правоустанавливающим документом, ставится штамп о регистрации. После получения этих документов можно заняться подготовкой купли-продажи.

Читайте так же:
Кадастровый паспорт на квартиру через росреестр

Сделка состоит из следующих шагов:

  1. Сбора документов: технического паспорта из БТИ, кадастровой справки об отсутствии ареста и обременений, выписки из поквартирной книги, копии лицевого счёта.
  2. Поиска покупателей и/ или заключения договора услуг с риэлтерской компанией.
  3. Организация просмотра квартиры, показ пакета документации.
  4. После нахождения покупателя – оформление предварительного договора купли-продажи (ПДКП). Этот договор оформляется по усмотрению сторон и не является обязательным.
  5. Оформления базового договора купли-продажи (ДКП) и акта приёмки квартиры покупателем.
  6. Передача ДКП на регистрацию в Росреестр (через МФЦ). После регистрации сделки квартира переходит в собственность покупателя.

Недвижимость, которая получена по завещанию меньше чем 3 года назад, при продаже облагается налогом в размере 13% стоимости, выше одного миллиона.

Если указано больше двух лиц

Несколько наследников получают право совместной собственности. Прежде чем осуществить продажу такого имущества, нужно составить нотариальное соглашение о выделе доли каждому правопреемнику. Соглашение передаётся в Росреестр, где оформляется право долевого владения квартирой. Правоустанавливающим документом каждого собственника будет:

  • свидетельство о наследстве;
  • соглашение о выделе долей в праве.

Каждый наследник получает правоустанавливающий документ: выписку из ЕГРН о владении долей. Сделка купли-продажи проходит по следующему алгоритму:

  1. Сбор недостающей документации для сделки.
  2. Поиск покупателей, организация просмотра квартиры.
  3. Заключение ПДКП, где каждый участник долевого владения выступает со стороны продавца (по усмотрению сторон).
  4. Заключение ДКП, с каждым из участников долевого владения, если продаётся вся квартира, полученная по завещанию.
  5. Составление акта приёмки.
  6. Расчёт по сделке, передача документации на регистрацию в Росреестр.
  7. Освобождение квартиры для покупателя.
  8. Заполнение налоговой декларации по форме 3-НДФЛ, уплата налога с продажи (так как недвижимость в собственности менее чем 3 года).

Прелегат с условием не торговать жилплощадью

Составление завещания допускает внесения завещателем определённых условий. Но они не могут противоречить законодательству, в частности, статье 209 ГК РФ о приоритете права собственности. Соответственно, просто так условие не продавать квартиру завещателем вноситься не может.

Ограничение продажи квартиры, полученной по завещанию, возникает при внесении наследодателем условия о завещательном отказе.Оно может вноситься на основании норм статьи 1137 ГК РФ, и касается проживания кого-либо из родственников или иждивенцев, в наследуемой квартире.

Завещатель вправе возложить заботу о проживающем в квартире лице, на наследника, вступающего в собственность на жильё. Такое правило может прекращаться только со смертью отказополучателя. Соответственно, продажа квартиры в этом случае запрещена, если при этом будет нарушено условие завещательного отказа. Если купля-продажа осуществляется, то покупатель обязан принять на себя функцию, переданную по завещательному отказу.

Квартира, полученная по завещанию, может продаваться после вступления в наследство, то есть – не ранее полугода. Она может продаваться непосредственно после регистрации в Росреестре, но тогда придётся уплатить НДФЛ. При оформлении завещательного отказа сделка ограничивается его условиями.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас

Завещание квартиры в равных долях

У мужа и жены есть квартира, приватизированная в равных долях. Так же есть 2 завещания. У жены написано: после моей смерти моя доля переходит к супругу, а после его смерти — к дочерям в равных долях. У мужа в завещании написано: после моей смерти моя доля переходит только к одной из дочерей. Жена умерла первой. Теперь согласно её завещания муж вступает в права наследования и таким образом становится собственником всей квартиры. Подскажите, пожалуйста, останется ли действительным завещание жены в части после смерти мужа — к дочерям в равных долях или муж, став единоличным собственником всей квартиры сможет написать новое завещание, указав в нём только одну из дочерей?

Квартира приватизирована на супругов в равных долях. Составлены завещания мужем и женой, в которых расписано на троих детей и одного внука в равных долях. После смерти жены, муж хочет изменить завещание в пользу одного из троих детей. Имеет он право изменить только свое завещание или в настоящее время он является полноправным хозяином всей квартиры и может составить новое завещание на всю квартиру, признав имеющиеся завещания недействительными?

Умер дедушка, оставил завещание (нотариальное) на квартиру на меня (своего внука) и на свою вторую жену. По завещанию нам полагается по 12 доли на квартиру. В завещании написано, что он является собственником квартиры. Как выяснилось квартира приватизирована в равных долях, на него и его вторую жену. Правильно ли составлено завещание? Ведь он является собственником только половины квартиры, а в завещании написано, что вся она его. Спасибо, жду ответа.

Составлено завещание на квартиру, в равных долях, но гараж в завещании не указан.

У меня такой вопрос.

У мужа и жены есть квартира, приватизированная в равных долях. Так же есть 2 завещания у жены написано: после моей смерти моя доля переходит к супругу, а после его смерти — к дочерям в равных долях. У мужа в завещании написано: после моей смерти моя доля переходит только к одной из дочерей. Жена умерла первой. Теперь согласно её завещания муж вступает в права наследования и таким образом становится собственником всей квартиры. Подскажите, пожалуйста, останется ли действительным завещание жены в части после смерти мужа — к дочерям в равных долях или муж, став единоличным собственником всей квартиры сможет написать новое завещание, указав в нём только одну из дочерей? Или, другими словами, с чем останется каждая из дочерей после смерти мужа?

Бабушка сделала завещание после смерти на квартиру в равных долях на свою племянницу и правнука (моего сына). Но племянница при жизни бабушки стала собственницей этой квартиры (непонятным образом). Бабушка на тот момент забыла про это завещание. Сейчас племянница умерла, квартира переходит её приёмной дочери через 5 месяцев, а я случайно нашла это завещание и бабушка (она жива и в здравой памяти) тоже вспомнила о завещании. Могу ли я потребовать для своего сына долю этой квартиры согласно завещанию. Ему принадлежит 1/2 доля.

Квартира была приватизирована на супругов в равных долях. По завещанию муж завещал целую квартиру своей родной сестре. Сестра мужа требует моего (вдовы) выселения из квартиры на основании этого завещания. Что делать?

Умирает бабушка, оставляет завещание на моего отца и тетю (сестру моего отца), в завещании квартира наследникам в равных долях. Отец умирает не приняв завещания (отказ не писал). Я как сын отца имею право на его долю в завещании.

Квартира в равных долях принадлежит мне, моей бабушке и моему совершеннолетнему сыну. Нужно ли бабушке оформлять завещание при жизни, чтобы её доля в квартире перешла мне, при том, что я у неё единственный близкий родственник? Может ли мой сын претендовать на долю квартиры после смерти бабушки при отсутствии завещания?

Умерла бабушка, оставила завещание на двух сыновей. В завещании указана квартира в равных долях двум сыновьям. Один из них умер раньше бабушки и у него остался ребёнок. Имеет ли право этот ребёнок на наследство бабушки и какая доля квартиры полагается?

По завещанию мне осталась квартира в равных долях с сестрой. Хочу выкупить у сестры ее долю. Как оценивается доля в квартире?

По завещанию квартира завещана одному из братьев. Может ли он отказаться от этого завещания, что бы квартиру оформить на обоих братьев, в равных долях.

Читайте так же:
Сколько стоит сделать дарственную на квартиру у нотариуса в москве

Ситуация такая: жили муж с женой, квартира была приватизирована в равных долях. Они написали два завещания на передачу квартиры

(каждый свою часть) на одного человека. После смерти мужа его доля была переоформлена на жену. Вопрос такой: остается ли в силе его завещание (на его половину квартиры) ?

На квартиру было составлено два завещания двумя завещателями в равных долях. Оба завещания были составлены на троих одних и тех же людей (три племянницы) По истечении полугода после смерти одного завещателя, никто из троих не вступил в права наследования по завещанию. Утратило ли силу это завещание? Что будет с этой долей квартиры? Могут ли сейчас вступить в права наследования по завещанию?

В приватизированной квартире в равных долях какая часть наследства по завещанию полагается пережившему супругу (завещание в пользу другого лица)

Бабушка собственник квартиры. Есть завещание на сына и дочь в равных долях. Дочь умерла. У дочери остался ребёнок. Достанется ли ребёнку доля матери в бабушкиной квартире?

Моя тетя оставила завещание на меня (я племянница) на 1/2 долю в 2 х комнатной квартире, где проживала с мужем. Данная квартира была приватизирована на неё и мужа в равных долях. При жизни у них была договоренность, и составлены два завещания в равных долях. На момент смерти моей тети, муж находился в больнице (перелом шейки бедра) и после чего его племянница определила в дом престарелых (ему 90 лет) и выписала с данной квартиры. Полагается ли ему по закону обязательная доля, на долю, которая отписана мне по завещанию, (сейчас он находится в доме престарелых и проживать один в данной квартире он не в состоянии и вряд ли вернётся в данную квартиру, отсюда следует, что данная доля перейдет по завещанию ого племяннице, которая сдала его в дом престарелых), возможно ли данный вопрос оспорить в суде. Спасибо.

Мать 72 лет завещала принадлежащую ей квартиру сыну 49 лет и дочери 37 лет в равных долях. Под наследники в завещании не назначены. Сын умирает за несколько месяцев до смерти матери. Завещание остается неизменным. Переходит ли причитавшаяся в завещании сыну доля в квартире по праву представления (ст. 1146 ГК РФ) к его детям (внукам умершей) ? Или эта статья применима только к наследованию по закону и в данном случае квартира полностью переходит к дочери по завещанию? Если квартира полностью переходит к дочери, то какое правовое основание перехода?

Собираемся оформить наследство. Квартира досталась от родителей. Наследников только двое. Завещание имеется. В завещании указано что наследники получают квартиру в равных долях. Там прописан один из наследников. У обоих наследников имеется другое жилье. В каких долях наследуется квартира каждым из наследников?

Квартира: наследование или отчуждение

Наследование имущества после умершего вызывает много вопросов, сомнений, а порой и споров между заинтересованными лицами. Очень типична для нашего времени ситуация, когда брат с сестрой, мирно пользовавшиеся дачей при живых родителях, начинают после их смерти делить участок до сантиметра.

Эта проблема стала еще более актуальной с появлением в личной собственности квартир. Для того, чтобы решить все споры в досудебном порядке и предотвратить конфликты в семьях, необходимо знать о существующих способах передачи квартиры своим близким. Но прежде, чем распорядиться своей недвижимостью, необходимо иметь четкое представление о каждом варианте передачи квартиры и понимать их различия.

НАСЛЕДОВАНИЕ

Наследование на сегодняшний день остается самым распространенным способом передачи имущества после смерти наследодателя (умершего). Его принято считать самым «безопасным» способом для того, кто распоряжается своим имуществом в пользу родственников. Но всегда ли этот способ удобен?

Закон предусматривает два варианта передачи недвижимости по наследству. Это наследование по закону и по завещанию.

Наследование по закону встречается в жизни значительно чаще, чем наследование по завещанию. Наследники по закону – это лица, состоящие в близком родстве с умершим, чаще те, кто составлял с наследодателем одну семью. Именно поэтому наследниками первой очереди являются дети, супруг, родители. Сегодня существует восемь очередей наследования по закону. Если есть наследники более высокой очереди, то наследники более низкой в наследстве не участвуют.

Особо отмечены в качестве возможных наследников по закону лица, хотя и не состоящие в родстве с умершим, но входившие в одну с ним семью — иждивенцы наследодателя. Для приобретения права наследования в качестве иждивенца необходимо установить, что такое лицо является нетрудоспособным на момент смерти наследодателя. К нетрудоспособным закон относит женщин, достигших 55 лет, мужчин – 60 лет, инвалиды, лица, не достигшие 16 лет, а учащиеся – 18 лет.

Доля, наследника по закону, умершего до открытия наследства или одновременно с наследодателем, переходит по праву представления к его потомкам.

Например, гражданка К. имела двух сыновей. Старший сын умер еще до смерти своей матери, но имел ребенка (сына). После смерти гражданки К. у нее остались двое наследников по закону: сын и внук (ребенок умершего старшего сына гражданки К). В подобных случаях внук по праву предоставления будет участвовать в разделе наследства вместо своего отца.

Часто в адвокатской практике встречаются случаи, когда гражданин только подал документы на приватизацию квартиры, но скончался, так и не успев стать собственником квартиры. Имеют ли права наследники по закону на эту квартиру. Да, имеют. Судебная практика стоит на стороне будущих наследников, потому что гражданин (наследодатель) выразил свое волеизъявление на приватизацию квартиры в свою собственность.

Наследование по завещанию.

Принципиальное отличие передачи квартиры по завещанию в том, что наследодатель может составить завещание на свое имущество не только родственникам, а и любому другому лицу по своему выбору. Завещание – это сделка, т.е. правовое действие гражданина.

Ст.1126 ГК РФ предусматривает закрытое завещание. Такое завещание должно быть написано собственноручно и подписано завещателем, после чего передается нотариусу лично в заклеенном конверте в присутствии двух свидетелей, которые ставят на конверте свои подписи. Текст такого завещания оглашается нотариусом только после смерти наследодателя.

Завещание – добровольное распоряжение своим имуществом на случай смерти. В этом случае собственник квартиры и остается им до конца своих дней. А чем рискует наследник по завещанию?

Во-первых, тем, что в данном случае нет гарантии, что именно он будет иметь права на квартиру после смерти наследодателя, потому что завещание возможно отменить и составить в пользу другого лица. Таким образом, последнее завещание наследодателя отменяет предыдущее, если оно имелось.

Во-вторых, свобода завещания ограничивается правилами об обязательной доли в наследстве (ст.1149 ГК РФ), и, следовательно, если есть такая категория наследников, придется делиться квартирой, как куском пирога.

Но что же эта за категория наследников, в любом случае имеющих право на обязательную долю в наследстве?

Обязательную долю в наследстве имеют несовершеннолетние или нетрудоспособные дети наследодателя. Супруг и родители являются наследниками с обязательной долей, только если они – инвалиды или пенсионеры по возрасту. То есть право на обязательную долю имеют родственники: инвалиды, пенсионеры и несовершеннолетние дети. Бывший супруг может наследовать только как иждивенец.

Лица, попадающие под категорию «обязательных наследников», даже при оставленном завещании будут иметь как минимум половину от доли, причитавшейся им при наследовании по закону.

Читайте так же:
Перечень документов при оформлении дарственной на квартиру

Например, М. решил составить завещание на свою квартиру в пользу супруги, считая, что после его смерти квартирой должна распоряжаться только она. Однако от двух предыдущих браков М. имел 3 детей. Сына – инвалида, 19 лет. И две несовершеннолетние дочери. Кроме того, М. имел родителей пенсионеров, мать его так же являлась инвалидом 2 группы.

Таким образом, даже при имеющимся завещании супруга, М. не является единственной наследницей. Обязательную долю в наследстве имеют так же родители и дети от предыдущих браков умершего.

Отказ от обязательной доли в наследстве считается ничтожным. Нельзя уговорить гражданина, который имеет право получить обязательную долю в наследстве, составить отказ еще до смерти наследодателя. Несмотря ни на что, после смерти наследодателя право на обязательную долю в наследстве за ним сохраняется.

Наследование имущества (в частности квартиры) по завещанию, безусловно, имеет плюсы для самого наследодателя.

Во-первых, не обременителен процесс оформления: посещение нотариуса, составление завещания без присутствия наследника. Процедура занимает по времени в пределах получаса и стоит в размере от 150 до 250 рублей.

Во-вторых, наследодатель остается собственником недвижимости до конца жизни и его не мучают сомнения по поводу того, что он может лишиться квартиры.

В-третьих, завещание можно отменять и составлять в пользу другого лица бесчисленное количество раз, при этом действительно только последнее.

В том случае, если наследодатель действительно имеет серьезные намерения передать квартиру только единственному наследнику, но при этом имеются наследники, имеющие права на обязательную долю, этот способ распоряжения квартирой не является приемлемым.

Минусы передачи квартиры по наследству касаются в основном наследников.

Первый минус. Полгода после смерти наследодателя надо ожидать вступления в наследство. Только после этого квартира перейдет в собственность наследника. Но и то возможны казусы, если другие наследники, которым не досталось куска пирога, будут оспаривать этот факт в суде.

Второй минус. Существует опасность оспаривания другими претендентами права наследника на получение квартиры по завещанию. Например, можно оспорить дееспособность наследодателя на момент подписания завещания и признать завещание недействительной сделкой, если имеются основания.

Минус третий. Могут появиться наследники с обязательной долей в наследстве и тогда придется делиться.

Четвертый минус. Вступление в наследство дело хлопотное и опять придется нести расходы для того, чтобы получить документ, подтверждающий право на собственность.

ОТЧУЖДЕНИЕ

Существуют и другие распространенные способы передачи недвижимости родственникам. Объединяет их тот момент, что собственник недвижимости при своей жизни передает это право собственности другому лицу. Рассмотрим возможные, самые распространенные, сделки с недвижимостью.

Купля-продажа недвижимости.

Если в семье существуют доверительные отношения, на мой взгляд, это лучший способ передачи квартиры близким людям. Возникает вопрос: а что же делать, если родители хотят оставить эту квартиру двум своим детям поровну? Оформить договор купли-продажи на двух детей, каждый из которых будет являться покупателем.

При таком способе передачи квартиры имеются свои плюсы. В отличие от передачи квартиры по наследству — собственность родственнику переходит сразу же при оформлении сделки по недвижимости. Поэтому никаких дополнительных процедур после смерти дедушки, бабушки или родителей проходить не придется.

По законодательству РФ не предусматривается обязательное нотариальное оформление договора продажи недвижимости. Следовательно, можно сэкономить на нотариальных услугах, которые обходятся в 1.5 процента от стоимости квартиры. Однако письменная форма не будет считаться соблюденной, если стороны всего лишь обменялись документами. Договора продажи недвижимости подлежат обязательной регистрации. Стоимость за регистрацию зависит от того, будет ли она выполнена в срочном или обычном порядке, но и то и другое приемлемо.

Второй существенный плюс. При передаче квартиры от одного родственника другому в договоре купли-продажи, как правило, указывается стоимость квартиры по БТИ. Она значительно ниже рыночной, следовательно, у покупателя не возникает обязательства по уплате налога.

И еще один важный, на мой взгляд, момент. Продавец квартиры может волноваться, что после передачи права собственности, он должен физически и юридически освободить квартиру, то есть выписаться и переехать в другое жилье. Однако, для продавца возможно сохранить право пожизненного проживания и регистрации (прописки) в этой же квартире. Полагаю, когда покупателем является родственник, которому таким образом передается квартира, не будет возражать против этого. Нужно четко понимать, что продавец будет иметь в этом случае только право проживания, но не право распоряжения, один раз продав квартиру, он не сможет это делать впоследствии. Для составления формы договора лучше обратиться к адвокату или юристу, который подойдет к решению этого вопроса профессионально и с учетом вашей ситуации.

Дарение недвижимости.

Дарение – это безвозмездная сделка, передача вещи в собственность другого лица даром. Договор дарения квартиры по своей сути очень похож на договор купли-продажи. Даритель квартиры лишается права собственности на эту квартиру, но возможно при этом сохранить право проживания и регистрации (прописки). В этом случае попросите вашего адвоката или юриста составить для вас договор дарения с обременением третьего лица, если решите таким образом передать квартиру своим близким.

Например, Л. пенсионерка, решила оставить квартиру после своей смерти внучке. Заключив, договор дарения с внучкой, она не нарушила привычного образа жизни, так и осталась проживать в своей квартире, но в соответствии с договором обязательства по уплате за жилье перешли на внучку, как на собственника жилья.

Дарение имущества, находящегося в общей совместной собственности, допускается по согласованию всех участников совместной собственности. Так же как и договор продажи недвижимости, подлежит обязательной регистрации.

Договор ренты и пожизненного содержания.

В том случае, когда возникает необходимость гарантий для бывшего собственника квартиры, то лучше оформить договор ренты. В законе прямо предусматривается (как защита интересов рентополучателя) возможность отмены договора по инициативе того, кто передал свою квартиру, в случае существенного нарушения рентоплательщиком (того, кому передана квартира) своих обязательств.

Фактически договор ренты – это тот же договор купли-продажи, в котором оговорено, что бывший собственник квартиры сохраняет право пожизненного проживания в ней. Договор ренты подлежит обязательному нотариальному удостоверению. Практически любой договор купли-продажи с условием пожизненного проживания предполагает и иждивение. Существует определенная сумма, которую плательщик ренты обязан выплачивать ее получателю каждый месяц.

Все остальные условия прописываются, на усмотрение сторон. Можно оговорить и покупку лекарств, обязательную еженедельную уборку в квартире, а также оплату коммунальных и ритуальных услуг, произвести ремонтные работы в квартире гражданина, передающего недвижимость таким способом, плюсы очевидны.

Во-первых, он сохраняет право пожизненного проживания в квартире.

Во-вторых, он получает материальную помощь от плательщика ренты.

Что же касается того, кому передают жилье (плательщика ренты), то плюс в отличие от вступления в права наследования в том, что право собственности он получает сразу же при заключении договора.

Однако нельзя забывать, что особенностью договоров ренты является неопределенность срока действия и высокий риск досрочного прекращения договора. Анализ судебной практики показывает, что такие договоры легко расторгаются, если вдруг ваш родственник обратится с таким иском в суд.

Для того, чтобы плательщику ренты подстраховаться от расторжения договора, рекомендуется сохранять чеки на приобретенные лекарства, квитанции об оплате коммунальных услуг, расписки о вручении денег и т д. Лучше заключать подобного рода договор только с близкими родственниками, ведь именно доверительные и близкие отношения могут быть самыми лучшими гарантиями.

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector