Bancrotstvo.ru

Бизнес Журнал "Банкротство"
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Доходный дом

Доходный дом

Доходный дом — многоквартирный жилой дом, построенный для сдачи квартир в аренду, а также тип архитектурного сооружения, сложившийся в европейских странах к 1830—1840-м годам.

Квартиры в доходном доме, как правило, сгруппированы вокруг лестничных клеток, коридоров или галерей (галерейный дом) и однородны по планировке. Построенные в конце XIX—начале XX века доходные дома чаще всего содержали небольшой внутренний двор-колодец, а всё остальное пространство участка, принадлежащего домовладельцу, было занято самим зданием. Под двором-колодцем нередко размещались различные хозяйственные помещения такого доходного дома (зданий таких доходных домов особенно много в Санкт-Петербурге, Одессе, Ростове-на-Дону).

Декоративное архитектурное оформление получал лишь парадный фасад, выходящий на улицу. В связи с тем, что жилые пространства были относительно небольшие, уменьшалось и расстояние между осями окон, поэтому для таких домов было характерно вертикальное архитектурное членение фасада [1] .

Доходные дома могли принадлежать как частным лицам, так и различным организациям, ищущим стабильный источник дохода. В Российской империи владельцами доходных домов в числе прочих были учебные заведения, сиротские приюты, монастыри и как коммерческие, так и благотворительные общества. Нередко такие дома строили лично для себя состоятельные архитекторы.

Содержание

Экономические аспекты [ править ]

Время окупаемости доходного дома значительно больше, чем время продажи и получения моментальной прибыли.

Григорий Мазаев, первый заместитель министра строительства и ЖКХ Свердловской области:

Идея, безусловно, хорошая. Однако в областном бюджете 2008 года средств на её реализацию пока не предусмотрено. Полагаю, в сегодняшних условиях и частных инвесторов найти трудно — слишком долго построенный «доходный дом» будет окупаться [2] .

Распространение [ править ]

До 1917 года в Москве было 800 доходных домов [3] .

Москва [ править ]

До 1917 года в Москве до 40% жилья составляли доходные дома, — обычно чем больше был дом, тем дешевле была аренда квартир в нём. Нередко доходные дома сочетали в себе различные функции. Так, на нижних этажах дома Экономического общества офицеров на Воздвиженке размещались лавки и магазины, выше были конторские помещения, над ними — швейные, портняжные и обувные мастерские, подвал и мансарды были отданы под склады товаров; первый этаж Дома Перло́ва на Мясницкой занимал чайный магазин владельца, а второй и третий — его личные апартаменты и сдававшиеся внаём квартиры.

Многие здания дореволюционных доходных домов сохранились до нашего времени: в частности, здания страхового общества «Россия» на Сретенском бульваре. В советское время многие доходные дома были переделаны под коммунальные квартиры.

В 2000-х годах мэрия Москвы решила строить собственные доходные дома [4] . В апреле 2002 года было принято постановление правительства Москвы N 239-ПП «О проведении эксперимента по строительству и эксплуатации в городе Москве доходного дома» [5] . В октябре 2003 года первый современный доходный дом в России был введен в эксплуатацию: он состоит из 47 квартир, от 2 до 7 комнат каждая, и 4 офисных помещений.

В конце 2010 года инвестиционная группа компаний ASG начала реализовывать проект по созданию в Москве сети доходных домов бизнес-класса «Рублево-Мякинино» [6] , собираясь построить к концу 2011 года в районе станции метро Мякинино клубный поселок и несколько домов с квартирами общей площадью 35 тыс. кв. м [7] [8] . По новой программе Минрегионразвития к 2020 году доля арендного жилья на рынке жилищного строительства должна составить 20%. [9] .

В 2013 году НИиПИ Генплана начал поиск места для пилотного проекта по строительству доходных домов. Дома могут быть построены в одной из 12 точек роста на территории «новой Москвы», в Рублево-Архангельском, где планируется создание административно-делового центра, или недалеко от «Москва-Сити». [10] .

Санкт-Петербург [ править ]

Впервые доходные дома в Петербурге появились ещё в XVIII веке, однако в то время здания лишь приспосабливались для этой функции. Целенаправленное строительство доходных домов началось в городе с середины XIX века, — они составляют значительную часть дореволюционной городской застройки. Существует и небольшое количество современных реализаций. [3]

Ростов-на-Дону [ править ]

На данный момент в Ростове-на-Дону только относящихся к архитектурному наследию сохранилось не менее 50-ти доходных домов [11] . Доходные дома, как и большинство каменных зданий, строилось в Ростове и Нахичевани в конце XIX—начале XX веков. Бывшие доходные дома до сих пор образуют лицо исторической части Ростова-на-Дону, — в частности одно красивейших зданий города есть Доходный Дом купца Генч-Оглуева, находящийся на центральной улице города Большой Садовой. Интересны и архитектурно значимы для города доходные дома Ширамана, Карапета Чернова, Чирикова и ряд других.

Сочи [ править ]

В Сочи также стали осваивать практику строительства и эксплуатации доходных домов. Это направление пока ново для данного города, но находит все большее распространение.

Украина. Киев [ править ]

Один из знаменитых и богато украшенных доходных домов — «Дом с химерами», построенный архитектором Владиславом Городецким в 1901—1903 гг. в стиле модерн.

Белоруссия [ править ]

Существовали с 1870-х гг. до 1917. С начала XX века строились в 3—5 этажей. Наиболее известные доходные дома в Минске, Могилёве, Витебске и Гомеле. В строительстве принимали участие архитекторы В. Вуколов, Г. Гай, С. Краснопольский и др.

Западная Европа [ править ]

Страны западной континентальной Европы и Великобритании — это родина доходных домов в том виде, в котором мы привыкли их понимать и видеть сейчас. Классика доходного дома — нижний этаж отведён под торговлю, а верхние этажи под жилые квартиры. При этом, например, в Бельгии доходный дом по внешнему виду, как правило, не выделяется из общего городского ансамбля. В Германии доходные дома очень популярны. Немцев даже называют «нацией арендаторов» — 60% германцев предпочитают арендовать жилье, а собственное покупать годам к 40. Доходные дома в Германии составляют около 30% всей недвижимости. [12]

Наследие нижегородского купечества: от постройки до наших дней

Наследие нижегородского купечества: от постройки до наших днейИллюстрация: Кира Мишина

Нижний Новгород, по большей части, строили купцы-предприниматели. Рассказываем, какое наследие оставило купечество и как используются сейчас памятники архитектурного наследия.

Нижний Новгород всегда считался городом купцов-предпринимателей. Именно они закладывали дороги, возводили роскошные здания, строили приюты, больницы, школы. В цикле материалов, посвященных 800-летию города, мы расскажем о наследии, которое после себя оставило нижегородское и купечество и покажем, как выглядят и используются эти дома сейчас.

Мы будем рассказывать не о личных домах купцов, а только о тех, что были отстроены с определенной целью. В первом материале мы собрали примеры зданий, созданных для бизнеса — доходные дома, гостиницы, магазины, пассажи, банк.

Читайте так же:
Как прописаться в купленную квартиру через мфц

Доходный дом Бугрова — Рождественская, 27

В 1896 году на улице Рождественской, которая считалась деловым и торговым центром города, был построен доходный дом Николая Александровича Бугрова. Это двухэтажное здание было возведено в ходе благоустройства города к Всероссийской тогово-промышленной выставке.

Рождественская, 27. 1990-1995гг. Источник: pastvu.com

Первый этаж дома занимали торговые фирмы и магазины, а на втором этаже до революции располагалось Нижегородское отделение Волжско-Камского банка. До 1957 г. в советское время здесь была контора Народного банка РСФСР. П с 1957 г. — Театр комедии. В это время его внешний вид сильно отличался от нынешнего — для использования здания, в качестве театра, надстроили сценическую коробку, а окна на втором этаже заложили.

В 2001 году здание доходный дом отреставрировали на средства японского правительства и в нем расположилась АНО «Япоский центр». Сейчас в здании находится Волго-Вятское Главное управление Центрального банка РФ.

Рождественская, 27. Фото: Кира Мишина

«Номера Деулина» — пл. Минина и Пожарского, 4

На пл. Благовещенской, которая сейчас мы знаем, как пл. Минина и Пожарского, в 1820-1823 годах по заказу виноторговца Деулина было построено два доходных дома. Купец утроил в них гостиницу и питейное заведение.

пл. Благовещенская. 1900г. Автор: Максим Дмитриев. Источник: runivers.ru

В «Номерах Деулина» останавливалось множество знаменитых постояльцев, среди них были декабристы по пути в Сибирь в ссылку: Давыдов, Оболенский, Муравьев и Якубович. А в 1833 году 2 и 3 сентября здесь жил А.С. Пушкин.

Но в конце 19 века Деулин разорился и его имущество, включая доходные дома, были проданы с аукциона. Новым владельцем угловой части дома стал другой нижегородский купец — Обрядчиков, который перестроил ее под просторную гостиницу к выставке 1896 года. Но принять объект новый владелец так и не смог — он умер в 1895 году, передав по завещанию дом в собственности города. Городской думой дом был сдан в аренду под гостиницу «Россия».

пл. Минина и Пожарского, 4. Фото: Кира Мишина

После революции в советские времена здесь располагались библиотека горкома КПСС и Дом партийного просвещения. А теперь — Нижегородский хоровой колледж им. Льва Константиновича Сивухина.

Доходные дома А. С. Заплатина — ул. Рождественская, 19 и 21

Изначально доходные дома 19 и 21 на ул. Рождественской, построенные 1873 году, принадлежали купцу Ивану Стрегулину, который был владельцем Арзамасского пивоваренного завода. Дома использовались купцом для сдачи комнат и квартир в аренду.

ул. Рождественская, 21. 1896-1900гг. Автор: Дмитрий Смирнов. Источник: Антология нижегородской фотографии. 1875–1917. Из фондов Русского музея фотографии.

А в 1898-1899 годах они были перестроены по желанию нового владельца — Александра Семеновича Заплатина. Сейчас же в здании находятся Государственная жилищная инспекция Нижегородской области, Нижегородская областная организация Союза писателей России, несколько судебных участков Нижегородского судебного района, а также магазин «Галерея», кафе «Селедка и кофе» и два ресторана: «БаклаДжан» и «Балканский дворик».

ул. Рождественская, 19. Фото: Кира Мишина

ул. Рождественская, 21. Фото: Кира Мишина

Комплекс банка Рукавишникова — ул. Рождественская, 23

Одно из самых удивительных зданий города — комплекс банка Рукавишникова. Его можно назвать «двуликим» — один его фасад выходит на ул. Рождественскую, а другой — на Нижне-Волжскую набережную, известный всем как фабрика «Маяк». Если не знать, что оба фасада принадлежат одному зданию, можно решить, что они принадлежали разным владельцам — настолько сильны их различия по стилю.

На первом этаже части строения, выходящей на ул. Рождественскую, были расположены магазины, а второй и третий этажи занимало отделение Русского торгово-промышленного банка. Рукавишниковы были его крупнейшими клиентами, поэтому среди купцов этот банк даже называли «Банком Рукавишниковых». Под этим именем он и вошел в историю.

ул. Рождественская, 23. Фото: Кира Мишина

В наши дни в здании находятся Администрация Волжского бассейна внутренних водных путей, офис государственного природного биосферного заповедника «Керженский», детский клуб «Юный натуралист» и бар «Nebar».

О другом фасаде, известном как фабрика «Маяк», мы расскажем в следующем материале цикла.

Доходный дом И. Н. Соболева — ул. Рождественская, 40

В 1860-1862 годах на ул. Рождественской по заказу Ивана Николаевича Соболева был построен 3-этажный дом с подвалами. На первом этаже располагались торговые лавки, на втором — ресторан, а третий этаж занимали гостиничные номера. Боковые корпуса здания использовались для размещения складов, комнат прислуги и Соболевских бань.

ул. Рождественская, 40. 1896г. Источник: nizhnyfoto.ru

После смерти купца, доходный дом перешел во владение его супруги и дочери. А вот «Соболевские бани» продолжили работать и в советское время.

Сейчас, как и в многих зданиях по ул. Рождественской, в этом доме располагаются несколько заведений — бар, чайный клуб, культурно-просветительский центр.

ул. Рождественская, 40. Фото: Кира Мишина

Торговый дом «Митрофан Никанорович Смирнов с сыновьями» — ул. Большая Покровская, 23

В начале 20 века ул. Большая Покровская уже была плотно застроена. Строительство нового дома здесь влекло за собой серьезные траты. Но Купцов Смирновых это не смутило — они выкупили несколько построек, снесли и возвели торговый дом «Митрофан Никанорович Смирнов с сыновьями».

ул. Б. Покровская. 1880-1899гг. Источник: goskatalog.ru

Митрофан Смирнов владел валяльными фабриками и был одним из крупнейших продавцов валяной обуви на Нижегородской ярмарке, поэтому дела торгового дома до революции шли довольно успешно.

В 1920 году, когда после революции дом национализировали, здесь размещалась редакция газеты «Нижегородская коммуна». В 1932 году, когда город переименовали, сменилось и название газеты на «Горьковскую правду», а потом — на «Нижегородскую правду», которая выходит и сейчас.

ул. Б. Покровская, 23. 1960-1965гг. Источник: ussr.nnov.org

В наши дни здесь располагается Областная стоматологическая поликлиника и несколько магазинов. Сейчас идет активная реставрация здания.

ул. Б. Покровская, 23. Фото: Кира Мишина

Аптека Эвениуса — ул. Варварская, 4

В Нижнем Новгороде историки и экскурсоводы хорошо знакомы с родом Эвениусов. В 1871 году на ул. Варварская, 4 открылась первая аптека, в которой был утвержден аптекарем молодой фармацевт Георг Эвениус. После обучения в Германии, он решил переехать в Россию, успешно прошел проверку знаний в Санкт-Петербургской Государственной медицинской коллегии. На тот момент в России существовало только 11 вольных аптек, и одна из них принадлежала Георгу Эвениусу.

ул. Варварская, 4. 1890-1925гг. Источник: andcvet.narod.ru

Сейчас в здании располагается генератор электрических витаминов «Redox», а также несколько заведений и магазинов.

Читайте так же:
Можно ли оформить технический паспорт на квартиру в мфц

ул. Варварская, 4. Фото: Кира Мишина

Аптека П.Ф Ремлера — ул. Ильинская, 88.

В конце 19 века монополистом аптечного дела в Нижнем Новгороде стал Павел Федорович Ремлер. На пересечении улиц Ильянская и Покровская он возвел трехэтажный дом, в котором располагалась аптека и склад товаров.

ул. Ильинская. 1969г. Автор: З. Целованьева. Источник: goskatalog.ru

Сейчас доходный дом Ремлера — офисное здание, здесь расположена Адвокатская контора №13.

ул. Ильинская, 88. Фото: Кира Мишина

Блиновский пассаж — ул. Рождественская, 24.

Когда-то на пл. Софроновской, которая сейчас называется пл. Маркина, стояли небольшие доходные дома. В середине 19 века их купили купцы Блиновы и построили на этом месте роскошное 4-этажное здание в стилистике древнерусской архитектуры. В 1879 году купцы уже начали приглашать арендаторов. В пассаже одновременно размещались более 40 лавок и 20 магазинов, ресторан, чайная, телеграфная и множество мелких контор.

ул. Рождественская, 24. 1890-1917гг. Источник: milutkin.livejournal.com

В наши дни это здание не утратило своей многофункциональности — множество офисов, городской центр занятости населения, отделение связи, несколько кафе и ресторанов, а верхний этаж занимают мастерские художников.

ул. Рождественская, 24. Фото: Кира Мишина

Доходный дом М. Е. Карпова — ул. Ильинская, 69

В 850 году в Нижний Новгород переехал купец Михаил Емельянович Карпов. В этом же году он учредил торговый дом и открыл галантерейный магазин на ул. Рождественской. А в 1909 году Михаил Карпов отстроил доходный дом на ул. Ильинской. Доходный дом Карпова — типичный образец рационалистического модерна, который был модным в начале прошлого века.

ул. Ильинская, 69. 1911-1917гг. Источник: pastvu.com

Сейчас в здании находится Центр социального обслуживания населения.

ул. Ильинская, 69. Фото: Кира Мишина

Это лишь малая часть того, что было построено Нижегородским купечеством и передано в наследство городу. В следующих материалах цикла мы расскажем вам о домах, построенных с целью благотворительности, и для производства.

Доходный дом в кирпичном стиле и особняк: два здания XIX века признаны выявленными объектами культурного наследия

Доходный дом в кирпичном стиле и особняк: два здания XIX века признаны выявленными объектами культурного наследия

В центре столицы стало больше признанных памятников архитектуры. Статусы выявленных объектов культурного наследия получили два здания, построенных в XIX веке. Это доходный дом А.П. Барса (Трубная улица, дом 29, строение 1) и жилой дом 1887 года архитектора Н.Н. Васильева (Старомонетный переулок, дом 35, строение 2).

Теперь по закону их нельзя сносить или перестраивать, а реставрацию или ремонт следует проводить под контролем Мосгорнаследия и только после того, как ведомство согласует все работы.

Кирпичи вместо вычурной лепнины

Доходный дом губернского секретаря Антона Барса построили на красной линии Трубной улицы в 1891 году. Это значит, что его фасад был неотъемлемой частью ее облика на протяжении 130 лет. Дом возвели в популярном кирпичном стиле. Так условно называли одно из течений рациональной архитектуры конца XIX века. Его отличительной особенностью стал технический прием сохранять натуральный цвет и фактуру кирпичей. Мастера, работавшие в таком стиле, отказывались от использования штукатурки для фасадов зданий и лепного декора. Предположительно, архитектором был сын владельца — Петр Барс.

Четырехэтажный дом с подвалом имеет прямоугольную форму. Его единственный ризалит (выступающая часть) выполнен в виде четырехъярусной башни, увенчанной граненым шатром со шпилем. Внизу сделана арка. Сейчас она закрыта, но изначально была проездной. Сквозь нее во двор могли попадать повозки и экипажи. Декор дома, по мнению специалистов, характерен для романо-готической архитектуры: стрельчатые оконные проемы и ниши, ряды арок, лопатки (плоские декоративные выступы на стенах), филенки (обрамления прямоугольной формы), ступенчатые консоли, кирпичные фризы, кованые накладные элементы и многое другое.

Фото М. Денисова. Mos.ru

Дворовый фасад оформлен скромно. На кирпичных стенах можно увидеть декоративные проемы с арочными (или лучковыми) перемычками, подоконными филенками с поясами ромбов, двухцветные междуэтажный и венчающий карнизы с кронштейнами.

Все этажи дома одинаковые. На каждой лестничной площадке размещено по три квартиры с коридорно-анфиладной планировкой. В квартирах до сих пор частично сохранилась изначальная скромная отделка интерьеров: профилированные карнизы потолков, филенчатые двери, паркет. В жилых комнатах были установлены кирпичные утермарковские печи. До наших дней они сохранились лишь в нескольких квартирах.

После 1917 года в доходном доме Барса организовали коммуналки и открыли различные обслуживающие заведения. В 1990 году провели капитальный ремонт без изменения планировки и архитектурно-художественного оформления интерьеров.

Примечательно, что назначение здания не менялось. На протяжении всей его истории оно оставалось жилым. Сейчас отдельные квартиры перепланированы. Оконные и дверные рамы заменены на современные. Историческое архитектурное оформление главного фасада в прошлые годы было искажено в результате разборки ступенчатого щипца над боковым плоским ризалитом с проездной аркой. В основном же все оригинальные конструкции, планировки, элементы отделки здания сохранились.

Эклектика и фасад с семью осями

В 1887 году по заказу домовладельца Николая Дружинина на территории его владения в Старомонетном переулке был возведен каменный двухэтажный жилой дом с подвалом. Здание в стиле эклектики является образцом городского особняка второй половины XIX века с функцией доходного дома. Поблизости расположили каменные одноэтажные постройки служебного и хозяйственного назначения. Проекты всех зданий создал архитектор Николай Васильев.

Фасад особняка симметричен и по задумке архитектора состоит из семи осей. У здания два ризалита (выступающие части), которые венчают арочные фронтоны. В правом ризалите разместили отдельные для каждой из двух квартир парадные входы под общим ажурным зонтом на металлических колонках. Изначально квартира на первом этаже дома сдавалась внаем, а жилье на втором этаже занимал в то время сын домовладельца с семьей.

Среди украшений и оригинальных архитектурных деталей на фасаде можно увидеть подоконные фартуки и оконные проемы в виде ниш, филенки, арочные перемычки, лепные картуши с монограммами. Все это сохранилось.

Фото М. Денисова. Mos.ru

После 1917 года владение национализировали. В 1930-е годы здесь было начато крупномасштабное строительство корпусов научно-исследовательского института цемента. Главный корпус института расположился на большей части усадебного сада. В настоящее время здание по адресу: Старомонетный переулок, дом 35, строение 1 занимает Институт геологии рудных месторождений, петрографии, минералогии и геохимии Российской академии наук (ИГЕМ РАН).

Здание бывшего доходного дома в Старомонетном переулке оставалось жилым до 1950-х годов. Затем оно было расселено и передано Геологическому институту АН СССР (ИГЕМ АН СССР) для размещения административных отделов. В это же время появилась одноэтажная изолированная пристройка со стороны северного фасада. В 1998 году здание реконструировали. Перекрытия полностью заменили, интерьеры перепланировали. Отделку полностью выполнили из современных материалов.

Читайте так же:
Ведомственные награды для присвоения звания ветеран труда 2022

Однако до наших дней по большей части сохранился исторический облик бывшего доходного дома со всеми отличительными архитектурными элементами. Фасад этого здания является неотъемлемой частью вида Старомонетного переулка.

Сейчас на городском учете находится свыше двух тысяч выявленных объектов культурного наследия. Более 550 из них выявили за 10 лет начиная с 2011 года. Все они охраняются.

Что такое доходный дом

Доходный дом — это разновидность недвижимости, используемой в коммерческих целях для сдачи в аренду на определенный период времени. Доходные дома выполняют функции, сходные с гостиницей, отличаясь более длительными сроками проживания и более доступной стоимостью.

Доходные дома в дореволюционной России

Что такое доходный дом

Понятие «доходных домов» получило распространение в нашей стране в 19-ом веке, в то время, как первые европейские доходные дома успешно доказали коммерческую выгоду столетием ранее. Столичные доходные дома в Англии и Франции стали одним из самых популярных видов жилья, а спустя некоторое время и в России большинство горожан стало использовать его для проживания. На рубеже 19-20 веков восемь из десяти жителей больших городов самых различных сословий и достатка пользовались услугами доходных домов.

В дореволюционном доходном доме жильцы не беспокоились о каких-либо проблемах, связанных с обслуживанием жилья, его содержанием, оплатой предоставляемого сервиса. Владелец доходного дома самостоятельно решал все насущные вопросы, касающиеся исправности оборудования, ремонта и т.д. В обязанности жильцов входила лишь оплата проживания.

С помощью данного жилья в царской России решалось множество вопросов, касающихся проживания целых сословий.

Чрезвычайная распространенность домов позволила чиновникам и военным обрести больше мобильности при смене места работы. Должностное лицо получало назначение в другой город и подъемные, которых хватало на переезд и съем жилья в любой части России, избавляя себя от забот, связанных с распоряжениями относительно недвижимости, оставшейся в прежнем регионе проживания. События 1917 года поставили точку в развитии дореволюционных доходных домов.

Современное значение

Со времен царской России произошли серьезные изменения в политике и экономике, появились новые тенденции и потребности современного жителя мегаполиса, однако тема обеспечения граждан жильем остается самой актуальной. Инвестиции в недвижимость традиционно остаются экономически привлекательными, с минимальным уровнем риска.

Что такое доходный дом

Строительство жилья, несмотря на экономическую нестабильность, по-прежнему не теряет своей востребованности и привлекательности для инвесторов.

Многие граждане прибегали к вложениям в строительство новостроек как к способу извлечения неплохого дохода от перепродажи. Однако, в последнее время наблюдается насыщение рынка, а, следовательно, и снижение уровня доходов инвесторов.

Тема вложения в доходные дома привлекла крупных строительных инвесторов.

В настоящее время доходный дом – это многоэтажный жилой дом, используемый для сдачи в аренду площадей для проживания.

Источником дохода в данном предприятии является арендная плата, взимаемая с жильцов. За доступную цену квартиранты получают право длительного проживания в удобных современных помещениях в условиях, приближенных к гостиничным.

Своим арендаторам доходный дом предоставляет современные оборудованные квартиры со всей необходимой обстановкой. В отличие от гостиницы, где номера сдаются посуточно, доходный дом рассчитан на аренду в течение многих лет.

В качестве бизнеса, доходный дом представляет интерес не в плане реализации квартир, а при сдаче внаем жилого пространства. Текущая нестабильность в экономике послужила причиной снижения уровня доходов от инвестиций как в строительство обычного жилья, так и доходных домов.

Многие граждане предпочитают оформить ипотеку и выплачивать проценты за заемные средства, в надежде спустя определенный срок стать хозяевами личной недвижимости. Даже в таких условиях тема доходных домов остается интересной для инвестиций, а во всех крупных российских городах построено и функционирует не менее десятка подобных многоэтажек.

Социальное жилье от государства или доходный дом

Что такое доходный дом

Следует отличать доходные дома от квартир, предоставляемых по договору о соцнайме. Последний вариант представляет собой государственное жилье, которым обеспечивается узкий круг россиян. Оплата за квартиры, полученные по соцнайму, довольно низкая, однако качество предоставляемого государством жилья оставляет желать лучшего: либо это уже изношенный устаревший фонд, либо новые объекты недвижимости, возведенные из низкокачественных материалов. Нередки случаи использования социального жилья в аварийном состоянии.

Доходный дом, относясь к категории недвижимости для коммерческого найма, предоставляет современные комфортные квартиры, оплата за которые подразумевает решение владельцем практически всех вопросов, связанных с обслуживанием и содержанием жилья. В данном случае, речь идет о достойных условиях проживания в течение длительного периода с более высокой оплатой.

В настоящее время оплата проживания в доходном доме соотносится по своим размерам с выплатами по ипотекам. Однако далеко не все граждане могут себе позволить отложить сколько-нибудь существенную сумму на первоначальный взнос, либо не имеет достаточного уровня дохода, чтобы взять в банке ссуду, которой хватило бы на покупку жилья. У многих бюджетников с низкой оплатой труда жилищный вопрос невозможно решить с помощью ипотеки ввиду недостаточной платежеспособности. Получить помощь от государства у врачей и учителей также нет возможности, т.к. заработная плата, чаще всего, выше прожиточного минимума.

Таким образом, клиенты доходных домов на текущий момент – это лица с недостаточно высоким официальным заработком, чтобы оформить ипотеку, либо нуждающиеся в большей мобильности в связи с частыми разъездами по стране. Для многих современных семей проживание в доходном доме позволяет без особых затрат перемещаться из города в город, сохраняя при этом, достаточный уровень комфорта, и освобождаясь от необходимости утомительных переездов и перевозки мебели и вещей.

Интерес различных слоев населения к доходным домам поддерживается, благодаря возможности оформления жилья по договорам найма из социального фонда жилья, либо найма из фонда для коммерческого использования.

Недвижимое имущество, относимое к доходным домам (строения и земли), не может быть переоформлено в другой статус, а сами арендаторы не могут выкупить помещения в таких домах.

Преимущества доходных домов

Что такое доходный дом

В качестве варианта пользования доступным жильем, доходный дом имеет ряд несомненных преимуществ по сравнению с прочими вариантами проживания:

  1. Обслуживание дома выполняется на высоком уровне.
  2. Предусмотрены дополнительные виды сервиса жильцов (например, во многих доходных домах предлагается услуга уборки квартир).
  3. Различный уровень комфорта и соответствующая оплата предусматривает возможность выбора жилья, исходя из платежеспособности жильцов.
  4. Длительный период проживания позволяет гражданам обустраиваться и рассматривать такое жилье в качестве постоянного на ближайшие десятки лет.
  5. Высокая эффективность управления доходным домом подтверждена успешным зарубежным опытом.
  6. За небольшую оплату квартирант получает готовое к проживанию жилье со всем необходимым оборудованием и мебелью, избавляясь от необходимости приобретать в личную собственность предметы обихода, крупные покупки, затрудняющие переезд, если в этом возникнет необходимость.
  7. В отличие от съемного жилья, все взаимоотношения с собственником доходного дома оговорены документально, а квартирант обеспечивается стабильными и неизменными условиями, при которых он может проживать в квартире.
  8. Жилец сохраняет свое право на получение различных компенсаций и участие в региональных жилищных программах.
  9. Гражданин, заселившийся в доходный дом с низкой оплатой за проживание, в любой момент может сменить место проживания, переехав в более комфортную квартиру, если его платежеспособность изменится, обеспечивая поддержание однородного состава жильцов.
Читайте так же:
Замена крыши в многоквартирном доме кто несет ответственность

В то же время, домовладелец также пользуется преимуществами – в случае появления задолженностей или ненадлежащего поведения, арендатор освобождает квартиру, избавляя от утомительного взыскивания неплатежей и борьбы за порядок в доме.

Текущее положение

Несмотря на высокую популярность доходный домов в западных странах, в России данный рынок недостаточно развит. На рынке недвижимости наблюдается дефицит подобных форм проживания в силу самых различных причин.

Для инвесторов ключевым моментом является невозможность извлечения сверхприбылей и долгий срок окупаемости вложений. Как правило, инвестиции в доходный дом окупаются в течение 10 лет, что довольно много в текущих экономических условиях.

Развитие бизнеса доходных домов затрудняет и общая государственная политика в отношении малоимущих граждан – для нуждающихся в жилье государство выделяет материальную помощь на ипотеку или покупку собственности, не вкладываясь, как это принято за рубежом, в строительство социального жилья и выделение компенсаций на проживание в доходном доме.

На видео о доходных домах

Таким образом, развитие доходных домов в России еще только в самом начале, в то время как западный опыт жилищного обеспечения показал их высокую и стабильную привлекательность, как для населения, так и для инвесторов.

Доходные дома могли бы решить жилищную проблему

Доход­ные дома суще­ство­ва­ли в мире дав­но и пред­на­зна­ча­лись в основ­ном для сда­чи в арен­ду мало­иму­ще­му город­ско­му насе­ле­нию (сту­ден­там, рабо­чим, слу­жа­щим), кото­рые не мог­ли поз­во­лить себе ни покуп­ку жило­го поме­ще­ния, ни про­жи­ва­ние в гости­ни­це. Сего­дня эта раз­но­вид­ность мно­го­квар­тир­но­го дома нику­да не исчез­ла. Напро­тив, в Запад­ной Евро­пе доход­ные дома весь­ма сего­дня попу­ляр­ны: люди не жела­ют нести бре­мя соб­ствен­но­сти и пред­по­чи­та­ют ей сво­бо­ду, кото­рую даёт арен­да. Совре­мен­ный доход­ный дом — что это такое?

Что такое доходный дом

Доход­ные дома часто воз­во­ди­лись на сред­ства госу­дар­ствен­ных, обра­зо­ва­тель­ных или рели­ги­оз­ных учре­жде­ний, част­ных бла­го­тво­ри­те­лей и меце­на­тов. Соб­ствен­ник доход­но­го дома сда­вал квар­ти­ры, в основ­ном одно­ком­нат­ные, жиль­цам на дли­тель­ный срок, и взи­мал с них вполне при­ем­ле­мую пла­ту, кото­рая была гораз­до ниже по цене, чем сто­и­мость само­го деше­во­го гости­нич­но­го номе­ра. Суще­ство­ва­ли так­же и бес­плат­ные дома для самых бедных.

Историческая справка: примеры доходных домов

Про­ек­ты домов были типичны:

  • лест­нич­ные пло­щад­ки, гале­реи, кори­до­ры, вокруг или вдоль кото­рых груп­пи­ро­ва­лись квартиры;
  • несколь­ко этажей;
  • внут­рен­ний узкий дво­рик по типу колодца;
  • кра­си­вый парад­ный вход, выхо­дя­щий на улицу;
  • неко­то­рые дома ещё в 19 веке осна­ща­лись наруж­ны­ми лифтами.

Доход­ные дома при этом выгля­де­ли респек­та­бель­но и кра­си­во, впи­сы­ва­лись в город­ской архи­тек­тур­ный ансамбль. Мно­гие из них сего­дня при­зна­ны куль­тур­ным насле­ди­ем и исто­ри­че­ской досто­при­ме­ча­тель­но­стью. Самы­ми выда­ю­щи­ми­ся памят­ни­ка­ми куль­ту­ры явля­ют­ся зда­ния, постро­ен­ные вели­ким архи­тек­то­ром Гауди: его про­из­ве­де­ния до сих пор укра­ша­ют архи­тек­тур­ную жем­чу­жи­ну Евро­пы — Барселону.

На фото: Доход­ный дом Бальо в Бар­се­лоне, постро­ен­ный в кон­це 19 века.

Доходные дома сегодня

Доход­ным домом сего­дня счи­та­ет­ся любое мно­го­квар­тир­ное зда­ние, пред­на­зна­чен­ное для сда­чи в арен­ду. Из опре­де­ле­ния убра­но соци­аль­ное пред­на­зна­че­ние и сло­во “мало­иму­щий”: это озна­ча­ет, что зда­ние может быть любо­го класса.

В стра­нах запад­ной Евро­пы, осо­бен­но в Вели­ко­бри­та­нии и Гер­ма­нии доход­ный дом — это пред­по­чти­тель­ное место про­жи­ва­ния для мобиль­ных людей:

  • Сего­дня ты живёшь в этой стране, и в этом горо­де, зав­тра захо­тел, и уехал на дру­гой конец зем­ли, и ника­кое ярмо в виде ипо­те­ки тебя не держит.
  • Сей­час твой зара­бо­ток поз­во­ля­ет сни­мать вме­сте с дру­зья­ми неболь­шую деше­вую квар­ти­ру, но одна­жды ты пере­ез­жа­ешь в рос­кош­ные апартаменты.
  • Не нра­вят­ся усло­вия или инте­рьер в этом доме? Совсем рядом мно­же­ство дру­гих поме­ще­ний, из кото­рых мож­но выбрать, что душе угодно.

Для справ­ки: В Гер­ма­нии 60% насе­ле­ния про­жи­ва­ет в доход­ных домах.

Доходные дома в России

В Москве в доре­во­лю­ци­он­ной Рос­сии суще­ство­ва­ло 800 доход­ных домов, что состав­ля­ло око­ло 40% все­го сто­лич­но­го жило­го фонда.

Для срав­не­ния: В рам­ках экс­пе­ри­мен­таль­ной пра­ви­тель­ствен­ной про­грам­мы, соглас­но поста­нов­ле­нию пр. Моск­вы N 239 о доход­ных домах, было воз­ве­де­но в 2002 г. все­го одно зда­ние из 47 квартир.

При­ме­ры доход­ных домов:

  • Дом Эко­но­ми­че­ско­го обще­ства офи­це­ров на Воздвиженке.
  • Дом бес­плат­ных квар­тир (ныне там офис Роснефти).
  • Дом Пер­ло­ва (ул. Мясницкая).
  • Зда­ние стра­хо­во­го обще­ства на Сретенке.

На фото: Доход­ный дом Кеку­ше­вой на Остоженке

Идея о доход­ных домах вита­ет и сего­дня. В 2009 г. Грыз­лов пред­ло­жил воз­ро­дить её как доб­рую ста­рую традицию.

Так, соци­аль­ные опро­сы показали:

  • пер­вое место по попу­ляр­но­сти имен­но у ДД (8,5 баллов);
  • вто­рое — част­ные жилые дома (6 баллов);
  • тре­тье — жилищ­ные коопе­ра­ти­вы и това­ри­ще­ства (1,9);
  • чет­вёр­тое — соци­аль­ное жилье (1.15);
  • пятое — при­ва­ти­зи­ро­ван­ные МКД (1).

Пред­по­ла­га­лось, что аренд­ная пла­та в доход­ном доме соста­вит от 10 до 15 тыс. руб. в месяц. В рас­чет бра­лось соот­но­ше­ние 1/9 или 1/12 от сред­ней суточ­ной пла­ты в гостинице.

Но идея о доступ­ном жилье, за кото­рый не нуж­но пла­тить огром­ную цену, засох­ла на кор­ню. (Жаль, что чело­ве­ко­лю­би­вые про­ек­ты, не при­но­ся­щие денег, у нас обре­че­ны). Гораз­до более рен­та­бель­ным ока­за­лось стро­и­тель­ство гости­ниц или квар­тир, кото­рые сда­ют­ся посу­точ­но по диким ценам. Уста­нов­ле­на так­же госу­дар­ствен­ная моно­по­лия на ипо­теч­ное и ком­мер­че­ское жилье под арен­ду, и огра­ни­че­ны пра­ва част­ных фирм-застройщиков.

Доходные дома не для малоимущих, а для дохода
  • В 2010 г. постро­е­ны дома биз­нес-клас­са в мик­ро­рай­оне Руб­ле­во-Мяки­ни­но, но вряд ли это жильё по кар­ма­ну малоимущим.
  • В 2013 г. нача­лась раз­ра­бот­ка пилот­ных про­ек­тов по стро­и­тель­ству подоб­ных домов, но так­же в отнюдь не бед­ных рай­о­нах Моск­вы: Москва-Сити, Рублево-Архангельское.
  • Пер­вый доход­ный дом для ино­стран­ных биз­не­сме­нов в Москве: цена за месяц трёх­ком­нат­ной квар­ти­ры — 20 тыс. $.
  • В Ниж­нем Нов­го­ро­де пла­ни­ру­ет­ся постро­ить целых пять домов по 340 квартир.
  • Актив­но реа­ли­зу­ет­ся идея так­же в Ростове-на-Дону.

Для справ­ки: 50 ста­рых доход­ных домов в Росто­ве-на-Дону при­зна­ны исто­ри­че­ским архи­тек­тур­ным наследием.

Сравнение доходных домов и кооперативов

Соб­ствен­ни­ка­ми хотят быть дале­ко не все, а кол­лек­тив­ны­ми соб­ствен­ни­ка­ми тем более. В суще­ству­ю­щей ныне фор­ме коопе­ра­ти­вы и това­ри­ще­ства изжи­ва­ют себя, так как ни у жиль­цов, ни у управ­ля­ю­щих ком­па­ний нет ника­кой заин­те­ре­со­ван­но­сти в раз­ви­тии домов и каких бы то ни было вло­же­ни­ях. При­чи­на — сме­шан­ный вид собственности.

Читайте так же:
Перепланировка квартиры штрафы 2022
Недостатки жилищных кооперативов и товариществ

Квар­ти­ра вро­де бы при­над­ле­жит жиль­цу, но сам дом, зем­ля, все под­ве­дён­ные ком­му­ни­ка­ции, ком­му­наль­ные служ­бы — это муни­ци­паль­ная соб­ствен­ность. Жилец может исправ­но пла­тить по сче­там, но нет более зави­си­мо­го от обсто­я­тельств чело­ве­ка, чем он:

  • у ЖСК или ТСЖ обра­зо­ва­лись дол­ги — в доме могут отклю­чить воду, лифт, пере­стать выво­зить мусор;
  • МКД дав­но нуж­да­ет­ся в капи­таль­ном ремон­те — но он может осу­ще­ствить­ся лишь на бума­ге и стать сред­ством для отмы­ва­ния чьих-то денег;
  • в доме кол­лек­тив­ных соб­ствен­ни­ков посто­ян­но есть долж­ни­ки — они поль­зу­ют­ся услу­га­ми и иму­ще­ством дома наравне с доб­ро­со­вест­ны­ми жильцами.

Все это при­во­дит к посте­пен­но­му обвет­ша­нию и запу­сте­нию домов в ЖСК и ТСЖ.

Преимущества доходных домов

В доход­ном доме, у кото­ро­го есть свой соб­ствен­ник, совсем дру­гая ситу­а­ция, так как хозя­ин заин­те­ре­со­ван в том, что­бы жилец не ушёл в дру­гой дом.

  • Соб­ствен­ник не боит­ся вкла­ды­вать сред­ства в модер­ни­за­цию и раз­ви­тие: в доме могут быть авто­ном­ные ком­му­ни­ка­ции, нет пере­боя с постав­кой услуг, ремонт осу­ществ­ля­ет­ся вовремя.
  • У вла­дель­ца дома нет нуж­ды бегать по жиль­цам и напо­ми­нать о дол­гах: если жилец не может пла­тить, он про­сто нахо­дит себе дру­гое, более дешё­вое поме­ще­ние по средствам.
  • В доме под­би­ра­ет­ся одно­род­ный состав жиль­цов, обла­да­ю­щих при­мер­но оди­на­ко­вым уров­нем дохо­дов, нет опу­стив­ших­ся на самое дно маргиналов.
  • Жиль­цам ДД нет нуж­ды соби­рать­ся на собра­ния по теку­щим делам дома, решать какие-то орга­ни­за­ци­он­ные или тех­ни­че­ские про­бле­мы: они могут про­сто жить и радо­вать­ся жиз­ни, а по жела­нию быст­ро пере­ехать в дру­гое место.
  • Не нуж­но тря­стись за свою соб­ствен­ность, если она в элит­ном доме в цен­тре горо­да, и ждать, что в любой момент какие-то пре­ступ­ни­ки могут отнять и твоё жильё, и даже жизнь.

Почему доходные дома в России не получили развития

Сего­дня в жилищ­но-стро­и­тель­ной сфе­ре сло­жи­лась стран­ная ситу­а­ция, в кото­рой искус­ствен­но под­дер­жи­ва­ет­ся дефи­цит деше­во­го жилья. За гра­ни­цей даже на малень­кую зар­пла­ту чело­век может снять квар­ти­ру и жить, пусть и без изли­шеств, но со всем необ­хо­ди­мым. Наши же мало­иму­щие граж­дане вынуж­де­ны с про­тя­ну­той рукой про­сить у госу­дар­ства под­держ­ку в виде суб­си­дии или наде­ять­ся на соци­аль­ную арен­ду. Им дози­ро­ва­но выде­ля­ют­ся подач­ки, но так, что­бы обес­пе­че­ны были не все жела­ю­щие, и дефи­цит жилья был сохранен.

Госу­дар­ство же реаль­но помо­га­ет толь­ко бога­тым сло­ям полу­чить ещё боль­ший доход:

  • В Думе лоб­би­ру­ют­ся инте­ре­сы ком­мер­че­ских кругов.
  • Под­дер­жи­ва­ют­ся высо­кие цены на жильё: если бы велось актив­ное стро­и­тель­ство доход­ных домов и соци­аль­но­го жилья, цены бы дав­но упа­ли. Но это не выгод­но клас­су домовладельцев.
  • Клю­че­вая став­ка в Рос­сии одна из самых высо­ких в мире, что при­ве­ло и к самой доро­гой ипо­те­ке. Но сни­жать её бан­ки­рам невы­год­но, и госу­дар­ство их в этом под­дер­жи­ва­ет: ком­пен­си­ру­ет всё поте­ри по льгот­ным став­кам не насе­ле­нию, а банкам.
  • Насе­ле­нию вну­ша­ют мысль о выго­де ипо­те­ки, (в кото­рой чело­век пла­тит двой­ную или трой­ную цену за квар­ти­ру, в любой момент может поте­рять и свои день­ги, и квар­ти­ру, и стать веч­ным бан­ков­ским долж­ни­ком. И вновь встать с про­тя­ну­той рукой, про­ся мило­сты­ню у госу­дар­ства в виде реструк­ту­ри­за­ции дол­га)

Ипотека 6% и доходный дом

Но ведь бан­ков­ский про­цент пада­ет! — могут воз­ра­зить оппо­нен­ты. Ситу­а­ция как в анек­до­те: рань­ше ипо­те­ка была по 12%, а сей­час по 6%.

Одна­ко при бли­жай­шем рас­смот­ре­нии ипо­те­ка 6% ока­зы­ва­ет­ся иллю­зи­ей и обма­ном. Рас­смот­рим реаль­ный при­мер. Пред­по­ло­жим, кре­дит в раз­ме­ре 3 млн. руб. берет­ся на 15 лет в Сбер­бан­ке. Пер­во­на­чаль­ный взнос — 600000 руб. (20%).

  • По усло­ви­ям бан­ка выда­ча льгот­но­го 6% ‑го кре­ди­та воз­мож­на толь­ко при стра­хо­ва­нии не толь­ко недви­жи­мо­сти, но и лич­но­го стра­хо­ва­ния (хотя вто­рое — нару­ше­ние прав заем­щи­ка). Это добав­ля­ет еже­год­но око­ло 14000 руб. в год (при стра­хо­вом тари­фе 0,5%), то есть фак­ти­че­ски в пер­вые три года про­цент будет состав­лять не 6, а 6.5%. В насто­я­щее вре­мя по 6.7% мож­но взять ипо­те­ку в новострой­ке без вся­ких льгот, но при опре­де­лен­ных требованиях.
  • Пере­стра­хо­ва­ние про­из­во­дит­ся каж­дый год на остав­шу­ю­ся сум­му кре­ди­та, что долж­но умень­шать стра­хо­вую выпла­ту. Но с уче­том того, что банк вна­ча­ле ста­ра­ет­ся взять с заем­щи­ка свои про­цен­ты, а потом уже сам кре­дит, пер­вые 7 лет долг по телу кре­ди­та будет умень­шать­ся крайне мед­лен­но, поэто­му и сум­ма стра­хов­ки будет менять­ся незначительно.
  • Льго­ты предо­став­ля­ют­ся толь­ко на три года. (Хоти­те ещё на пять — рожай­те тре­тье­го), а осталь­ные 12 лет при­дёт­ся пла­тить по фик­си­ро­ван­ной ставке.

Обра­ти­те вни­ма­ние! Став­ка фик­си­ру­ет­ся в раз­ме­ре клю­че­вой став­ки на дату заклю­че­ния дого­во­ра (в насто­я­щий момент она рав­на 7,25) + 2%. Это озна­ча­ет, что остав­ши­е­ся 12 лет заем­щик будет выпла­чи­вать ипо­те­ку по 9.25% (с уче­том стра­хов­ки — это фак­ти­че­ски 10%), даже если клю­че­вая став­ка к тому вре­ме­ни соста­вит 4 — 5 %. Таким обра­зом, остав­ши­е­ся 12 лет из 15 ипо­те­ка может ока­зать­ся откро­вен­ной обди­ра­лов­кой, чуть ли не в два раза доро­же предо­став­ля­е­мо­го на стан­дарт­ных усло­ви­ях кредита.

Вто­рой при­мер: Ипо­те­ка в новострой­ке 6.7%

На самом деле, здесь так­же 6.7% и не пахнет:

  • если заем­щик не име­ет зар­плат­ную кар­ту, добав­ля­ет­ся 0.8%;
  • за отказ от доб­ро­воль­но-при­ну­ди­тель­но­го лич­но­го стра­хо­ва­ния — еще 1%;
  • за отсут­ствие справ­ки НДФЛ‑2 — 0,8%;
  • за отказ про­ве­сти элек­трон­ную реги­стра­цию ипо­теч­но­го дого­во­ра — 0.1%;
  • за то, что выбра­на не та фир­ма-застрой­щик, с кото­рой сотруд­ни­ча­ет банк — 2%.

В ито­ге тариф 6.7 % вырас­та­ет до 9,6 %.

Чем всту­пать в такую псев­до-деше­вую ипо­те­ку, не луч­ше ли было бы:

  • Сред­ства, пред­на­зна­чен­ные для пер­во­го ипо­теч­но­го взно­са, поло­жить на нако­пи­тель­ный депозит.
  • Снять квар­ти­ру в доход­ном доме за 10 тыс. руб. в месяц на 10–15 лет.
  • Купить через этот пери­од себе жильё на собран­ные средства.

Но види­мо, недо­ро­гие доход­ные дома не появят­ся до той поры, пока не изме­нит­ся госу­дар­ствен­ная поли­ти­ка под­держ­ки оли­гар­хи­че­ской про­слой­ки, когда гла­вен­ству­ю­щей целью ста­но­вят­ся сверх­при­бы­ли одно­го про­цен­та населения.

К сожа­ле­нию, хоро­ши­ми иде­я­ми как все­гда поль­зу­ют­ся афе­ри­сты: об этом видео.

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector